海南省地方税务局关于印发海南省地方税务局房地产业建筑业税收管理规范（试行）的通知 【部分条款失效】

琼地税函〔2013〕19号

税谱^®提示：根据《 海南省地方税务局关于公布废止和修订税收规范性文件目录的公告》 （ 海南省地方税务局公告2016年第7号），2016.5.1起废止废止该文涉及营业税的条款

各市、县、区地方税务局，各直属稽查局，省局各部门：
现将《海南省地方税务局房地产业 建筑业税收管理规范（试行）》印发给你们，自2013年4月1日起实施，请认真贯彻执行。

海南省地方税务局
2013年2月6日

第一章  概述
为了加强和规范我省房地产业、建筑业税收管理，贯彻执行“以票控税、网络比对、税源监控、综合管理”的治税方针，实现对房地产税收的科学化、精细化、规范化管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于印发《房地产税收一体化管理业务规程》的通知》 （ 国税发[2007]114号)及有关法律、行政法规的规定，制定本规范。
房地产业税收包括农用地改变用途、土地交易、房地产开发、交易、保有等环节涉及的耕地占用税、契税、营业税、城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加、地方教育附加、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、印花税、企业所得税和个人所得税等税费。建筑业税收包括建筑安装项目(包括房地产项目和非房地产项目)的立项、施工、项目建成等环节涉及的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、资源税(代扣代缴)、印花税、企业所得税和个人所得税等税费。房地产业、建筑业税收原则上实行属地一体化管理。属地按市(设区市可按区划分)、县行政区划范围划分。市、县(区)地方税务机关以本辖区内的房地产和建筑业项目为管理对象;以先税后证(即先向地税机关缴纳相关税收，后办理产权证书)为抓手;以信息系统为依托，以流程化管理、数据分析比对、评估预警监控为手段;以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，将房地产业、建筑业税收有机融合统一管理，实现房地产相关地方税收专业化、信息化、规范化管理。
凡在海南省范围内将农用地改变用途，从事土地交易、建筑业劳务、房地产开发、房地产交易、房地产保有所涉及由地方税务机关负责征收的税费征收管理，均适用本规范。

第二章 农用地改变用途、土地交易环节税收管理
一、管理对象
农用地改变用途是指农用地变性为建设用地或农用地改变用途从事非农业建设，涉及的税种包括耕地占用税和印花税。
土地交易包括土地一级市场交易(包括征用、农转用后划拨土地或以招拍挂方式出让土地，亦包括因超容积率、改变土地使用年限或用途等以加收出让金方式出让土地)及二级市场交易(即土地使用权转让)，涉及的税种包括契税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税、企业所得税和个人所得税等。
二、业务流程及管理

农用地改变用途、土地交易环节税收业务流程图(图一)

农用地改变用途、土地交易涉税业务均在办税大厅受理，实行“两审复核制”(另有规定的除外)。“两审复核制”是指依托信息化系统，纳税人的涉税事项可在办税大厅通过申报审核和开票审核两岗复核后一站式办理，全程实行免填单、机打表证单书和计算机辅助办税等服务。
(一)申报征收管理
1、纳税申报
纳税人应在涉税事项发生的次月15日内向税务机关申报缴纳税款。
(1)纳税人录入信息。农用地改变用途、土地交易由纳税人通过“网上办税服务厅”，或通过设在办税大厅自助区的录入端口自行录入信息进行申报(办税大厅办税辅导岗负责指导和辅助纳税人录入信息)。
(2)纳税人提交资料。农用地改变用途、土地交易信息申报完成后，系统生成的申报号，成为后续办理申报审核、开票审核、归档等业务的唯一识别号，纳税人根据系统提示的资料清单备齐全部资料，提交申报审核岗受理。
2、申报审核
申报审核岗接受资料后，须进行完整性与一致性审核。完整性是指纳税人提交的纸质办税资料须与“提供证明资料”一栏显示的资料清单相符;一致性是指录入的申报信息与纸质办税资料相符。对报送资料不全的退回，一次性告知需补交的资料及报送期限要求纳税人补齐资料;对信息录入有误的，要求纳税人更正录入信息;对审核无误的确认受理，系统将根据宗地所属街(乡)进行税收管辖及税款所属认定，并将相关信息自动分送到主管税务分局，由分局分送到税源管理岗位。
3、税款征收
农用地改变用途、土地交易以单宗土地为基本单位进行税款征收及核算。申报审核岗审核无误后，可当场打印受理单、并根据系统计算出的应缴税费单征收税款。办税大厅主任可根据需要当场验证系统计税的准确性，或进行手工模式计税的授权。
4、开票复核
开票审核岗在进行申报复核时，职责如下：
(1)须进行纳税人提交资料的完整性与一致性审核。
(2)审核无误后即可进行代开发票、打印减免税文书、开具税收证明书等操作。
开票审核岗负责将受理的资料归档，纳入电子档案管理。
5、管理监控
(1)事中管理。大厅主任岗、业务监督部门相关岗位可在后台进行监审，农用地改变用途或土地交易办税业务申报审核环节或开票审核环节办理情况，发现疑点或异常，可即时冻结，停止业务办理;待疑点或异常消除后，方可撤销冻结，恢复业务办理。
(2)事后管理。系统将相关的土地涉税信息及完税信息以消息事项推送告知税源管理岗位，税源管理岗位应对相关的宗地信息及纳税情况进行复核。主管税务分局负责对涉及减免税的案宗进行再复核及真实性调查，并检验系统算税的准确性及检查业务操作的正确性。若发现系统算税结果与税法规定有偏差，应及时向省局相关处室反馈;若发现业务操作出现错误，应进行预警提示，通知相关岗位及时处理。由市县督察内审部门牵头负责，每月对按上月办结的土地交易案宗进行抽查，重点抽查涉及减免税的土地交易。
(二)发票管理
土地交易行为由税务机关代开销售不动产专用发票。由纳税人申请，办税大厅开票审核岗按照《海南省地方税务机关代开发票管理办法（试行）》的规定，代为开具《海南省地方税务局销售不动产专用折式发票(代开)》。
(三)信息管理
系统将纳税人自行申报的土地交易及从第三方获得的土地交易信息、涉税信息及完税信息，以宗地为单位转入宗地税源库，供土地保有、房地产开发等环节及土地增值税清算、纳税评估等模块应用。

第三??管理对象
房地产开发环节是以不动产项目为管理对象，实行项目登记跟踪管理。本环节涉及的税种包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税和契税。
二、业务流程及管理

房地产开发业务流程图(图二)

(一)项目登记
不动产项目按建设工程规划许可证进行项目登记，一个不动产项目对应一个建设工程规划许可证。
1、立项登记
不动产项目建设单位或房地产开发企业应在取得《建设工程规划许可证》后30日内办理项目立项登记。不动产项目立项登记由纳税人通过“网上办税服务厅”，或通过设在办税大厅自助区的录入端口自行录入登记信息(办税大厅办税辅导岗负责指导和辅助纳税人录入信息)。系统自动生成申报号，该申报号为该项目后续办理申报审核、开票审核、归档等业务的唯一识别号。登记信息录入完成后，纳税人应根据系统提示的资料清单备齐全部资料，提交办税大厅文书受理岗。
文书受理岗接受资料后，须进行完整性与一致性审核，报送资料不齐全的，应一次性告知需补交的资料及报送期限;对审核无误的确认受理，文书受理岗负责将受理的资料归档，纳入电子档案管理。
2、项目变更登记
不动产项目登记内容发生变化的，纳税人应自发生之日起30日内，持有关证明资料到项目所属主管税务机关办理项目变更登记。税源管理岗位负责核实相关信息并通过《信息变更日志》在系统中进行变更登记。
(二)不动产项目前期开发信息收集
不动产项目前期开发是指自取得土地至建筑施工阶段之前所进行的项目筹建、可行性研究、项目规划、设计、拆迁、土地平整及通水通电等准备性工作。纳税人应以项目为单位进行申报，将有关资料报送项目主管税务机关税源管理岗位备案，实现项目前期开发产生的成本费用和税费与项目相关联。税源管理岗位负责审核确认，并将相关资料归档，纳入电子档案管理。
(三)管辖认定
不动产项目登记后，按以下顺序将信息分送进行项目管辖认定：系统自动分送→分局(所)综合业务岗→税源管理岗位。
系统将立项项目登记信息以待办事项推送至税源管理岗位。税源管理岗位负责对项目的登记信息进行审核确认，即根据项目登记信息和实地核查情况，对立项登记的准确性和真实性进行审核。经确认受理后的项目立项登记信息，纳税人不能自行修改，对于存在登记信息错误及项目关联错误的由税源管理岗位通过《信息变更日志》做相应的项目变更登记，并及时告知纳税人。
(四)实地巡查
税源管理岗位在收到不动产项目登记信息7日内完成首次实地核查及登记信息审核;应从收到登记信息资料的次月起，对重点税源项目定期开展日常巡查，并在系统中填写《巡查工作日志》。(重点税源项目的标准和具体巡查期限由各市县地税局自行确定。)

巡查种类及巡查内容见下表所示：　(五)不动产项目转让
不动产项目转让是指不动产项目已开发建设但还未转入房产交易(增量房)环节之前发生的在建工程项目转让。交易双方纳税人应在签订交易合同的次月15日内到主管税务机关办理交易申报，作项目变更登记。
1、纳税申报
纳税人应在纳税义务发生的次月15日内到税务机关办理纳税申报，纳税人可通过“网上办税服务厅”，也可通过办税大厅自助区录入端口自行录入申报纳税,并将资料提交至办税服务大厅申报审核岗(办税辅导岗负责指导和辅助纳税人录入申报信息)。申报审核岗根据纳税人提供资料对已录入的信息进行完整性与一致性审核，对审核无误的确认受理。
2、税款征收
申报审核岗审核无误后，可当场打印受理单、并根据系统计算出的应缴税费单征收税款。办税大厅主任可根据需要当场验证系统计税的准确性，或进行手工模式计税的授权。
3、开票审核
开票审核岗在进行申报复核时，职责如下：
(1)须进行纳税人提交资料的完整性与一致性审核。
(2)审核无误后即可进行代开发票、打印减免税文书、开具税收证明书等操作。
开票审核岗负责将受理的资料归档，纳入电子档案管理
4、发票管理
不动产项目转让行为由税务机关代开销售不动产专用发票。由纳税人申请，办税大厅开票审核岗按照《海南省地方税务机关代开发票管理办法（试行）》的规定，代为开具《海南省地方税务局销售不动产专用折式发票(代开)》。
(六)管理监控
岗位可在后台进行监审，不动产项目转让办税业务申报审核环节或开票审核环节办理情况，发现疑点或异常，可即时冻结，停止业务办理;待疑点或异常消除后，方可撤销冻结，恢复业务办理。
2、事后管理。主管税务分局负责对不动产项目转让的案宗进行复核，并检验系统算税的准确性及检查业务操作的正确性。若发现系统算税结??反馈;若发现业务操作出现错误，应进行预警提示，通知相关岗位及时处理。。由市县督察内审部门牵头负责，每月对上月办结不动产项目转让案宗进行抽查。
3、风险管理。对于金额超过5000万元(含)，不超过1亿元的房地产开发项目，应报市县局纳入风险管理;对于金额超过1亿元(含)的房地产开发项目，应报省局备案，由省局对其进行风险管理。
(七)信息管理
系统根据纳税人申报的不动产项目转让及过户信息对项目登记信息进行变更，并以消息方式推送至税源管理岗位。

第四章 建筑安装环节税收管理
一、管理对象
建筑安装环节是以建筑安装工程项目为管理对象(包括房地产项目和非房地产项目)，实行项目登记跟踪管理。本环节涉及的税种包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、资源税(代扣代缴)、企业所得税和个人所得税。
二、业务流程及管理

(一)项目登记
建筑安装工程项目按合同进行项目登记。施工企业应在签订建筑安装工程合同之日起30日内进行建筑安装工程项目登记。
1、立项登记
建筑安装工程项目登记由纳税人通过“网上办税服务厅”或办税大厅自助区录入端口自行录入信息进行登记(办税辅导岗负责指导和辅助纳税人录入信息)。系统自动生成申报号，该申报号为该项目后续办理申报审核、开票审核、归档等业务的唯一识别号。登记信息录入完成后，纳税人应根据系统提示的资料清单备齐全部资料提交办税大厅文书受理岗。文书受理岗根据纳税人提供资料对已录入的信息进行完整性与一致性审核，对审核无误的确认受理，并将受理的资料归档，纳入电子档案管理。
对于持《外出经营管理证明》(以下简称《外管证》)的外来施工企业进行施工的建筑安装工程项目，在项目初始登记前，应先到项目地税务机关办理外来经营纳税人登记;在工程项目登记时或登记后，对《外管证》进行报验登记，进行《外管证》和建筑安装工程项?地产项目、非总分包建筑安装工程进行项目登记后，实行简易管理，不需进行管辖认定和巡查管理。对于房地产项目、总分包建安工程项目、合同金额超过200万元(含)的建筑安装工程项目进行项目登记后，实施全程跟踪管理。纳税人对建筑安装工程项目登记应进行相应的关联：
合同金额小于200万元的非房地产项目、非总分包建筑安装工程进行项目登记后，实行简易管理，不需进行管辖认定和巡查管理。对于房地产项目、总分包建安工程项目、合同金额超过200万元（含）的建筑安装工程项目进行项目登记后，实施全程跟踪管理。纳税人对建筑安装工程项目登记应进行相应的关联：
(1)对于工程项目属于房地产开发建筑安装工程项目的，纳税人在项目立项登记时要提交相关的房地产项目信息，与该房地产项目进行关联。
(2)对于工程项目属于总分包工程项目的，总包人与分包人应分别进行登记，纳税人应提交工程项目总分包上、下级关系的相关信息，对总包项目与分包项目进行关联。
2、变更登记
经受理确认后的项目立项登记信息，纳税人不能自行修改，建筑安装工程项目登记内容发生变化的，纳税人应自登记内容发生变化之日起30日内持相关的证明资料向项目所在地主管税务机关办理项目变更登记。税源管理岗位负责核实相关信息，并通过《信息变更日志》在系统中进行变更登记。
3、停缓建登记
建筑安装工程项目如存在项目停缓建情况的，纳税人应在项目停缓建后30日内，凭有关部门决定工程项目停缓建的证明资料向主管税务机关办理停缓建登记。税源管理岗位核实相关信息并在系统中进行停缓建登记。停缓建登记的工程项目原则上不能进行发票代开业务;对于自开票纳税人，税务机关应冻结该项目发票开具资格。停缓建工程复工时，应到主管税务机关办理复工登记。纳税人从复工的当月起对该项目恢复开具发票资格。
(二)管辖认定
建筑安装工程项目登记完成后，按以下顺序将信息分送进行项目管辖认定：系统自动分送—分局(所)综合业务岗—税源管理岗位。
系统将立项项目登记信息以待办事项推送至税源管理岗位。税源管理岗位根据项目登记信息、项目关联关系(房地产项目关联、总分包关联和外管证关联)及实地核查情况，对立项登记的准确性和真实性进行审核。对于存在登记信息错误及关联错误的项目由税源管理岗位通过《信息变更日志》在系统中做相应的项目变更登记，并应及时告知纳税人。
(三)申报征收管理
纳税人应按月(或季)进行纳税申报，严格按照税法规定根据施工合同约定的支付方式、款项支付时间、预收款及工程项目完工进度确定纳税义务发生时间。纳税人可通过“网上办税服务厅”，也可通过办税大厅自助区录入端口自行录入信息进行纳税申报(办税辅导岗负责指导和辅助纳税人录入申报信息)，并将资料提交至办税服务大厅申报审核岗。申报审核岗根据纳税人提供资料对已录入的信息进行完整性与一致性审核，并负责将受理的资料归档，纳入电子档案管理。申报审核岗审核无误后根据系统计算出的应缴税费单进行税款征收。办税大厅主任可根据需要当场验证系统计税的准确性，或进行手工模式计税的授权。
总分包工程项目总包人和分包人应分别自行申报纳税。
(四)发票管理
建筑安装工程项目纳税人分为自开票纳税人和代开票纳税人。
1、符合条件的纳税人可以向主管税务机关申请自开票资格，自开票纳税人可应用海南地税网上办税平台自行开具发票。自开票纳税人资格由市县局征管科(室)纳税人自开票资格认定岗进行资格认定。
自开票纳税人收到款项后，应于次月15日内向项目主管税务机关申报纳税，完税后可为付款人开具发票。系统自动监控纳税人自开票情况，对已开出发票未按时足额申报纳税的纳税人或开票金额已大于合同金额的，系统将冻结其开票系统，待纳税人缴清税款后方能解除。
系统按建筑安装工程项目统计发票开具信息，并与相应的房地产项目关联，供后期土地增值税清算利用。
2、未取得自开票资格的纳税人缴纳完税款后，可持相关的证明资料到办税服务大厅申请发票代开。发票代开岗应严格按照《海南省地方税务机关代开发票管理办法（试行）》的规定为代开票纳税人开具发票。
(五)税源管理
1、电子台账管理
税源管理岗位应利用系统中的《建筑安装项目台账》对每个项目税款缴纳情况进行日常管理，对未按时申报缴纳税款的纳税人进行催报催缴。
2、外来施工企业管理
对外来工程公司提交的《外管证》，主管税务机关需及时与开出《外管证》的税务机关取得联系，验证《外管证》的真伪;核销后还要与开出单位联系核对该工程项目是否纳入总部进行汇总核算，或要求企业提供相关汇总核算凭证。按规定加强对施工企业总分机构企业所得税预分预缴管理、对外来工程公司核定征收企业所得税和建安企业个人所得税的管理。
3、实地巡查
税源管理岗位在收到建筑安装工程项目登记信息7日内完成首次实地核查及登记信息审核;应从收到登记信息资料的次月起，对重点税源项目定期开展日常巡查，并在系统中填写《巡查工作日志》。(重点税源项目标准和具体巡查期限由各市县地税局自行确定。)

巡查种类及巡查内容见下表所示：

4、预警响应
税源管理岗位接到预警信息，应根据信息提示在规定的期限内，进行实地核查或催报催缴，并将处理情况进行反馈。
5、风险管理
对建筑安装工程项目实行分级风险管理。金额超过1000万元(含)，不超过5000万元的建筑安装工程项目，应报市县局备案纳入风险管理;金额超过5000万元(含)的建筑安装项目，应报省局备案，由省局对其进行风险管理。
(六)竣工结算、注销
纳税人应在建筑安装工程项目取得竣工结算报告(或工程结算报告书)且缴清税款后30日内，向项目管辖税务机关申请办理项目注销登记。税源管理岗位应在受理纳税人提交申请的15日内对项目竣工结算情况和完税情况进行调查核实，核查结果上报分局局长岗，分局局长岗审核批准后，确认项目注销登记。
税源管理岗位负责将建安工程项目竣工结算登记的相关资料归档，纳入电子档案管理。
(七)信息管理
系统将按建筑安装工程项目归集工程造价、收付款及纳税申报等成本核算数据，并与相应的房地产项目关联，供后期纳税评估和土地增值税清算利用。

第五章  房产交易环节(增量房)税收管理
一、管理对象
房产(增量房)交易环节税收管理是以房地产开发项目的增量房为管理对象。本环节涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税(预征)、企业所得税、个人所得税和契税。
二、业务流程及管理

房产交易环节税收业务流程图(图四)
(一)房地产项目房源信息登记
1、增量房信息登记
纳税人应在房地产项目取得《预(销)售许可证》后30日内，通过“网上办税服务厅”，或通过设在办税大厅自助区的录入端口自行录入该项目增量房信息(办税大厅办税辅导岗负责指导和辅助纳税人录入信息)进行房源登记，并向税源管理岗位报送相关资料。税源管理岗位负责将房源登记资料归档，纳入电子档案管理。
2、自用、出租房产信息登记
房地产项目中企业自用或用于出租的房产，纳税人应在以上行为发生后次月15日前向房地产项目所在地主管税务机关进行房源信息登记。
3、销售备案登记
房地产开发企业在签订房屋销售合同后10日内应将相关的合同资料报送到项目主管税务机关备案。
房地产开发企业与购房人办理完交房手续后10日内应将相关资料报送到项目主管税务机关备案。
4、信息变更登记
房源信息发生其他改变的，房地产开发企业应自发生之日起30日内，持有关证件、资料向项目所属税源管理岗位办理项目变更登记，税源管理岗位核实相关信息并在系统中进行变更登记。
(二)申报征收管理
1、房地产开发企业纳税申报
房地产企业应按月(或季)进行纳税申报，严格按照税法规定根据房产销售收到款项或房屋销售合同约定的收付款项时间确定纳税义务发生时间。房产交易以立项登记项目为基本单位进行纳税申报、税款征收及核算。纳税人可通过“网上办税服务厅”自行申报并缴纳税款，也可到主管税务机关办税大厅申报及缴纳税款，并将资料提交至办税服务大厅申报审核岗。申报审核岗根据纳税人提供资料对已录入的信息进行完整性与一致性审核，并负责将受理的资料归档，纳入电子档案管理。申报审核岗审核无误后根据系统计算出的应缴税费单进行税款征收。
2、购买方纳税申报
购买方需申报缴纳契税和印花税。购买方可自行申报缴税，也可由房地产开发企业代收代缴契税和印花税批量申报。由购买方自行申报的，购买方需到主管税务机关办税服务厅申报及缴纳税款。由房地产开发企业代收契税批量申报的，房地产开发企业可通过“网上办税服务厅”，也可通过办税大厅自助区录入端口自行录入信息进行纳税申报(办税辅导岗负责指导和辅助纳税人录入申报信息)，申报纳税的期限按有关规定执行。
3、过户办税
商品房办理过户之前，根据房屋实测面积确定房地产开发企业和购买方合同最终价格及双方税款的完税情况，因面积变化造成结算价小于原合同价，发生退款的，交易双方纳税人可就多缴的税款进行退抵税申请；若结算价大于原合同价格，发生补交房款的，交易双方纳税人应补缴差额税款。
4、退抵税
对未完成实质交易发生退房、取消交易的，纳税人已缴纳的税款可按规定申请办理退税或抵减以后的应纳税额。
(三)发票管理
房地产开发企业分为代开票纳税人和自开票纳税人。
1、具备条件的房地产开发企业可以向主管税务机关申请自开票资格。自开票纳税人可应用海南地税网上办税平台自行开具《海南省地方税务局销售不动产专用折式发票(自开)》。自开票纳税人资格由市县局征管科(室)纳税人自开票资格认定岗进行资格认定。
房地产开发企业自开票纳税人收到销售不动产的款项(或预收房款)时，须及时足额向购买方开具《海南省地方税务局销售不动产专用折式发票(自开)》，并应当在开具发票后，于次月15日内申报缴纳相关的税费。网上办税平台自动监控纳税人发票自开情况，对已开出发票未按时足额申报纳税的纳税人，系统将冻结其开票系统，待纳税人缴清税款后方能解除。房地产企业因违反税收相关规定经税务人员责令限期改正逾期仍未改正的，或违反自开发票管理规定及条件发生改变时，由税源管理岗位冻结其房地产自开票纳税人资格。待房地产开发企业改正后，应及时撤销冻结，恢复其房地产自开票纳税人资格。
2、未取得自开票资格的纳税人缴纳完税款后，可持相关的证明资料到办税服务大厅申请发票代开。发票代开岗应严格按照《海南省地方税务机关代开发票管理办法（试行）》的规定为纳税人代为开具《海南省地方税务局销售不动产专用折式发票(代开)》。
3、发票作废处理。如发生退房、取消交易等情况需要将已开出发票作废的，房地产开发企业应在自行作废发票后，及时持发票全部联次(如果确因发票丢失、毁灭或纳税人已亡故等因素，造成发票全部联次无法缴回的，应先按照发票丢失处里流程办理，即要求纳税人登报声明遗失并接受税务机关按规定行政处罚;之后由房地产开发企业提交相关证明资料)、《商品房销售合同》??向主管税务机关提出发票作废申请。大厅主任岗在系统中进行作废核销操作，并在全部联次的监制章部位做剪口处理。未进行作废核销操作的发票，系统将监控开票金额。
4、房地产开发企业已销售的房屋实测面积确定后，存在实测面积与合同面积有差异的，纳税人可通过海南地税网上办税平台进入房源信息库填报该房屋的实测面积及实际结算价款，面积差造成结算价小于原合同价需要退还买方价款的，可换开发票和申请退抵税;若结算价大于原合同价格，应就补交金额补开发票并申报纳税。
(四)过户票证管理
增量房过户办证管理实行先税后证，即交易双方应已缴纳此次交易所涉及的全部税款，且房产开发企业须向购买方全额开具《海南省销售不动产统一发票(自开)》，纳税人持相关证明资料到主管税务机关办税大厅开票审核岗申请开具《房地产过户税收证明书》后，方可到房产部门办理房屋过户手续。
(五)税源管理
1、电子台账管理
税源管理岗位应利用系统的“房地产项目管理台账”进行信息比对，实施项目跟踪管理，掌握房地产项目销售进度情况、收款情况、应缴纳税款和已缴纳税款情况，应对未按时申报缴纳税款的纳税人进行催报催缴。
2、实地核查
税源管理岗位应从取得信息资料的次月起，对重点税源户定期开展日常巡查，并在系统中填写《巡查工作日志》。(重点税源户标准和具体巡查期限由各市县地税局自行确定。)
巡查的内容是房地产项目收入情况、销售情况、房源利用情况以及预警信息核实，采取记录和拍照两种方式采集相关数据(数据种类见下表)。 3、预警响应
税源管理岗位接到预警信息，应根据信息提示在规定的期限内，进行实地核查或催报催缴，并将处理情况进行反馈。税源管理岗位核查后存在偷逃税嫌疑的，按规定转作稽查选案备选。
(六)信息管理
系统将房产(增量房)交易申报征收信息自动归集，转到存量??房评估系统应用。

第六章  房产保有环节税收管理
一、管理对象
房产保有环节的税收管理是以每个纳税主体(包括单位和个人)所拥有的房产为管理对象，实行信息采集、信息整理、申报征收以及税源管理。本环节涉及营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税和个人所得税。
二、业务流程及管理

房地产保有环节税收业务流程图(图五)

(一)房源信息登记
各级税务机关可通过系统房地产交易(增量房)环节信息、第三方房源数据库信息和纳税人自行申报信息等多种渠道采集房源信息，建立房源信息库。房源信息登记以一证一房为标的进行登记。登记确认后，系统根据房产证号生成的该房产的电脑识别号，并成为该房产后续办理申报审核、开票审核、归档等业务的唯一识别号。
1、增量房转存量房登记
增量房信息通过征管信息系统将房产交易环节数据自动归集转入存量房房源信息库。
2、存量房房源登记
(1)纳税人自行申报。纳税人应对自有房产进行房源信息登记。纳税人可通过“网上办税服务厅”，也可通过办税大厅自助区录入端口自行录入信息进行登记(办税辅导岗负责指导和辅助纳税人录入申报信息)。系统自动生成申报号，该申报号为该项目后续办理申报审核、开票审核、归档等业务的唯一识别号。登记信息录入完成后，纳税人应根据系统提示的资料清单备齐全部资料提交办税大厅文书受理岗(或纳税申报岗)。文书受理岗(或纳税申报岗)进行完整性和一致性审核，对审核无误的确认受理，并将受理的资料归档，纳入电子档案管理。
(2)利用内部系统中财产信息登记。税源管理岗位应对系统已保存的纳税人财产信息中存在的房产，尚未进行房源信息登记的，应进行核实，并敦促纳税人进行房源信息登记。
(3)通过系统将存量房交易环节的数据信息自动归集，转入存量房源信息库。
(4)通过专项普查、定期巡查采集信息。对在专项检查或定期巡查中发现的，尚未进行房源信息登记的房产，税源管理岗位应进行核实，并敦促房产所属单位或个人进行房源信息登记。
(5)通过房管和工商等部门采集第三方信息。由各级征管部门定期到第三方单位采集信息，并将信息分送给税源??所属单位或个人进行房源信息登记。
房源信息具体的采集渠道、岗责、环节、内容等详见下表：

采集渠道	采集的岗位	采集的环节	采集的内容	采集方式
税费征管信息系统	税务登记岗	税务登记	财产登记信息	系统采集
	企业自行 申报录入	项目登记、房产交易	房地产项目基本信息	系统采集
	存量房评估机构	交易环节	楼盘信息	系统采集
第三方信息采集	各级征管部门	定期采集	从房管部门采集房产交易信息；从工商局采集经营地址信息。	人工采集或系统信息平台交换
纳税人自行申报	纳税人自行 申报录入	纳税申报	房产基础信息及缴税信息	系统采集
土地增值税清算后反馈	负责土地增值税清算的部门	土地增值税清算	房地产项目基本信息、房产销售信息	人工采集
专项检查、日常巡查	税源管理岗位	税源管理	管户房产信息	人工采集

3、变更登记
已登记的房产信息发生改变时，纳税人应自发生之日起30日内，持有关证件和资料向主管税务机关税源管理岗位办理变更登记，由税源管理岗位核实相关信息并通过《信息变更日志》在系统中进行信息变更。
4、注销登记
已登记房产发生被拆毁、消亡、分割、合并等情况房产证发生改变的，由纳税人申报，税源管理岗位核实并负责进行注销登记。实施税源普查或现场核查发现房产已发生质变的，由税源管理岗位敦促纳税人申报办理注销登记。
（二）管辖认定
房源信息登记后，系统按以下顺序将信息分送进行项目管辖认定：系统自动分送—分局（所）综合业务岗—税源管理岗位。
(三)申报征收管理
纳税人应按税收法律、法规的规定纳税义务。具体可通过以下方式进行申报纳税：
1、网厅申报：符合条件的纳税人可在“网上办税服务厅”自行申报缴纳税款，如需换开《电子转账专用完税证》的，持银行开具的《电子缴税付款凭证》到办税大厅申报征收岗办理。
2、上门申报：纳税人可携带相关资料到主管税务机关办税大厅申报缴纳税款，申报审核岗负责受理。
3、邮寄申报：纳税人邮寄申报资料由办税大厅文书受理岗接收，转给申报审核岗办理。
4、委托代征：税务机关可根据具体情况委托第三方代为征收。
(四)发票管理
房产租赁出租方在收取租金后应及时向承租方开具发票。
1、自开票纳税人可通过发票网开系统客户端按房屋租赁项目自行开具《海南省地方税务局通用机打发票》。
2、代开票纳税人可持相关证明资料到办税大厅??按照《海南省地方税务局代开发票管理规定》为纳税人开具《海南省地方税务局通用机打发票(税务机关代开)》。
(五)税源管理
1、台账管理
税源管理岗位应利用系统中的“房产纳税台账”对每套应税房产房产税申报情况进行日常管理，应对未按时申报缴纳税款的纳税人进行催报催缴。
2、实地巡查
税源管理岗位在收到房产登记信息应及时对登记信息审核确认;应从取得信息资料的次月起，对重点税源户定期开展日常巡查，并在系统中填写《巡查工作日志》。(重点税源户标准和具体巡查期限由各市县地税局自行确定，报省局备案。)
巡查的内容和应采集的信息类详见下表，可采取记录和拍照两种方式采集相关数据，所有取得的信息资料，应在巡查期内录入信息系统。

巡查信息采集表

3、预警响应
税源管理岗位接到预警信息，应根据信息提示在规定的期限内，进行实地核查或催报催缴，并将处理情况进行反馈。税源管理岗位核查后存在偷逃税嫌疑的，按规定转作稽查选案备选。
(六)存量房交易(二手房交易)
1、申报征收
存量房交易是指纳税人将自有房产转让。交易双方应在规定的期限内到主管税务机关申报纳税。纳税人可通过“网上办税服务厅”，也可通过办税大厅自助区录入端口自行录入信息进行纳税申报(办税辅导岗负责指导和辅助纳税人录入申报信息),并将相关资料提交至办税服务大厅纳税申报岗。存量房转让纳税申报及税款征收实行“两审复核制”一站式办理(另有规定的除外)。
2、管理监控
（1）事中管理。大厅主任岗、业务监督部门相关岗位可在后台进行监审存量房交易办税业务申报审核环节或开票审核环节办理情况，发现疑点或异常，可即时冻结，停止业务办理；待疑点或异常消除后，方可撤销冻结，恢复业务办理。
(2)事后管理。系统将相关的存量房交易信息及完税信息以消息事项告知税源管理岗位，税源管理岗位应对相关的房产信息及纳税情况进行复核。主管税务分局负责对涉及减免税的案宗进行再复核及真实性调查，并检验系统算税的准确性及检查业务操作的正确性。若发现系统算税结果与税法规定有偏差，应及时向省局相关处室反馈;若发现业务操作出现错误，应进行预警提示，通知相关岗位及时处理。由市县督察内审部门牵头负责，每月对按上月办结的存量房交易案宗进行抽查，重点抽查涉及减免税的案宗。
(七)信息管理
系统根据纳税人申报的房产交易信息自动进行房源登记信息变更，并将交易信息以消息事项推送至税源管理岗位。存量房交易信息可供存量房价格评估系统等模块应用。

第七章  土地保有环节税收管理
一、管理对象
土地保有环节以纳税人拥有使用权的宗地为管理对象，建立以地控税管理与监控分析机制，实行信息采集、信息整理、申报征收以及税源管理。本环节涉及营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地使用税、印花税、企业所得税和个人所得税。
二、业务流程及管理

土地保有环节税收业务流程图(图六)

(一)宗地信息登记
各级税务机关可通过系统土地交易环节信息、国土部门土地数据库信息和纳税人自行申报信息等多种渠道采集宗地信息，建立宗地税源库。宗地信息登记以一证一地为标的进行登记。登记确认后，系统生成唯一的识别号，成为该宗地后续办理申报审核、开票审核、归档等业务的唯一识别号。宗地信息登记包括注册登记、变更登记、注销登记。
1、注册登记
(1)纳税人自行申报。纳税人应对自拥有土地使用权的土地进行宗地信息登记。纳税人可通过“网上办税服务厅”，也可通过办税大厅自助区录入端口自行录入信息进行登记(办税辅导岗负责指导和辅助纳税人录入申报信息)。系统自动生成申报号，该申报号为该项目后续办理申报审核、开票审核、归档等业务的唯一识别号。登记信息录入完成后，纳税人应根据系统提示的资料清单备齐全部资料提交办税大厅文书受理岗(或纳税申报岗)。文书受理岗(或纳税申报岗)进行完整性和一致性审核，对审核无误的确认受理，并将受理的资料归档，纳入电子档案管理。
（2）利用内部系统中财产信息登记。税源管理岗位应对系统已保存的纳税人财产信息中存在的土地，尚未进行宗地信息登记的，应进行核实，并敦促纳税人进行宗地信息登记。
(3)通过系统将存量房交易环节的数据信息自动归集，转入存量房源信息库。
(4)通过专项普查、定期巡查采集信息。对在专项检查或定期巡查中发现的，尚未进行房源信息登记的房产，税源管理岗位应进行核实，并敦促房产所属单位或个人进行房源信息登记。
(5)通过房管和工商等部门采集第三方信息。由各级征管部门定期到第三方单位采集信息，并将信息分送给税源管理岗位。税源管理岗位应进行核实，并敦促房产所属单位或个人进行房源信息登记。
2、宗地登记信息审核
宗地信息登记受理确认后，系统将根据该地块的宗地号(由国土部门制定)，并按以下顺序进行信息推送：系统自动分送—分局(所)综合业务岗—税源管理岗位。税源管理岗位负责登记信息准确性和真实性审核，内容包括与宗地信息相关的纳税人信息、土地登记信息、土地涉税信息、土地操作信息及相关资料的电子影像信息。审核时发现登记信息错误，税源管理岗位可通过《信息变更日志》进行更正，并及时告知纳税人。
3、变更登记
已登记的宗地信息发生改变时，纳税人应自发生之日起30日内，持有关证件和资料向主管税务机关税源管理岗位办理变更登记，由税源管理岗位核实相关信息并通过《信息变更日志》在系统中进行信息变更。
4、注销登记
因宗地发生土地分割、政府征用或收回等使原有地块消亡情况的，由纳税人申报，税源管理岗位核实并负责注销登记。实施税源普查或现场核查发现宗地消亡的，由税源管理岗位负责注销登记。
(二)申报征收管理
纳税人对自有应税土地，应按税收法律、法规的规定履行纳税义务。具体可通过以下方式进行申报纳税：
1、网厅申报
符合条件的纳税人可在“网上办税服务厅”自行申报缴纳税款，如需换开《电子转账专用完税证》的，持银行开具的《电子缴税付款凭证》到办税大厅申报征收岗办理。
2、上门申报
纳税人可携带相关资料到主管税务机关办税大厅申报缴纳税款。申报征收岗负责受理。
3、邮寄申报
纳税人邮寄申报资料由办税大厅文书受理岗接收，转给申报征收岗办理。
(三)发票管理
??开具发票。
自开票纳税人可通过发票网开系统客户端按土地租赁项目自行开具《海南省地方税务局通用机打发票》。
代开票纳税人可持相关证明资料到办税大厅代开发票审核岗申请代开发票，代开发票审核岗应按照《海南省地方税务局代开发票管理规定》为纳税人开具《海南省地方税务局通用机打发票(税务机关代开)》。
(四)税源管理
1、电子台账管理
税源管理岗位应利用系统中的“宗地纳税台账”对每宗应税土地土地使用税申报情况进行日常管理，应对未按时申报缴纳税款的纳税人进行催报催缴。
2、实地巡查
税源管理岗位应从取得信息资料的次月起，对重点税源户定期开展日常巡查，并在系统中填写《巡查工作日志》。(重点税源户标准和具体巡查期限由各市县地税局自行确定，报省局备案。)
3、预警响应
税源管理岗位接到预警信息，应根据信息提示在规定的期限内，进行实地核查或催报催缴，并将处理情况进行反馈。
(五)信息管理
宗地税源库及土地保有环节纳税申报信息可供土地增值税清算及纳税评估等模块应用。

第八章  减免税管理
房地产业、建筑业税收涉及减免税事项实行分级、分类信息化管理，一站式服务，即办理事项统一在办税服务厅受理和领取文书， 受理信息通过系统推送至各个审核或审批环节，后台审核或审批完后回送至办税服务厅，申请人到办税服务厅领取减免税文书。
一、备案类管理
备案类减免税事项原则上实行“两审复核制”一站式办理(应报省局备案和另有规定的除外)。
(一)减免税办理
纳税人自行将符合减免税的事项信息录入系统，并将相关证明资料提交纳税申报岗进行申报;纳税申报岗对纳税人录入的信息及提交的资料须进行完整性与一致性审核，审核无误后确认受理，由系统依条件进行是否符合减免税的判定;开票审核岗对纳税人录入的和提交的申报资料进行再次审核确认，对审核无误的给予打印减免税文书。
(二)管理监控
1、事中管理
大厅主任岗、业务监督部门相关岗位可在后台进行监审办税业务申报审核环节或开票审核环节办理情况，发现疑点或异常，可即时冻结，停止业务办理;待疑点或异常消除后，方可撤销冻结，恢复业务办理。
2、事后管理
系统将受理的减免税事项信息以消息事项告知税源管理岗位，税源管理岗位应将相关的信息及资料纳入日常管理，若发现纳税人条件发生变化，不符合减免税要求的，应进行预警提示并报分局相关岗位及时处理。主管税务分局负责组织人员对涉及减免税的案宗进行再复核，发现出现错误应进行预警提示，并通知相关岗位及时处理。
二、审批类管理
审批类减免税事项按《海南省地方税务局减免税管理办法》及相关规定执行。
三、风险管理
由市县督察内审部门牵头负责，每月对上月办结减免税案宗进行抽查。减免税款金额在10万元(含)以上的减免税案宗办结后应报市县局备案，实行风险管理。
省局利用执法督察、专项检查等对市县局的减免税执行情况进行定期或不定期的重点检查。

第九章 评估预警管理
评估预警响应是指在房地产一体化税收管理中，房地产税收评估预警系统利用土地登记信息、项目登记信息、申报征收信息、发票信息、巡查管理采集的信息等，系统判别涉税事项，并按法定税率计算出应纳税税款,与申报征收中纳税人已缴的税款进行比对,减除减免(抵扣)税后，产生出欠税疑点以预警待办事项方式进行提醒，相应管理岗位的主管税务人员根据预警情况进行核查，并做相应的响应处理。
一、管理对象
根据房地产一体化各个环节下取得的涉税信息，系统进行比对出的异常的情况，以预警事项显示待办事项，提示管理员待办事项进行处理，并对待办事项办结率纳入执法责任考核子系统进行考核。主要包括土地税收评估比对、建安税收评估比对、不动产税收评估比对、待办事项预警和预警响应。
二、业务环节预警评估管理
(一)土地税收评估预警
房地产税收评估预警系统利用已录入的土地税源信息，按法定税率计算出应纳税税款,与申报征收中录入的纳税人已缴的税款进行比对,减除减免(抵扣)税后，产生出欠税疑点,并以预警事项的方式进行提醒。税源管理岗位应对预警事项进行核实，对应缴未缴税款进行催报催缴。
1、农用地改变用途环节税收预警
房地产税收评估预警系统依据已录入土地类别为按税法规定应缴纳耕地占用税的农用地的土地信息，计算出应缴耕地占用税税额，与纳税人已缴税额信息进行比对，算出欠缴税额。欠缴税额大于0的，以预警事项的方式进行提醒。税源管理岗位应对预警事项进行核实，对应缴未缴税款进行催报催缴。
2、土地交易环节税款评估预警
比对所有土地交易信息，计算出应缴税额信息和纳税人已缴税额信息进行比对，算出欠缴税额。欠缴税额大于0的，以预警事项的方式进行提醒。税源管理岗位应对预警事项进行核实，对应缴未缴税款进行催报催缴。
(二)建筑安装项目税收评估预警
比对建安项目的纳税申报信息，发票开具情况，收入情况，税款征收情况。对出现异常情况的信息以预警事项的方式进行提醒。税源管理岗位应对预警事项进行核实，对应缴未缴税款进行催报催缴。
1、建筑安装项目纳税申报情况预警
按建安项目比对纳税申报信息，查看纳税人是否按月进行申报。对未按期申报税费以预警事项的方式进行提醒。税源管理岗位进行核实，催报催缴。
2、总分机构企业所得税预分预缴情况预警
对跨省建安企业的总分机构，系统按季（月）根据总机构的企业所得税分配表中列明的分配比例和分配税额，与分支机构按项目申报缴纳的企业所得税进行比对预警。
对跨省建安企业直接管辖的项目部，系统按季（月）根据建安项目的经营收入乘以0.2%，与项目部按项目申报缴纳的企业所得税进行比对预警。
3、建筑安装项目发票管理情况预警
对建安项目每月发票开具情况进行比对，查看该项目已开具发票金额是否超出建安项目合同总金额、自开票纳税人未缴销发票情况、自开票纳税人未足额申报税款情况。对发票使用异常情况以预警事项的方式进行提醒。税源管理岗位核实发票情况进行，催报催缴。
4、建筑安装项目收付款情况预警
按建安项目，分析比对甲方已付工程款、乙方已取得工程款、已申报收入，比较三个数据是否有差额。如果三个数据不相等以预警事项的方式进行提醒。税源管理岗位核实，催报催缴。
5、建筑安装项目承建单位税款缴纳情况预警
按建设单位付款信息比、按实际取得收入比、按建设进度测算比、按工程??式比对税款征收情况，如果比对认为存在欠缴税款的以预警事项的方式进行提醒。税源管理岗位进行核实，催报催缴。
(三)不动产项目税收评估预警
比对不动产项目的纳税申报情况，税款征收情况，土地增值税清算预警。对出现异常情况以预警事项的方式进行提醒。税源管理岗位进行核实，催报催缴。
1、不动产项目纳税申报情况预警
按不动产项目比对纳税申报信息，查看纳税人是否按月进行申报。对未按期申报税费以预警事项的方式进行提醒。税源管理岗位核实，对未按期申报的纳税人进行催报催缴。
2、不动产项目税款征收情况预警(按月)
按不动产项目比对每月收入情况、纳税申报情况、各税种缴纳情况，对出现异常情况以预警事项的方式进行提醒。税源管理岗位进行核实，对未按期申报的纳税人进行催报催缴。
(四)土地增值税清算条件预警
系统取《建设工程竣工验收备案证》备案时间、《商品房预(销)售许可证》预售载止时间和销售面积达到85%的不动产项目。对满足清算条件的以预警事项的方式进行提醒。土地增值税清算岗进行核实，实行土地增值税清算。
(五)纳税评估与稽查
逐步建立健全房地产业、建筑业纳税评估模型，利用系统已保存的数据信息进行纳税评估，对评估异常的企业可按规定进行纳税约谈或转稽查选案备选。
三、执法绩效考核
将以上事项纳入业务预警系统，实行绩效考核制度。

第十章 责任追究和违章处理
一、各市区县地方税务机关应根据本规范的要求实施岗位责任考核。税收执法过错责任追究按《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《税收违法违纪行为处分规定》等有关规定执行。
二、纳税人逾期未按规定办理纳税申报、信息登记和报送纳税资料的，主管税务机关应下达《责令限期改正通知书》。逾期仍不改正的，主管税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》事项，应按《中华人民共和国税收征收管理法》、税收相关法律法规和《海南省地方税务局关于发布规范税务行政处罚自由裁量权实施办法的公告》的规定进行处理。

第十一章   附则
一、本规范未规定的事项，按有关规定执行。
二、本规范由海南省地方税务局负责解释。