广西壮族自治区住房城乡建设厅 自治区发展改革委 自治区财政厅关于进一步提升城镇老旧小区改造成效的通知

桂建城〔2022〕22号

各市、县（市、区）住房城乡建设局，桂林市城管委，各市、县（市、区）发展改革委、财政局：

为贯彻落实《住房和城乡建设部办公厅 国家发展改革委办公厅 财政部办公厅关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》（建办城〔2021〕50号，以下简称《通知》）精神，结合我区实际，进一步规范城镇老旧小区改造工作，提升改造成效，现将有关事项通知如下：

一、提高政治站位，深刻领会城镇老旧小区改造的重要意义

党中央、国务院高度重视城镇老旧小区改造工作，习近平总书记多次强调要做好城镇老旧小区改造，尤其是要加快补齐城镇老旧小区在社区服务等方面的短板。国务院《政府工作报告》连续4年作出工作部署，将城镇老旧小区改造作为重大的民生工程和发展工程全面推进。近年来，全区各地认真贯彻落实党中央、国务院及自治区党委、政府关于全面推进城镇老旧小区改造的决策部署，建立健全工作机制，完善配套政策措施，加大财政资金保障，广泛动员居民参与，有效促进人居环境品质提升，增强了群众的获得感、幸福感和安全感。但对标国家要求、对标先进省市，我区还存在部门合力不够、改造计划不够科学、社会动员不够充分、社会力量参与度不高、长效管理机制不健全等问题。各地要高度重视，提高政治站位，充分认清当前我区城镇老旧小区改造工作面临的形势，将工作重点由重视数量转变为量质并重，以高质量发展为目标，进一步加强统筹谋划，压实压紧责任，完善工作机制和政策措施，促进改造工作规范化，提升改造成效，切实把好事办好、把实事办实。

二、进一步完善工作机制

（一）健全统筹协调机制。各地要进一步建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制，认真贯彻自治区住房城乡建设厅等5部门联合印发的《关于进一步优化全区城镇老旧小区改造项目审批工作的通知》（桂建发〔2020〕21号）、自治区住房城乡建设厅等6部门《关于进一步加强城镇老旧小区管线改造工作的通知》（桂建城〔2021〕30号）等文件精神，切实推进优化全区城镇老旧小区改造项目审批、管线改造工作落地见效。要充分发挥各有关部门、单位和街道（镇）、社区职责分工，形成工作合力，整合各类政策和资金，共同破解难题，统筹推进城镇老旧小区改造工作。

（二）健全动员居民参与机制。建立和完善党建引领城市基层治理机制，充分发挥社区党组织的引领作用，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造。搭建沟通议事平台，积极推广借鉴南宁市“老友议事会”、柳州市“三会议事厅”、北海市“红邻”党支部和“庭院会”等议事平台经验做法，利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展小区党组织引领的多种形式基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识，发动居民积极参与改造方案制定、配合施工、参与监督和后续管理、评价和反馈小区改造效果等。组织引导社区内机关、企事业单位积极参与改造。

（三）完善小区长效管理机制。结合改造工作，同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业等参与的联席会议机制，引导居民协商确定实施改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性运行轨道。鼓励整合片区老旧小区物业管理模式，吸引、培育城镇老旧小区规模化物业运营主体。

三、科学合理确定改造计划和改造内容

（一）合理确定改造时序，区分轻重缓急。各地要结合“十四五”时期城镇老旧小区改造年度计划，进一步摸清城镇老旧小区改造底数，建立项目储备库，按照基础类、完善类、提升类因地制宜纳入改造清单。要区分轻重缓急，优先将小区基础设施缺失破损严重、居民改造意愿强烈、居民出资意愿高的小区优先纳入改造计划，科学合理编制城镇老旧小区改造方案和年度改造计划，提前谋划项目，及早开展项目前期准备工作，变“钱等项目”为“项目等钱”，切实加快财政补助资金使用进度。居民改造意愿未形成共识、参与率和同意率未达到法定比例的，暂缓纳入改造计划；改造前，应组织居民就改造后小区物业管理模式、缴纳必要的物业服务费用等进行集体协商，形成共识的，应优先纳入改造计划。

（二）进一步排查摸底，推动设计师进社区。各地城镇老旧小区改造主管部门要会同自然资源、卫生健康、民政、商务、邮政、综合行政执法等部门，以及项目业主单位、小区所属街道、社区，进一步摸底调查拟开展改造小区的设施短板和安全隐患，摸清社区闲置土地、房产等可利用资源情况，梳理改造的重点内容及可整合的各类政策和资金，统筹谋划项目改造。要秉持“花大心思而非花大价钱”的原则，注重精细化管理，积极推动设计师、工程师进社区，辅导居民有效参与改造，做到一个小区一个方案，着眼于小区现状，下足“绣花”功夫，避免粗放式改造。要注重燃气、供水、排水管网等“里子工程”的改造，切实解决影响城镇老旧小区居民生活品质和保障居民生命财产安全的痛点、难点问题。

（三）合理采纳居民改造意愿。改造前可通过微信小程序、APP等线上手段，或通过政府购买方式引入第三方服务进行入户调查等线下手段，充分征求居民意愿，并做好意愿调查卷宗存档。要结合小区现状和资金筹措情况，合理采纳居民改造意愿，对居民改造意愿强烈的内容要做到应改尽改。小区改造方案编制完成后，应经由业主法定比例同意后方可开工改造。

（四）推进相邻小区及周边地区联动改造。在不新增政府隐性债务的前提下，各地要结合城市更新和新型城镇化建设，探索将多个城镇老旧小区与相邻的棚户区、老城区、老旧厂房、背街小巷、集贸市场、停车设施、商业设施等建设改造项目打包统筹推进，深入挖掘存量资源，加强服务设施、公共空间共建共享，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区，并鼓励同步开展城镇老旧小区节能改造和绿色社区创建。

（五）避免形式主义和粗放改造。城镇老旧小区改造要避免“刷刷墙、贴标语、喊口号”的形式主义，也不可沿用过度房地产化的建设方式，改造中不可随意拆除老建筑、搬迁居民、大规模砍伐树木、砍伐老树，不可随意破坏有历史价值的老城区传统格局和街巷肌理，不可随意拉直拓宽道路、修大马路、建大广场，不可随意改建具有历史价值的公园，杜绝“贪大、媚洋、求怪”乱象。

四、加强改造项目过程管理

（一）强化项目施工组织。科学编制施工组织方案，合理安排工期和施工时段。按照“先地下、后地上，先空中、后地面”原则，科学规划施工顺序，避免重复施工、反复扰民、影响出行。

（二）同步实施管线、消防等设施改造。各地城镇老旧小区改造协调机构或牵头主管部门要组织管线单位、原产权单位、项目业主等相关方共同协商管线改造事项，将管线改造纳入城镇老旧小区改造计划、改造方案、改造设计中，合理安排施工顺序，确保管线改造与城镇老旧小区其他内容改造同步设计、同步施工、同步验收。同时将小区消防安全设施改造提升作为必改内容，促进城镇老旧小区消防基础设施不断完善，及时更新升级消防设备，实施消防车通道划线、标识等，及时排除消防安全隐患，提高群众生命财产安全。

（三）确保改造质量安全进度。各地要严格按照有关工程建设质量、安全标准规范要求，加强城镇老旧小区改造项目工程质量、安全监管，落实工程质量和施工安全责任，发动居民积极参与施工监管。在保证工程质量、安全的前提下，合理安排施工时序，保障人、财、物的投入，确保工程进度。

五、加强资金筹措和运营维护管理

（一）多渠道筹措资金，建立共担机制。各地要加强部门间的沟通协调，争取整合卫生健康、民政、残联等各类政策和资金参与城镇老旧小区改造。在中央补助资金上，各地城镇老旧小区改造主管部门要加强与本级发展改革部门的沟通协调，进一步加大城镇老旧小区改造中央预算内投资的申请力度，提高资金使用效益并科学合理统筹使用中央财政资金，避免审计风险。要积极谋划，有效整合、盘活社区存量资源，引导社会力量广泛参与；鼓励引导小区居民结合加装电梯、同步改造户内管线等内容，落实居民出资责任；引导有条件的居民实施房屋整体装修改造，带动家装建材消费。

（二）盘活资源，创新运营模式。鼓励各地盘活利用低效和闲置用地或房屋等资源，在不改变原有土地性质的情况下，采用政府和社会资本合作（PPP）等模式建设配套公共服务等设施，变有形资产、空间资源为长效经营性资产，将增建配套设施与增量资产相结合，以经营性资产激活城镇老旧小区的造血功能，最终获得经营收益回补改造成本投入，完善城市和社区功能。鼓励结合实际依法合规推进 “EPC+O”、“F+EPC+O” 等改造模式，吸引培育规模化实施运用主体，全链条参与改造项目的谋划、设计、融资、建设、运营和管理，实现城镇老旧小区改造可持续发展。

（三）建立住宅专项维修资金缴存机制。各市、县（市、区）要在2022年底前出台城镇老旧小区改造住宅专项维修资金归集、使用、续筹等实施细则，探索建立居民补缴、续筹住宅专项维修资金的小区优先纳入改造计划的机制。明确城镇老旧小区住宅专项维修资金管理公约、专户存储、资金续交、资金补充、资金退还、使用规定及分摊办法等，探索“保险+”模式，努力破解房屋主体和电梯全生命周期维修等难题。推行专项维修资金“即交即用即补”机制，促进改造后的小区后续维护更新步入良性轨道。

六、完善评价机制

（一）加强工作质量和效果测评。各地要建立城镇老旧小区改造项目日常巡查检查及评估工作机制，定期组织相关人员和行业专家加强对城镇老旧小区改造项目进行指导巡查，按照城镇老旧小区改造工作负面清单和激励清单，科学评价改造工作成效，形成激励先进典型、督促后进的工作机制，扎实推进建设。

（二）建立舆论监督机制。各地要落实责任，加强统筹监管，畅通投诉举报渠道，不断健全群众共建共治共享机制。坚持质量、安全高标准，深入细致做好群众工作，主动了解群众诉求，健全群众参与工作机制，发动群众积极参与改造方案制定、配合施工、参与监督和后续管理、评价和反馈小区改造效果等。

七、加大宣传力度

各地要加大对城镇老旧小区改造工作的宣传力度，注重典型引领、正面引导，全面客观宣传城镇老旧小区改造的工作进展及成效。要准确解读国家和自治区关于城镇老旧小区改造的政策和要求，开展城镇老旧小区改造政策的宣传引导，加强对一线工作人员的培训，把工作理念和要求层层传导，务必做到工作人员人人了解掌握政策和要求。要主动接受舆论监督，高度重视信访维稳工作，对群众关心的改造内容、出资方式、加装电梯、物业管理等重点问题积极回应、及时解决，不断改进提升工作质量，争取群众支持理解，形成良好的工作氛围。



附件：⒈ 城镇老旧小区改造工作负面清单（试行）

⒉ 城镇老旧小区改造工作激励清单（试行）







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2022年6月20日

附件2

城镇老旧小区改造工作激励清单（试行）