上海市国家税务局关于发布《纳税人跨区（县）转让不动产增值税征收管理操作办法（试行）》公告

税谱^®提示：根据《 国家税务总局上海市税务局关于公布一批继续执行的税收规范性文件目录的公告》 （ 国家税务总局上海市税务局公告2018年第3号）规定，继续执行

税谱^®提示：根据2021年11月30日《 国家税务总局上海市税务局关于公布2021年度税务规范性文件清理结果的公告》 （ 国家税务总局上海市税务局公告2021年第4号）规定，全文有效

税谱^®提示：根据《 国家税务总局上海市税务局关于公布税务规范性文件清理结果的公告》(国家税务总局上海市税务局公告2025年第1号》规定，全文有效

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第14号）有关规定，结合本市实际，制定了《纳税人跨区（县）转让不动产增值税征收管理操作办法（试行）》，自2016年5月1日起执行。

特此公告。

上海市国家税务局

2016年4月30日



纳税人在本市跨区（县）转让其取得的不动产，应按照规定的纳税义务发生时间和计税方法，向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

一、适用范围

单位和个体工商户（以下简称纳税人）在本市转让其取得的不动产，适用本办法。

本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

其他个人转让其取得的不动产，应向不动产所在地主管税务机关申报纳税，不适用本办法。

二、预缴税款计算

（一）纳税人转让不动产预征率为5％。

（二）计税销售额及预缴税款

1. 纳税人（不含个体工商户转让购买的住房）转让非自建不动产按取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的差额为销售额。

应预缴税款＝（全部价款和价外费用—不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

纳税人按上述差额方法预缴税款，应提供合法有效凭证，合法有效凭证是指：税务部门监制的发票；法院判决书、裁定书、调解书、仲裁裁定书、公证债权文书；以及国家税务总局规定的其他凭证。

无法提供合法有效凭证的，不得扣除其不动产购置原价或者取得不动产时的作价，应按全部价款和价外费用全额预缴税款。

2. 纳税人（不含个体工商户转让购买的住房）转让自建不动产以取得的全部价款和价外费用为销售额。

应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

3. 个体工商户转让本市范围内的住房，按照现行个人转让住房政策确定其征、免税。涉及征税的，按5%征收率在房产所在地税务机关预缴。

三、预缴办理

（一）审核计税价格

纳税人转让不动产的价格应按以下要求经过税务机关审核，并以审核后的价格作为不动产转让的计税价格，在不动产所在地的主管税务机关预缴税款。

1. 转让方应携带不动产产权证明和不动产转让合同到不动产所在地房地产交易中心的办税服务厅办理价格审核。

2. 纳税人转让价格明显偏低且不具有合理商业目的，或者向其他单位或者个人无偿转让不动产，以税务机关核定价格作为转让不动产的计税价格。

（二）预缴税款应提供的资料

1. 不动产转让合同；

2. 税务登记证或社会信用登记证（三证合一）副本，个体工商户还应提供本人身份证原件和复印件；

3. 法定代表人或负责人身份证复印件；

4. 委托代理人办理的，应提供：

（1）法定代表人或负责人的委托书；

（2）应提供代理人身份证原件和复印件；

5. 不动产产权证明原件；

6. 开具的增值税发票（自行开具发票的纳税人提供）。

四、代开发票

不能自行开具增值税发票的小规模纳税人转让不动产取得收入，可在预缴税款后，向办理预缴申报的税务机关申请代开增值税发票。

（一）纳税人申请代开增值税发票时，应提供下列资料：

1. 购买方为单位的，应提供购买方的税务登记证或社会信用登记证（三证合一）副本原件和复印件；

2. 购买方为个人的，应提供本人的身份证原件和复印件;

3. 已预缴税款的还应提供完税凭证。

（二）下列情况不得申请代开增值税专用发票：

1. 纳税人向其他个人转让不动产；

2. 转让不动产享受免征增值税优惠。

五、纳税申报

纳税人跨区（县）转让不动产取得的收入应按规定向机构所在地主管税务机关办理纳税申报，已预缴的增值税税款可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

关于《纳税人跨区（县）转让不动产增值税征收管理操作办法（试行）》的公告的解读

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第14号）有关规定，加强对纳税人在本市跨区（县）转让不动产的征收管理，规范相关纳税人的税务处理，统一各区县操作，结合本市实际，本市制定了《纳税人跨区（县）转让不动产增值税征收管理操作办法（试行）》，（以下简称“公告”），对政策执行中的相关具体问题进行了明确。

为便于大家进一步对《公告》的理解，现将《公告》主要内容解读如下：

一、公告拟定的背景

36号文和14号公告规定，纳税人跨县（市、区）转让不动产，应按照规定的纳税义务发生时间和计税方法，向不动产主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。为确保上述规定的贯彻落实，我们结合本市实际情况，对跨区（县）转让不动产的适用范围、预缴税款计算、预缴管理、发票开具等事项进行明确。

二、公告明确的主要内容

（一）关于适用范围

单位和个体工商户（以下简称纳税人）在本市跨区（县）转让其取得的不动产，适用本办法。包括外省市纳税人在本市跨区（县）转让其取得的不动产和本市纳税人在本市跨区（县）转让其取得的不动产。

本市纳税人，不动产所在地与机构所在地在同一区县的，不适用本办法，直接在机构所在地申报纳税。

境外单位在本市转让其取得的不动产的，按照试点实施办法的有关规定执行。

（二）预缴税款计算

明确纳税人转让不动产预征率为5％，并区分三种不同类型介绍了各自的预缴税款计算方式：（1）纳税人转让非自建不动产的，按取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的差额为销售额计算应预缴税款。纳税人按上述差额方法预缴税款的，必须提供14号公告第八条所列的合法凭证，否则不能扣除；（2）纳税人转让自建不动产以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应预缴税款；（3）个体工商户转让本市范围内的住房，按照现行的个人转让住房的标准计算。

（三）预缴申报

1.价格审核

纳税人转让取得的不动产，必须先到不动产所在地税务机关就转让价格进行价格审核，并明确纳税人转让价格明显偏低且不具有合理商业目的，或者向其他单位或者个人无偿转让不动产，以税务机关核定价格作为转让不动产的计税价格。

2.预缴需提交的资料

原纳税人转让取得的不动产，均在不动产所在地的税务机关代开，此次营改增后，除其他个人纳税人外，符合规定的纳税人均可自行开具发票，纳税人应在办理转让不动产预缴税款时提供自行开具的发票。

（四）代开发票

规定了2种不得申请代开增值税专用发票的情况：

1.纳税人向其他个人转让不动产；

2.转让不动产享受免征增值税优惠。

三、明确办法自2016年5月1日起执行