温州市人民政府办公室关于进一步促进现代物业服务业发展的若干意见【全文废止】

税谱^®提示：根据《 温州市人民政府关于公布市政府及市政府办公室行政规范性文件清理结果的决定》 （ 温政发〔2020〕23号）规定，全文废止

各县（市、区）人民政府，市政府直属各单位：

  为贯彻落实《浙江省人民政府办公厅关于加快发展现代物业服务业的若干意见》 （ 浙政办发〔2012〕19号），进一步加强物业行业监管，规范物业服务市场，提升物业服务水平，实现我市现代物业服务业更好更快发展，经市人民政府同意，结合实际提出如下意见：

  一、完善物业管理机制

  （一）建立物业服务业联席会议制度。建立由物业行政主管部门牵头，信访、发改（物价）、公安、民政、司法、财政（地税）、人力社保、城管与执法、安监、金融、市场监管、质监、电力、消防、公用集团等单位组成的市现代物业服务业联席会议制度，统筹协调现代物业服务业发展，解决重大问题。

  （二）调整物业管理服务事权。进一步理顺物业管理工作机制，全面下放日常物业管理服务事权，形成市物业行政主管部门综合协调、各县（市、区）政府属地负责、街道（乡镇）具体实施、社区居委会密切配合的工作格局。街道（乡镇）应当落实人员和工作经费。

  （三）建立物业区域管理工作联动机制。以街道（乡镇）为工作平台，建立完善物业管理区域信访、公安（消防）、城管与执法、安监、市场监管、质监工作联动机制，加强监管，加大综合执法力度，及时查处违法违规行为，维护物业管理区域公共管理秩序。建立网络信息平台，充分利用科技手段，让群众或业主参与监督。

  （四）建立物业服务纠纷快速处理机制。构建人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的物业服务纠纷调解工作模式，充分发挥街道（乡镇）、社区法律顾问作用，引导企业、业主依法理性表达利益诉求。法院、仲裁委支持推行物业服务费拖欠的快速审理机制，解决物业欠费诉讼、仲裁程序繁琐、时间冗长等问题。支持将拖欠物业服务费的失信行为纳入个人信用信息征集范围。

  （五）切实加强业主自治组织建设。街道（乡镇）要切实加强业主自治组织建设，指导业主大会、业主委员会的成立和换届，规范业主委员会运作，协调社区居委会、业主委员会和物业服务企业之间的关系，引导业主大会和业主委员会提高自管能力。

  二、健全物业管理服务体系

  （一）实现物业管理服务全覆盖。未实行物业服务企业专业服务的老旧住宅区，应逐步实行社区物业服务站进行代管或业主委员会进行自治管理的准物业管理模式。积极推进公建项目后勤管理服务社会化、市场化，加快现代物业服务从住宅物业服务向办公楼、工业企业、医院、学校等多种物业服务延伸拓展。

  （二）规范既有物业项目管理服务。街道（乡镇）要督促指导业主大会与业主委员会通过招投标的方式选聘物业服务企业，加强对物业服务行为的检查，督促物业服务企业严格按物业服务合同的约定提供服务。暂未成立业主大会的住宅小区（大厦），社区应在街道（乡镇）的指导下履行业主委员会职责，组织业主共同决定物业管理事项。优化、简化物业专项维修资金管理使用程序，建立消防、电梯等设施设备的物业专项维修资金应急使用绿色通道，确保合法、合理使用资金。

  （三）优化新建物业项目管理服务。规划、住建等相关职能部门应指导监督物业管理用房、共用设施设备的配置与建设，鼓励物业服务企业参与项目建设管理，提出前期物业管理服务的建议。街道（乡镇）要督促建设单位通过公开招投标的方式，从优选择物业服务企业从事前期物业服务，严格执行《物业承接查验办法》，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业；指导监督物业承接查验活动，做好备案工作，协助物业服务企业督促建设单位履行物业保修责任；物业服务企业退出物业项目时，街道（乡镇）应指导原物业服务企业、业主委员会、新物业服务企业三方做好相关移交工作，确保物业管理正常衔接。

  三、提升物业管理服务水平

  （一）制订实施物业服务标准。住建部门要会同发改部门加快制订不同类型物业的服务标准和规范，促进物业服务业规范发展。鼓励行业协会和企业参与标准制订，引导物业服务企业开展标准化试点。依据服务标准推行市场准入和分等级管理，确定有偿服务消费价质定位，实现“质价相符、优质优价”。

  （二）做大做强物业服务企业。鼓励骨干物业服务企业通过加盟、兼并、重组等方式加大资源整合力度，积极采用现代信息技术和现代化管理手段，推动物业服务规模化、集约化发展。鼓励物业服务专业化发展，大力扶持一批设备管理、保洁家政、园林养护、秩序维护等专业物业服务企业。鼓励物业服务企业注册和使用自主商标，提高物业服务品牌的知名度、美誉度，充分发挥品牌的示范和集聚效应。

  （三）提高物业服务从业人员素质。引导物业服务企业改进对员工的管理，加强职业技能培训和职业道德建设，规范物业服务从业人员的服务行为。充分发挥各类职业技能培训机构、行业协会等组织的作用，积极开展物业服务从业人员岗位技能培训。加快物业服务定点培训机构建设，加快培养满足现代物业服务业发展需要的专业人才。

  （四）大力培育扶持物业服务龙头企业。引导物业服务企业实施品牌战略和精品服务，积极开展物业管理示范项目和优秀物业服务企业评选活动，对获得“全国物业管理示范项目”、“浙江省物业管理示范项目”、“温州市优秀物业服务企业”、“温州市物业管理示范项目”称号的，给予一定的奖励。

  （五）加强对现代物业服务业的宣传。坚持正确的舆论导向，通过多种渠道、多种方式大力宣传发展现代物业服务业的重大意义，客观公正报道物业服务纠纷事件，引导广大业主依法理性维权，进一步营造全社会关心支持现代物业服务业发展的浓厚氛围。

  （六）加强对物业服务行为的考核。街道（乡镇）或社区（村居）应加强日常巡查，各县（市、区）物业主管部门会同街道（乡镇）每季度或半年应组织一次全面考核，重大活动期间随机组织考核，指导和督促物业服务企业规范服务行为，不断提升服务质量。对巡查和考核中发现的问题，应及时提出整改意见，督促相关企业限期整改。考核结果由各县（市、区）物业主管部门汇总，纳入物业服务企业信用评价体系，并作为奖励与惩戒的依据。

  四、规范物业服务市场行为

  （一）完善物业服务企业信用评价机制。物业行政主管部门应建立物业服务企业信用档案，定期向社会公布，实行守信激励和失信惩戒机制，对于优良企业，在物业项目招投标时予以加分等奖励。对于不合格企业实施重点监管，依法限制其承接新的物业管理项目。

  （二）完善物业服务市场准入机制。实行物业服务企业资质动态管理，定期开展监督检查，严格审查资质条件和从业人员职业资格证书，实行持证上岗制度，对经责令改正不合格的违规企业，依法予以撤销资质或报请相应等级资质的批准机关依法予以撤销资质。新设立的物业服务企业不符合物业企业资质条件的，不许进入物业服务市场。

  （三）完善物业服务市场退出机制。物业行政主管部门要加快制定物业服务企业退出物业项目管理办法，建立预警机制，对擅自退出物业管理服务的企业，要记入企业不良信用档案。

  （四）完善有关收费政策。

  1.完善物业服务定价机制。住建、发改部门要进一步完善物业服务标准，推行商品住宅前期物业服务收费市场调节价机制，鼓励采取包干制、酬金制和“菜单式服务、等级化收费”等物业服务和收费模式。政府投资建设运营的公共租赁住房委托专业机构提供物业服务的，所需物业服务费用由当地政府给予一定资金补助。

  2.规范物业服务相关收费。凡由政府及相关职能部门承担的费用，不得转由业主或者物业服务企业承担，供水、供电、供气、供热等相关费用由专业单位向物业管理区域内实际使用的个人、单位等最终用户收取，确需委托物业企业代收的应当签订委托代收协议，并支付相应的代收手续费。已纳入物业管理服务的地下车库、地面车位、沿街店面等部位，其他部门不得重复收取相关费用。规范物业服务消防、安全等相关职业技能培训收费，收费标准应报当地物价部门商财政、物业行政主管部门核准。电梯、消控等特种设备定期检测费的收取，严格执行省财政厅、省物价局规定的标准。

  五、加大政策扶持力度

  （一）落实财政扶持政策。财政部门要会同住建部门加快研究扶持政策，支持现代物业服务业发展，推进保障性住宅小区（大厦）、老旧住宅区等物业管理，引导和鼓励物业服务行业重点企业、创新型企业和品牌企业加快发展，支持物业服务行业人才培养、标准化和信息化建设，奖励在节能减排、安置就业、社区建设中作出突出贡献的物业管理单位。

  （二）落实税收金融扶持政策。

  1.减免相关税收。自2015年1月1日至2017年12月31日，对年应纳税所得额低于20万元（含20万元）的小型微利物业服务企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。自2015年1月1日至2017年12月31日，对物业服务企业在新增加的岗位中，当年新招用在人力资源社会保障部门公共就业服务机构登记失业1年以上且持《就业失业登记证》（注明“企业吸纳税收政策”）人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，在3年内按实际招用人数予以每人每年定额5200元依次扣减营业税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育费附加和企业所得税优惠（优惠政策在2017年12月31日未享受满3年的，可继续享受至3年期满为止）。对物业服务企业缴纳房产税确有困难的，报经主管税务机关批准，可给予减免房产税。

  2.规范税收减免程序。符合减免税条件的物业服务企业，应及时向主管税务机关申请办理减免税相关手续，主管税务机关应当按照依法合规的要求，及时办理物业服务企业的减免税事项。

  3.加强金融扶持。鼓励各类金融机构开发和推广适应物业服务企业需要的金融产品，逐步扩大收费权、股权质押贷款范围。对当年新招用符合小额担保贷款申请条件的人员达到企业现有在职职工总数30%（超过100人的企业达15%）以上，并与其签订1年以上劳动合同的劳动密集型物业服务小企业，经办金融机构可根据企业实际招用人数合理确定小额担保贷款额度，最高不超过人民币200万元，贷款期限不超过2年。

  （三）落实相关补贴政策。

  1.落实培训补贴。对有愿望从事物业服务的登记失业人员、进城求职农村劳动力等未就业人员参加定点培训机构组织的物业服务技能培训的，享受培训所在地人力社保部门的职业培训补贴。物业服务企业新招用符合条件的人员，与企业签订6个月以上劳动合同，在劳动合同签订之日起6个月内由企业依托所属培训机构或政府有关部门认定的培训机构开展岗前就业技能培训的，根据培训后继续履行劳动合同情况，按照当地确定的职业培训补贴标准，对企业给予定额职业培训补贴。

  2.落实社会保险补贴。对物业服务企业录用城乡就业困难人员就业，企业与其签订1年以上劳动合同，并依照规定缴纳社会保险费的，企业为其实际缴纳的基本养老、医疗、失业保险费由当地财政给予补助。补贴期限，除对距法定退休年龄不足5年的就业困难人员可延长至退休外，其余人员不超过3年。对物业服务企业当年接受10名以上已办理失业登记的本地生源高校毕业生，并签订2年以上劳动合同的，从高校毕业生就业的第2年开始，其养老保险、医疗、失业保险单位缴纳部分，由当地政府视财力情况按30%-50%比例给予社会保险补贴1年，所需资金从当地促进就业资金中列支。

  3.落实物业管理补贴。物业服务企业的行政主管单位要会同财政部门制定激励政策，优先保障老旧电梯等直接涉及公共安全、影响群众生活的基础设施大修、改造或更新所需经费。老旧住宅小区（大厦）的范围由各县（市、区）房产行政主管部门结合当地实际作出界定。对在高层、小高层建筑中安置的拆迁安置房，因政策规定享受多层住宅物业服务费标准从而造成物业服务经费收入不足的，开发建设单位应及时支付其不足部分。

  4.支持节能减排专项改造。对物业服务企业因节能减排而改造共用设施设备的费用支出，以及节能降耗成效突出的物业服务企业，当地政府给予一定比例的一次性费用补贴和奖励。

  六、着力解决物业管理区域的突出问题

  （一）加强房屋装修管理。物业服务企业应切实做好房屋装修备案、日常巡查等工作，将房屋装修的禁止行为和注意事项书面告知房屋所有人、使用人；发现可能存在违法装修情形的，要立即进行劝阻；劝阻无效的，要及时报告相关职能部门。建设行政主管部门应加大对擅自变动建筑主体或承重结构等违法行为的查处力度。房地产行政主管部门应加强房屋装修执法队伍建设，依法及时查处违章装修行为。城管与执法部门应加大对违法搭建或者擅自改变住宅外装立面、在非承重外墙上开门窗、擅自改变房屋使用功能等违法违规行为的查处力度。公安机关应依法查处从家庭室内发出严重干扰周围居民生活的环境噪声的行为。街道、社区应加强辖区内房屋装修管理的宣传教育和督促检查。

  （二）加强停车管理。物业服务企业应切实做好车辆停放秩序的维护工作，引导业主有序停车。公安交警部门应指导物业服务企业、业主委员会科学划分停车位，合理制定物业管理区域内的行车路线。对于破坏消防设施、占用消防通道、乱停车等违法违规行为，在物业服务企业劝阻无效后，公安交警、消防部门应及时介入处理。

  （三）加强安全与环境卫生管理。物业服务企业应按照合同约定做好公用设施设备养护、公共秩序维护、环境卫生管理等工作。公安部门应加强安全防范工作指导，督促物业企业落实人防、物防、技防措施，加强消防安全监管，严厉查处违法“群租”、无证养犬等行为。安监、质监、市场监管部门应加大悬空广告、空调室外机等高空悬挂物以及电梯等特种设备的安全与质量监管。城管与执法部门应严厉查处损坏绿化、违法设置户外广告等行为，加大主要街道和重点地区临街建筑物外立面悬空户外广告、空调室外机等设置安全监管。市场监管部门应加强对违法经营现象的监管，对未能提供合法有效经营场所证明的，不予核发营业执照，会同相关部门取缔无照经营行为。

  （四）加强物业管理用房的使用管理。依法属于国有的物业管理用房,业主大会成立前由社区代管，业主大会成立后由业主委员会代管，交由物业服务企业使用。依法属于业主共同所有的物业管理用房，业主大会成立前由物业服务企业负责管理与使用；业主大会成立后由业主委员会负责管理。有区分物业管理办公用房和物业管理经营用房的，办公用房由物业服务企业使用，经营用房的使用由业主大会与物业服务企业在物业服务合同中予以约定；不区分物业管理办公或经营用房的，物业管理用房的使用由业主大会与物业服务企业在物业服务合同中予以约定，但应保证物业服务企业办公、值班以及存放工具材料等所需。物业管理用房不得转让、抵押或改变其用途。物业经营用房的用途由业主大会决定，任何单位、组织或个人不得侵占及擅自出租经营，违反法律、法规的应追究当事人法律责任。





  温州市人民政府办公室

  2015年4月24日