宁德市地方税务局关于修正《宁德市房地产企业土地增值税税款清算工作规程》的通知

宁德市地方税务局关于修正《宁德市房地产企业土地增值税税款清算工作规程》的通知

宁地税函〔2008〕14号

各县（市、区）地方税务局，市局直属单位：

宁地税函〔2007〕82号文件印发的《宁德市房地产企业土地增值税税款清算工作规程》部分内容有误，现予以修正，请各单位按修正后的《规程》（见附件）抓好土地增值税清算工作。

附件：宁德市地方税务局房地产企业土地增值税税款清算工作规程

二00八年一月七日

宁德市房地产企业土地增值税税款清算工作规程

为加强税务机关对清算土地增值税税款管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、《福建省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （ 闽地税发[2007]24号）及其他相关文件规定，结合我市实际情况，制定本规程。

一、土地增值税税款清算工作应遵循的原则

㈠依法行政，严格审核的原则。

㈡统一规范、便于操作的原则。

㈢职责分明，相互配合的原则。

二、土地增值税税款清算工作适用范围

㈠土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

㈡土地增值税的清算条件

1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

⑴房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

⑵整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

⑶直接转让土地使用权的。

2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

⑴已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

⑵取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

⑶纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

⑷省局规定的其他情况。

三、土地增值税税款清算工作的职责分工

㈠各县（市、区）地方税务局、分局管理部门负责落实土地增值税税款清算工作中涉及的清算申报、资料审核、纳税评估、日常检查、对税务师事务所鉴证报告的复查、办理补（退）税手续及事项移交、归档资料、建立台帐等工作。

㈡各县（市、区）地方税务局、分局税政管理科负责土地增值税税款清算政策的业务指导工作，政策的贯彻落实工作，协调、解决清税工作中出现的问题，需由市局解决的问题，应及时上报市局。

㈢各级稽查部门积极介入土地增值税税款清算项目的专项检查工作。

四、土地增值税税款清算工作的程序

㈠纳税人自行申报

1.申报前的宣传、辅导、培训

纳税人自行申报前，各县（市、区）地方税务局、分局可采取税法公告、发送资料、集中培训、政策咨询等方式对纳税人和社会中介机构广泛进行税法宣传、辅导、培训。督促纳税人按期如实申报。

2.纳税人自行申报

符合土地增值税清算条件的纳税人，应在规定的期限内，依据现行的税法规定，自行填写《宁德市土地增值税税款清算申报表》（附件一）、《宁德市土地增值税清算项目基本情况说明》（附件四），并报送以下资料，主动进行土地增值税税款清算申报。

⑴项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。

⑵不动产销售明细表、商品房购销合同统计表（内容包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，表格格式企业自定并加盖公章）

⑶项目开发成本及费用汇总表

⑷扣除项目金额分摊计算表

⑸账面开发成本历年发生累计情况表

⑹取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单

⑺施工许可证、预售许可证

⑻房地产开发项目的预、概算书、项目竣工决算报表、项目工程合同结算单

⑼项目立项书

⑽商品房分层平面图

⑾有关的完税凭证，包括：已预缴土地增值税、已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等

⑿其他与清税项目有关的税务机关需要的证明等资料。若纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》（格式见附件三）。

㈡税务中介机构审核鉴证

纳税人可根据需要自愿委托税务中介机构审核鉴证。凡实行审核鉴证，由纳税人自主选择税务中介机构并按规定签定规范的委托代理协议。纳税人应向税务中介机构如实提供财务会计报表及有关资料，税务中介机构应依照税法规定计算应缴税款，出具《土地增值税清算税款鉴证报告》，对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

㈢各县（市、区）地方税务局、分局管理部门在土地增值税清算中的工作内容

1.受理清算申报资料

各县（市、区）地方税务局、分局收到纳税人的申报表等清税资料后，应认真审核，审核工作应在受理时进行。发现申报中明显的逻辑关系或计算错误、资料不全等问题，应立即督促纳税人进行更正或重报。

对纳税人提交的申请材料齐全符合受理条件的，主管地税局业务人员应予以受理。

2.审核清算申报资料

主管税务业务人员负责清算土地增值税税款项目资料查验工作，查验资料工作应按以下标准执行。

⑴查看出具的土地增值税清算税款鉴证报告是否与初始项目纳税登记表对应。

⑵查看纳税人提供的清算土地增值税税款项目资料是否齐全，并按《土地增值税清算税款鉴证报告》标准格式和清算企业报送的清税资料进行核对，严格把关，保证资料的质量。

3.重点审核内容

⑴清算资料分析

主管税务业务人员对资料进行审核前，首先要对清税项目《土地增值税清算税款鉴证报告》的内容进行分析，简单测算，初步掌握每平方米售价、地价款、成本、利润率等情况。通过测算分析同地段、售价等因素是否有较大差别，对相差较多的可暂列为有疑点项目，需要进行核查。

⑵《土地增值税清算税款鉴证报告》内容审核

①项目的具体情况审核

一是整体项目（成片开发）情况，包括：项目用途情况、开发总建筑面积、批准总销售面积、总留用面积、总配套设施面积、允许分摊配套设施面积、本次清算土地增值税税款面积等情况。

二是全部收入情况审核。

三是成本扣除项目金额情况审核，包括：取得土地使用权所支付的金额、总开发成本、配套设施的费用的分摊、清税面积与未销售面积成本的配比等明细情况。

四是应纳税款详细计算过程审核，必须包含扣除项目分摊、配比的计算公式。

五是其他有关项目审计情况的审核，如出售普通标准住宅竣工面积情况，配套设施的具体用途及面积分摊情况等。

②《土地增值税清算税款鉴证报告》中附件表格的审核

查看《土地增值税清算税款鉴证报告》中附件表格是否按扣除项目名称类别进行归类汇总填写，扣除项目金额是否准确。

⑶审核人员在清算土地增值税税款审核工作时，应认真审核清算企业报送的《土地增值税清算税款鉴证报告》内容及相关资料。发现《土地增值税清算税款鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚、提供清税资料不完整等问题时，应退回纳税人重新修改《土地增值税清算税款鉴证报告》或补充资料，并暂停办理税款清算手续。

4.日常检查

各县（市、区）地方税务局、分局开展土地增值税税款清算日常检查工作。

检查重点：

⑴符合土地增值税清算条件但逾期不进行自查申报的房地产开发企业；

⑵自查申报要求退、抵税的房地产开发企业；

⑶不提供《土地增值税清算鉴证报告》的房地产开发企业。

土地增值税清算检查工作程序，如工作底稿、审理、处理决定，等等，按《宁德市地税局关于规范土地增值税清算检查工作的通知》（另行下文）执行。

5.档案管理

各县（市、区）地方税务局、分局管理部门负责对已办理完成的清算土地增值税税款项目资料进行归档，并移交档案管理部门保存。土地增值税档案应按项目归类保存，清税项目资料应与原保存的项目税务档案合并存档。

对于成片开发分批清算土地增值税税款的项目，应在全部办理清算土地增值税税款工作后，将相关资料共同移交档案管理部门保存。

㈣各级地税稽查部门在土地增值税清算中的工作要求

从2007年2月1日起，各级稽查部门应介入土地增值税税款清算项目检查工作。

五、严格落实责任追究制度

㈠负责清算土地增值税税款工作的有关人员，应严格按照税法规定，审核清算企业报送的申报表、《土地增值税清算鉴证报告》内容及相关资料。凡未经审核或发现问题仍办理退税手续，造成税款流失的，应按有关规定追究相关责任人责任。

㈡负责清算土地增值税税款工作的有关人员，在对土地增值税税款清算《土地增值税清算鉴证报告》的审核工作中，发现《土地增值税清算鉴证报告》事项中有重大违反税收政策、法规和虚假、欺骗行为，应及时向本局领导和有关科室进行反映，并由有关科室向市局上报中介机构单位名称、清税项目单位名称和清税项目名称，由市局在全市地税系统范围内进行通报。

附件：

1、土地增值税税款清算申报表

2、宁德市房地产开发企业土地增值税清算审核鉴证办法

3、土地增值税清算鉴证报告

4、宁德市土地增值税清算项目基本情况说明

附件1

宁德市土地增值税税款清算纳税申报表

纳税人名称：纳税人电脑编码：

项目名称：税款清算期：年月日至年月日

金额单位：元（列至角分）

类型 项目			行次	住宅		非住宅
				普通住宅	非普通住宅
一、转让房地产收入总额1=2+3			1
其中	货币收入		2
	实物收入及其他收入		3
二、扣除项目金额合计4=5+6+13+16+21			4
㈠取得土地使用权所支付的金额			5
㈡房地产开发成本6=7+8+9+10+11+12			6
其 中	土地征用及拆迁补偿费		7
	前期工程费		8
	建筑安装工程费		9
	基础设施费		10
	公共配套设施费		11
	开发间接费用		12
㈢房地产开发费用13=14+15			13
其中	利息支出		14
	其他房地产开发费用		15
㈣与转让房地产有关的税金16=17+18+19+20			16
其中	营业税		17
	城市维护建设税		18
	教育费附加		19
	其他		20
㈤财政部规定的其他扣除项目			21
三、增值额22=1-4			22
四、增值额与扣除项目金额之比23=22÷4			23
五、适用税率（%）			24
六、速算扣除系数（%）			25
七、应纳土地增值税税额26=22×24-4×25			26
八、已缴土地增值税税额（含预缴）			27
九、应补（退）土地增值税税额28=26-27			28
纳税人代表(签章)：		代理申报税务中介机构签字(盖章)：		主管税务机关受理(盖章)：
		日期：
纳税人单位公章：		执业注册税务师签字：		受理日期：
日期：
联系电话：		联系电话：

注:1、本表一式三份、主管税务机关二份、纳税人一份。

《宁德市土地增值税税款清算纳税申报表》填表说明

《宁德市土地增值税税款清算纳税申报表》是宁德市房地产开发企业履行土地增值税纳税义务时以规范格式向宁德市地税部门申报纳税的书面报告，也是宁德市地税部门审核纳税人税款缴纳情况的重要依据。因此，纳税人必须按照税法的有关规定和申报表中的填报要求，向房地产所在地主管地税部门如实申报转让房地产所取得的收入、扣除项目金额以及应纳土地增值税税额，并按期缴纳税款。

一、适用范围

宁德市土地增值税税款清算纳税申报表，适用从事房地产开发并转让的土地增值税纳税人。

宁德市房地产开发企业符合下列情形之一的，纳税人应按照税法和本表要求，根据税务机关确定的申报时间，向主管地税部门填报土地增值税款清算纳税申报表，进行纳税清算申报：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

宁德市房地产开发企业符合下列情形之一的，主管地税机关如果要求纳税人进行土地增值税清算的，纳税人应按主管地税机关要求的申报期限填报土地增值税清算纳税申报表：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

4、福建省地方税务局规定的其他情况。

二、土地增值税税款清算纳税申报表主要项目填表说明

㈠表头项目

1.纳税人电脑编码:按税务机关编排的代码填写。

2.项目名称:填写纳税人所开发并转让的房地产开发项目全称。

㈡表中项目

1、土地增值税清算纳税申报表中各主要项目内容，应根据国家有关部门审批的房地产开发项目为计税单位进行填报，对于分期开发的项目，以分期项目作为计税单位进行填报。

2、纳税人如果在主管地税机关规定的纳税清算申报期内转让二个或二个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写税款清算纳税申报表。

3、纳税人如果既建造住宅又从事其他房地产开发转让的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，由主管地税机关统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额和增值额

4、纳税人如果既从事普通住宅开发，又进行非普通住宅开发的，应按土地增值税纳税清算申报表项目内容分别填写。

5、表第1栏“转让房地产收入总额”，按纳税人在转让房地产开发项目所取得的全部收入额填写。

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：

⑴按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

⑵由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

6、表第2栏“货币收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的货币形态的收入额填写。

7、表第3栏“实物收入及其他收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的实物形态的收入和无形资产等其他形式的收入额填写。

8、表第4栏“扣除项目金额合计”即“4=5+6+13+16+21”， 主要内容包括：

⑴取得土地使用权所支付的金额；

⑵房地产开发成本；

⑶房地产开发费用；

⑷与转让房地产有关的税金；

⑸财政部规定的其他扣除项目

扣除项目金额分摊有三种：

⑴成片受让、分期分批开发的成本、费用分摊

纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发,转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

⑵多个房地产项目共同的成本费用分摊

属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

⑶同一个项目多种产品共同的成本费用分摊

对纳税人既建造住宅又从事其他房地产开发的，统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额。

9、表第5栏“取得土地使用权所支付的金额”， 包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

⑴纳税人为取得土地使用权所支付的地价款

①按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；

②以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；

③以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

⑵按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定交纳的有关的登记、过户手续费。

10、表第6栏“房地产开发成本”即“6=7+8+9+10+11+12”，按表第7栏至表第12栏合计填写。

11、表第7栏至表第12栏，应根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》具体规定的从事房地产开发所实际发生的各项开发成本的具体数额填写。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费,耕地占用税,劳动力安置费及有关地上,地下附着物拆迁补偿的净支出,安置动迁用房支出等.

前期工程费,包括规划,设计,项目可行性研究和水文,地质,勘察,测绘,"三通一平"等支出。

建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费.

基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出.

开发间接费用,是指直接组织,管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

注意：如果有些房地产开发成本是属于整个房地产项目的，而该项目同时包含了二个或二个以上的计税单位的，要对该成本在各计税项目之间按建筑面积比例进行分摊。

12、表第13栏“房地产开发费用”即“13=14+15”，按如下办法计算：

⑴财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。用公式表示：

利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5％（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）

⑵凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。用公式表示：

（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％

13、表第14栏“利息支出”，按纳税人进行房地产开发实际发生的利息支出中最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额的数额填写。

如果不单独计算利息支出的，则本栏数额填写为“0”。

14、表第15栏“其他房地产开发费用”，应根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条(三)的具体规定填写。

15、表第16栏“与转让房地产有关的税金”即“16=17+18+19+20”，按表第17栏至表第20栏合计数填写。

16、表第17栏至表第20栏，按纳税人转让房地产时所实际缴纳的税金数额填写。

17、表第21栏“财政部规定的其他扣除项目”，是指根据中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等有关规定所确定的财政部规定的扣除项目的合计数。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。

18、表第24栏“适用税率”，应根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定的四级超率累进税率，按所适用的最高一级税率填写。

计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下：

⑴增值额未超过扣除项目金额50%

土地增值税税额＝增值额×30%

⑵增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的

土地增值税税额＝增值额×40%-扣除项目金额×5%

⑶增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的

土地增值税税额＝增值额×50%-扣除项目金额×15%

⑷增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额＝增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数.

如果纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，本栏填写“0”。

“普通标准住宅”的认定，根据宁德市地方税务局、宁德市房地产管理局规定普通标准住宅标准是：1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；2、单套建筑面积在140平方米以下；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.38倍以下。

19、表第27栏“已缴土地增值税税额”，按纳税人已经缴纳的土地增值税的数额（含预缴额）填写。

附件2

宁德市房地产开发企业

土地增值税清算审核鉴证办法

第一条 为了做好房地产开发企业土地增值税税款清算工作，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件及其对土地增值税税款清算工作的总体要求，制定本办法。

第二条 凡符合规定应办理土地增值税税款清算手续的房地产开发项目均适用本办法。

第三条 纳税人在办理土地增值税税款清算手续时，若纳税人有自愿委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，须在报送有关清算资料的同时，应附送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。（以下简称《鉴证报告》、格式附后）

第四条 房地产开发企业土地增值税清税鉴证业务由纳税人自愿委托税务中介机构进行。

税务中介机构及其注册税务师必须在宁德市地税局内、外网上公告，并且注册税务师与所在的税务中介机构必须一致。

第五条 税务中介机构必须按照宁德市地税局制定的《税务代理委托协议示范文本》样式与纳税人签定规范的《税务代理委托协议》，对未按规定签定规范的税务代理委托协议的税务中介机构，地税机关对其出具的审计或鉴证报告一律不予采信。

因委托人提出不合法的要求被拒绝而导致协议中途变更或中途退出的，相关税务中介机构有义务将协议中途变更或中途退出情况书面向委托人的主管税务机关征管科与市局征管处报告，经基层局征管部门调查有重大隐情后，转稽查部门按举报案件查处。

税务中介机构及其注册税务师对委托人上述行为隐瞒不报的，一经发现，取消其土地增值税清算鉴证资格，并视案情轻重依法查处。

第六条 税务中介机构应对不同用途的房地产开发项目所涉及的收入、成本、费用加以区分，并对适用不同预征率的项目情况加以说明。

第七条 清算土地增值税审核鉴证重点包括：

㈠转让房地产收入总额：转让土地收入；转让地上建筑物及其附着物收入；

㈡扣除项目金额：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用；

㈢利息支出；

㈣与转让房地产有关的税金：营业税；城市维护建设税；教育费附加；

㈤预交税款情况；

㈥多用途开发项目面积划分情况；

税务中介机构也可根据项目实际情况补充或根据税务机关的要求及时调整审核重点，并接受税务机关的监督。

第八条 《土地增值税清算鉴证报告》必须有两名以上注册税务师签名。

第九条 对在审核事项中违反税收法律、法规的中介机构，一经发现既取消其专项参审资格，并由有关部门追究其他责任。

第十条 地税机关审定后的《土地增值税清算鉴证报告》予以采信，并作为纳税人办理土地增值税清算纳税申报手续的依据。

第十一条 本办法自2007年2月1日起执行。

第十二条本办法由宁德市地方税务局负责解释。

附件3

土地增值税清算鉴证报告

税务师事务所

年 月 日

土地增值税鉴证报告

（2007）土增鉴字 号

单位：

我们接受委托，对贵单位转让××项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）文件及宁德市地方税务局关于土地增值税的措施和规定，并对贵公司所提供的凭证、帐册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的审计程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》的要求，出具真实、合法的土地增值税清算鉴证报告。

一、企业基本情况

成立日期：

法 定 代 表 人：

注册地址：

注册资本：

企业类型：

经营范围：

主 管 地 税 局：

纳税人识别号：

地税电脑编码：

联系电话：

二、商品房项目开发情况

㈠土地取得情况

贵公司年月日受让于国有建设用地平方米、合亩（其中：平方米、合亩土地使用权，履行与宁德市土地局签订的《国有土地使用合同》约定的一切权利和义务。

㈡立项情况

商品房项目实际于年月开工,年月主体工程封顶，年月通过结构验收。年月日经宁德市房地产管理局批准，贵公司取得商品房预售许可证。

年月日贵公司取得宁德市房地产交易中心的产权备案登记，商品房项目可售建筑面积平方米（其中住宅建筑面积平方米、店面建筑面积平方米、车(位)库建筑面积平方米）。截止年月日，贵公司所有可售面积分部销售完毕，实现不动产销售收入元。

年月日贵公司项目全面竣工，并于年月日通过有关部门验收。

三、土地增值税清算审计

㈠扣除项目金额情况

1、取得土地使用权所支付的金额元；

2、房地产开发成本情况

截止年月日累计账面开发成本元，调整减少与经营无关或未按规定取得正式发票的成本支出元，实际允许扣除的开发成本应为元;

3、房地产开发费用

⑴截止年月日，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额的。房地产开发费用支出共计元；

⑵凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除的，房地产开发费用支出共计元;

4、税金及附加

截止年月日累计账面税金及附加支出元，调整减少（如印花税等）不符合规定的扣除项目元，实际允许扣除的税金及附加应为元。

5、房地产加计扣除项目：元（即取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和×20%）。

㈡项目开发面积情况

贵公司开发商品房项目可售总建筑面积平方米，其中：

1、住宅建筑面积平方米，

⑴普通住宅建筑面积平方米，占可售总建筑面积的%;

⑵非普通住宅建筑面积平方米，占可售总建筑面积的%;

2、非住宅（含店面、车(位)库、其他）建筑面积平方米，占可售总建筑面积的%。

㈢住宅部分的土地增值税审计

1、普通住宅部分的土地增值税审计：

（1）住宅销售收入：元;

（2）扣除项目金额：元（按其可售建筑面积占可售总建筑面积比例分摊），其中：税金及附加：元（按实际缴纳金额）;

（3）增值额：元;

（4）增值率：

（5）应纳土地增值税计算过程及结果

2、非普通住宅部分的土地增值税审计

（1）非普通住宅销售收入：元;

（2）扣除项目金额：元（按其可售建筑面积占可售总建筑面积比例分摊），其中：税金及附加：元（按实际缴纳金额）;

（3）增值额：元;

（4）增值率：

（5）应纳土地增值税计算过程及结果

㈣非住宅（含店面、车库、其他）部分的土地增值税审计：

1、非住宅销售收入：元;

2、扣除项目金额：元（按其可售建筑面积占可售总建筑面积比例分摊），其中：税金及附加：元（按实际缴纳金额）;

3、增值额：元;

4、增值率：

5、应纳土地增值税计算过程及结果

四、应补（退）土地增值税

经清算，贵公司商品房项目应缴纳土地增值税合计数为元。截止年月日土地增值税已预缴元，应补（退）土地增值税元。

附送资料：

1、不动产销售明细表

2、项目开发成本及费用汇总表

3、扣除项目金额分摊计算表

4、账面开发成本历年发生累计情况表

5、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单

6、施工许可证、预售许可证

7、房地产开发项目的预、概算书、项目竣工决算报表、项目工程合同结算单

8、项目立项书；

9、商品房分层平面图；

10、取得土地使用权的证明材料；

11、土地增值税税款清算纳税申报表；

12、主管税务机关要求提供的其他有关资料。

税务师事务所（公章）中国注册税务师（签字）

中国注册税务师（签字）

附件4：

宁德市土地增值税清算项目基本情况说明

一、  企业基本情况

企业名称：

成立日期：

法 定 代 表 人：

注册地址：

注册资本：

企业类型：

经营范围：

主 管 地 税 局：

纳税人识别号：

地税电脑编码：

联系电话：

二、商品房项目开发情况

㈠土地取得情况

本公司年月日受让于国有建设用地平方米、合亩（其中：平方米、合亩土地使用权，履行与本县区土地局签订的《国有土地使用合同》（地合[]号）约定的一切权利和义务。

㈡立项情况

商品房项目实际于年月开工,年月主体工程封顶，年月通过结构验收。年月日经本县区房地产管理局批准，本公司取得商品房预售许可证。年月日本公司取得本县区房地产交易中心的产权备案登记，商品房项目可售建筑面积平方米（其中住宅建筑面积

平方米、店面建筑面积平方米、车(位)库建筑面积平方米）。年月日本公司项目全面竣工，并于年月日通过有关部门验收。

㈢项目开发面积情况

本公司开发商品房项目可售总建筑面积

平方米，其中：

1、住宅建筑面积平方米，

⑴普通住宅建筑面积平方米，占可售总建筑面积的

%;

⑵非普通住宅建筑面积平方米，占可售总建筑面积的%;

2、非住宅（含店面、车(位)库、其他）建筑面积

平方米，占可售总建筑面积的%。

三、其他情况：

⑴是否有整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（填是或否）

⑵是否有直接转让土地使用权。（填有或无）

⑶是否取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（填是或否）

⑷纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（填是或否）

四、其他需说明情况：

企业盖章

年月日
附送资料（原已提供过的可不再提供）：

1、房地产开发企业清算土地增值税书面申请

2、项目立项书

3、施工许可证、预售许可证

4、房地产开发项目的预、概算书、项目竣工决算报表、项目工程合同结算单、国有土地使用权出让（转让）合同、取得土地使用权所支付的地价款凭证、银行贷款利息结算通知单

5、不动产销售明细表

6、商品房分层平面图

7、主管税务机关要求提供的其他有关资料。