广州市住房和城乡建设局关于规范住房租赁市场的通知

各有关单位：

  为贯彻落实住房和城乡建设部等6部门《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》 （ 建房规〔2019〕10号）《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（建房规〔2021〕2号）和《广州市房屋租赁管理规定》相关要求，进一步防范住房租赁市场风险，促进住房租赁市场健康发展，加快构建租购并举的住房制度，结合管理工作实际，现将有关要求通知如下：

  一、加强从业主体管理

  1.市辖区内从事住房租赁活动的企业、房地产经纪机构、网络信息平台，以及转租住房10套（间）以上的自然人，应当向本市市场监管部门办理市场主体登记。从事住房租赁经营的市场主体，经营范围应当注明“住房租赁”，从事住房租赁经纪服务的市场主体，经营范围应当注明“房地产经纪”。

  2.住房租赁企业、个体工商户及其他具有租赁经营范围的市场主体（以下简称：住房租赁从业主体）开展经营前，应当通过广州市房屋租赁信息服务平台向登记地所在区住房和城乡建设部门推送开业信息，推送信息包括：注册登记信息、管理人员名单、从业人员名单、租赁资金监管账户等信息，信息发生变化应当实时更新。推送信息通过广州市房屋租赁信息服务平台即时向社会公示。

  二、加强房源信息管理

  3.住房租赁从业主体应当将经营的房源信息纳入广州市房屋租赁信息服务平台管理，由房屋租赁行政主管部门进行房源核验。

  4.住房租赁从业主体取得房源核验码后，可以在广州市房屋租赁信息服务平台、门店现场或网络信息平台等渠道发布房源信息时予以标注。

  5.住房租赁从业主体对发布房源信息真实性、合法性负责，不得发布禁止出租的房源信息、误导或虚假信息。对已出租或终止委托出租的房源，应当5个工作日内将房源信息从发布渠道上撤除。

  三、加强租赁资金监管

  6.住房租赁从业主体应当在商业银行中设立1个住房租赁资金监管账户，并通过该账户收取、支付租金和押金。监管账户的开户银行应与广州市房屋租赁信息服务平台实现对接，按约定履行监管义务。

  7.提倡出租人按月收取租金。租赁双方当事人在住房租赁合同中约定收取押金的，押金数额一般不超过1个月租金。

  住房租赁从业主体经营非自有住房的，单次收取租金超过3个月或单次收取押金超过1个月的，应当将超额部分的租金、押金纳入监管，收取承租人租金、押金的周期与向住房权属人支付租金、押金的周期一致的除外。

  8.纳入监管的租金自租赁合同生效次月开始按月（或按与原出租人约定的支付周期）自动解冻相应金额。在确保足额按期支付房屋权属人租金和退还承租人押金的前提下，可以向监管银行申请划拨支付装修改造房屋、管理成本等运营必要费用。

  四、加强租赁合同管理

  9.住房和城乡建设部门应当会市场监管部门修订住房租赁合同示范文本，将设立资金监管账户以及资金监管内容等纳入合同示范文本。

  10.住房租赁合同订立后30日内，住房租赁从业主体应当通过广州市房屋租赁信息服务平台办理住房租赁登记备案，或者到住房所在地的街道办事处、镇人民政府办理住房租赁登记备案。

  五、规范经营行为

  11.住房租赁从业主体不得出租按照法律、法规、规章规定禁止出租的房屋，房地产经纪机构不得代理此类房源。街道办事处、镇人民政府在日常巡查中发现辖区内住房租赁从业主体、房地产经纪机构有违反前述规定行为的，应依相关规定处理并及时报送区住房和城乡建设等职能部门。

  12.住房租赁营销宣传，不得以房屋产权买卖、房屋使用权买卖等方式进行误导宣传和推广。

  13.住房租赁从业主体应当对收费内容实行明码标价，明确收费清单。收费清单中列明服务项目、收费标准、收费金额等，并由各方当事人签名确认。

  14.住房租赁从业主体经营非自有住房的，住房租赁从业主体与次承租人的租赁合同期限超过住房租赁从业主体剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与住房租赁从业主体另有约定的除外。

  15.住房租赁从业主体不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

  16.金融机构发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配，贷款资金应当划入借款人账户。

  17.街道办事处、镇人民政府在日常巡查中发现辖区内住房租赁从业主体自经营之日起1个月未推送开业信息的，应于3个工作日内书面告知住房租赁从业主体推送开业信息。

  六、强化网络平台责任

  18.具备租赁房源信息发布功能的网络信息平台应当与广州市房屋租赁信息服务平台完成对接，发布租赁房源信息时应当核验发布主体身份及房源核验码，并在显著位置标识房源核验码。

  19.网络信息平台接到投诉，经自查发现房源存在虚假信息的，或住房和城乡建设、网信等部门提出相关要求的，应当立即处置并保存相关记录。发布主体存在过失或过错的，网络信息平台应当依法限制或取消发布主体的发布权限。

  20.网络信息平台未履行核验发布主体和房源信息责任的，网信部门应依法依规对其进行处理。住房和城乡建设、市场监管等部门要求网络信息平台提供有关住房租赁数据的，网络信息平台应当配合。

  七、落实纠纷调处机制

  21.住房租赁从业主体、房地产经纪机构、网络信息平台要建立投诉处理机制，在经营场所、房源信息展示页面、租赁合同中明示投诉处理电话，承担租赁纠纷主体责任，妥善处理租赁投诉、化解矛盾纠纷。

  房地产租赁协会、房地产中介协会应当积极调处住房租赁投诉纠纷，引导当事人妥善化解纠纷。

  22.街道办事处、镇人民政府等基层组织要将社会治理、治安管理与住房租赁管理有机结合，实行住房租赁网格化管理，做好租赁登记备案、租赁各方信息采集等工作。要结合社区党建联建工作，发挥基层人民调解组织作用和村（社区）法律顾问队伍作用，协调处理辖区内住房租赁事务和纠纷，维护住房租赁市场秩序。

  八、健全部门协同机制

  23.住房和城乡建设、发展改革、公安、规划和自然资源、市场监管、城管、来穗人员服务管理、金融监管、网信等部门和街道办事处、镇人民政府要建立多部门联合信息共享机制，形成齐抓共管的合力，确保各项管理工作落实到位。

  住房和城乡建设部门要不断优化房屋租赁交易服务平台，建立健全住房租赁从业主体及其从业人员信用体系，对住房租赁从业主体进行分级分类，采取差异化监管措施。

  发展改革部门要配合建立健全住房租赁从业主体及其从业人员信用体系。

  公安部门要对涉嫌合同诈骗等犯罪行为依法查处，必要时对企业法定代表人、实际控制人等相关人员依法采取相应措施。

  市场监管部门要依法查处虚假广告、不按规定明码标价、价格欺诈等违法违规行为，积极依委托严厉打击垄断行为。

  金融监管部门要加强对住房租赁金融业务的监管，协助有关部门查处住房租赁市场非法金融业务活动和非法金融机构，打击住房租赁市场非法金融行为。

  网信部门要对违规发布房源信息的网络信息平台依法处置。

  九、其他类别房源管理规则

  24.广州市行政区域内实际用途为长租住房的商业办公、旅馆等非居住房屋，其租赁管理参照本通知执行。

  25.法律、法规、规章对政府或政府委托的机构出租的人才公寓、公共租赁住房、公有房屋租赁另有规定的，从其规定。

   十、本通知自印发之日施行，有效期5年。

  广州市住房和城乡建设局

  2022年4月10日

  一、《通知》制定的背景和必要性是什么？

  党的十八大以来，国家高度重视住房租赁市场发展工作，先后出台了《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》 （ 国办发〔2016〕39号）《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》 （ 建房〔2017〕153号），明确要求各地区各部门要充分认识加快培育和发展住房租赁市场的重要意义。

  广州市先后被选入住房租赁试点、利用集体建设用地建设租赁住房试点、中央财政支持住房租赁市场发展试点、完善住房保障体系发展政策性租赁住房试点，住房租赁市场取得较大发展，成为解决新增人口居住问题的主渠道。住房租赁市场蓬勃发展的同时，部分住房租赁经营主体违规使用“租金贷”、发布虚假租赁房源信息等市场乱象逐步凸显，严重危害群众权益，影响社会和谐稳定。

  2019年以来，住房城乡建设部等六部委出台《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》 （ 建房规〔2019〕10号）《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（建房规〔2021〕2号）等系列文件，省级层面也作了部署要求。因此，有必要制定规范住房租赁企业的具体办法。

  二、《通知》的主要内容是什么？

  《通知》共25条，总体上坚持以问题为导向，从经营主体管理、房源信息管理、租赁资金监管、租赁合同管理、经营行为规范、强化网络平台责任、落实纠纷调处机制、健全部门协同等八大方面做出具体规定。主要内容包括：

  （一）明确从业主体办理登记、推送开业信息职责。保持与建房规〔2019〕10号文一致，明确从事住房租赁活动的企业、房地产经纪机构、网络信息平台，以及转租住房10套（间）以上的自然人向本市市场监管部门办理市场主体登记。要求住房租赁经营主体主动向住房和城乡建设部门推送注册登记信息、管理人员名单、从业人员名单、租赁资金监管账户等重要信息。

  （二）加强房源信息管理。《通知》通过设置“房源核验码”实现“真房源”。规定住房租赁企业经营的房源应纳入广州市房屋租赁信息服务平台管理，实现在线核验，取得房源核验码，可在对外发布时予以标注，赋予住房租赁企业对所发布房源信息真实性、合法性负责的义务。

  （三）加强租赁资金监管。为有效避免住房租赁市场金融风险隐患，《通知》提倡出租人按月收取租金；明确“1个账户、一致周期、有条件解冻”的监管方式，即住房租赁从业主体应在商业银行中设立1个住房租赁资金监管账户，经营非自有住房的，单次收取租金超过3个月或单次收取押金超过1个月的，超额部分租金、押金纳入监管，收取承租人租金、押金的周期与向住房权属人支付租金、押金的周期一致的除外。在确保足额支付租金、退还押金前提下，住房租赁从业主体可向监管银行申请划拨运营必要费用。

  （四）加强租赁合同管理。《通知》规定住房租赁合同应包含资金监管账户以及资金监管内容等信息，住房租赁合同订立后应当及时办理租赁登记备案。

  （五）规范租赁经营行为。《通知》针对市场反映强烈的突出问题，逐一予以规范。一是不得出租按照法律、法规、规章规定禁止出租的房屋；二是禁止开展“以租代售”宣传行为；三是明确实施住房租赁服务收费明码标价；四是规范转租、分租行为，住房租赁从业主体经营非自有住房，住房租赁从业主体与次承租人的租赁合同期限超过住房租赁从业主体剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与住房租赁从业主体另有约定的除外；五是明确禁止隐瞒、欺骗、强迫等方式开展“租金贷”行为，对金融机构发放住房租金贷款提出明确要求；六是明确街道办事处、镇人民政府应巡查督促住房租赁从业主体及时报送开业信息。

  （六）强化网络平台责任。《通知》明确具备租赁房源信息发布的网络信息平台四项职责：一是及时与广州市房屋租赁信息服务平台完成对接；二是应当核验发布主体及房源核验码，并在显著位置标识房源核验码；三是及时删除虚假房源信息；四是配合主管部门提供有关住房租赁数据。

  （七）落实纠纷调处机制。《通知》规定住房租赁从业主体、房地产经纪机构、网络信息平台要建立投诉处理机制，承担租赁纠纷主体责任。同时应发挥行业自律组织作用，由房地产租赁协会、房地产中介协会参与协调化解纠纷。街道办事处、镇人民政府等基层组织发挥基层人民调解组织作用和村（社区）法律顾问队伍作用，协调处理辖区内住房租赁事务和纠纷，维护住房租赁市场秩序。

  （八）健全部门协同机制。《通知》明确住房和城乡建设、发展改革、公安、规划和自然资源、市场监管、金融监管、城管、来穗人员服务管理、网信等部门和街道办事处、镇人民政府要建立多部门联合信息共享机制，形成齐抓共管的合力，确保各项管理工作落实到位。

  三、解读途径

  广州市住房和城乡建设局官方网站。

  四、解读时间

  本《通知》正式印发后10日内，对社会公布解读材料。