上海市国家税务局关于发布《纳税人跨区（县）提供不动产经营性租赁服务增值税征收管理操作办法（试行）》的公告

税谱^®提示：根据《 国家税务总局上海市税务局关于公布一批继续执行的税收规范性文件目录的公告》 （ 国家税务总局上海市税务局公告2018年第3号）规定，继续执行

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根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告 2016年第16号）有关规定，结合本市实际，制定了《纳税人跨区（县）提供不动产经营性租赁服务增值税征收管理操作办法（试行）》，自2016年5月1日起执行。

特此公告。

上海市国家税务局

2016年4月30日



纳税人在本市跨区（县）以经营性租赁方式出租不动产，应按照规定的纳税义务发生时间和计税方法，向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

一、适用范围

单位和个体工商户（以下简称纳税人）发生跨区（县）以经营租赁方式出租本市范围内不动产的行为，适用本办法。

跨区（县）是指纳税人机构所在地与不动产所在地不在同一区县，具体行为包括以下类型：

（一）外省市纳税人在本市出租不动产；

（二）本市纳税人在本市跨区（县）出租不动产。

其他个人出租不动产，应向不动产所在地主管税务机关申报纳税，不适用本办法。

二、预征率

纳税人预缴税款时，应将取得的租金收入（不含收取的押金）换算成不含税销售额，按照适用的预征率预缴税款。

（一）一般纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，预征率为3％。

（二）小规模纳税人和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），适用简易计税方法计税的，预征率为5％；一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，选择简易计税方法计税的，预征率为5％。

（三）个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计征。

三、预缴税款计算

（一）适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%

（二）适用简易计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

（三）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

四、预缴申报

（一）预缴期限和地点

纳税人应在取得租金的次月（季度）纳税申报期限，向不动产所在地的主管税务机关预缴税款。

（二）纳税人预缴税款时，应提供下列资料：

1.《增值税预缴税款表》（一式二份）；

2. 税务登记证或社会信用登记证（三证合一）副本复印件（首次办理预缴需提供），个体工商户还应提供本人身份证原件和复印件；

3. 所出租不动产的不动产权证或商品房预售合同、房地产买卖合同等能证明不动产权属的复印件（首次办理预缴需提供）；

4. 开具的增值税发票（自行开具发票的纳税人提供）；

5. 不动产租赁合同复印件（首次办理预缴需提供）；

6. 纳税人委托代理人办理的，应提供书面委托书以及代理人身份证原件和复印件。

（三）机构所在地申报

纳税人出租不动产取得的租金收入应按规定向机构所在地主管税务机关办理纳税申报，已预缴的增值税税款可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

五、代开发票

不能自行开具增值税发票的小规模纳税人出租不动产取得的租金收入，可在预缴税款后向不动产所在地税务机关申请代开增值税发票。

（一）纳税人申请代开增值税发票时，应提供下列资料：

1.《增值税预缴税款表》（已预缴税款的还应提供完税凭证）；

2.《代开增值税发票申请表》；

3. 承租人税务登记证或社会信用登记证（三证合一）副本复印件，承租人为其他个人的，应提供身份证复印件。

（二）下列情况不得申请代开增值税专用发票：

1. 纳税人向其他个人出租不动产；

2. 取得的租金收入享受免征增值税优惠的。

六、其他事项

小规模纳税人增值税应税销售额符合小微企业免征增值税条件的，其取得的跨区县不动产租金收入暂不实行预缴，需代开增值税发票的，应向不动产所在地税务机关申请代开。

纳税人出租不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管税务机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告 2016年第16号）有关规定，加强对纳税人在本市跨区（县）提供不动产经营性租赁服务的征收管理，规范相关纳税人的税务处理，统一各区县操作，结合本市实际，本市制定了《纳税人跨区（县）提供不动产经营性租赁服务增值税征收管理操作办法（试行）》，（以下简称“公告”），对政策执行中的相关具体问题进行了明确。

为便于大家进一步对《公告》的理解，现将《公告》主要内容解读如下：

一、公告拟定的背景

36号文和16号公告规定，纳税人跨县（市、区）提供不动产经营性租赁服务，应按照规定的纳税义务发生时间和计税方法，向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。为确保上述规定的贯彻落实，我们结合本市实际情况，对跨区（县）提供不动产经营性租赁服务的适用范围、预征率与预缴税款的计算、预缴申报和发票代开等事项进行明确。

二、公告明确的主要内容

（一）关于适用范围

单位和个体工商户（以下简称纳税人）在本市跨区（县）提供不动产经营性租赁服务，适用本办法。包括外省市纳税人在本市跨区（县）出租不动产和本市纳税人在本市跨区（县）出租不动产。

本市纳税人，不动产所在地与机构所在地在同一区县的，不适用本办法，直接在机构所在地申报纳税。

境外单位以经营性租赁方式在本市出租不动产的，按照试点实施办法的有关规定由承租方代扣代缴。

（二）预征率和预缴税款计算

1．明确租金收入不包含向承租方收取的押金，押金属于合同双方为保证合同履行而由承租方向出租方提供的一定金额的担保，并且应在双方约定的租赁期满后由出租方全额返还给承租方，但如发生承租方以押金来抵充应付租金的情况，由于此时的押金已改变其本身性质，就应计入租金收入。

2．介绍了纳税人出租不动产的预征率，并区分三种不同情况介绍了各自的预缴税款计算方式。

纳税人在计算预缴税额时，应注意不含税销售额的换算：一般计税方法应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%；简易计税方法应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%；个体工商户出租住房应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

（三）预缴申报

为了减轻纳税人的负担，在所提交的资料中提示了部分资料仅在首次预缴申报时提供，作为该项应税服务的基本信息登记，在首次申报已提供这些资料的纳税人在以后申报中，信息未发生变化的，无需再提供这些资料。

考虑到租赁服务如属于转租的，一般情况下转租方无法提供产权人的产权证明原件，因此对于相关不动产权属证明材料一律只要求提供复印件。

（四）代开发票

规定了2种不得申请代开增值税专用发票的情况：

1．纳税人向其他个人出租不动产；

2．取得的租金收入享受免征增值税优惠的。

三、明确享受小微企业免征增值税政策的纳税人，其取得的跨区县不动产租金收入暂不实行预缴，需代开增值税发票的，应向不动产所在地税务机关申请代开。

四、明确办法自2016年5月1日起执行。