大连市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见

大连市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见

大政办发〔2017〕156号

税谱^®提示：根据2021年2月24日《 大连市人民政府关于公布废止和现行有效规范性文件目录的决定》 （ 大政发〔2021〕10号）规定，现行有效

税谱^®提示：根据《 大连市人民政府办公厅关于公布现行有效市政府规章和行政规范性文件目录的通知》（大政办发〔2024〕21号》规定，现行有效。

各区市县人民政府，各先导区管委会，市政府各委办局、各直属机构：
为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》 （ 国办发〔2016〕39号）、《 辽宁省人民政府办公厅关于进一步深化住房制度改革加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》 （ 辽政办发〔2016〕103号）精神，加快培育和发展我市住房租赁市场，经市政府同意，现提出以下实施意见。
一、 总体要求
（一）指导思想。全面贯彻党的十九大精神，倡导租赁住房居住模式，鼓励发展现代住房租赁产业，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，促进住房租赁市场健康发展。
（二）工作目标。到2020年，全市基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，进一步完善保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，初步建立起租购并举的住房制度，推动实现城镇居民住有所居的目标。
二、主要措施
（一）培育住房租赁市场供应主体，发展壮大住房租赁企业。
1.发挥企业在住房租赁市场的主体作用。坚持企业主体运作和市场化运作，不断提升住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。鼓励房地产开发企业、房地产经纪机构、物业服务企业、资产管理公司等各类机构以及自然人设立住房租赁企业，住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为房屋租赁服务。（责任单位：市工商局、市国土房屋局）
2.发挥国有企业的引领和带动作用。支持具备条件的国有企业开展规模化住房租赁业务。鼓励国有住房租赁企业投资、融资、建设和运营管理租赁住房，增加市场供给，稳定住房租金，对住房租赁市场起到“稳定器”“压舱石”的作用，引领和带动民营住房租赁企业共同发展。（责任单位：市国资委、市国土房屋局）
3.规范住房租赁经纪机构。充分发挥房地产经纪机构作用，提供规范的住房租赁居间服务。建立房地产经纪机构和人员管理服务平台，加强从业人员业务培训，提升从业人员业务素质，努力提高经纪服务质量，不断促进房地产经纪机构和人员依法经营、诚实守信、公平交易。（责任单位：市国土房屋局）
（二）加大租赁住房供应，实现住有所居目标。
4.新建租赁住房。将新建租赁住房作为住房供应的新方式纳入住房建设规划，合理确定租赁住房建设规模和布局，编制租赁住房供应计划（2018—2020年）。建立租赁住房地价评估体系，合理控制土地出让价格，提供适量的建设用地以招标、拍卖、挂牌出让方式用于建设租赁住房。重点在高校及科研院所周边、科创园区、产业集聚区、商业商务集聚区，以及交通枢纽地区（含轨道交通站点周边）等交通便捷、生产生活便利、租赁住房需求集中区域，有序推进租赁住房建设供应。探索利用集体建设用地建设租赁住房，拓宽租赁住房供应渠道。（责任单位：市国土房屋局、市规划局、市土地储备中心）
5.配建租赁住房。继续做好租赁住房配建工作，根据房地产市场形势和住房租赁市场需求情况，合理设定配建规模和布局，适时研究调整租赁住房配建政策。加强配建租赁住房使用管理，探索配建租赁住房规模化经营，加快配建租赁住房入市。（责任单位：市国土房屋局、市规划局、市土地储备中心）
6.改建租赁住房。在符合规划要求，保证使用安全、消防安全、配套完善的前提下，允许将商业用房、闲置和低效利用的国有厂房等按照规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地，土地使用年限和容积率不变，不允许分割出售。验收合格后，可以办理住房租赁合同登记备案，水、电、气、供热等按照居民价格标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。改造后的人均居住面积不得低于《大连市居住房屋租赁治安管理规定》规定的最低标准。（责任单位：市建委、市发展改革委、市规划局、市国土房屋局、市公安消防局、市行政执法局、市自来水集团、大连供电公司、大连燃气集团、市供热办）
（三）加大政策支持力度，鼓励住房租赁消费。
7.落实国家相关税收优惠政策。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,进一步落实好税收优惠政策。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，可按规定享受免征增值税政策。对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率。对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。落实国家对个人住房租赁个人所得税等税收优惠政策。（责任单位：市国税局、市地税局）
8.实施政府补贴政策。自本意见下发之日至2018年12月31日，在市内四区购买3套以上（含3套）40年产权公寓并持有5年以上的，市政府给予每平方米200元补贴。在其他区市县、先导区购买的，所在地区可结合实际确定补贴标准并给予补贴。（责任单位：市国土房屋局、市财政局，各区市县政府、先导区管委会）
9.保障承租人享有公共服务。不断完善公共服务政策，保障依法登记备案的住房承租人可以按照国家和市有关规定享有相关公共服务。具有本地户籍的适龄儿童少年和持有本市居住证的外来务工人员随迁子女，其监护人在本地无住房（产权房、公有住房和保障性住房）的，可根据其租赁住房登记备案的信息，由所在地教育行政部门安排到义务教育阶段学校就读。同时，保障非本地户籍的承租人在申领居住证后，在居住地享有卫生医疗、计划生育、住房公积金使用和法律援助等政府规定的其他基本公共服务。（责任单位：市国土房屋局、市公安局、市教育局、市卫生计生委、市司法局、市住房公积金管理中心，各区市县政府、先导区管委会）
10.建立住房租赁企业奖励资金。2018—2020年，市政府安排相应资金，用于奖励扶持住房租赁行业中的优秀企业，引导、培育和规范住房租赁市场健康发展。具体实施细则由市国土房屋局会同市财政局适时制定。（责任单位：市国土房屋局、市财政局）
11.落实金融支持政策。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，对住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。对提供租赁住房房源或从事住房租赁业务的房地产开发企业提供金融支持，鼓励金融机构创新研发有针对性的金融产品和服务。根据国家政策，支持符合条件的房地产企业探索发行投资信托基金（REITs）。（责任单位：市国土房屋局、市发展改革委、市金融局、大连证监局、大连银监局、人民银行大连市中心支行）
12.落实提取住房公积金支付房租政策。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，符合本人及配偶在我市行政区域内无住房且租赁住房的，可以提取住房公积金；租住公共租赁住房和公有住房的，按当年实际房租支出全额提取；租住商品住房的，年最高提取额度为14400元。在房屋登记、转让、租赁等信息与住房公积金联网，满足联网审核的前提下，可通过大连市住房租赁公共服务平台网上提取住房公积金支付房租，为我市住房公积金缴存职工租住住房提供资金支持，助力我市住房租赁市场快速发展。（责任单位：市住房公积金管理中心、市国土房屋局）
13.完善公共租赁住房保障模式。转变公租房保障方式，推进公租房货币化，支持公租房保障对象通过市场租房居住，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。将住房储蓄纳入住房保障体系，鼓励和引导住房储蓄专业经营机构创新发展，在制度设计、政策制定、行政资源配置、住房保障类资金归集与托管等方面予以充分考虑。对政府投资的公租房，加快推进行政管理与运营管理相分离的运行机制，按规定将现有政府投资和管理的公租房交由国有住房租赁企业运营管理，不断提高管理和服务水平。（责任单位：市国土房屋局、市财政局、市国资委、市金融局）
14.加大引进人才租房支持力度。将引进的产业发展急需紧缺人才的租房货币补贴面积标准提高到100平方米。对市内四区符合条件的新就业和自主创业的高校毕业生给予租房补贴，大专和本科毕业生每人每月补贴300元，硕士毕业生每人每月补贴600元，博士毕业生每人每月补贴900元，租金补贴由市区财政按75%和25%比例承担，并根据租赁市场和人才引进情况适时调整补贴标准。辖区政府和引进人才单位可根据实际情况增加租房补贴。（责任单位：市国土房屋局、市人社局、市财政局，各区市县政府、先导区管委会）
15.建立全市统一的住房租赁公共服务平台。按照开放、共享的原则，为承租人依法申请办理居住登记、公共租赁住房货币补贴、义务教育、公共卫生等公共服务事项提供便利。推行住房租赁合同网签备案。建立住房租赁当事人实名认证机制，为企业和群众提供安全、便捷、畅通的房源核验、信息发布、市场主体信用信息查询和信用评价、租赁合同网签备案等一站式集中服务。通过住房租赁行业的全方位数据收集，实现住房租赁市场发展动向实时监测，为政府科学决策提供数据基础。（责任单位：市国土房屋局、市公安局、市教育局、市卫生计生委、市民政局）
（四）加强政策制度建设，规范租赁市场秩序。
16.建立健全住房租赁政策法规体系。全面贯彻落实国家、省对发展住房租赁市场推出的政策措施，围绕本意见研究制定相关配套政策，进一步完善政策体系。（责任单位：市国土房屋局）
17.加强属地化管理。各区市县政府、先导区管委会对本区域内的住房租赁市场管理负总责。坚持“条块结合、以块为主”的原则，落实属地管理责任，逐步建立健全市、区（市）县、街道（乡镇）、居（村）民委员会四级住房租赁管理体制。将住房租赁纳入社会综合治理和社区网格化管理，统筹、整合各方管理力量，做好住房租赁综合管理工作。（责任单位：各区市县政府、先导区管委会，市公安局、市国土房屋局）
18.职能部门通力合作。国土房屋部门负责住房租赁行政管理和相关协调工作，要会同有关部门加强住房租赁市场监管，完善住房租赁企业、经纪机构和从业人员信用管理制度，全面建立相关市场主体信用记录，并纳入信用信息共享平台，对严重失信主体实施联合惩戒。公安部门要加强出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记，督促指导居（村）民委员会、物业服务企业以及其他管理单位排查安全隐患。各有关部门要按照职责分工，做好住房租赁管理工作。（责任单位：市国土房屋局、市发展改革委、市公安局、市行政执法局，各区市县政府、先导区管委会）
19.严厉查处住房租赁违法违规行为。各有关部门要按照职责分工，依法查处住房租赁违法行为，维护住房租赁各方合法权益，确保人民群众生命财产安全。对于违法违规的企业、机构和个人，要依法依规给予处罚，并纳入本市公共信用信息服务平台进行公示，作为重点监管对象，限制其市场准入、行政许可和融资等行为，停止执行相关优惠政策；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。 （责任单位：市行政执法局、市公安局、市工商局、市国土房屋局）
三、工作要求
（一）切实提高认识。加快培育和发展住房租赁市场是落实党的十九大精神、构建租购并举住房制度的重要举措。各地区、各部门要高度重视现代租赁产业这一新的经济增长极的发展潜力，健全工作机制，促进住房租赁市场健康发展。
（二）强化组织领导。成立由市政府分管领导任组长的培育发展住房租赁市场领导小组，研究解决工作中的重大问题。各相关部门负责同志为领导小组成员。领导小组办公室设在市国土房屋局，负责日常协调工作。各责任单位要承担主体责任，尽快研究制定本部门涉及的支持政策及具体措施。
（三）强化宣传引导。各地区、各部门要高度重视发展住房租赁市场的宣传工作，利用电视、网络、报刊等媒介做好国家、省、市有关政策措施的解读和宣传，正确引导居民住房消费，营造良好的舆论环境。

大连市人民政府办公厅

2017年12月19日

《大连市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（以下简称《实施意见》）已经市政府同意，以大政办发〔2017〕156号文件发布实施。按照《大连市人民政府办公厅印发〈关于全面推进政务公开工作的意见〉实施细则的通知》（大政办发〔2017〕5号）要求，现对《实施意见》解读如下：
一、《实施意见》出台的背景和意义
近年来，党中央、国务院高度重视培育和发展住房租赁市场，作出了一系列重要决策部署。2016年，国务院、省政府相继出台了《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》 （ 国办发〔2016〕39号）和《 辽宁省人民政府办公厅关于进一步深化住房制度改革加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》 （ 辽政办发〔2016〕103号）。2017年，住房城乡建设部联合相关部委就推进培育住房租赁市场工作发布了一系列文件，特别是在党的第十九次代表大会上，习近平总书记明确提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
《实施意见》旨在倡导租赁住房居住模式，鼓励发展我市现代住房租赁产业，促进我市住房租赁市场健康发展，实现城镇居民住有所居。
二、《实施意见》的起草过程
为全面贯彻党的十九大精神，落实国家、省文件要求以及市委、市政府领导的指示，市国土房屋局从2016年6月份就着手《实施意见》的起草工作， 对我市住房租赁市场情况进行了调研，对存在的主要问题进行了分析，又会同市财政局、市地税局、市教育局等部门赴上海、杭州、广州学习先进城市的做法。期间多次征询相关委办局，区市县政府、先导区管委会等40多个部门、单位意见，对《实施意见》进行了修改完善。12月6日，《实施意见》经大连市第十五届人民政府第八十四次常务会议审议通过，于12月19日正式印发。
三、《实施意见》的工作目标
到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，进一步完善保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，初步建立起租购并举的住房制度，推动实现城镇居民住有所居。
四、《实施意见》的主要内容
《实施意见》包括三大部分。第一部分是总体要求，提出培育和发展住房租赁市场的指导思想和工作目标。第二部分是主要措施，这也是《实施意见》的核心内容，从培育租赁市场供应主体，发展壮大住房租赁企业；加大租赁住房供应，实现住有所居目标；加大政策支持力度，鼓励住房租赁消费；加强政策制度建设，规范租赁市场秩序4个方面入手，提出了19条政策措施，以确保工作目标的实现。第三部分是工作要求，重点从提高认识、组织领导、强化宣传3个方面提出了具体要求。
（一）在培育租赁市场供应主体方面，针对住房租赁经营收益回报率低的实际，提出支持具备条件的国有企业开展规模化住房租赁业务，引领和带动民营住房租赁企业共同发展；鼓励国有住房租赁企业投资、融资、建设和运营管理租赁住房，增加市场供给，稳定租赁价格，发挥“稳定器”“压舱石”作用；鼓励房地产开发企业、房地产经纪机构、物业服务企业以及资产管理公司等各类机构以及自然人设立住房租赁企业，使住房租赁市场呈规模化、集约化、专业化经营态势。同时要求各类房屋中介机构提供规范的居间服务。
（二）在加大租赁住房供应方面，《实施意见》提出通过新建、配建、改建、购买、转型以及长期租赁社会房源等多渠道有效增加租赁住房的供应。特别提出要在高校及科研院所周边、科创园区、产业集聚区、商业商务集聚区，以及交通枢纽地区（含轨道交通站点周边）等交通便捷、生产生活便利、租赁住房需求集中区域，有序推进租赁住房建设供应。同时允许将商业用房、闲置和低效利用的国有厂房等按照规定改建为租赁住房。
（三）在政策支持方面，主要措施有：1.对批量购买市内四区40年产权公寓并持有5年以上的，政府给予每平方米200元补贴；对住房租赁行业中的优秀企业，政府将拿出一定的资金给予奖励扶持。2.在本地无住房的户籍居民以及持有本市居住证的外来务工人员可根据其租赁住房登记备案的信息，在我市享有义务教育、卫生医疗、计划生育、公积金使用和法律援助等国家规定的基本公共服务。3.配合我市人才政策，提出加大引进人才租房支持力度。4.建立全市统一的住房租赁公共服务平台，实现住房屋租赁合同备案信息与公安、教育、住房保障等相关部门的资源共享，为承租人依法申请办理居住登记、公共租赁住房货币补贴、义务教育、公共卫生等公共服务事项提供便利。5.规定符合条件的职工可以提取住房公积金支付房租；在达到联网核实的条件下，可通过平台网上提取住房公积金支付房租。6.落实国家相关税收优惠政策。
（四）在制度建设方面，提出落实属地管理责任，逐步建立健全市、区（市）县、街道（乡镇）、居（村）委会四级住房租赁管理体制，将住房租赁纳入社会综合治理和社区网格化管理。充分利用大连市房屋租赁公共服务平台功能，将住房租赁的信息全部纳入平台，通过信息共享，实现多部门联合监管。
五、《实施意见》的组织实施
《实施意见》是一个统领性的指导性文件，对于规范和发展我市住房租赁市场具有深远的指导意义。培育发展住房租赁市场工作作为一项住房制度的改革任重而道远，是当前和今后一段时间的重点工作。当前主要做好四项工作：一是成立以市领导挂帅的工作领导小组，下设办公室，强化组织领导，协调各项工作有条不紊推进，确保各项举措能够得到全面落实.二是出台《大连市培育和发展住房租赁市场三年滚动计划(2018—2020年) 》，各相关单位可根据三年滚动计划责任要求制定相应的配套措施，富有实效地开展工作。三是加大对国家、省、市关于培育和发展住房租赁市场的政策措施宣传，鼓励提倡租房居住的消费观念，积极引导合理住房消费，逐步形成建立房地产市场长效机制的良好舆论氛围。四是开展督导考核。将培育和发展住房租赁市场工作纳入市政府对各区市县政府、先导区管委会以及相关部门工作督导考核内容，加强督促指导，适时开展专项检查，推动各项措施落地见效。