嘉兴市建委关于进一步规范经营性用地项目规划设计与管理的实施意见

嘉建〔2013〕16号

税谱^®提示：根据《 嘉兴市自然资源和规划局关于公布2019年行政规范性文件清理结果的通知》 （ 嘉自然资规发〔2019〕100号）规定，继续有效。
税谱^®提示：根据《 嘉兴市自然资源和规划局关于公布2019年行政规范性文件清理结果的通知》 （ 嘉自然资规发〔2019〕40号）规定，继续有效。

税谱^®提示：根据《 嘉兴市自然资源和规划局关于公布2021年行政规范性文件清理结果的通知》 （ 嘉自然资规发〔2021〕82号）规定，继续有效

南湖区住房和规划建设局、秀洲区住房和规划建设局、嘉兴市经济技术开发区（国际商务区）建设分局、各规划建筑设计单位：

为进一步规范经营性用地项目的规划设计与管理，促进我市房地产市场健康平稳发展，根据《浙江省城乡规划条例》、《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353—2005)、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》和浙江省住建厅转发杭州市人民政府发布《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》等规定，结合我市实际，特提出如下实施意见。

一、适用范围

本意见适用于嘉兴市市区范围内经营性用地项目的规划设计与管理。

二、经营性用地规划设计与审查规定

㈠商业办公等非住宅类项目规定

⒈商业办公等非住宅类建筑应具有公共的出入通道，采取公共走廊式布局。公共卫生间应按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型式设计，但允许平均每个标准层建设不超过3个带独立卫生间的分割单元（因特殊地形限制，标准层面积小于600平方米的，带独立卫生间的分割单元不超过2个），不得在独立分割单元内预留给、排水管。

⒉办公类建筑除集中设置的食堂外，不得设置厨房和燃气管道。燃气供应单位不得违反规定擅自供气。

⒊内部平面应禁止采用住宅、公寓、别墅等居住建筑平面形式，建筑物立面应具备公共建筑的外立面形式与建筑特点，不得设置外挑式阳台、飘窗；

⒋商业办公等非住宅类项目中专业市场、大型商贸综合体等项目应在规划条件中明确开发建设单位自持比例；酒店类建筑只能按整幢销售（转让）、办证。

㈡住宅类项目容积率计算补充规定

住宅建筑阳台、设备平台、飘窗等建筑空间计入容积率指标计算应符合以下规定：

⒈阳台

阳台按结构形态可划分为凸阳台、凹阳台和凸凹复合型阳台(以下简称复合型阳台)三种基本类型。凸出房屋外墙的阳台为凸阳台，凹入房屋外墙的阳台为凹阳台，当阳台由凸凹两部分构成时，为复合型阳台。房屋结构范围内属于一户专有的标注阳台、空中花园、入户花园、花池等有永久性上盖、有围护结构、有底板、与房屋相连、可以活动和利用的非封闭建筑空间，均按阳台计算容积率指标。全封闭阳台按其外围水平投影面积计入容积率指标，符合以下规定的非封闭阳台按其外围水平投影面积的一半计入容积率指标。

⑴凸阳台 ：阳台外围水平投影面积小于10平方米且其进深(取阳台围护结构外缘至外墙外缘的最大垂直距离)不超过2.4米；

⑵凹阳台 ：阳台外围水平投影面积小于8平方米且其进深(取阳台围护结构外缘至外墙外缘的最大垂直距离)不超过1.8米；

⑶复合型阳台：阳台外围水平投影面积小于10平方米且其凹入深度小于1.8米，阳台进深(取阳台围护结构外缘至外墙外缘的最大垂直距离)不超过2.4米。

不符合以上规定的非封闭建筑空间，均按其外围水平投影面积计入容积率指标。

⒉设备平台

设备平台是指供空调室外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台空间不相连通的对外敞开的室外空间。

⑴每套住宅单层用于集中放置空调室外机等设备的设备平台不得超过一个，且水平投影面积不得大于4.0平方米。不符合以上规定的，其建筑空间按其水平投影面积计入容积率指标。

⑵分散配置的室外机位原则上要进行隐蔽处理，应结合阳台、飘窗下檐等室外空间设置。

⒊飘窗

飘窗是指与房屋室内相连通，为房屋采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。

住宅建筑含有飘窗设计的，须在申报图纸中提供飘窗大样。飘窗的窗台高度（窗台面与室内地面的高度）不得小于0.4米，净高（窗台面至飘窗顶板底）应小于2.2米，窗台底板应为结构板，不允许填充墙做窗台。

不符合以上规定的，其建筑空间按水平投影面积计入容积率指标。

三、经营性用地监督管理职责

㈠城乡规划管理的主要职责

⒈在拟定经营性用地项目用地规划条件时，应严格按照相关规定明确其用地性质、建设用途、土地使用年限，需明确自持比例的项目应明确自持比例。

⒉商业办公等非住宅类项目应严格按照公共建筑的相关标准进行审批。在进行建设工程竣工规划核实时，应严格按照经批准的规划许可内容进行。

㈡建筑管理的主要职责

应加强对经营性用地项目设计单位、施工图审查机构、施工单位和监理单位的监督检查，及时查处擅自修改设计方案和不按规定进行施工图审查、不按照经批准的施工图施工、不按规定开展监理管理等违法违规行为，应按照《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》等有关法律法规等规定予以处罚。

㈢房地产管理的主要职责

⒈应按照土地权利证书（土地出让合同）上标注该商业办公等非住宅类项目是否允许分割的规定予以办证。对已标注的，住房保障部门可依据土地权利证书上标注的情况进行办证；对未标注的，由住房保障部门通过实施项目登记发证联系单制度，在核实相关材料的基础上依法发放房屋权属证书。

⒉在经营性用地项目预售环节，应根据规划条件、土地出让合同及本意见进行预售许可审批和批后监管。

㈣相关单位的主要职责

对经营性用地项目，设计单位应严格按照有关规范、标准进行设计并按照相关规范及本实施意见计算建筑面积及容积率；施工图审查机构要严格施工图审查；施工单位、监理单位应严格按照经核准的施工图进行施工、监理。

四、责任与处罚

⒈商业办公等非住宅类项目的使用应符合用地性质和土地权利证书上载明的土地用途，房屋所有人、使用人不得擅自改变。对擅自改变用途的，按照有关法律法规规定予以处罚。

⒉对违反本实施意见的设计单位、施工图审查机构、施工单位、监理单位，城乡规划建设行政主管部门应当按照有关法律法规规定予以处罚。

⒊严禁任何单位和个人违反本实施意见的规定分割转让（销售）商业办公等非住宅类项目。对违反规定的，按照有关法律法规规定予以处罚。

五、附则

⒈本意见发布前已取得方案设计批复的经营性用地项目，按原批准的设计文件执行；土地出让合同有约定的，按约定执行。

⒉本意见由嘉兴市建委规划管理局负责解释。

⒊各县（市）可参照执行。

⒋本意见自2014年1月1日起施行。

嘉兴市城乡规划建设管理委员会

2013年12月27日