海宁市地方税务局关于发布《海宁市企业（单位）及个体工商户存量房交易税收征收管理办法》的公告

浙江省海宁市地方税务局公告2012年第2号

税谱^®提示：根据《 海宁市地方税务局关于公布税费规范性文件清理结果的公告》 （ 海宁市地方税务局公告2016年第13号）规定，全文有效

税谱^®提示：根据《 国家税务总局海宁市税务局关于公布修改的税收规范性文件目录的公告》 （ 国家税务总局海宁市税务局公告2018年第4号）规定，全文修订

为切实加强海宁市房屋交易税收征收管理，规范企业（单位）、个体工商户存量房交易纳税申报行为，促进税收征管的公正、公平，特制订《海宁市企业（单位）及个体工商户存量房交易税收征收管理办法》，现予以发布。

本公告自公布之日起施行。
特此公告。




二○一二年九月十九日


第一章 总则
第一条  为进一步加强对企业（单位）、个体工商户存量房交易的税收征收管理，规范企业（单位）、个体工商户存量房交易纳税申报行为，促进税收征管的公正、公平，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》 （ 财税〔2011〕61号）及其他相关规定，结合本市实际，特制定本办法。
第二条 本办法适用于企业（单位）及个体工商户（以下简称“纳税人”）在海宁市范围内存量房交易行为的税收征管。企业（单位）是指法人或其他组织；存量房交易行为包括房产及其他建筑物的买卖、交换、赠与等方式发生的权属转移。土地的权属转移比照本办法处理。
第三条  纳税人存量房交易需在取得权属主管部门交易核准后，权属变更登记前办理涉税事宜。
第四条 纳税人对海宁市范围内的存量房交易各方所涉税费均适用本办法。
第二章  计税价格确定
第五条  对纳税人非住宅存量房交易征税时除特殊情形外以评估价值作为计税参考值；申报价格高于计税参考值的，以申报价格作为计税价格；申报价格低于计税参考值的，如果纳税人不能按要求陈述、举证正当理由，以评估价值作为计税价格。
第六条  上述第五条所称的特殊情形是指以下情形：
（一）经法院裁定、判决或仲裁机构裁决，能提供司法裁定价格的；
（二）经具有合法资质的拍卖机构依法拍卖，能提供拍卖实际成交价格证明的。
第七条  上述第五条所称的正当理由是指以下情形：
（一）房屋因曾发生重大意外事件等导致低价出售，能提供相关证明的；
（二）房屋客观上存在结构破损等严重质量问题导致低价出售，能提供相关证明的；
（三）税务机关认定的其他情形。
第八条  纳税人应在政府批准设立的具有房地产评估资质的房地产估价机构中自行选择一家委托实施评估；纳税申报时需提供由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估的交易对象的市场价值评估报告；评估价值须经主管税务机关确认。
第九条  企业（单位）住宅存量房交易如符合腾空房、房改房、经济适用房等特殊交易政策的按相关办法确定的交易价格作为计税价格，其他住宅如在按海宁市人民政府《关于实行海宁市房屋交易最低计税价格管理办法的通知》 （ 海政办发〔2009〕114号）规定建立的存量房批量评税体系中己有基准价的，按体系中确定的最低计税价格与申报价格比较确定计税价格；如批量评税体系中暂未纳入的，其计税价格的确定与上述非住宅存量房交易相同。
第十条 计税价格确定后，对存量房交易出让方纳税人应纳的增值税、土地增值税、企业所得税（个人所得税）等，承受方纳税人应纳的契税等地方税费计税价格应保持一致。
第三章 土地增值税征收方式
第十一条  纳税人存量房交易应当提供取得土地使用权所支付的金额、旧房建筑物的评估价格等真实、有效的相关扣除项目资料，按规定进行土地增值税清算。
第十二条 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格（重置成本评估），又不能提供购房发票的，税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。核定征收率原则上不得低于5%。
第十三条  旧房及建筑物的评估价格（重置成本评估），是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格（重置成本评估）须经税务机关确认或由税务机关指定的评估机构评定。
第十四条  根据《 浙江省国家税务局 浙江省地方税务局关于土地增值税若干问题的补充通知》（［95］浙国税外127号 ［95］浙地税三38号）规定：凡新建完工可投入使用的房产为新建房，新建房连续使用一年以上或未使用三年以上的房产视作旧房。
第四章  办理程序
第十五条

除下列情形外，房地产交易各方应向海宁市行政服务中心窗口申报办理涉税事宜，由行政服务中心窗口负责征收管理。

（一）纳税人对计税价格有异议的；

（二）纳税人对其他涉税事项有异议的；

（三）出让方或承受方纳税人如符合条件需享受税收优惠的。

第十六条 行政服务中心窗口对纳税人提交的房地产交易申报资料进行审核，如发现申报材料不齐全，无法完成申报的，将资料退回纳税人，同时发放《××税务局一次性告知书》（ZH042）告知其补齐后再办理申报；如果申报资料不全，但不影响申报的，先受理申报并要求其承诺补正，填写《涉税资料补正承诺书》(ZH026)；申报材料齐全的予以受理，并在承诺时间内办理。
第十七条  出让方纳税人如符合条件需享受税收优惠的，应向主管税务机关申请办理优惠事项，待办理结束后凭优惠批复及房地产交易相关资料至行政服务中心窗口办理其他相关涉税事宜。
第十八条  承受方纳税人如符合条件需享受税收优惠的，可向行政服务中心窗口申请办理优惠事项，或向主管税务机关申请办理优惠事项，待办理结束后凭优惠批复及房地产交易相关资料至行政服务中心窗口办理其他相关涉税事宜。
第五章  异议处理
第十九条 纳税人对上述规定的以评估价值作为计税参考值有异议的，可向主管税务机关提出争议处理申请，主管税务机关按照合法、合理、规范、高效的原则，采取以下方式的一种或几种核定计税价格进行争议处理：
（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（三）委托经政府批准设立的房地产估价机构实施评估，确定计税价格。
（四）根据实际情况确定的其他价格核定办法。
第二十条  纳税人对其他涉税事项有异议的，可向主管税务机关提出异议处理申请，主管税务机关须认真审核，严格按照税收法律法规和相关规定，核实提交资料及有效扣除项目等的完整性、合理性。
第二十一条  税务机关对异议项目进行处理时，按照重大事项处理办法，坚持集体审议制度。
第二十二条  对同一交易对象的争议处理后，纳税人仍有异议的，必须依照征收机关根据法律、法规确定的税额、期限，先行缴纳或解缴税款和滞纳金，或者提供相应的担保，可以在缴清税款和滞纳金以后或者所提供的担保得到征收机关确认之日起60日内提出行政复议申请；对行政复议决定不服的，可以提起行政诉讼。
第二十三条 纳税人发生存量房交易行为，未按规定缴纳税款的，由主管税务机关责令限期改正，并依法追缴应纳税款、滞纳金。纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者经税务机关通知申报而拒不申报不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章  附则
第二十四条 本办法由国家税务总局海宁市税务局负责解释。本办法未尽事宜按照现行税收法律法规和规范性文件规定执行，以后如上级部门有新的规定按新规定执行。