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黄石市人民政府关于印发黄石市住宅专项维修资金管理办法的通知【2021年修订版】
黄石市人民政府关于印发黄石市住宅专项维修资金管理办法的通知
（黄石政规〔2012〕4号）
税谱®提示：根据《 黄石市人民政府关于公布与优化营商环境不一致的市政府规章、规范性文件清理结果的决定》（黄政发〔2021〕7号
》规定，1.将第一条中的“《中华人民共和国物权法》”修改为“《中华人民共和国民法典》”。
2.将第五条中的“市房地产行政主管部门”修改为“市住房和城乡建设行政主管部门”，“市物业管理办公室”修改为“市住宅专项维修资金管理机构”。全文的“市房地产行政主管部门” 全部改为“市住房和城乡建设行政主管部门”。
3.将第九条中的“市房地产行政主管部门应当根据本地区经济发展情况定期适时调整首期住宅专项维修资金交存的标准，并予公布”修改为“市住房和城乡建设行政主管部门应当根据本地区房屋建安造价定期确定、公布首期住宅专项维修资金的具体交存标准，并适时调整。”
4.将第十条中的“商品住宅业主应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金银行专户” 修改为“办理房屋买卖合同网签备案前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金银行专户。”
5.将第二十一条“(二) 组织业主讨论”中的“物业服务企业、业主委员会或者社区居民委员会组织维修资金列支范围内业主对使用方案进行表决，参与表决业主代表列支范围内物业建筑面积三分之二以上，且经参与人数三分之二以上业主表决同意后向市房地产行政主管部门申报”修改为“物业服务企业、业主委员会或者社区居民委员会组织维修资金列支范围内业主对使用方案进行表决，应当由列支范围内物业建筑面积三分之二以上， 且参与人数三分之二以上业主参与表决。并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，表决同意后向市住房和城乡建设行政主管部门申报”。
6.删除第三十四条第二款内容。，
税谱®提示：根据《 黄石市人民政府关于公布市政府规章、规范性文件清理结果的决定》（黄政发〔2023〕15号》规定，继续有效。
大冶市、阳新县、各区人民政府，市政府各部门：《黄石市住宅专项维修资金管理办法》已经市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二〇一二年六月四日
黄石市住宅专项维修资金管理办法
第一章 总 则
第一条 为了加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用，维护资金所有人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内住宅（经济适用住房、廉租住房等保障性住房）专项维修资金的交存、使用、管理和监督。
本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。
第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢商品住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条 市住房和城乡建设行政主管部门负责本市住宅专项维修资金的归集与使用的管理、监督、指导工作。具体的日常监督管理工作由其下属的市住宅专项维修资金管理机构负责。
市财政行政主管部门负责住宅专项维修资金专用票据的使用、保存、核销管理工作，监督住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度的执行情况。
第二章 交 存
第六条 市住房和城乡建设行政主管部门会同市财政行政主管部门根据商业银行的服务质量等因素，确定本市住宅专项维修资金专户管理银行，并向社会公布。
第七条 市住房和城乡建设行政主管部门应当与商业银行签订委托合同，开立专户，委托专户银行办理资金交存、结算等手续。
第八条 下列物业的业主应当按照本办法交存住宅专项维修资金：
（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
第九条 商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金每平方米的交存标准为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%。
市住房和城乡建设行政主管部门应当根据本地区房屋建安造价定期确定、公布首期住宅专项维修资金的具体交存标准，并适时调整。
第十条 办理房屋买卖合同网签备案前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金银行专户。
未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。
第十一条 新建商品房项目办理房地产初始登记时尚未售出的房屋，由开发建设单位作为业主交存首期住宅专项维修资金。房屋售出后，开发建设单位与业主办理住宅专项维修资金转移过户手续。
作为拆迁安置房屋的新建商品房，应按本办法规定交存住宅专项维修资金。
第十二条 住宅专项维修资金账户应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
第十三条 住宅专项维修资金由专户管理银行代收的，代收人应当向交存人出具财政部门统一监制的专用票据。
第十四条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应及时续交。
住宅专项维修资金的续交方案由业主委员会拟订，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。未成立业主大会的，应按照首次维修资金缴存标准补足。
具体续交管理办法由市住房和城乡建设行政主管部门会同财政行政主管部门制定，经市政府批准后执行。
第十五条 销售公有住房住宅时住宅专项维修资金收集按国家有关规定执行，收集的住宅专项维修资金按本办法由市住房和城乡建设行政主管部门统一管理监督使用。
第三章 使 用
第十六条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第十七条 住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：
（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏；
（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；
（三）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准规范；
（四）建筑保温层出现破损或者脱落，或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者霉变；
（五）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染；
（六）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损；
（七）公共区域门窗或者窗纱破损；
（八）住宅共用部位需要维修和更新、改造的其他情形。
第十八条 住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：
（一）电梯主要部件需要维修或者更换；
（二）避雷设施不能满足安全要求；
（三）监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重；
（四）楼内排水（排污）设备出现故障，排水管道漏水、锈蚀严重，排污泵锈蚀或者其他设备损坏；
（五）水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的，但依法或依合同约定应当由供水企业承担的除外；
（六）住宅共用设施设备需要维修、更新、改造的其他情形。
第十九条 住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，按照下列规定分摊：
（一）属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；
（二）属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；
（三）属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；
（四）相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；
业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的，差额部分由该业主承担。
第二十条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房权属单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
第二十一条 需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：
（一）提出方案。物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案。没有物业服务企业的，由业主委员会提出使用方案，未成立业主委员会的由社区居民委员会组织相关业主提出使用方案。使用方案应当包括申请使用专项维修资金的原因，维修和更新、改造部位、计划费用及施工方式等内容；
（二）组织业主讨论。物业服务企业、业主委员会或者社区居民委员会组织维修资金列支范围内业主对使用方案进行表决，应当由列支范围内物业建筑面积三分之二以上， 且参与人数三分之二以上业主参与表决。并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，表决同意后向市住房和城乡建设行政主管部门申报。表决前应当将使用方案在维修物业范围公示，公示时间不少于5个工作日；
（三）方案审核。市住房和城乡建设行政主管部门自受理之日起3个工作日进行审核，经审核符合使用条件的，按工程预算额的70%向专户管理银行发出划拨住宅专项维修资金的通知；
（四）物业服务企业、业主委员会或者社区居民委员会按照使用方案组织实施维修和更新、改造工程；
（五）工程验收合格后，物业服务企业、业主委员会或者社区居民委员会持下列材料向市房地产行政管理部门申请拨付维修和更新、改造费用的余额:
1．专项维修资金使用范围内业主分摊清册；
2．维修和更新、改造工程验收证明；
3．维修和更新、改造工程决算单；
4．维修和更新、改造工程的发票；
经审核符合条件的，市住房和城乡建设行政主管部门向专户管理银行发出划转余额的通知。
（六）维修和更新、改造工程需依法办理规划、建设行政审批手续的，市住房和城乡建设行政主管部门应查验建设施工审批手续。
第二十二条 凡属必须进行招投标的维修和更新、改造建设工程应当通过招投标方式选择施工单位，聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理的，相关费用从住宅专项维修资金中列支。
第二十三条 发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造的，按照下列规定使用住宅专项维修资金：
（一）物业服务企业、业主委员会或者社区居民委员会根据业主意见以书面形式向市住房和城乡建设行政主管部门提出申请。
（二）市房地产行政管理部门派人到项目现场查勘、确认后按危险紧急处置要求拨付资金。具体由物业服务企业、业主委员会或者社区委员会自行组织维修，也可以委托市住房和城乡建设行政主管部门组织施工单位抢修；
（三）工程验收合格后，办理工程结算；
（四）向相关业主通报资金使用情况。
前款所称紧急情况包括：
（一）屋面防水损坏造成渗漏；
（二）电梯故障危及人身安全；
（三）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险；
（四）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备进行维修和更新、改造；
（五）危及房屋使用安全、影响业主正常生活的其他紧急情况。
第二十四条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第二十五条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，按照国家有关规定维修资金可以购买国债或转定期存款。利用维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。
禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
住宅专项维修资金利息等增值收益应当单独建账，转作维修资金使用。
市房地产行政管理部门维修资金管理费用由市财政部门核定，在维修资金增值收益中列支。
第二十六条 物业管理区域成立业主大会的，业主委员会可持成立备案文件、业主名册、物业服务合同以及业主大会（业主委员会）通过的住宅专项维修资金使用管理制度向市住房和城乡建设行政主管部门提出申请，在指定专户银行设立所在物业管理区域的住宅专项维修资金账户。市住房和城乡建设行政主管部门核实有关材料后，将业主委员会所在物业管理区域的维修资金的本金和利息等其他收益予以划转。
第二十七条 住宅专项维修资金划转后的账目管理，由业主委员会负责，同时应当接受市住房和城乡建设行政主管部门的监督和财务审计，日常使用维修资金方案报市住房和城乡建设行政主管部门备案。
第四章 监督管理
第二十八条 房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时转移，受让方应当持相关材料到专户管理银行办理分户账更名手续。
第二十九条 房屋灭失的，在办理注销登记时房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还登记业主。
第三十条 专户管理银行应当按月定期向市住房和城乡建设行政主管部门、业主委员会报送住宅专项维修资金对账单。
专户管理银行应当接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、利息收益和账面余额的查询，出具书面查询结果清单。
第三十一条 审计部门应当加强对住宅专项维修资金的财务管理使用的监督。
第三十二条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行。
第五章 法律责任
第三十三条 开发建设单位违反规定在购房人未缴清住宅专项维修资金时将房屋交付给购房人的，由市住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
第三十四条 违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由市住房和城乡建设行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第三十五条 违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定予以处理。
第三十六条 相关行政主管部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 专户管理银行违反代管协议约定，不履行约定代管职责的，市住房和城乡建设行政主管部门可以终止与专户管理银行的资金代管协议。
第六章 附 则
第三十八条 本办法自发布之日起施行。
本办法实施前，已按有关政策规定缴交的维修资（基）金应当统一交存至专户银行，其管理与使用按本办法的有关规定执行。
第三十九条 本办法执行中的具体问题由市房地产管理局负责解释。大冶市、阳新县可参照本办法制定具体的管理措施。原《黄石市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》（黄政发〔2003〕13号）同时废止。
来源:黄石市人民政府官网