关于印发《广西壮族自治区鼓励民间资本参与保障性安居工程建设实施细则》的通知

各市、县（市、区）住房城乡建设委（局）、房产局、发展改革委（局）、财政局、国土资源局、人民银行广西区各市中心支行、南宁市各县支行、地税局、银监分局及有关单位：

为鼓励和引导民间资本参与我区保障性安居工程建设，加快保障性住房建设步伐，促进住房和城乡建设事业健康发展，根据《住房和城乡建设部  发展改革委  财政部  国土资源部 人民银行税务总局  银监会关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》 （ 建保〔2012〕91号）和《广西壮族自治区人民政府关于印发进一步促进民营经济发展的若干措施的通知》 （ 桂政发〔2010〕76号）等相关文件精神和要求，并结合我区实际，特制定了《广西壮族自治区鼓励民间资本参与保障性安居工程建设实施细则》，现印发给你们，请认真贯彻落实。




第一章 总 则

第一条 为鼓励和引导民间资本参与保障性安居工程建设，加快保障性住房建设步伐，促进住房城乡建设事业健康发展，根据《住房和城乡建设部  发展改革委  财政部  国土资源部 人民银行税务总局  银监会关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》 （ 建保〔2012〕91号）》和《广西壮族自治区人民政府关于印发进一步促进民营经济发展的若干措施的通知》 （ 桂政发〔2010〕76号）等相关文件精神和要求，结合我区实际，特制定本细则。
第二条 鼓励和引导民间资本参与保障性安居工程建设，应坚持“遵循规划、政策支持、保障权益、公平对待”为原则。

第二章 参与范围及方式

第三条 鼓励和引导民间资本参与保障性安居工程建设的项目范围包括：廉租住房建设、公共租赁住房建设、经济适用住房建设、限价商品住房建设、棚户区改造住房建设。
第四条 民间资本根据市、县（市、区）保障性安居工程建设规划和年度计划，通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与保障性安居工程建设，按规定或合同约定的租金标准、价格面向政府核定的保障对象出租、出售。具体方式有：
（一）直接投资或参观建设并持有、运营公共租赁住房。
（二）接受政府委托代建廉租住房和公共租赁住房，建成后由政府按合同约定回购。
（三）投资建设经济适使用住房和限价商品住房。
（四）在商品住房项目中配建廉租住房和公共租赁住房，按合同约定无偿移交给政府，或由政府以约定的价格回购。
（五）参与棚户区改造项目建设。
（六）市、县（市、区）政府规定的其他形式。

第三章  鼓励与支持政策

第五条 民间资本参与保障性安居工程建设的，享受下列政策支持：
（一）对实行公司化运作并符合贷款条件的项目，银行业金融机构应依据《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》（银发〔2011〕193号）的有关规定，按照风险可控、商业可持续原则给予积极支持。
（二）政府以外的其他机构投资建设并持有且纳入政府总体规划的公共租赁住房项目，各银行业金融机构可按照商业原则发放贷款。
（三）公共租赁住房项目若改变租赁关系，所获得的资金应首先用于归还公共租赁住房贷款。
（四）经济适用住房、廉租住房、棚户区改造等其他保障性安居工程贷款，按照中国人民银行、银监会联合发布的《经济适用住房开发贷款管理办法》（银发〔2008〕13号文印发）、《廉租住房建设贷款管理办法》（银发〔2008〕355号文印发）和《中国人民银行  中国银行业监督管理委员会关于做好城市和国有工矿棚户区改造金融服务工作的通知》（银发〔2010〕37号）等政策执行，各银行业金融机构应在加强风险管理的基础上加大支持力度。
（五）各银行业金融机构要制定和完善公共租赁住房等保障性安居工程贷款管理办法，加强贷款管理，对负责公共租赁住房建设的地方政府融资平台公司实行名单制管理，自主决策、自担风险，并采取措施确保贷款资金用于保障性安居工程项目。
（六）各银行业金融机构要完善公共租赁住房等保障性安居工程贷款统计制度，全面掌握贷款项目的立项、审批、开工、资本金到位、项目施工、信贷资金流向等情况，加强动态监测。对因贷款条件不落实而不能支持的项目，要逐个分析具体原因，提出可行的解决办法，相关信息应按月向当地人民银行分支机构和银监分局报送。
（七）各市、县人民银行分支机构、银监分局要密切关注当地公共租赁住房等保障性安居工程实施进展，将当地住房城乡建设（房产）部门提供的当年在建、新开工项目清单以适当方式向辖区内银行业金融机构发布；要动态监测公共租赁住房等保障性安居工程贷款发放情况，及时将银行业金融机构遇到的具体问题向相关部门反映。
（八）全区各级政府可采取贴息方式对公共租赁住房建设和运营给予支持，贴息贷款只能用于公共租赁住房建设和运营，不得用于与此无关的项目及开支，贴息幅度及年限按照财政部有关规定执行，具体办法由各地级市、县（市、区）政府制定。民间资本参与各类棚户区改造，享受与国有企业同等的政策。
（九）可以在政府核定的保障性安居工程建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。符合规定的地方政府融资平台公司发行企业债券或中期票据，专项用于公共租赁住房等保障性安居工程建设。地方政府融资平台公司发行企业债券，要优先满足保障性安居工程建设融资需要。承担保障性安居工程建设的其他企业，也可以在政府核定的保障性安居工程建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。对发行企业债券用于保障性安居工程建设的，优先办理核准手续。
（十）符合财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）、《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》 （ 财税〔2010〕42号）规定的，可以享受有关税收优惠政策。同时，按规定免收行政事业性收费和政府性基金。具体政策如下：
1.支持廉租住房、经济适用住房建设的税收政策。
（1）对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。
（2）对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。
开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。
（3）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
（4）对廉租住房、经济适用住房经济管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。
开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开放商应缴纳的印花税。
（5）对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。
（6）对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
（7）对个人按《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，应征收个人所得税。
（8）企事业单位、社会团体以及其他组织于2008年1月1日前捐赠住房作为廉租住房的，按《中华人民共和国企业所得税暂行条例》（国务院令第137号）、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行；2008年1月1日后捐赠的，按《中华人民共和国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行。个人捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。
2.支持住房租赁市场发展的税收政策。
（1）对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。
（2）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
（3）对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
（4）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
3.支持城市和国有工矿棚户区改造安置住房建设的税收政策。
（1）对城市和国有工矿棚户区改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对城市和国有工矿棚户区改造安置住房经营管理单位、开发商与城市和国有工矿棚户区改造安置住房相关的印花税以及购买城市和国有工矿棚户区安置住房的个人涉及的印花税予以免征。
在商品住房等开发项目中配套建造城市和国有工矿棚户区安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议，按城市和国有工矿棚户区改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。
（2）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧住房作为城市和国有工矿棚户区改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
（3）对经营管理单位回购已分配的城市和国有工矿棚户区改造安置住房继续作为城市和国有工矿棚户区改造安置房源的，免征契税。
（4）个人首次购买90平方米以下城市和国有工矿棚户区改造安置住房，可按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的城市和国有工矿棚户区改造安置住房，按法定税率减半计征契税。
（5）个人取得的拆迁补偿款及因拆迁重新购置城市和国有工矿棚户区安置住房，可按有关规定享受个人所得税和契税减免。
（十一）用地上适用国家规定的保障性安居工程土地供应和开发利用政策。
（十二）公共租赁住房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡。

第四章  权益保障

第六条 民间资本参与保障性安居工程建设，按照“谁投资、谁受益”的原则确定产权。民间资本投资形成的资产，产权归民间资本投资主体所有；财政补助资金形成的资产，产权应按照国家有关规定确定。
第七条 民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与保障性安居工程建设的产权和运行管理权受国家法律保护。
第八条 民间资本运行管理的廉租住房、公共租赁住房小区可以依法收取租金和物业费，租金和物业费的价格在政府有关部门批准的基准价及其浮动幅度范围内自行确定。
第九条 征收、征用或占用民间资本建设的廉租住房、公共租赁住房，需经产权所有人同意，并按照国家有关规定给予补偿或者赔偿。
第十条 民间资本建设的廉租住房、公共租赁住房，可依法和按有关规定程序享有继承、转让、转租、抵押等权益。
第十一条 民间资本建设保障性安居项目，应当维持规定的功能与用途。确需变更功能与用途的，按有关规定报批。

第五章 服务与监管

第十二条 各地级市、县（市、区）要高度重视，积极采取措施，消除民间资本参与保障性安居工程建设的政策保障，加强对民间资本参与保障性住房建设和运营的指导监督，为民间资本参与保障性住房投资、建设、运营和管理创造良好的环境。
第十三条 各地要对本地区民间资本参与保障性安居工程建设和管理的各项政策进行一次梳理，对其中不符合法律、法规和有关政策的规定，予以取消。
第十四条 列入年度建设计划的保障性安居工程项目，各地级市、县（市、区）住房城乡建设（房产）部门要及时公布项目名称、位置、占地面积、建设规模、套型结构、总投资、开竣工时间等信息，便于民间资本参与。
第十五条 民间资本参与建设的保障性住房，在分配、使用、上市交易、退出管理和财务核算等方面，要遵守国家和自治区以及当地的有关规定。
第十六条 全区各级住房城乡建设（房产）部门要严格落实民间资本参与建设的保障性住房的质量责任，切实履行监督管理职责，加大工程质量责任追究力度，依法严肃查处各种违法违规行为。
第十七条 民间资本投资人应当加强对廉租住房、公共租赁住房小区的管理和维护，保证其安全运行和正常发挥效益。

第六章 附 则

第十八条 若国家对鼓励和引导民间资本参与保障性安居工程建设出台新的政策规定，从其新政策执行。
第十九条 本细则自发布之日起实施。