大连市人民政府办公室关于规范市内四区国有建设用地收储补偿工作的指导意见

大连市人民政府办公室关于规范市内四区国有建设用地收储补偿工作的指导意见

大政办发〔2020〕30号

各区市县人民政府，各先导区管委会，市政府各有关部门，各有关单位：
为进一步加大土地收储工作力度，规范国有建设用地收储补偿工作，促进我市土地收储工作顺利开展，同时保障被收储土地权利人合法权益，确保土地收储补偿公平合理，根据《土地储备管理办法》（国土资规〔2017〕17号），结合目前土地收储市场情况，经市政府同意，现提出以下意见。
一、适用范围
在大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区（统称市内四区）区域内的国有建设用地上进行土地收储活动，适用本意见。其他区市县、先导区可参照执行。
二、补偿原则
土地收储补偿工作应遵循集体决策、程序正当、公平合理的原则，补偿标准应尊重市场规律，有利于支持实体经济发展。
三、补偿范围
对被收储人的补偿范围包括：土地使用权、地上建（构）筑物、绿化树木、无法恢复使用的机器设备、机器设备等搬迁费用、因土地收储造成的停产停业损失以及其他依法应给予的补偿。被收储人按约定期限腾退交付净地的，应给予搬迁奖励。
四、补偿方法
（一）住宅类。
1.已登记住宅补偿。对收储土地上住宅及其土地使用权的补偿，按照《大连市人民政府关于国有土地上房屋征收与补偿工作的实施意见》（大政发〔2012〕28号）和《大连市市区国有土地上房屋征收补偿安置和补助（补贴）、奖励若干问题的规定》（大政办发〔2013〕51号）有关规定执行。
2.未登记住宅补贴。对被收储人具有市内四区或高新区常住户口，房屋用于自住，屋檐高度超过2.2米（含），结构为捣制砖混、预制砖混或砖石木瓦结构的未登记住宅，按下列标准给予货币化补贴：
（1）已依法取得建设工程规划许可证及施工批准手续，并按照其规定建成，但未办理登记的，按照已登记住宅补偿标准的95%给予补贴；
（2）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前建成的，按照已登记住宅补偿标准的90%给予补贴；
（3）1990年4月1日至2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行前建成的，按照已登记住宅补偿标准的70%给予补贴；
（4）2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行后建成的和未超过批准期限的临时建筑，按照房屋重置价格给予补贴，评估的房屋重置价格低于2000元/平方米的，按照2000元/平方米给予补贴；
（5）临时建筑超过批准期限、已被政府行政主管部门或执法部门认定为违法建筑、已被政府行政主管部门或执法部门予以行政处罚或行政强制执行的,原则上不予补贴。
（二）商服类。
1.已登记商服类补偿。收储土地及其地上房屋登记用途为商业、办公、综合等的，原则上按照评估相同或邻近地段类似新建普通商业、办公、综合等的市场价格给予补偿，特殊情况采取一事一议方式解决。
2.未登记商服类补贴。参照未登记住宅补贴方法给予补贴。
（三）工矿仓储类土地及地上建（构）筑物。
被收储土地及其地上房屋登记用途为工业、仓储用地（房）及其配套用房等的，按下列方式对土地使用权和地上房屋、构筑物的补偿价格进行测算：
1.土地使用权补偿。
土地使用权补偿额=土地使用权评估价格×土地区位补偿系数。
土地使用权价格评估应以市政府公布的基准地价标准为指导。土地级别根据市政府公布的工业用地级别及范围确定。土地区位补偿系数按不超过下表规定数值取值。
工矿仓储用地区位补偿系数表

土地级别	区位补偿系数
一级	2.0
二级	1.9
三级	1.8
四级	1.7

收储土地虽未登记但经确认具备登记条件的，原则上对已缴纳土地有偿使用费的，按照已登记有偿方式使用土地收储补偿标准的95%给予补偿；对未缴纳土地有偿使用费的，按照已登记划拨方式使用土地收储补偿标准的95%给予补偿。特殊情况可采取一事一议方式解决。
2.地上房屋、构筑物补偿。
（1）已登记地上房屋、构筑物补偿。地上房屋、构筑物补偿额=房屋重置价格×房屋补偿系数+构筑物重置价格。
房屋和构筑物重置价格由评估机构进行评估。房屋补偿系数根据房屋登记情况及现状容积率情况，不超过下表规定数值取值。容积率为所有应补偿房屋的建筑面积与土地面积的比值。

容积率（R）    房屋补偿系数(n)    备  注 0.3≤R<1 1.2 R≥1 1.2

房屋补偿系数表

容积率（R）	房屋补偿系数(n)	备  注
R<0.3	1.5
0.3≤R<1	1.2	内插法确定取值
R≥1	1.2

（2）未登记房屋补贴。参照未登记住宅补贴方法给予补贴。
（四）其他类土地及地上建（构）筑物。
公共管理与公共服务用地的土地使用权价格评估应以市政府公布的基准地价标准为指导；交通运输用地等市政府尚未公布基准地价标准的其他用途土地，参照工业用地基准地价标准进行评估。
公共管理与公共服务用地、交通运输用地等其他用途土地收储时，土地均参照工业用地的土地级别和补偿系数测算补偿价格，房屋均参照工矿仓储用地地上房屋的补偿系数测算补偿价格。
（五）绿化树木。
收储土地范围内树木、绿化等，按照评估机构评估的市场价格给予补偿，收储后予以保留。
（六）机器设备。
因收储土地造成被收储人的机器设备需要搬迁或损失的，按下列方式测算补偿价格：
1.无法搬迁继续使用的设备，按土地收储时的设备净值给予补偿。设备净值由评估机构按照重置价格结合成新率进行评估。
2.能够搬迁继续使用的设备，给予搬迁费用补偿。搬迁费用包括拆卸费、搬运费、安装调试费等，补偿额由评估机构进行评估。对原材料、半成品、产成品等，若搬迁过程中会造成额外损耗的，可适当给予搬迁损耗补偿。
（七）停产停业损失。
因收储土地造成被收储人的停产停业损失，按下列方式测算补偿价格：
1.被收储土地及其地上房屋同时符合以下条件的，应当给予停产停业损失补偿（法律法规另有规定的从其规定）：
（1）具有合法、有效的营业执照、税务登记证；
（2）被收储房屋登记用途为非住宅；
（3）在土地收储时仍在生产经营。
2.停产停业损失（包含利润损失、职工安置补助和异地生产经营因素等）按照土地、建（构）筑物、绿化树木和机器设备等补偿额之和的8%确定，特殊情况可采取一事一议方式解决。
（八）搬迁奖励。
被收储人在签订土地收储补偿协议后6个月内交付净地的，原则上可给予补偿额5%最高不超过5000万元的搬迁奖励。特殊情况可采取一事一议方式解决，具体净地交付时间应在收储协议中约定。
五、其他政策
（一）被收储土地上的住宅房屋在收储前已作为经营性用房使用的，按住宅房屋予以补偿。但被收储人取得合法有效的工商营业执照、税务登记证1年以上的，考虑其实际经营损失，可给予不超过房屋及其土地使用权价值补偿额10%的附加补偿。
（二）1999年1月1日实行住房分配货币化政策前，工厂、文化、教育、卫生、体育、科研等单位用地内，已独立使用但未进行房改、占用土地使用权在土地收储时仍为非住宅用地的住宅房屋，若土地收储时其作为公有住宅管理，与房屋承租人具有合法租赁关系且执行政府规定租金标准的，按照《大连市市区国有土地上房屋征收补偿安置和补助（补贴）、奖励若干问题的规定》（大政办发〔2013〕51号）确定补偿额。
（三）工厂、文化、教育、卫生、体育、科研等单位用地范围内，在土地收储时已经作为商业或办公用房独立使用的房屋，应充分考虑其实际使用情况产生的经济价值及经营损失情况进行评估，并确定房屋及其土地使用权的补偿额。
（四）收储土地范围内的房屋、构筑物、机器设备等由被收储人自行拆除的，拆除变现收入归被收储人所有，不再另行补偿拆除清理费用。
（五）土地收储时，在合法使用土地范围内的地上房屋因历史原因已灭失的，地上房屋建筑规模等应通过调查房屋登记信息和卫星图片鉴定等方式确定。
（六）为加快推进被收储人搬迁净地，对规划为经营性建设用地的，土地收储补偿协议签订后可向被收储人支付收储补偿总额的20%用于被收储人实施搬迁、腾退土地和办理相关手续；被收储人按照约定的净地条件交付土地后，可再支付收储补偿总额的30%；剩余收储补偿费用原则上待土地出让后支付。被收储人按照约定的净地条件交付土地后，由于非被收储人原因1年内土地没有出让的，可支付剩余收储补偿费用。对规划为非经营性建设用地的，可协商确定收储费用支付方式。土地收储资金使用计划列入年度土地储备（供应）计划中的资金计划，年度提前支付的收储费用总额不超过当年新增储备资金支出预算。提前支付的收储费用，纳入地块收储实施方案，报市建设用地收储规划交易工作委员会审定。
六、按国有土地上房屋征收程序实施的项目，应执行房屋征收相关规定。
七、本意见引用的标准文件有修订、修改的，执行新规定。
八、本意见自发布之日起施行。2014年10月29日由大连市土地储备委员会印发的《大连市内区国有建设用地收储补偿工作指导意见》（大土储委〔2014〕3号）同时废止。本意见发布前已达成土地收储补偿协议的，按协议约定执行。


大连市人民政府办公室

2020年6月22日

一、修订背景
土地收储工作对于实施城市空间规划、保障土地要素供应、促进经济社会发展具有重要作用。我市土地收储补偿工作执行的现行文件是2014年10月29日由原市土地储备委员会出台的《大连市内区国有建设用地收储补偿工作指导意见》（大土储委〔2014〕3号），但随着市场情况不断变化，通过该文件确定的补偿价格明显低于市场价格，造成当前收储难状况。
为解决土地收储难问题，市自然资源事务服务中心组织对大土储委〔2014〕3号文件进行了修订，拟通过调整和完善收储补偿政策，使土地收储补偿价格基本符合市场价格水平，同时支持企业进行异地投资建设，促进我市产业结构升级和实体经济发展。
二、主要内容
（一）调整了部分条款。
一是调整了已登记土地的收储评估补偿方法，根据2018年和2019年市政府出台的基准地价政策文件，明确工矿仓储用地和其他用途土地的评估补偿方法。
二是调整了未登记土地的补偿方法，经确认具备登记条件的，按照已登记土地收储补偿标准的95%给予补偿。
三是调整了商业服务业房屋和工业房屋收储评估补偿方法，按照拆旧补新的原则进行评估补偿。
四是调整了停产停业损失补偿方法，统一按照补偿额的8%确定停产停业损失。
五是调整了住宅改商业的补偿方法，取得市场经营手续满1年的住宅改商业的方可符合补偿条件。
六是调整了工业等改住宅补偿方法，1999年1月1日前的工业等改住宅的方可符合补偿条件。
（二）增加了部分条款。
一是增加了未登记房屋的补贴政策，根据未登记房屋建成时间与国家出台的有关城乡规划建设管理法律法规政策相衔接，参照已登记房屋补偿标准的一定比例给予补贴。
二是增加了绿化树木补偿政策。
三是增加了拆除变现收入补偿政策，被收储人自行拆除交付净地的，拆除变现收入归被收储人所有。
四是增加了搬迁奖励政策，对搬迁企业给予补偿额5%最高不超过5000万元的搬迁奖励。
五是增加了收储费用支付政策，签订土地收储协议后可分期支付部分收储费用。
六是增加了已灭失房屋补偿政策，可通过房屋登记信息和卫星图片鉴定等方式确定已灭失房屋建筑规模。