深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定的通知

深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定的通知

深府办规〔2018〕11号

各区人民政府，市政府直属各单位：

  《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。实施中遇到的问题，请迳向市规划国土委反映。

  深圳市人民政府办公厅

  2018年11月14日


  第一条  为提升城市品质，完善城市功能，加快推进城市更新工作，促进城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益用地供给，依据《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）、《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）等相关规定，制定本规定。

  第二条  本规定适用于通过拆除重建类城市更新项目（以下简称更新项目）的实施，实现更新项目拆除范围外公共设施用地移交的情形。

  上述移交的公共设施用地统称外部移交用地。

  第三条  外部移交用地可包含以下情形：

  （一）法定图则或其他法定规划确定的文体设施用地（GIC2）、医疗卫生用地（GIC4）、教育设施用地（GIC5）、社会福利用地（GIC7）、公用设施用地（U）、绿地与广场用地（G）、交通场站用地（S4）。

  涉及法定规划未覆盖区域或因《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）调整导致其用地类别与现行用地类别不一致的，应先取得规划主管部门的相关意见。

  （二）各区政府（含新区管委会，下同）亟需实施的道路、河道等线性工程的重要节点用地。

  （三）基本生态控制线范围内（不含一级水源保护区）手续完善的各类用地。其中现状为符合基本生态控制线有关规定且与生态环境保护相适宜的重大道路交通设施、市政公用设施、旅游设施、公园、现代农业、教育科研等项目用地除外。

  第四条  各区政府应加强统筹引导，结合辖区公共设施项目的实际需求及建设时序，科学合理划定外部移交用地范围并建立项目库，重点保障辖区亟需实施的公共设施项目。

  涉及道路、河道等线性工程的重要节点用地应优先通过土地整备等方式实施。确需按照本规定实施的，各区政府应从严把关，在充分研究论证的基础上科学决策，保障线性工程的整体建设。

  第五条  外部移交用地按以下标准划定：

  （一）应与更新项目位于同一行政区（含新区）辖区范围内。

  （二）应包含完整的宗地和建筑物，以及明晰的产权边界。

  （三）满足规划确定的公共服务设施和城市基础设施建设要求。

  （四）单个划定范围的用地面积原则上不小于3000平方米，但涉及以下情形的除外：

  1．现状公共服务设施和城市基础设施按照规划要求扩建的；

  2．各区政府亟需实施的道路、河道等线性工程的重要节点用地。

  （五）用地范围涉及建成区和未建设用地的，应参照城市更新单元拆除范围边界划定要求分别划定。

  （六）外部移交用地涉及被占用的国有未出让用地的，应无偿清退，不适用本规定第八条及第九条。

  外部移交用地不得包含土地整备年度计划范围内的用地。已列入土地整备年度计划范围内的用地需通过本规定实施的，应先行调出土地整备年度计划。

  第六条  外部移交用地不划入更新项目的拆除范围，不计入更新项目内无偿移交给政府的用地，不核减更新项目承担的公共设施用地面积。

  外部移交用地不计入辖区城市更新五年规划拆除重建类更新计划用地规模，不需位于辖区划定的拆除重建类更新空间范围。

  外部移交用地涉及水源保护区的，其建设应符合国家相关规定。

  第七条  外部移交用地在城市更新单元计划申报时应征集相关权利主体意愿，意愿应满足以下要求：

  （一）外部移交用地范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意移交；建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意移交；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意移交。

  范围内用地包含多个地块的，符合上述规定地块的总用地面积应不小于移交范围用地面积的80%。

  （二）外部移交用地范围内用地属城中村、旧屋村或原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意移交，但章程规定由股东代表大会表决或对表决通过率有特别规定的，从其规定；涉及原农村集体经济组织继受单位所属物业的，可按《深圳经济特区股份合作公司条例》执行。

  第八条  申报拆除重建类城市更新单元计划时，拆除范围内合法用地比例不低于30%的，外部移交用地面积可按以下方式计入拆除范围内合法土地面积：

  （一）手续完善的各类用地，其土地面积全部计入。

  （二）未完善征（转）手续的用地，按其土地面积的55%计入。

  计入后的拆除范围内合法用地比例应符合城市更新单元计划申报的相关要求。

  计入后的合法土地面积按等面积安排于拆除范围内未完善征（转）手续的用地上，该部分用地不再进行历史用地处置，可协议出让给更新项目实施主体开发建设。

  第九条  外部移交用地中建成区部分可以按照下列规定计算转移容积计入更新项目，计入后的更新项目规划容积应符合《深标》及我市城市更新政策相关规定，并满足交通市政设施承载能力要求，最终以获批准的城市更新单元规划为准：

  （一）外部移交用地建成区现状容积率低于以下转移系数的，按下列公式计算转移容积：

  转移容积＝外部移交用地建成区用地面积＊转移系数

  

其中，转移系数按下表执行：

  涉及跨多个密度分区的，按其建成区用地占比加权平均后确定转移系数；位于基本生态控制线范围内的，按相邻片区密度分区下降一区确定（密度五区除外）。

  （二）外部移交用地建成区现状容积率等于或高于本款第（一）项规定转移系数的，转移容积按其现状建筑面积的1倍取值。现状建筑面积以深圳市地籍测绘大队直接出具或审核的测绘查丈报告为准。

  外部移交用地属未建设用地的部分，不计算转移容积。

  为保障全市住房供应、促进职住平衡，在符合《深标》及不改变城市更新单元主导功能的前提下，转移容积应优先安排居住功能。

  第十条  按本规定第八条计入的手续完善的各类用地，应以外部移交用地的合法用地类别，与拆除范围内手续完善的各类用地按照城市更新地价测算规则及次序一并参与地价测算。

  计入的外部移交用地中未完善征（转）手续的用地，其计入的合法土地面积参照“历史用地处置”的测算次序、地价标准和修正系数参与地价测算。

  城市更新单元涉及分期实施的，外部移交用地按照前款规定与城市更新单元规划确定的首期拆除范围一并参与地价测算。

  第十一条  更新项目应按我市城市更新相关规定配建人才住房、安居型商品房、公共租赁住房、人才公寓及创新型产业用房等政策性用房。其中属外部移交用地计入更新项目合法土地面积的部分，不再进行人才住房、安居型商品房、公共租赁住房配建比例的核增或核减。

  第十二条  外部移交用地涉及集体资产的，应纳入市、区公共资源交易平台统一实施和监管，具体按辖区股份公司集体资产管理的相关规定执行。

  城市更新单元计划申报或调整时，外部移交用地参照拆除重建类城市更新单元计划申报有关规定一并提供相关资料，并附外部移交用地的计入方案及更新项目规划可行性研究方案。

  城市更新单元计划批准时，外部移交用地的计入方案应一并公告及附图说明。更新项目按规定被调出城市更新单元计划的，相应外部移交用地的计入方案同时失效。

  第十三条  更新项目实施主体应自行理清外部移交用地范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等（按相关规定需保留的除外），其中外部移交用地属于未完善征（转）手续的，原农村集体经济组织继受单位应与政府签订完善处置土地征（转）手续的协议，政府均不作补偿。

  外部移交用地应按照相关规定与更新项目范围内所有权利主体形成单一主体，原则上在更新项目获得实施主体确认和签订项目实施监管协议后方可拆除建筑物，并在首期更新项目土地使用权出让合同签订前无偿移交。

  第十四条  本规定实施前更新单元规划已经审议并公示的更新项目不适用本规定。已列入更新单元计划的更新项目执行本规定的，更新单元计划应进行调整，可与更新单元规划同步申报。

  《关于原特区外村办学校土地房产遗留问题处理的意见》（深规土规〔2018〕2号）确定的村办学校用地，以及涉及非农建设用地公共设施用地指标的，不适用本规定。

  第十五条  本规定自发布之日起施行，有效期5年。

  1、为什么要制定《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》（以下简称《管理规定》）？

  答：随着城市的高速发展及管理人口的迅速增加，我市对于公共设施的需求日益增长，目前规划的公共设施实施率仅50%，其余大部分位于现状建成区，难以落实。一方面，受土地资源高度紧缺及土地增值带来的巨大利益驱动影响，因公共利益需要而行使的行政征收受到信访维稳等因素制约推进不畅。已批实施方案的土地整备利益统筹试点项目大部分以未完善征（转）地手续的空地为主，对现状是建成区规划确是配套设施的用地通过土地整备实施较为困难。另一方面，自2009年以来，我市构建起“政府引导、市场运作”的更新模式，以市场化方式协调解决搬迁补偿安置等问题，弥补了部分现状是建成区的规划配套设施难以实施的问题。

  城市更新及土地整备作为我市城市二次开发的重要抓手，为我市公共利益用地的实施提供了坚实保障。但因其自身特点，亦存在一定的不足。在目前空间交错、权属复杂、配套设施难以实施的客观情况下，有必要进一步创新城市更新政策，加强城市更新对于公共设施实施的促进作用，强化政府对于公共利益用地的统筹引导，并借助市场的动力与活力，将公共设施用地与更新项目的实施进行捆绑，实现规划公共利益用地的落实。

  2、《管理规定》的实施方式及预期成效？

  答：《管理规定》基于目前规划公共设施用地难以落实及拟进行拆除重建类城市更新的片区合法用地比例不足的客观情况，结合土地整备实施模式，借助市场手段，将“公共设施用地”与“更新片区或项目”的实施进行捆绑：一方面通过市场化手段将位于拆除重建类城市更新项目（以下简称更新项目）拆除范围以外的公共设施用地，由更新项目实施主体理顺经济关系，完成建筑拆除，并无偿移交国有（该部分移交的公共设施用地简称外部移交用地）；另一方面通过给予承担移交责任的更新项目部分合法用地比例的计入及适当的建筑面积补偿，保障更新项目的实施。

  初步评估，“十三五”和“十四五”期间，城市更新计划阶段可在现有基础上新增5-10平方公里的公共设施用地供给；城市更新用地出让阶段，预计每年可在现有基础上增加约一倍的公共设施用地供应。

  3、《管理规定》中外部移交用地如何选择？

  答：外部移交用地对象主要含三类：一是法定图则或其他法定规划确定的文体设施用地（GIC2）、医疗卫生用地（GIC4）、教育设施用地（GIC5）、社会福利用地（GIC7）、公用设施用地（U）、绿地与广场用地（G）、交通场站用地（S4）；二是辖区政府亟需实施的道路、河道等线性工程的重要节点用地；三是基本生态控制线范围内（不含一级水源保护区）手续完善的各类用地。符合基本生态控制线有关规定与生态环境保护相适宜的现状重大道路交通设施、市政公用设施、旅游设施、公园、现代农业、教育科研等项目用地除外。

  外部移交用地应与更新项目位于同一行政区（新区）辖区范围内，各区政府（新区管委会）应结合辖区公共利益项目的实际需求及建设时序，加强政府的统筹引导，重点保障辖区急缺、紧迫的公共利益项目建设，有序推进辖区公共利益用地供给。

  4、外部移交用地范围的划定有什么要求？

  答：（一）外部移交用地应与更新项目位于同一行政区（含新区）辖区范围内；

  （二）应包含完整的宗地和建筑物，以及明晰的产权边界；

  （三）满足规划确定的公共服务设施和城市基础设施建设要求；

  （四）单个划定范围的用地面积原则上不小于3000平方米，但涉及以下情形的除外：

  1.现状公共服务设施和城市基础设施按照规划要求扩建的；

  2.辖区政府亟需实施的道路、河道等线性工程的重要节点用地。

  （五）用地范围涉及建成区和未建设用地的，应参照城市更新单元拆除范围边界划定要求分别予以划定；

  （六）外部移交用地涉及被占用的国有未出让用地的，应无偿清退，不适用本规定第八条及第九条。

  外部移交用地不得包含土地整备年度计划范围内的用地。已列入土地整备年度计划范围内的用地通过本规定实施的应先行调出土地整备年度计划。

  5、外部移交用地无偿移交入库，实施主体如何实现经济平衡？

  答：根据《管理规定》，主要从两个方面进行了考虑：

  一是外部移交用地面积可按规定计入更新项目权属清晰的合法土地面积，其中：手续完善的各类用地，其全部用地面积可计入更新项目权属清晰的合法土地面积；未完善征（转）手续的用地（指未签订征（转）地协议或者已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未作补偿的用地），其55%的用地面积可计入更新项目权属清晰的合法土地面积。

  二是对于外部移交用地范围建成区的部分，可计算转移容积计入更新项目，计入后的更新项目规划容积应符合《深标》及我市城市更新政策相关规定，应满足交通市政设施承载能力要求，并以获批准的城市更新单元规划为准。其中，外部移交用地建成区现状容积率低于转移系数的，按外部移交用地建成区用地面积乘以转移系数计算转移容积；外部移交用地建成区现状容积率等于或高于转移系数的，按外部移交用地现状建筑面积的1倍计算转移容积，现状建筑面积以深圳市地籍测绘大队直接出具或者审核的测绘查丈报告为准。

  具体由更新项目实施主体结合项目可实施性及利益平衡等因素，自行考虑，自主选择。

  6、外部移交用地中未完善征（转）地手续的用地55%的计入系数如何确定？

  答：主要有以下几方面考虑：一是外部移交用地对象主要是规划未落实的公共设施用地，无法单独实施城市更新；二是对于规划公共利益项目的实施应强化政府统筹，优先通过土地整备方式实施，辅以城市更新。故对于外部移交用地涉及未完善征（转）地手续的用地部分应加强与土地整备等政策的衔接，达成城市更新与土地整备两种存量用地二次开发方式对于公共利益用地的保障；三是该取值系数参考了重点更新单元对于手续不完善用地的处置比例，并经过充分测算与论证，一方面，外部移交用地可选的范围更广；另一方面，承担外部移交用地计入的更新项目也具备一定的可实施性。

  7、外部移交用地转移容积如何计算？

  答：政策的制定主要是促进公共设施用地供给的问题，同时解决更新项目合法用地比例不足的难题，带动更新项目实施，故对于承担移交责任的更新项目应是适量补偿的原则。外部移交用地虽然通过计入更新项目合法土地面积，能够带来一定量的基础建筑面积，但不足以抵扣外部移交用地（建成区）所需的拆迁补偿，需给予一定的建筑面积转移，以保障更新项目的经济可行性。同时，外部移交用地（建成区）的建筑面积转移也不宜过量，避免原位于更新项目拆除范围内的规划公共设施用地进行拆分，通过移交的方式获得更大的利益，且给更新项目增加较大承载压力。

  

外部移交用地所在分区	密度一区	密度二区	密度三区	密度四区	密度五区
转移系数	2.2	1.8	1.5	1.2	0.7

  此外，对于外部移交用地（建成区）现状容积率等于或高于上述转移系数的，政策建议按其现状建筑面积的1倍计算转移容积。在符合《深标》及不改变城市更新单元主导功能的前提下，该部分转移容积优先安排居住功能。

  对于外部移交用地属未建设用地的部分，考虑其不需承担拆迁责任，且计入更新项目合法用地比例时已带有部分基础容积，故政策提出不计算转移容积。

  8、转移容积如何计算地价？

  答：按规定计入的合法土地面积，其中属外部移交用地手续完善的各类用地等面积计入的部分，以外部移交用地的现状合法用途，与拆除范围内手续完善的各类用地按照城市更新地价测算规则和次序进行测算；属未完善征（转）手续的用地计入的部分，参照“历史用地处置”的测算次序、地价标准和修正系数参与地价测算。

  城市更新单元涉及分期实施的，外部移交用地计入的部分应在城市更新单元规划确定的首期拆除范围一并参与地价测算。

  9、转移容积部分是否配建政策性用房？

  答：转移容积计入城市更新单元规划容积，并应按我市城市更新相关规定配建人才住房、安居型商品房、公共租赁住房、人才公寓及创新型产业用房等政策性用房。其中，属外部移交用地计入更新项目合法土地面积的部分，不再进行人才住房、安居型商品房、公共租赁住房配建比例的核增或核减。

  10、外部移交用地移交入库的时序及责任？

  答：外部移交用地满足《管理规定》第七条移交意愿要求的，可在城市更新单元计划申报时，参照《深圳市拆除重建类城市更新单元规划制定申报技术规定》一并提供相关资料，并附外部移交用地的计入方案及更新项目规划可行性研究方案。外部移交用地应按照相关规定与更新项目范围内所有权利主体形成单一主体，原则上在更新项目获得实施主体确认和签订项目实施监管协议后方可进行建筑物拆除，并在首期更新项目土地使用权出让合同签订前无偿移交。

  更新项目实施主体应自行理清外部移交用地范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等（按相关规定需保留的除外），其中外部移交用地属于未完善征（转）手续的用地，原农村集体经济组织继受单位应与政府签订完善处置土地征（转）用手续的协议，政府均不作补偿。

  11、《管理规定》有什么创新内容？

  答：该政策是我委结合城市发展和市场需求开展的一项创新政策，主要表现在以下几个方面：一是扩大空间范围，加大了城市更新的片区统筹力度。通过本政策可实现同一行政辖区的公共利益用地，以“飞地”形式与更新项目捆绑实施，充分发挥市场的动力与灵活性，加大了城市更新对于公共设施的实施力度；二是加强政府统筹，有序推进公共设施项目实施。一方面实现了更新与整备两种方式对于公共设施用地的保障力度，另一方面强化了政府对于公共设施项目实施的统筹引导作用；三是创新指标思路，破解当前更新工作面临的困境。通过外部移交用地核算的合法土地面积纳入更新项目，可进一步促进大片区的更新实施，带动大型的公共设施建设，并在一定程度上可破解拟更新的片区合法用地比例不足的问题；四是量化补偿标准，合理推动更新项目的实施。在城市空间承载能力富裕的前提下，以适量补偿为原则，以更新项目实施为基础，给予更新项目实施主体实现外部用地移交所需的基本拆赔补偿，并统筹考虑片区交通市政设施的承载能力，保障城市品质。

  12、实施期内政策如何衔接？

  答：本规定出台前更新单元规划已经审议并公示的更新项目不适用本规定。已列入更新单元计划的更新项目执行本规定的，更新单元计划应进行调整，可与更新单元规划同步申报。

  《关于原特区外村办学校土地房产遗留问题处理的意见》（深规土规[2018]2号文）确定的村办学校用地，以及涉及非农建设用地公共设施用地指标的，不适用本规定。