深圳市地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知【全文废止】

税谱^®提示：根据《 深圳市地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》 （ 深地税发〔2006〕234号）规定，自2006年1月1日起停止执行

各分局：

  现将《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》 （ 国税发[2003]83号）（以下简称“通知”）转发给你们，结合我市实际，对有关问题明确如下，请一并遵照执行：


一、关于预售收入利润率的确定问题。我市内外资房地产开发企业开发产品预售收入的利润率统一暂定为15%。除此，以下各条不适用外资企业。
  二、关于预计利润弥补前期亏损的问题。按通知规定，对当期预售收入预计的利润应并入当期的应纳税所得额统一缴纳企业所得税，当期预计的利润是作为当期应纳税所得额的一部分，企业按税法规定先弥补以前年度亏损后缴纳企业所得税。

三、关于房地产开发企业兼营其他项目等问题。对于综合性房地产开发企业，如果同时进行两个以上房地产产品的开发，除了房地产开发产品的利润外，还有其他经营收益，依据通知第二条规定，按照15%的预售收入利润率预缴企业所得税，只针对开发产品预售收入；对于房地产企业多个产品同时开发，而且同一楼盘又分一期、二期等，依据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》规定，应分产品（产品中再分季度、年度）分别核算其应纳税所得额。


四、尚未完工结算的开发产品预售收入预缴所得税在年度汇算清缴时不能办理退税的问题。如果开发产品在年度汇算清缴时，尚未完工结算，只能进行预缴而不是汇算清缴，对其预缴的企业所得税不办理退税。
五、关于以非货币性资产分成形式取得收入的，其分得开发产品时确认收入的实现问题。按照通知第一条第六项规定“以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现”，即收入实现的标志是“分得”开发产品，即收受方取得开发产品的实际控制权时确认收入，可根据双方合同约定的开发产品交付时间确认。
六、对将待售开发产品转作经营性资产的计提折旧的原值问题。按照通知规定，将开发产品转为资产属于自建行为应作视同销售处理，因此应以“视同销售确认收入金额”为计税依据，即按照视同销售确认的“收入”价格作为企业固定资产入账原值并计提折旧。
七、关于“开发产品完工”确认时间问题。按照通知规定，原则上应以竣工日期为准；如果有特殊情况也可以以竣工日期或交楼日期孰先日期为准，因为目前许多房地产企业交楼后，很长时间还没有结算。
八、关于企业预售开发产品手续不全的问题。一些开发产品是经国土部门批准的正式规划的商业住宅用地，有用地许可证、开工证和竣工证，但是没有预售许可证，没有补地价，没有独立房产证；或者手续正在补办的，按照通知规定，只要有开发产品预售收入，不论手续是否齐全，同样适用该文件。
九、各主管分局要针对房地产开发企业所得税预售收入须“预缴”和“汇缴”的特点，结合各自征管企业实际建立一套有效的管理制度，加强对房地产开发企业开发产品预售情况的管理。应在加强企业纳税申报等日常管理工作的基础上，对开发产品实行严格的台账制度，并对开发产品分类分项目进行跟踪管理。