嘉兴市建委关于印发嘉兴市区住宅物业保修金管理操作流程的通知

嘉建〔2017〕4号

税谱^®提示：根据《 嘉兴市建设局关于公布2019年行政规范性文件清理结果的通知》 （ 嘉建〔2020〕1号）规定，继续有效。

税谱^®提示：根据《 嘉兴市建设局关于公布2021年行政规范性文件清理结果的通知》 （ 嘉建〔2021〕9号）规定，继续有效

南湖区、秀洲区住建局，嘉兴经济技术开发区(国际商务区)建设交通局：

为规范住宅物业保修金（以下简称“保修金”）管理操作流程，保障物业正常使用和维修，维护业主、开发建设单位、物业服务企业的合法权益，根据《浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法》、《浙江省住宅物业保修金管理办法》和《嘉兴市区住宅物业保修金管理办法》等文件精神，结合市区实际，特制定《嘉兴市区住宅物业保修金管理操作流程》。现印发给你们，请认真贯彻执行,并告知属地各房地产开发企业、物业服务企业和业主委员会。文件执行过程中遇到的情况和问题，请及时书面反馈我委。

附件：1.嘉兴市区住宅物业保修金管理操作流程

2.住宅物业保修金使用事项告知单

3.嘉兴市区住宅物业保修金使用申请表

嘉兴市城乡规划建设管理委员会

2017年5月17日

附件1：

嘉兴市区住宅物业保修金管理操作流程

第一部分 保修金交存管理

一、保修金交存的条件

2006年10月1日以后，新建竣工交付的用于销售的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与住宅物业结构相连的非住宅物业，开发建设单位均应当按照《嘉兴市区住宅物业保修金管理办法》的规定交纳保修金。

二、保修金交存的申请主体

保修金交存事项由开发建设单位提出申请。

三、保修金交存的申报审核流程

（一）申请人应在项目办理交付使用条件备案之前，根据《嘉兴市区住宅物业保修金管理办法》向保修金管理部门提供以下材料：

1.保修金承诺书；

2.建设工程规划许可证及附件；

3.建筑工程施工许可证；

4.项目总平图；

5.工程清单;

6.《建设工程施工合同》；

7.《中标通知书》；

8. 物业用房、社区用房配置联系单及附件。

若已进行项目工程决算，则以项目工程决算书为准。

（二）保修金管理部门收到上述材料后，按照建筑安装总造价的2%计算保修金应交金额，并通知申请人将保修金存入相应的专户银行账户。

四、保修金缓交、返还管理

根据《嘉兴市建委关于公布2016年行政规范性文件清理结果的通知》（嘉建〔2016〕7号），自2016年11月17日起，已经停止办理保修金缓交及满两年部分返还的业务,此前已办理保修金缓交业务的项目，在分期开发的项目交付完毕前须全额交清保修金。

第二部分 保修金使用管理

一、保修金使用的条件

开发建设单位应当按照国家、省、市规定的保修期限和保修范围，切实承担物业的保修责任。在物业保修期内出现《嘉兴市区住宅物业保修金管理办法》第13条规定的情形之一，且开发建设单位不履行保修责任或因消灭无法履行保修责任的，保修金管理部门应及时启动保修金使用程序。

二、保修金使用的申请主体

项目的保修金使用由业主委员会（未成立业主委员会的为社区居民委员会，下同）提出申请。

三、保修金使用的申请及审核流程

1.业主委员会向保修金管理部门提出书面的保修金使用申请，并提供相关证明材料。

2.保修金管理部门受理申请后，应及时会同属地建设（物业）主管部门召集开发建设单位、物业服务企业、业主委员会、街道（社区）等审核、协调、明确保修金申请事项，并形成书面纪要。经审核认为符合保修金使用条件的，书面纪要应明确开发建设单位履行保修责任的期限。

3.开发建设单位未按书面纪要要求履行保修责任的，或因开发建设单位消灭无法履行保修责任，须由业主委员会以业主大会名义负责相关维修事项的，业主委员会应持以下材料向保修金管理部门申请保修金使用备案：

经属地街道（镇）及社区核实的开发建设单位不履行保修责任的相关材料；若因涉及相关部门配套设施建设不到位申请使用保修金的，提供相关部门出具配套设施建设不到位书面确认函。

保修金管理部门应当在受理备案后7日内，出具《住宅物业保修金使用事项告知单》，告知申请人使用保修金的有关事项。

4.维修事项由业主委员会组织实施,街道（社区）负责指导监督。业主委员会组织维修应签订工程施工合同，维修前应制定详细的施工方案，工程验收完毕后，应当委托具有相应资质的中介机构进行工程审价。

5.业主委员会应当根据施工合同的约定，持下列书面材料向保修金管理部门申请维修费用的划转：

（1）保修金使用申请表；

（2）工程施工合同；

（3）中介机构出具的维修工程预决算审价报告。

预拨款不超过工程预算总额的50%。工程结算费用应当以经中介机构审定的工程决算费用为准，以项目的保修金总额为上限。

申请资料提交后，保修金管理部门应及时进行资料审核、现场查看、使用审批工作，并按审批程序在小区内进行审批公示，公示期为7日。

6.保修金使用公示期内无异议的，保修金管理部门应当在公示期满后通知业主委员会进行工程费用结算。

第三部分 保修金退还管理

一、保修金退还的条件

保修金所属项目的物业交付使用条件备案日期满8年的前三个月内，保修金交纳的主体可向保修金管理部门提出保修金退还申请。

二、保修金退还的申请主体

保修金退还事项由保修金交纳的主体提出申请。

三、保修金退还的申请及审核流程

1.申请人在物业交付使用条件备案日期满8年的前三个月内，向保修金管理部门提出保修金退还申请。

2.保修金管理部门在物业交付使用条件备案日期满8年的前30日内，将拟退还保修金事项在相关物业管理区域内予以公示，公示期为30日。同时，将拟退还事项书面告知属地建设（物业）主管部门。

3.业主、业主委员会、社区居民委员会和物业服务企业等对保修金退还有异议的，应在公示期内以书面形式向保修金管理部门提出异议。书面异议应包括以下内容：明确不予以退还保修金的理由、异议人的姓名或名称及联系电话等。

4.保修金公示期满未收到业主、业主委员会、社区居民委员会、物业服务企业及属地建设（物业）主管部门书面异议（或异议撤销）的，开发建设单位可按规定持保修金退还申请报告、业主委员会及物业服务企业公示无异议书面证明等材料向保修金管理部门提出退还申请。

5.保修金管理部门将保修金本息余额退还给开发建设单位。

四、保修金退还的异议处理及撤销方式

1.公示期内有有效异议的，保修金管理部门应当暂不予退还保修金。异议双方可按下列方式之一进行确认处理：

（1）异议双方经协商达成协议的，按照双方签订的协议处理；

（2）由建筑业主管部门或工程质量监督机构认定；

（3）由质量检测机构检测认定；

（4）通过司法途径；

（5）法律、法规规定的其他情形。

2.符合下列情形之一的，可撤销异议：

（1）异议方书面撤销异议的；

（2）法院判决书或仲裁委员会裁决书等法律文书认定的；

（3）法律、法规规定或按合同约定的其他情形。

五、保修金退还的特殊情形

房屋因不可抗力、拆除等原因灭失的，开发建设单位可凭相关灭失证明向保修金管理部门提出申请退还保修金本息余额。

第四部分 保修金管理的特殊情形

一、保修金主体变更管理

（一）保修金主体变更

开发建设单位在保修期内发生合并、分立等主体变更情形时，可以由合并、分立时确定继续履行保修责任的单位，持相关证明材料申请将原交存的保修金本息变更至继续履行保修责任的单位名下，符合退还条件时，由该变更后的单位按规定程序申请退还保修金。

（二）保修金主体变更的申请主体

由保修金所属项目的开发建设单位或合并、分立时确定继续履行保修责任的单位提出申请。

（三）保修金主体变更的申请及审核流程

1.申请变更保修金交纳主体名称前，申请人应将变更原因等事项在相关物业管理区域内予以公示，公示期为15日。

2.公示结束后，申请人持以下材料向保修金管理部门申请办理保修金主体变更手续：

（1）保修金主体变更申请报告；

（2）市场监督管理部门出具的相关书面材料；

（3）单位合并、分立时，股东会同意变更保修金主体的决议材料；

（4）合并、分立后的单位出具的履行保修义务承诺书；

（5）合并、分立后的单位企业营业执照等相关证明材料；

（6）公示情况说明。

3.保修金管理部门应当在受理申请后的3日内，出具《住宅物业保修金主体变更备案回执》（一式两份）。

二、保修金相关权利、义务变更管理

（一）保修金相关权利、义务变更

开发建设单位未消灭但无法继续履行保修责任的，可以申请由相关联的非自然人股东（无非自然人股东的可申请由相关联的法人，下同）继续履行保修责任，并将原交存的保修金本息变更至该继续履行保修责任的非自然人股东或相关联法人的名下，变更后可按规定程序申请退还保修金。

（二）保修金相关权利、义务的申请主体

由保修金所属项目的开发建设单位提出申请。

（三）保修金相关权利、义务的申请及审核流程

1.申请人将保修金相关权利、义务变更事项在相关物业管理区域内予以公示，公示期为15日。

2.公示结束后，申请人持以下材料向保修金管理部门申请办理保修金主体变更手续：

（1）保修金权利义务变更申请报告；

（2）市场监督管理部门出具的能证明开发建设单位与非自然人股东之间的法律关系的书面材料（无非自然人股东的可不提供）；

（3）公司清算时，全体股东一致同意变更保修金主体的书面材料；

（4）变更后的非自然人股东出具的履行保修义务承诺书；

（5）变更后的非自然人股东企业营业执照等相关证明材料；

（6）公示情况说明。

3.保修金管理部门应当在受理申请后的3日内，出具《住宅物业保修金权利义务变更备案回执》（一式两份）。

（四）保修金相关权利、义务变更的特殊情形

开发建设单位消灭前未办理保修金权利义务变更手续的，原投资人提出保修金相关权利、义务变更申请，参照上述流程办理，并需提交有关申请人是原保修金交存单位投资人的证明文件及保修责任履行情况、保修金余额分配协议（投资人为二人以上时）的相关书面材料。

三、无退还单位的保修金余额管理

（一）无退还单位的保修金余额管理

开发建设单位消灭前未办理保修金权利义务变更手续的，且无原投资人提出退还申请，业主委员会可申请将保修金余额退还至物业专项维修资金。

（二）无退还单位的保修金余额管理的申请主体

由保修金所属项目的业主委员会提出申请。

（三）无退还单位的保修金余额管理的申请及审核流程

1.在物业交付使用条件备案日期满8年的前30日内，申请人可持以下材料申请将保修金余额退还至物业专项维修资金：

（1）资金变更申请报告；

（2）开发建设单位已消灭的证明材料。

2.保修金管理部门受理后，将保修金余额退还至同一项目物业专项维修资金事项在相关物业管理区域内予以公示，公示期为30日。同时，将拟退还事项书面告知属地建设（物业）主管部门。

3.公示期内有有效异议的，保修金管理部门暂不予将保修金余额退还至物业专项维修资金。异议处理方式及撤销方式与保修金退还事项要求相同。

4. 公示期满未收到业主、业主委员会、社区居民委员会、物业服务企业及属地建设（物业）主管部门书面异议（或异议撤销）的，保修金管理部门将保修金余额转入同一项目物业专项维修资金账户。

本操作流程自2017年6月18日起施行。

附件2：

住宅物业保修金使用事项告知单

附件3：

嘉兴市区住宅物业保修金使用申请表

物业名称
申请单位
申请单位联系人			联系电话
施工单位
施工单位联系人			联系电话
领款单位
领款单位联系人			联系电话
申 请 事 项 及 金 额	1.在物业保修期内有下列情形之一： □物业交付后，业主发现房屋建筑工程存在质量问题的。 □物业小区未按批准的规划设计方案建设配套设施或者有关设施不配套。 且建设单位：□不履行保修责任□歇业、破产 □其他 2.本次保修金使用范围： 3.保修金用途（请选择）： eq \o\ac(□,√)√屋顶补漏、外墙修补       □电控门维修 □楼道改造                 □监控设施的改造维修 □大门、大堂的改造         □消防设施的改造维修 □电梯的维修、更新         □道路维修 □其他项目 4.物业竣工后至今已使用年限         年；上述申请事项现未过保修期。 5.根据物业保修金使用相关规定，本次维修项目由              （施工单位名称）进行施工，工程预算为           元，特此申请使用物业保修金     元 角分（大写）。 上述情况如有虚假，愿承担相应的法律责任。 申请单位（盖章）