广州市国土资源和规划委员会关于印发广州市房地产开发项目公共服务设施不动产登记细则的通知【到期失效】
各有关单位:
《广州市房地产开发项目公共服务设施不动产登记细则》已经市法制办同意，现印发给你们，请遵照执行。执行中遇到的问题，请径向市国土规划委反映。
广州市国土资源和规划委员会
2018年5月10日
第一条 为规范我市房地产开发项目公共服务设施（以下简称“公共服务设施”）的不动产登记，明晰各类公共服务设施的产权归属和登记要求，保障业主及其他权利人的合法权益，根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》及《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》等有关规定，结合我市实际情况，制定本细则。
第二条 本市行政区域内国有土地上房地产开发项目公共服务设施的不动产登记适用本细则。
本细则实施前已办理了转移登记、预告登记或预售合同登记备案的公共服务设施，不适用本细则。
第三条 本细则所称的公共服务设施主要包括建筑区划内建设的属业主共有的设施、移交给归口管理部门的配套设施（以下简称“移交的配套设施”）、房地产开发企业（以下简称“开发企业”）按规划确定的用途组织经营的配套设施（以下简称“经营性配套设施”）。
本细则所称的建筑区划，是指根据建设用地规划许可确定的红线范围。
第四条 业主共有的设施，根据《房产测量规范》，区分为纳入分摊面积和不纳入分摊面积两种（详见附件）。
纳入分摊面积的业主共有设施，一般包括公共门厅、走廊、楼梯间、供（变）电设备间、供水设备（水箱间、水泵房）等基础设施以及为整幢楼房服务的消防控制室、智能控制室和管理用房等公共用房。
不纳入分摊面积的业主共有设施，一般包括建筑物内的架空层、没有使用功能的建筑空间、建筑区划内为多幢楼房服务的消防控制室、智能控制室和管理用房等公共用房、建筑区划内的绿地、道路、场地等。
第五条 业主共有的设施，按以下规定办理不动产登记：
房地产开发项目整体确权的，办理首次登记时，开发企业应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路（不含城镇公共道路）、绿地（不含城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地）、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有，不动产登记机构将前述业主共有物权信息在不动产登记簿上予以记载。办理转移登记时，不动产登记机构应当在核发给业主的不动产权属证书中将前述首次登记时已登记为业主共有物权的信息以附注形式记载。
房地产开发项目分期确权的，办理首次登记时，不动产登记机构只登记当期核准登记范围内的小区共有物权信息，并附注记载该信息仅为当期登记情况，完整业主共有物权信息应以小区整体登记后记载情况为准。办理转移登记时，不动产登记机构应当在核发给业主的不动产权属证书中将前述首次登记时已登记为业主共有物权的信息以附注形式记载，并注明该信息仅为首次登记记载情况，完整业主共有物权信息应以小区整体登记后记载情况为准。
分期确权项目整体登记完成后，不动产登记机构应提供渠道供业主查询小区完整共有物权信息。
第六条 移交的配套设施，根据国有土地使用权出让合同（以下简称“出让合同”）的约定及《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》的规定，区分为无偿移交和按成本价移交两种（详见附件）。
无偿移交的配套设施，一般包括幼儿园、小学、中学、社区卫生服务中心、社区卫生服务站、残疾人康复服务中心、社区管理公共中心、星光老年之家、文化站、文化室、社区居委会、社区议事厅、社区服务站、派出所、警务室、公共厕所、垃圾收集站、垃圾压缩站、再生资源回收点、消防站、公交首末站等规划要求配建的设施及出让合同约定应无偿配建的设施。
按成本价移交的配套设施，一般包括变电站、邮政所等设施。
第七条 移交的配套设施，按以下规定办理不动产登记：
（一）房地产开发项目办理首次登记时，开发企业应当将建筑区划内同期规划验收的移交的配套设施（包括独立用地和非独立用地）一并申请登记，领取不动产权属证书。
不动产登记机构将该配套设施区分无偿移交和按成本价移交两类情形在不动产登记簿及不动产权属证书附注中予以记载。
（二）配套设施移交后，开发企业应当会同市、区住房和城乡建设行政主管部门或委托建设单位向不动产登记机构申请转移登记。
第八条 无偿移交的配套设施，如开发企业不按要求配合接收单位申请办理转移登记，市、区住房和城乡建设行政主管部门可以依照不动产登记的相关规定单方申请办理：
（一）己办理首次登记的，市、区住房和城乡建设行政主管部门可持移交证明等资料，单方申请办理配套设施的不动产转移登记，领取不动产权属证书。
（二）未办理首次登记的，市、区住房和城乡建设行政主管部门可持移交证明等资料（其中1997年4月1日《广州市城市规划条例》实施后报建的，还需出具规划验收资料），单方申请办理配套设施的不动产登记，领取不动产权属证书。
第九条 按成本价移交的配套设施，如开发企业不按照委托建设协议的约定办理转移登记的，委托建设单位可以凭人民法院、仲裁委员会生效的法律文书依照不动产登记的相关规定单方申请办理。
第十条 移交的配套设施涉及违法建设，属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响情形的，经城管执法机关依法查处并执行完毕后，可办理该配套设施的不动产登记；违法建设已被城管执法机关立案调查但尚未作出处理决定或者属于无法采取改正措施消除对规划实施影响情形的，不得办理不动产登记。
第十一条 经营性配套设施由开发企业根据商品房登记相关法律法规的规定申请不动产登记，领取不动产权属证书，但出让合同另有约定的除外。
第十二条 除经营性配套设施外，其他公共服务设施不得设定抵押权登记。
第十三条 本细则自印发之日起施行，有效期5年。
本细则施行之日起，《广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定》（穗国房字〔2013〕424号）同时废止。
附件列表：
附件：房地产开发项目公共服务设施分类明细表.doc
公开方式：主动公开
附件：房地产开发项目公共服务设施分类明细表
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类别 |
配套设施项目 |
备注 |
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业主共有的设施 |
纳入分摊面积 |
公共门厅（大堂、中庭）、走廊、过道、管道井、提物井、垃圾道、电梯、扶梯、楼梯间（室内、室外楼梯）、屋顶梯屋，供（变）电设备间（变电室、高低压配电房、发电机房、开关房等）、电梯机房、空调机房、供水设备（水箱间、水泵房），还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积 |
与业主专有部分一并颁发不动产权属证书 |
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为整幢楼房服务的消防控制室、智能控制室、报警工作间、值班警卫室（即值班室）和管理用房等公共用房 |
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其他 |
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不纳入分摊面积 |
建筑物内的架空层的架空部分、避难层、转换层等公共场所，及没有使用功能的建筑空间 |
在业主专有部分不动产权属证书中以附注形式记载 |
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建筑区划内为多幢楼房服务的消防控制室、智能控制室、报警工作间、值班警卫室（即值班室）和管理用房等公共用房 |
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建筑区划内的绿地（含水面）、道路、场地，但城镇公共道路、绿地及明示属于个人的绿地除外 |
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车道、自行车库 |
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其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等 |
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无偿移交的设施 |
教育设施 |
高中、初中、完全中学、九年一贯制学校、小学、幼儿园 |
移交并颁发不动产权属证书给区住房和城乡建设行政主管部门 |
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医疗卫生设施 |
综合医院、社区卫生服务中心、残疾人康复服务中心、社区卫生服务站等 |
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文化体育设施 |
文化站（如文化活动中心、文化活动站、文化馆、综合文化活动中心等） |
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文化室（如会议活动室、社区文化活动室等） |
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行政管理设施 |
街道办事处、综治信访维稳中心、综合管理用房、政务服务中心等 |
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派出所、警务室 |
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社区居委会、社委办公用房、社区议事厅等 |
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服务设施 |
社区服务站（如社区服务站点、社区活动站、生活服务中心等） |
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星光老年之家（如老年服务站、老年人活动中心、老年人服务点、老年人服务站等） |
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市政公用设施 |
消防站、消防中心 |
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垃圾压缩站、垃圾收集站（如垃圾集散点、垃圾站、垃圾收集点、垃圾集用房、垃圾运转站等） |
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再生资源回收点 |
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环卫工具房（如环卫设施用房、环境卫生站等） |
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公共厕所 |
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公交首末站（如公交调度室、公交站场用房、公交总站等） |
移交并颁发不动产权属证书给市住房和城乡建设行政主管部门 |
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成本价移交的设施 |
市政公用设施 |
变电站（如110kv变电站、220kv变电站等） |
移交并颁发不动产权属证书给广州供电局 |
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邮政所（如邮局、邮政分局、邮政局、邮政支局等） |
移交并颁发不动产权属证书给广州市邮政局（广东省邮政公司广州市分公司） |
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其他 |
移交并颁发不动产权属证书给出资委托建设的单位 |
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开发企业所有的设施 |
经营性配套设施 |
农贸（肉菜）市场、百货超市、中西药店、银行、电信营业所、书报亭、影视厅、美容、综合修理等 |
颁发不动产权属证书给开发企业 |
注：本表所列各类公共服务设施，如法律、法规对其权利归属有不同规定的，以法律、法规规定的内容为准。
政策解读内容如下：
一、修订背景和必要性
为规范各类公共服务设施的不动产登记，原广州市国土资源和房屋管理局于2013年4月15日颁布实施了《广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定》（穗国房字〔2013〕424号，下称《公共服务设施登记规定》）。该规定自颁布实施以来，在公共服务设施的产权权属确认、保护业主的共有物权方面发挥了重要作用。但随着《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》及《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》的陆续出台，《公共服务设施登记规定》的部分条款已不再符合上位法的要求，部分登记方法亟需进行改进优化。
为进一步厘清小区共有物权与专有物权的界限，保障业主共有物权的合法权益，在《公共服务设施登记规定》有效期届满之际，我委启动了该项规定的修订工作，并形成《广州市房地产开发项目公共服务设施不动产登记细则》（下称《细则》）。
二、主要内容和亮点
（一）对属于业主共有设施的不动产登记方法进行了调整
《公共服务设施登记规定》在第五条中对业主共有设施的不动产登记进行了规定，但由于该条款将属于业主共有设施的登记方法按照是否纳入“分摊面积”进行分类规定，而非按照不同登记种类进行分类规定，且未考虑房地产开发项目分期开发的情形，对登记实务的指导性不够完备。为更好地保护业主的合法权益，完善业主共有设施的物权登记，《细则》区分整体确权和分期确权的情形，按照首次登记和转移登记进行分类。房地产开发项目整体确权的，办理首次登记时不动产登记机构应将依法属于业主共有的设施在不动产登记簿上记载；在办理转移登记时，不动产登记机构应将业主共有的设施登记情况在核发给业主的不动产权属证书中以附注形式记载，以此保障业主的知情权。同时，结合登记业务实际，充分考虑分期确权项目的特殊性，规定分期确权项目登记时，不动产登记机构应记载当次核准登记范围内的小区共有物权信息，并附注记载该信息仅为当前情况，完整信息应以小区整体登记后记载情况为准。分期确权项目整体登记完成后，不动产登记机构应提供渠道供业主查询小区完整共有物权信息。
（二）对公共服务设施约定归属的情形进行了规定
对于移交的公共服务设施，虽然《公共服务设施登记规定》已有列举，但除已列举的部分之外，若开发企业在国有土地使用权出让合同中明确承诺建成后无偿移交给政府的，此时应尊重合同当事人的约定，将该设施登记为政府所有。因此，《细则》在第六条第二款规定无偿移交的公共服务设施也应包括出让合同约定应无偿配建的设施。
（三）对无偿移交和按成本价移交的配套设施内容进行了调整
《公共服务设施登记规定》虽然在第六条中对无偿移交和按成本价移交的配套设施内容进行了列举，但之后出台的《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》对无偿移交和按成本价移交的配套设施内容进行了调整和更新，因此，《细则》根据上位法的最新规定，在正文及附表中对无偿移交和按成本价移交的配套设施内容进行了修改和补充。
（四）对移交的配套设施的不动产登记方法进行了细化
鉴于移交的配套设施在实务中存在分期开发、分期验收的情形，因此，《细则》以报建和验收的范围为标准，明确规定房地产开发项目办理首次登记时，开发企业应当将建筑区划内同期规划验收的移交的配套设施（包括独立用地和非独立用地）一并申请登记。同时，为方便小区业主查询需要移交的配套设施信息、便利接收单位核实需移交的配套设施信息并申办移交手续，《细则》新增了由开发企业领取移交的配套设施的不动产权属证书的规定。
此外，《细则》参照《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》第十九条的规定，进一步明确在为移交的配套设施办理登记时不动产登记机构需将该配套设施区分无偿移交和按成本价移交两类情形在不动产登记簿及不动产权属证书附注中予以记载。
（五）新增接收单位单方申请按成本价移交的配套设施的登记方法
由于《公共服务设施登记规定》仅对接收单位单方申请办理无偿移交的配套设施的登记进行了规定，为保证文件的完整性和指导性，宜对接收单位单方申请对按成本价移交的配套设施的登记进行规定。考虑到接收单位与开发企业就接收该类配套设施事宜之间存在民事合同关系，接收单位需要为此支付对价，为避免介入民事争议，《细则》在第九条规定接收单位需凭人民法院、仲裁委员会生效的法律文书方可单方申请办理转移登记。
（六）对《公共服务设施登记规定》附表所列的各类公共服务设施的类别和具体名称进行了调整和补充
如前所述，《细则》根据《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》的规定，在正文和附表中对无偿移交和按成本价移交的配套设施内容进行了调整和补充。此外，我委考虑到房地产项目公共服务设施的规划类别和指标体系与住建部门的划分标准和指标体系存在一定区别，公共服务设施的名称不尽相同，为了防止不动产登记时发生遗漏和错误，《细则》对在房地产开发项目规划验收和不动产登记工作中所发现的各类公共服务设施名称进行了详细罗列，并将其以附表形式体现。
（七）对各类公共服务设施的登记主体进行了细化
《公共服务设施登记规定》在其附表“房地产开发项目公共服务设施表”中对移交的配套设施和经营性配套设施仅是简单的备注是否颁发产权证书，未明确发证的对象。为进一步明确办理登记的主体，《细则》根据《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》的规定，明确了各种公共服务设施颁发权利证书颁发的对象。