舟山市住房和城乡建设局关于修改《舟山市前期物业管理招投标暂行办法》的决定

舟建发〔2023〕12号

各县（区）住建局，功能区建设局，各有关企业：

为进一步规范前期物业管理招投标活动，决定对《舟山市前期物业管理招投标暂行办法》（舟建委〔2009〕276号）的部分内容予以修改。

一、第一条修改为“为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据国务院《物业管理条例》、《舟山市物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标暂行办法》等规定，结合本市实际，制定本暂行办法”。

二、第五条修改为“新建总建筑面积在5万平方米以上（含5万平方米）的商住项目、2万平方米以上（含2万平方米）的商业（办公）项目，应当采取公开招标投标的方式选聘物业服务企业”。

三、第十七条修改为“招标人可以规定投标人应符合以下条件：

（一）2年内，投标人不按规定程序退管物业项目的；

（二）参照舟山市物业企业不良行为评分标准，物业服务企业2年内不良行为累计扣分少于20分;”。

四、第十八条第（2）项修改为“营业执照（复印件）”。

五、第三十三条修改为“在舟山市范围内获国家物业管理示范项目的物业企业，自获得之日起二年内可以以协议形式承接一个新建总建筑面积在5万平方米以上（含5万平方米）的商住项目，或2万平方米以上（含2万平方米）的商业（办公）项目”。

六、第三十六条修改为“业主、业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业实施物业管理的，可参照本办法执行”。

七、删去第三十七条。

本决定自公布之日起施行。《舟山市前期物业管理招投标暂行办法》根据本决定作相应修改，重新公布。

 

附件：舟山市前期物业管理招投标暂行办法

 

舟山市住房和城乡建设局

2023年4月18日

附件


 

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据国务院《物业管理条例》、《舟山市物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标暂行办法》等规定，结合本市实际，制定本暂行办法。

第二条 本暂行办法适用于本市行政区域内前期物业管理项目招标投标活动。

第三条 前期物业管理项目招标投标活动，应当遵循公开、公平、公正、诚实、信用的原则。

第四条 舟山市物业管理主管部门负责本市前期物业管理招投标的指导、监督和管理工作;各县区物业管理主管部门具体负责本辖区内前期物业管理招投标的指导和监督。

第五条 新建总建筑面积在5万平方米以上（含5万平方米）的商住项目、2万平方米以上（含2万平方米）的商业（办公）项目，应当采取公开招标投标的方式选聘物业服务企业。

第六条 任何单位和个人不得违反法律、法规的规定，不得以任何方式非法干涉前期物业管理招标投标活动。

第二章 招标

第七条 新建物业的前期物业管理招投标工作由招标人依法组织实施。同一地块多家开发的新建物业，以先预销售的单位牵头，后预销售的单位会同，多家开发企业为共同招标人。

招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格要求。

第八条 新建物业招投标工作应在办理商品房预售许可证前完成。

第九条 招标人应设立前期物业招标领导小组，成员由物业建设单位、项目所在地物业行业主管部门、街道或社区居委会的代表组成。

招标领导小组研究决定投标单位资格、投标单位确定方式、评标标准及评标办法，并负责对招标文件的审核。

第十条 招标人可自行组织招标活动，也可以委托专业的招标代理机构负责组织招标。

招标代理机构应在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的规定。

第十一条 招标文件由招标人负责编制，招标文件应包括以下内容：

（一）招标人及招标项目的基本情况:包括招标人名称、联系人、联系电话，项目概况（含项目占地面积、总建筑面积、住宅的幢数、单元数、套数及低层、多层、中高层、高层的面积等、非住宅的用途、面积等、车位配置、公建配套、公用设施设备及安全技防设施设备配置等情况、出入口状况、园林绿化水系状况、运动场所及体育设施、社区文化设施等配置情况）;

（二）新建物业的建设施工计划、竣工交付日期;

（三）物业用房配置面积、位置;

（四）物业管理服务的内容和要求（含物业服务等级、服务标准、收费标准等）;

（五）投标保证金的数额及返回方式;

（六）开标的时间和地点，评标的办法和标准;

（七）对投标人和投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;

（八）招标文件解释及实地考察的时间、地点;

（九）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

第十二条 招标人应当在发布招标公告前，提交以下材料报所属物业管理主管部门备案：

（一）物业项目的建设工程规划许可证、土地使用权出让合同、房地产开发项目协议书;

（二）招标公告;

（三）招标文件;

（四）其他材料。

第十三条 招标人应在公共媒介及舟山市房产信息网同时发布招标公告。

公告内容包括：

（一）招标物业的名称、用途、坐落地点、建筑面积等;

（二）对投标人的要求;

（三）投标的地点和期限;

（四）招标人的名称、地址、联系方式，获得招标文件的办法、地点、时间及相关费用等。

招标人要求投标人交纳投标保证金和中标合同履约保证金的，应在招标公告中说明，说明内容应包括交纳方式、金额、返还时间等内容。其中要求交纳的投标保证金不得超过10万元，中标合同履约保证金不得超过标底的20%。

招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止日止，最短不得少于20日。

第十四条 招标人设有标底或标底分的，标底必须保密，标底分比例应不高于评标总分的20%。

第十五条 招标人需对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人，该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。涉及澄清和修改招标文件实质内容的，应当书面报送项目所在地的物业管理主管部门备案。

第十六条 招标公告发出后，招标人除不可抗力外，不得中止招标活动。如中止招标活动，应返还投标保证金;造成投标人损失的，招标人应予以赔偿。

第三章 投标

第十七条 招标人可以规定投标人应符合以下条件：

（一）2年内，投标人不按规定程序退管物业项目的；

（二）参照舟山市物业企业不良行为评分标准，物业服务企业2年内不良行为累计扣分少于20分；

第十八条 投标人应按照招标公告的规定时间向招标人提供下列资格审查材料，经招标领导小组审核后确定投标人资格：

1．投标申请书；

2．营业执照（复印件）；

3．企业概况及物业管理业绩证明；

4．物业服务项目负责人及主要技术管理人员执业证书、职称证书、社保参保证明。

5．其他材料

投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。

第十九条 投标人应当按照招标文件编制投标文件。投标文件内容应包括：

（一）企业综合说明;

（二）管理组织结构;

（三）管理服务分项标准和管理目标;

（四）投标报价;

（五）各项管理工作流程;

（六）便民服务措施;

（七）社区文化活动方案;

（八）各项物业管理制度;

（九）招标文件要求提供的其他材料。

第二十条 投标文件应加盖投标单位印鉴并密封，在规定时间内送达指定地点。如发现有误或需补充，必须用正式函件在投标截止日期前送达。

招标人收到投标文件并验证后，应向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。

投标人在截标日前，可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。

在招标文件规定的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。

第二十一条 技术标书不得以任何形式载明或者泄露投标人名称，但应当备份留底。

第二十二条 投标人因编制投标文件需要对招标项目进行勘察时，招标人应予以配合并提供方便。

第四章 开标、评标、定标

第二十三条 招标人应当组织所有投标人在招标文件确定的时间和地点召开开标、评标、定标会议。

开标由招标人主持，邀请所有投标人参加，项目所在地物业主管部门对全过程予以监督。开标应由投标人推选的代表检查投标文件的密封情况，并由工作工作人员现场当众拆封。

开标过程应当记录，并存档备查。

招标人可以委托公证机构进行现场公证。

第二十四条 评标由评标小组负责。评标小组成员人数为5名以上（含5名）的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二，具体组成人数由招标领导小组根据实际情况确定。

第二十五条 有下列情形之一的，不得担任评标小组成员:

（一）与投标人有利害关系的;

（二）曾因在招标、评标以及其它与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚的;

（三）法律、法规、规章规定应当回避的其他情形。

第二十六条 市物业主管部门负责建立舟山市物业管理项目评标专家库，并制定评标委员会及专家库管理办法，负责评标专家库的管理、更新工作。

评标小组成员由招标人于开标前1日内，从市物业管理项目评标专家库中随机抽取。

第二十七条 评标小组应对投标文件、公开答辩及企业信誉等方面进行综合评审。完成评审后，对评标结果签字确认。

在投标人综合得分一致的情况下，以商务标书得分高者中标;若商务标得分仍一致的，以企业星级高的中标；均一样的，由招标领导小组票决。

第二十八条 评标小组成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任；不得私下接触投标人或与招标结果有直接利害关系的人；不得收受投标人、中介人或其他利害关系人的财物或其它好处；

评标小组成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审与评标有关的情况。

第五章 合同的订立与履行

第二十九条 中标通知书发出后10个工作日内，中标人和招标人应当按照招标文件、投标文件及中标人现场答辩时所承诺内容、评标小组的综合性改进意见等，签订前期物业管理委托合同。

招标人和中标人不得另行订立背离合同实质性内容的其他协议。

第三十条 招标人应当自确定中标人之日起15日内，向所在地物业主管部门备案。备案资料应当包括以下内容：

（一）评标委员会的评标报告；

（二）中标人的投标文件；

（三）法律、法规、规章规定的其他材料。

第三十一条 中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。通知书发出后，招标人无正当理由拒绝签订委托合同的，除返还中标人投标保证金外，给中标人造成损失的，应当给予赔偿。

中标人拒绝签订委托合同的，其投标保证金不予退还；给招标人造成损失的，由中标人负责赔偿。

中标人因不可抗力提出不能履行合同或经招标人、中标人双方协商同意解除合同的，应按本办法重新招标。

第三十二条 一个物业项目只能委托一家物业服务企业实施物业管理。

中标人不得以任何形式向他人转让中标项目。

中标人可以选聘专业公司承担本物业项目的专项服务，但本物业项目的管理责任依然由中标人承担。

第六章 附则

第三十三条 在舟山市范围内获国家物业管理示范项目的物业企业，自获得之日起二年内可以以协议形式承接一个新建总建筑面积在5万平方米以上（含5万平方米）的商住项目，或2万平方米以上（含2万平方米）的商业（办公）项目。

第三十四条 本暂行办法下列用语的含义是：

前期物业管理招投标是指新建物业项目的开发建设单位向社会公开选聘前期物业管理服务企业的招投标活动。

招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标的物业服务企业。

第三十五条 招标人、投标人在招标过程中如违反本办法的，将依法处罚，并作为不良行为记入企业诚信档案。

第三十六条 业主、业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业实施物业管理的，可参照本办法执行。

第三十七条 本暂行办法自2010年1月1日起实施。

 

一、《暂行办法》修改的必要性

《舟山市前期物业管理招投标暂行办法》（以下简称《暂行办法》）于2010年1月1日起实施以来，有效规范了前期物业管理招标投标活动，促进前期物业管理市场的有序竞争，提升了物业管理水平和城市治理水平。根据今年度公平竞争审查检查的反馈，以及社会发展带来的新变化，有必要对《暂行办法》进行修改。 

（一）《暂行办法》修改是落实公平竞争审查反馈问题整改的需要。今年，《暂行办法》第十七条（三）“外地物业服务企业进入本市参加投标活动的须经市物业管理主管部门备案”，在公平竞争审查中被列为涉嫌违反公平竞争审查标准的内容，经核对相关规定缺乏上位法支撑，有必要对《暂行办法》进行修改。

（二）《暂行办法》修改是近年来社会快速发展的需要。2018年，国家全面取消物业服务企业的资质管理，对于前期物业管理招投标设定投标人的资质要求不再符合政策规定。同时，我市近年来土地出让规模上发生了新变化，统计今年中心城区竣工交付的18个住宅小区，其中11个住宅小区总建筑面积小于10万平方米，为此，有必要通过修改《暂行办法》，进一步规范前期物业管理招投标活动。

二、起草过程

根据公平竞争审查反馈，我局经研究决定对《暂行办法》进行修改。通过组织专家座谈，研究确定了修改的具体条款和内容，并对照、参考省内其他地市类似规定，最终形成《舟山市前期物业管理招投标暂行办法》（修改送审稿）。经征求县、区（功能区）住建局和房产企业、物业服务企业意见，截止12月 日止，共征求意见  条，经研究并酌情吸收采纳，在进一步修改完善后形成《舟山市前期物业管理招投标暂行办法》（修改送审稿）。

三、《暂行办法》修改的主要内容

《暂行办法》此次修改主要为落实公平竞争审查检查的反馈，同时着眼于完善和补充近年来社会发展所带来的新变化与《暂行办法》现有条款不一致的内容，同时关注我市前期物业管理招投标中面临的现实问题，修改《暂行办法》实施后的问题和不足。

（一）关于落实公平竞争审查检查的反馈意见

将公平竞争审查提出的《暂行办法》第十七条（三）“外地物业服务企业进入本市参加投标活动的须经市物业管理主管部门备案”，涉嫌违反公平竞争审查标准内容，予以取消。

（二）落实解决前期物业管理招投标中面临的现实问题

随着我市土地出让规模的调整，原《暂行办法》第五条 “新建总建筑面积在10万平方米以上(含10万平方米)的商住项目、2万平方米以上(含2万平方米)的商业(办公)项目，应当采取公开招标投标的方式选聘物业服务企业。”的总建筑面积规定亟需调整，经对照、参考省内其他地市相关规定，结合我市今年交付住宅小区体量后，将“10万平方米”修改为“5万平方米”。

（三）调整《暂行办法》的相关表述

原《暂行办法》在个别条款内容的安排上设定了物业服务企业的资质要求，由于国家已在2018年全面取消物业服务企业资质管理，故取消相关表述。舟山市城乡建设委员会根据我市机构调整，已变更为“舟山市住房和城乡建设局”，相关表述进行了调整。

《舟山市前期物业管理招投标暂行办法》征求意见稿修改对照表