深圳市规划和自然资源局关于发布《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》续期的通知

深圳市规划和自然资源局关于发布《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》续期的通知

深规划资源规〔2023〕5号

税谱^®提示：根据《 深圳市规划和自然资源局有效规范性文件目录及拟废止（宣布失效）的规范性文件目录》 （ 2023年12月26日）规定， 有效,有效期至2026年8月9日

各有关单位：

  根据《深圳市行政机关规范性文件管理规定》（深圳市人民政府令第305号）第三十三条、《深圳市人民政府办公厅关于加强行政规范性文件管理的实施意见》（深府办〔2021〕8号）的规定，结合工作实际，经市政府同意，我局决定对《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》续期3年，有效期延续至2026年8月9日。

  深圳市规划和自然资源局

  2023年8月9日


第一章  总    则

  第一条  为加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，加强规划实施，推动土地集约节约利用，促进城市发展和社区转型，根据相关法律法规和我市土地整备相关规定，结合实际，制定本办法。

  第二条  本办法适用于以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控用地为主要实施对象的土地整备利益统筹项目（以下简称利益统筹项目）。利益统筹项目以街道为界限（大鹏新区以新区为界限），项目范围内至少有一块3000平方米以上集中成片的未完善征（转）地补偿手续规划建设用地。利益统筹项目应纳入全市土地整备年度计划的利益统筹项目目录，并报市政府批准。

  纳入违法建筑空间管控专项行动的未完善征转地手续未建设空地通过土地整备实施的，可按照本办法执行。

  第三条  利益统筹项目按照政府主导、社区主体、社会参与的原则，综合考虑项目范围内未完善征（转）地补偿手续用地和原农村集体经济组织继受单位合法用地，通过规划、土地、资金、产权等统筹手段，完成整备范围内土地确权，一揽子解决历史遗留问题，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人多方共赢，促进社区转型发展。

  第四条  在利益统筹项目范围内，政府与原农村集体经济组织继受单位“算大账”，通过资金安排、土地确权、用地规划等手段，集约节约安排土地，保障城市建设与社区发展空间需求。

  原农村集体经济组织继受单位与相关权益人“算细账”，通过货币、股权和实物安置等手段，确保权益人相关权益，实现整备范围内全面征转清拆。

  除留用土地外，其余土地全部移交政府管理。

第二章  利益统筹规则

  第五条  利益统筹项目中资金安排按照以下方式核算：项目范围内的建（构）筑物按照重置价核算；未完善征（转）地补偿手续土地按照所在区域工业基准地价的50%核算；青苗和附着物等按照相关标准核算；项目涉及的技术支持费、不可预见费及业务费参照相关规定执行。

  第六条  利益统筹项目留用土地是指按本办法核算并确认给原农村集体经济组织继受单位的用地，包括项目范围内已批合法用地、项目范围外调入合法指标以及本项目核定利益共享用地，具体规模按以下方式核算：

  （一）项目范围内已批合法用地是指原农村集体经济组织继受单位及其成员已落地确权的合法用地（包括已取得房地产证、土地使用权出让合同、非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑处理证明书、旧屋村范围认定批复的用地等），此类用地按照等土地面积核算留用土地规模；

  （二）项目范围外调入合法指标，包括非农建设用地指标、征地返还用地指标，以及其他土地整备项目留用土地指标，此类用地指标按照相关规定核准后，可在项目范围内安排落实；

  （三）本项目核定利益共享用地是指项目内上述第（一）项用地范围外的未完善征（转）地补偿手续规划建设用地，扣除上述第（二）项中非农建设用地指标和征地返还用地指标后的剩余土地，按照表1核算的留用土地规模。其中现状容积率为项目实施范围内现状建筑面积与规划建设用地面积的比值。



  第七条  利益统筹项目留用土地应优先在本项目范围内安排，按照利益共享用地、项目范围内已批合法用地、项目范围外调入合法指标的顺序落实。留用土地位于利益统筹项目范围内工业区块线且规划为工业用地的，利益共享用地部分可上浮50%。

  在利益统筹项目范围内安排的留用土地规模原则上不得超过项目规划建设用地面积的55%。

  因规划统筹需要，利益统筹项目周边国有未出让的边角地、夹心地和插花地可纳入留用土地选址范围，但纳入选址范围的国有未出让土地面积不超过3000平方米，或不超过项目范围内规划建设用地面积的10%。

  第八条  本项目范围内无法安排留用土地的，留用土地指标中的利益共享用地和合法用地可与本街道城市更新项目统筹处理，或直接落在本街道经济关系未理顺的已建成区并由原农村集体经济组织继受单位拆除重建。按照上述两种方式安排的留用土地指标，其合法用地部分按照等土地面积核算，利益共享用地部分上浮50%。

  留用土地指标也可与本街道其他利益统筹项目统筹处理，其合法用地部分和利益共享用地部分按照等土地面积核算。

  留用土地指标参照上述两款落实且跨街道安排的，留用土地指标应按照两地现行工业用地基准地价的比值折算，且不得大于在原街道内核算的留用土地指标。

  留用土地指标应建立台账管理，并尽可能一次性安排落实。

  第九条  利益统筹项目留用土地用途应以经批准的法定规划为依据，符合片区功能定位，满足规划实施要求。

  留用土地规划建筑面积由基础建筑面积、配套建筑面积和共享建筑面积三部分构成，具体数值结合《留用土地规划建筑面积核算规则》（详见附件）核算确定。

  基础建筑面积归属于原农村集体经济组织继受单位，用于社区发展和搬迁安置。

  配套建筑面积为留用土地中依据《深圳市城市规划标准与准则》、法定图则及相关规划要求配建的社区级公共设施。配建的社区级公共设施建成后无偿移交政府，产权归政府所有，具体移交约定在土地出让合同中明确，法律法规另有规定的除外。

  共享建筑面积的60%用于人才住房、公共租赁住房或创新型产业用房，由政府或政府指定机构回购，其余40%的建筑面积通过利益共享归属于原农村集体经济组织继受单位。回购物业的类型、规模等相关内容在留用土地的规划条件中予以明确。回购程序和价格参照市政府相关政策执行，回购物业产权归政府或政府指定机构。

  第十条  留用土地的土地使用年期按照法律规定土地用途的最高年限确定。留用土地由原农村集体经济组织继受单位自用的，免交地价，用地为非市场商品性质；留用土地按照本办法缴交地价的，用地为市场商品性质。

  按照本办法第八条安排落实的留用土地指标，与城市更新项目统筹处理的，留用土地指标的使用、审批、产权属性及地价测算根据城市更新相关政策执行，其中利益共享用地地价按照城市更新历史用地处置部分的地价标准计收；在建成区安排并由原农村集体经济组织继受单位拆除重建的，按项目范围内留用土地办理相关规划、用地手续；与其他利益统筹项目统筹处理的，留用土地指标按照项目外调入的合法指标类型使用。

  第十一条  留用土地规划为工业用地的，按照现行公告基准地价的10%缴交地价。

  留用土地规划为居住用地、商业服务业用地的，结合本办法所附《留用土地规划建筑面积核算规则》，按照基础建筑面积和共享建筑面积分段计收地价，其中基础建筑面积部分按照现行公告基准地价的10%缴交地价，共享建筑面积中归属于原农村集体经济组织继受单位的部分按照现行公告基准地价的100%缴交地价。

  移交政府或政府回购的人才住房、公共租赁住房、创新型产业用房、社区级公共设施免缴地价。

第三章  项目管理

  第十二条  利益统筹项目需编制实施方案。实施方案由区政府（含新区管委会，下同）审批。实施方案包括资金方案和留用土地方案。留用土地在项目范围内安排的，留用土地方案中应明确留用土地的位置、规模、用途和规划控制指标。留用土地在项目范围外安排的，留用土地方案中应明确留用土地的指标类别、规模和安排方案。

  留用土地安排涉及法定图则不覆盖或法定图则未制定地区，以及需要对法定图则强制性内容进行调整的，必须开展土地整备规划研究，并纳入实施方案。土地整备规划由市城市规划委员会法定图则委员会审批。经批准的土地整备规划作为规划管理的依据，公布后纳入城市规划“一张图”。

  第十三条  依据经批准的实施方案和土地整备规划，区土地整备事务机构、街道办事处、规划国土主管部门派出机构与原农村集体经济组织继受单位签订利益统筹土地整备项目实施协议书，明确项目实施时序、土地整备资金、移交政府土地范围、留用土地安排方式和留用土地指标规模等相关内容。

  留用土地审批主体审批并核发留用土地批复后，原农村集体经济组织继受单位可以依据留用土地批复，按照集体资产处置相关规定，通过合作开发或作价入股等方式引入留用土地的开发主体。

  第十四条  原农村集体经济组织继受单位应当按照土地整备项目实施协议书的相关要求理顺利益统筹项目范围内的经济利益关系，并具体负责建（构）筑物及青苗、附着物的补偿、拆除、清理和移交工作。

  原农村集体经济组织继受单位应组织相关权益人签订搬迁补偿安置协议，搬迁补偿安置协议中应约定补偿方式、补偿金额和支付期限、回迁房屋面积等相关事项，涉及房地产权证注销的还应明确相关义务和责任。搬迁补偿安置协议应报区政府相关职能部门备案。

  按照法定程序选择确定的留用土地开发主体可以参与房屋拆除和土地清理工作。

  第十五条  留用土地通过协议方式出让给原农村集体经济组织继受单位。

  利益统筹项目留用土地的开发建设，需符合项目实施协议书确定的各方权利义务和时序安排，按时办理相关土地的征（转）补偿手续，并由原农村集体经济组织继受单位与规划国土主管部门派出机构签订留用土地使用权出让合同。

  留用土地以合作开发方式实施的，可由原农村集体经济组织继受单位与开发主体一并向规划国土主管部门派出机构申请办理土地使用权出让合同变更手续，签订土地使用权出让合同补充协议；留用土地以作价入股方式实施的，可由原农村集体经济组织继受单位与开发主体共同成立的房地产项目公司，向规划国土主管部门派出机构申请办理土地使用权出让合同变更手续，签订土地使用权出让合同补充协议。

  第十六条  区政府应按照土地整备验收有关规定，组织相关职能部门做好利益统筹项目的土地验收、分类移交和入库管理等工作。

  规划国土主管部门派出机构依据下达的留用土地批复和移交土地规模，依职能办理留用土地规划许可及用地出让等相关手续，并结合项目情况建立留用土地台账。

  政府相关职能部门应做好对原农村集体经济组织继受单位的技术指导和服务，并加强对项目实施的监督管理。

  第十七条  国家机关工作人员和原农村集体经济组织继受单位有关人员应当依法依规开展土地整备利益统筹工作。

  任何单位和个人违反法律法规有关规定，造成严重后果的，应依法追究相关责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四章  附    则

  第十八条  本办法自发布之日起施行，有效期5年。

  第十九条  本办法施行之前利益统筹项目实施方案已经区政府审批通过的，按照已批准的实施方案执行；实施方案未经区政府审批通过的，按照本办法执行。

  附件：留用土地规划建筑面积核算规则

附件

按照本办法安排的留用土地，其规划建筑面积的核算适用本规则。
留用土地规划建筑面积由基础建筑面积、配套建筑面积和共享建筑面积三部分构成。
一、基础建筑面积
基础建筑面积是指留用土地按照《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）核算确定的建筑面积。基础建筑面积的计算公式如下：
（一）留用土地在项目范围内安排的，按照以下公式计算基础建筑面积：
基础建筑面积＝S项目内留用×地块容积率
S项目内留用——按照本办法第六条和第七条核算拟在项目范围内安排的留用土地面积。
地块容积率——按照《深标》相关规定取值、计算。
（二）留用土地落在项目范围外经济关系未理顺的已建成区域并由原农村集体经济组织继受单位拆除重建的，按照以下公式计算基础建筑面积：
基础建筑面积＝S拆除重建×地块容积率＋FA利益统筹×1.5
S拆除重建——由原农村集体经济组织继受单位拆除重建的土地面积。
地块容积率——按照《深标》相关规定取值、计算。
FA利益统筹——利益统筹项目中现状建筑面积。
二、配套建筑面积
留用土地应当按照《深标》、法定图则及相关专项规划的要求配建社区级公共设施。社区级公共设施的类别、规模在土地整备规划中确定。
三、共享建筑面积
共享建筑面积是指在规划允许条件下，可在基础建筑面积的基础上增加的建筑面积。共享建筑面积原则上不超过基础建筑面积的30%。
共享建筑面积中政府或政府指定机构回购60%的建筑面积用于人才住房、公共租赁住房或创新型产业用房等，其余40%的建筑面积通过利益共享归属于原农村集体经济组织继受单位。
四、其他要求
依据本规则核算的留用土地规划建筑面积应满足周边公共服务设施和城市基础设施承载力的要求，并符合生态保护、城市设计等相关控制要求和《深标》容积率上限规定。
按照2013版《深标》密度分区核算规划建筑面积的，留用土地位于密度三区、密度四区、密度五区的，基准容积率和容积率上限参照密度二区取值；《深标》密度分区修订并施行后，基准容积率和容积率上限按照经批准的密度分区取值。

  为加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，加强规划实施，推动土地集约节约利用，促进城市发展和社区转型，我局于2018年经市政府常务会审批后印发《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规〔2018〕6号，以下简称《管理办法》），《管理办法》有效期为5年，将于2023年8月9日到期。经研究，根据工作需要，拟根据《深圳市行政机关规范性文件管理规定》第三十三条规定发布续期通知。现解读如下：
  一、《管理办法》续期背景
  （一）现行《管理办法》即将到期。《管理办法》有效期为5年，将于2023年8月9日到期。
  （二）对现行《管理办法》续期使用是我市土地整备工作需要。我市还有一批重大产业项目、重大基础设施项目、“工业上楼”项目需通过该土地整备利益统筹政策落实用地空间，为保障土地整备利益统筹工作的延续和已立项整备项目的顺利推进，需对现行《管理办法》续期使用，续期3年。
  二、重新发布的《管理办法》是否对政策文本进行修改？本次政策续期不涉及政策文本内容的修改。
  三、《管理办法》预期达到什么效果？
  《管理办法》立足于解决公共基础设施和重大产业项目实施难题，加快解决土地历史遗留问题，实现政府、原农村集体经济组织继受单位、相关权益人等多方共赢，促进城市整体利益实现。预期政策效果主要有三个方面：
  一是落实民生设施和公共利益，加强城市规划实施。《管理办法》以公共利益为切入点，立足于解决原特区外公共基础设施欠账多、落地难的问题，加强规划实施。土地整备利益统筹切实保障了包括中山大学在内的25所学校和中山大学第九附属医院在内的8所综合医院用地供地，另外解决了包括外环高速、南坪三期、地铁4、6、12、14、20号线、龙华有轨电车等交通设施项目的用地问题，提升了城市发展质量。
  二是保障重大产业项目，拓展城市发展空间。《管理办法》以拓展20大先进制造业园区内优质产业空间为目标，通过推进我市低效存量工业用地土地整备和空间整合，促进我市产业转型升级，提升城市发展质量，为破解空间资源瓶颈提供政策支撑和制度保障。目前，土地整备利益统筹保障了包括华为、迈瑞医疗、立讯精密、臻鼎半导体、南京金龙汽车等重大产业项目实施。
  三是解决土地历史遗留问题，促进原农村集体经济组织继受单位转型。《管理办法》以未完善征转地手续用地为主要对象，通过拨付土地整备资金、核算留用土地指标等方式，完成整备范围内土地全面征转和用地确权，不仅盘活了存量土地资源，而且壮大了集体资产规模，优化了原农村集体经济组织继受单位经济结构和基层治理体系。
  四、《管理办法》有哪些亮点？
  一是建立利益共享机制。《管理办法》通过规划、土地、资金、产权的政策统筹，采用资金安排、土地确权、用地规划等手段，建立了多方共享的土地增值收益分配机制，保障城市公共利益及社区发展权益，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人等多方共赢。
  二是创新土地确权路径。《管理办法》以未完善征转地手续土地为主要对象，根据项目范围内的地籍权属、建设情况等分类核算留用土地，统筹解决了土地历史遗留问题，有利于加快盘活原农村集体经济组织继受单位存量土地资源，提高土地集约节约水平。
  三是实现政策统筹联动。《管理办法》拓宽了留用土地安排方式，留用土地指标可在利益统筹项目范围外安排并与城市更新统筹处理的方式，解决了城市更新项目合法用地指标不足的问题，实现土地整备与城市更新的政策统筹联动。
  四是发挥社区主体作用。《管理办法》按照“政府主导、社区主体、市场参与”的原则，通过建立政府与原农村集体经济组织继受单位“算大账”、原农村集体经济组织继受单位与相关权益人“算细账”的工作机制，搭建政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人的多方协商平台，充分调动其参与土地整备的积极性和主动性。
  五、哪些土地适用《管理办法》？
  《管理办法》以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控土地为主要对象，具体包括原农村集体经济组织继受单位已落地确权的合法用地（包括已取得房地产证、土地使用权出让合同、非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑确认决定书、旧屋村范围认定批复的用地等），以及未完善征（转）地补偿手续的土地。
  六、利益统筹项目如何核算土地整备资金？
  根据《管理办法》，土地整备资金主要由三部分构成：一是土地的补偿资金，未完善征（转）地补偿手续土地参照所征土地所在区域工业基准地价的50%进行补偿；二是建构筑物的补偿资金，根据项目范围内的建筑物和构筑物的规模按照重置价核算；三是青苗和附着物等，按照相关标准补偿。
  七、利益统筹项目如何核算留用土地？
  留用土地核算包括项目范围内已批的合法用地、项目范围外调入合法用地以及本项目核定利益共享用地，具体规模按以下方式核算：
  （一）项目范围内已批合法用地是指原农村集体经济组织继受单位已落地确权的合法用地，此类用地按照等土地面积在项目范围内安排；
  （二）项目范围外调入合法指标，包括非农建设用地指标和征地返还用地指标，以及其他土地整备留用土地指标，此类用地按照相关规定核准后，可在项目范围内安排落实；
  （三）本项目核定利益共享用地是指项目内上述第（一）项用地范围外的未完善征（转）补偿手续规划建设用地，扣除上述第（二）项用地中非农建设用地指标和征地返还用地指标后的剩余土地，根据项目范围内现状容积率，按照20%−50%比例核算留用土地规模。
  八、留用土地如何安排？
  利益统筹项目留用土地应优先在本项目范围内，结合规划控制要求和原农村集体经济组织继受单位意愿等进行安排。留用土地位于工业区块线内且规划为工业用地的，利益共享用地面积可在本办法第六条的基础上上浮50%。在利益统筹项目范围内安排的留用土地规模原则上不得超过项目规划建设用地面积的55%。
  本项目范围内无法安排留用土地的，留用土地指标可与本街道城市更新项目统筹处理，或直接落在本街道经济关系未理顺的已建成区域并由继受单位拆除重建。按照此方式安排的留用土地指标中，合法用地部分按照等土地面积核算，利益共享用地部分上浮50%指标。
  留用土地指标也可与本街道其他利益统筹项目统筹处理。调入的留用土地指标中合法用地部分和利益共享用地部分按照等土地面积核算。
  留用土地需跨街道安排的，留用土地指标应按照现行工业用地基准地价的比值核算指标规模，且指标规模不得大于在本街道内核算的留用土地指标。
  九、留用土地的规划建筑面积如何确定？
  利益统筹项目留用土地规划建筑面积由基础建筑面积、配套建筑面积和共享建筑面积三部分构成。
  其中基础建筑面积以《深圳城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）密度分区为基础核算确定，体现规划管理的基本要求。
  共享建筑面积是指在规划允许条件下，可在基础建筑面积的基础上增加的建筑面积。共享建筑面积中60%由政府回购用于保障性住房、人才公寓或创新型产业用房等，40%通过利益共享归属于继受单位。共享建筑面积原则上不超过基础建筑面积的30%。
  留用土地应当按照《深标》、法定图则及相关专项规划的要求配建社区级公共设施，并计入配套建筑面积。
  依据《管理办法》核算的留用土地规划建筑面积应满足周边公共服务设施和城市基础设施承载力的要求，并符合生态保护、城市设计等相关控制要求和《深标》容积率上限规定。
  十、留用土地是否需要安排一定规模的保障性住房或创新型产业用房？
  为落实市委市政府工作部署，《管理办法》要求在留用土地中安排一定比例的保障性住房、人才公寓或创新型产业用房并由政府回购。具体来说，共享建筑面积中60%由政府回购用于保障性住房、人才公寓或创新型产业用房等，政府回购建筑的类型、规模等要在留用土地的规划条件中予以明确。回购价格和程序参照市政府的相关政策执行。
  十一、留用土地能否入市交易？
  留用土地通过协议方式出让给原农村集体经济组织继受单位。留用土地可以入市交易，通过合作开发或作价入股等方式引入留用土地的开发主体。开发主体应按照相关规定通过集体资产交易平台择优确定，并按照《管理办法》缴交地价，签订土地使用权出让合同补充协议。缴交地价后留用土地为市场商品性质。
  留用土地也可由原农村集体经济组织继受单位自用，免交地价，用地为非市场商品性质，不能入市交易。
  十二、与试点政策相比，《管理办法》在哪些方面进行了修改完善？
  《管理办法》延续《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》（深规土〔2015〕721号）的基本框架，在政策适用对象、利益统筹方式、留用土地核算等方面与试点政策一致。此外，结合市委市政府工作部署以及试点工作中存在的问题，《管理办法》在以下方面进行了优化和完善：
  一是取消试点，全面推广政策；二是明确了未完善征转地手续用地的货币补偿标准；三是细化利益共享用地核算规则，根据现状容积率分段核算利益共享用地规模；四是增加了留用土地指标在项目范围外经济关系未理顺的建成区域安排的路径；五是优化了留用土地规划建筑面积核算规则；六是增加了在留用土地中安排一定比例的保障性住房、人才公寓或创新型产业用房并由政府回购的规定；七是简化了地价计收规则；八是完善了项目审批和管理流程。