日照市住房和城乡建设局关于印发日照市前期物业服务招标投标管理办法的通知

第一条为规范前期物业服务招标投标活动，维护招投标当事人和业主的合法权益，根据《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《日照市物业管理条例》等法规和规范性文件规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业实施前期物业服务和行政主管部门对前期物业服务招标投标活动实施监督管理，适用本办法。

前期物业服务招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位通过招标投标方式，选聘具有独立承担民事责任能力，并在人员、设备、资金等方面具有相应的服务能力的物业服务企业，签订前期物业服务合同，约定对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条本市行政区域内住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。

在投标截止时间前提交投标文件的投标人少于3个的，或者总建筑面积不超过3万平方米的住宅（含同一物业管理区域内非住宅）物业，经物业所在地的区县、功能区住房城乡建设部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业。

一个物业管理区域内，只能选聘一家物业服务企业。

第四条市级住房城乡建设部门负责本市行政区域内前期物业服务招标投标活动的指导和监督。

各区县、功能区住房城乡建设部门具体负责本辖区内前期物业服务招标投标活动的监督管理工作。

第五条本办法所称招标人是指依法进行前期物业服务招标的物业建设单位。

本办法所称投标人是指响应前期物业服务招标，参与投标竞争，具有独立承担民事责任的能力，并在人员、设备、资金等方面具有相应服务能力的的物业服务企业。

前期物业服务招标投标由招标人依法组织实施。一个物业管理区域分期建设或者多个公司建设的项目，应当统一招标人。

第六条前期物业服务招标分为公开招标和邀请招标。

公开招标的规模标准由各区县、功能区住房城乡建设部门依据本办法另行确定。分期开发的住宅建设项目，应当以该项目的房屋建筑总面积计算。任何单位和个人不得将建设项目以化整为零或其他方式规避公开招标。

招标人采取公开招标的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在“日照市住房和城乡建设局官网”上发布招标公告，网站公告时间不少于5日。

招标公告应当载明招标人的名称、地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。

招标人采取邀请招标的，应当向3个以上的物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第七条招标人可以委托具有招标代理资格的机构组织实施招标事宜；招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。

第八条通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照下列时限完成前期物业服务招标投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售备案前30日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

第九条前期物业服务招标投标一般按下列程序进行：

（一）成立招标小组；

（二）进行成本测算；

（三）编制招标文件或者资格预审公告、资格预审文件；

（四）向项目所在地的区县、功能区住房城乡建设部门办理招标文件或者资格预审公告、资格预审文件备案；

（五）发布招标公告或者资格预审公告；

（六）资格预审；

（七）发售招标文件及有关图纸、相关资料；

（八）组织现场勘察；

（九）接受和收存投标书；

（十）组织开标、评标；

（十一）确定中标单位、签订前期物业服务合同；

（十二）到项目所在地的区县、功能区住房城乡建设部门办理前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料备案；

第十条前期物业服务招标文件应当包括以下内容：

（一）招标人名称、地址、联系方式；

（二）物业服务的内容及要求，包括服务内容、服务标准等；

（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容及份数等；

（四）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点、评标标准和方法等；

（五）招标项目情况介绍。包括物业名称、物业类型、建筑结构、产权状况、房屋幢数、套数、建筑面积、土地面积等项目基本情况；电梯、消防设施和智能化管理等共用设施设备的配置情况、维修保养责任；绿化方案、绿化面积等情况，物业服务用房及其他配套用房的具体位置、面积等情况，物业档案（含施工或竣工图纸），物业出售、业主入住情况，物业计划竣工交付时间等；

（六）前期物业服务合同的签订说明；

（七）其他事项的说明及法律、法规规定的其他内容。

第十一条招标人应当在发布公告或者发出投标邀请书10日前，将下列材料报项目所在地的区县、功能区住房城乡建设部门备案：

（一）招标人的企业法人营业执照等资格证明文件；

（二）与前期物业服务有关的物业项目开发建设批准文件，包括物业管理区域内的建设工程规划许可证及其规划部门批准的总平面图和国有建设用地使用权不动产权证书等；

（三）拟定的招标公告（含资格预审公告）或者投标邀请书；

（四）招标文件；

（五）招标代理委托合同（委托招标代理机构招标的）或者招标小组人员资料（自行组织招标的）；

（六）法律、法规和规章规定的其他材料。

住房城乡建设部门发现备案材料中物业服务质量等级标准等违反法律、法规规定的，应当自受理之日起3个工作日内，一次性提出整改意见。

住房城乡建设部门收齐备案相关材料后应当向招标人发出《前期物业服务招标备案回执》。

第十二条招标人应当对投标人进行资格审查。依法应招标工程一般采用资格后审方式，资格后审不合格的投标应当作废标处理。

第十三条招标人可以对有下列情形的投标人，依法取消其投标资格或者依法限制其投标：

（一）在资格预审申请文件中提供虚假资料的；

（二）在3年内有2次以上串通投标、陪标或者弄虚作假骗取中标行为的；

（三）物业服务企业或者拟委派的项目负责人，服务信用严重缺失，依法受到限制的；

（四）近2年内受到行政主管部门重大行政处罚的。

第十四条根据招标文件的规定，招标人应当向预审合格的投标人发出资格预审合格通知书，同时向资格预审不合格的投标人告知资格预审结果并说明理由。

第十五条招标人需对已发出的招标文件进行必要澄清或者修改的，应当在提交投标文件期限届满15日前，向项目所在地的区县、功能区住房城乡建设部门备案，并以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改内容为招标文件的组成部分。

第十六条物业服务企业为同一法定代表人的，不得同时参加同一物业服务项目的招标投标活动。

第十七条投标人应当在招标文件规定的提交投标文件的截止期限前，将由投标人的法定代表人签署并加盖公章的投标文件密封送达招标文件确定的投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。

第十八条投标人不得以低于物业费成本、违反政府指导价的报价竞标，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

以总公司名义投标的，其物业服务行为可以由其分公司承担，但不得发包给其子公司实施。

投标人为自愿接管老旧住宅小区总建筑面积在3万平方米至5万平方米或者5万平方米以上，且签订物业服务合同3年期限以上的，其评标总分分别自动上浮5%、10%。

第十九条开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件确定的开标地点。

第二十条开标由招标人或者招标人委托的代理机构主持，并应当在项目所在地的区县、功能区住房城乡建设部门监督下，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列程序进行：

（一）由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，或者由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

（二）招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封、宣读。

（三）开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

第二十一条市级住房城乡建设部门应当建立物业服务评标专家库，并对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。

第二十二条评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2／3。评标委员会应当推选一名评标委员会负责人，负责组织评标工作。

招标人一般在开标前2日内，到项目所在地的区县、功能区住房城乡建设部门申请抽取评标委员会专家成员，确定成员人数和后备成员人数并填写申请表后，在工作人员的监督下由招标人随机抽取确定，并在评标前予以保密。

与投标人有利害关系的人员不得进入相关项目的评标委员会。

第二十三条评标委员会成员应当按照招标文件确定的评标方法和标准，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。

第二十四条招标人应当在评标委员会提出书面评标报告后3日内依法对投标结果进行公示，同时在“日照市住房和城乡建设局官网”进行公示，公示期不少于3日。公示期满无异议的，招标人应当在3日内以书面形式向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有投标人，并返还其投标文件及投标保证金。

招标人和中标人双方应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和投标文件，签订前期物业服务合同，合同的标的、收费标准、服务等级、履行期限等主要条款应当与招标文件和中标人的投标文件内容一致。

第二十五条招标人应当自确定中标人之日起15日内，将下列材料报项目所在地的区县、功能区住房城乡建设部门备案：

（一）招标人关于招标、投标、开标、评标过程的情况报告；

（二）确定中标人的方式及理由、中标通知书；

（三）评标委员会的评标报告；

（四）中标人的投标文件；

（五）前期物业服务合同；

（六）临时管理规约；

（七）住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料；

（八）法律、法规和规章规定的其他材料。

市外注册的物业服务企业到本市开展物业服务业务的，应当到项目所在地的区县、功能区住房城乡建设部门备案，并接受监督。

经审查，符合备案条件的，住房城乡建设部门应当出具前期物业服务招标投标备案证明，并在前期物业服务合同上加盖备案专用章。

第二十六条建设单位在申请办理商品房预售许可或者现售备案手续时，应当提交已加盖备案专用章的前期物业服务合同、临时管理规约和区县、功能区住房城乡建设部门出具的前期物业服务招标投标备案证明或批准协议选聘物业服务企业证明。

住宅物业的建设单位未按规定通过招投标方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，不得办理商品房预售许可或者现售备案手续。

第二十七条招标人备案事项发生变更的，应当重新备案。备案材料不实的，招标人应当承担相应责任。

第二十八条前期物业服务期间，物业服务企业因不能履行前期物业服务合同退出的，建设单位应在原物业服务合同约定的服务内容和标准不降低、原收费标准不变动的条件下，重新制定选聘方案，通过招投标方式另行选聘物业服务企业，并将招标结果及在行政主管部门的备案证明文件告知全体业主。

第二十九条对前期物业服务招标投标其他活动的监督管理，按照国家、省有关规定执行。

第三十条招标投标活动中有违反国家、省相关法律法规和规章规定的，按照相关规定处罚。

第三十一条业主大会和其他物业所有权人通过招标投标方式，选聘物业服务企业，可以参照本办法执行。

第三十二条各区县、功能区住房城乡建设部门应当根据本办法，制定前期物业服务招标投标监管工作的具体实施意见。

第三十三条本办法自2025年2月1日起施行，有效期至2028年1月31日。

来源:日照市人民政府官网

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