青岛市地方税务局关于贯彻落实《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》若干问题的公告【到期失效】

青岛市地方税务局公告2018年第4号

税谱^®提示：根据《 国家税务总局青岛市税务局关于公布继续执行的税收规范性文件目录的公告》 （ 国家税务总局青岛市税务局公告2018年第1号）规定，继续执行

税谱^®提示：根据《 青岛市税务局现行有效税收规范性文件目录》 （ 2019-04-02）规定， 现行有效。有效期2022年9月20日

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税谱^®提示：2022年9月新出台《 国家税务总局青岛市税务局关于发布《国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税清算管理办法》的公告》 （ 国家税务总局青岛市税务局公告2022年第6号）

为贯彻落实《山东省地方税务局关于修订《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》的公告》 （山东省地方税务局公告2017年第5号，以下简称“省局5号公告”），结合我市税收征管工作实际，现将土地增值税若干问题公告如下：

一、关于土地增值税清算单位问题
土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。具体清算单位原则上由主管税务机关以政府规划部门颁发的《建设用地规划许可证》确认的项目来确定，属于分期开发的项目，参照政府相关部门颁发的《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房（销售）预售许可证》及竣工验收交付、预售资金回笼情况确定。原则上对于不属于“同期规划、同期施工、同期交付”的房地产项目，应分期进行清算。
二、关于销售价格明显偏低的收入确认问题
房地产开发企业销售房地产价格明显偏低又无正当理由的，其收入按下列顺序确认：
（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类开发产品市场销售的平均价格确定。
（二）由主管税务机关参照当地、当年同类开发产品市场售价或评估价格确定。
三、关于土地增值税预征问题
（一）房地产开发企业在土地增值税清算申报前转让房地产取得的收入，应按月预缴土地增值税，并于取得收入次月15日内向主管税务机关申报缴纳税款。
（二）房地产开发企业转让经政府批准建设的保障性住房和拆迁返还住房取得的收入，暂不预缴土地增值税，但应当在取得收入后次月15日内到主管税务机关申报、备案。
（三）房地产开发企业在销售开发产品的过程中，向购房人收取的装修费等全部价外收费，应并入房地产转让收入，作为房屋销售计税价格的组成部分，预缴土地增值税。房地产开发企业转让房地产取得收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
四、关于分期缴纳土地出让金的利息问题
土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额。
五、关于装修费用的扣除问题
房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的可移动家电、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）的支出。土地增值税清算时，在收入中同时剔除购置成本。
六、关于金融机构证明确认问题
房地产开发企业向金融机构贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，视同金融机构证明。
七、关于房地产开发成本核定问题
对房地产开发企业成本申报资料存在下列情形之一的，主管税务机关应参照税务机关通过评估建立的房地产开发成本平方米造价预警指标，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定其准予扣除的成本；上述预警指标中没有的，可以参照各级建筑工程行政主管部门各项房地产开发成本平方米造价指标以及政府有关部门公布的建设规费收取标准等，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定其准予扣除的成本；房地产开发企业有异议的，可委托物价部门进行个案评估：
（一）建筑工程费明显高于中标概算价格或者建筑工程承包合同金额又无正当理由的；
（二）大宗建筑材料供应商或者建筑工程承包人（含分包人）为房地产开发企业的关联企业，并且未按照独立企业之间的业务往来支付价款、费用的，或者价格明显偏高的；
（三）前期工程费、基础设施费、开发间接费等价格明显偏高的；
（四）清算申报时所附送的凭证和资料不符合清算申报要求的。
核定房地产开发成本后，清算项目的土地增值税税负率原则上不得低于5%。
八、关于土地增值税清算类型划分的问题
主管税务机关应当按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种类型确定的预征率进行预征，并按规定的三种类型进行清算审核。
九、关于成本归集分摊问题
（一）同一土地增值税清算项目中包括普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，应当分别计算土地增值税增值额和增值率，主要成本按照下列原则和方法计算分摊：
1．土地成本。土地成本，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（一）项“取得土地使用权所支付的金额 ”和第（二）项房地产开发成本中的“土地征用及拆迁补偿费”。
土地成本按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产建筑面积比例计算分摊。如果清算项目中同时包含别墅和其他多层、高层建筑的，应先按照别墅区的独立占地面积占清算项目总占地面积的比例，计算别墅区应分摊的土地成本；对剩余的土地成本，按照剩余普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产建筑面积比例计算分摊。
同一土地增值税清算项目中，包含联排别墅、合院式别墅、单体商业服务建筑等独立占地建筑，土地成本可比照别墅，按照前款规定处理。
2．建筑安装工程费。建筑安装工程费应按照建筑面积的比例，在普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产之间计算分摊。但对于清算项目均能够按照不同业态独立记帐、准确核算，且受益对象单一、能够提供独立合同、独立结算资料的成本，可直接计入普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产扣除项目中，并不再重复分摊其他业态同类成本项目的建筑安装工程费。
3．其他房地产开发成本。其他房地产开发成本，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（二）项房地产开发成本中的前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其他房地产开发成本按照建筑面积的比例，在普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产之间计算分摊。
（二）多个土地增值税清算项目共同占用同一《国有土地使用证》土地的，各清算项目的土地成本按占地面积比例分摊；共有的其他成本费用，按建筑面积占比法，在不同清算项目中进行合理分摊。
（三）在土地增值税清算时，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生且支付的。除另有规定外，扣除项目须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
十、关于人防工程相关问题
房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不计入土地增值税收入。凡按规定将地下人防设施无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未无偿移交给政府、公共事业单位的地下人防设施，其相应成本不允许扣除。人防工程成本按照建筑面积占比法，在不含室内（外）装修费用的全部建筑安装工程费中计算。室内（外）装修费用未能单独核算归集或划分不清的，在计算该成本时，不得从全部建筑安装工程费中剔除。
十一、关于清算申报后取得收入申报缴纳土地增值税问题
房地产开发企业清算申报后至收到土地增值税清算审核结论前，应就其销售剩余开发产品取得的收入按月区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。次月15日内向主管税务机关申报缴纳土地增值税，其扣除项目金额按申报时的单位建筑面积扣除项目金额乘以销售或转让面积计算。待收到税务机关清算审核结论后，在税务机关规定期限内，根据重新确定的单位建筑面积扣除项目金额，办理税款补退手续。单位建筑面积扣除项目金额=申报时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
主管税务机关出具土地增值税清算审核结论后，房地产开发企业取得的转让房地产收入，应当按月区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。次月15日内向主管税务机关申报缴纳土地增值税，其扣除项目金额按清算时的单位建筑面积扣除项目金额乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积扣除项目金额=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
十二、房地产项目实行核定征收后续管理问题
房地产开发项目实行核定征收的，清算时未转让的房地产，在清算后销售或有偿转让的，于次月15日内向主管税务机关申报缴纳。按照征收率核定的，纳税人应按主管税务机关确定的不同类型的核定征收率分别计算土地增值税。按照房地产开发成本核定的，纳税人应按本公告十一条第二款方法计算土地增值税。
十三、关于整体购买未竣工的房地产开发项目投入资金继续建设后转让的成本扣除问题
对房地产开发企业整体购买未竣工的房地产开发项目，投入资金继续建设后转让，其扣除项目如下：
（一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用；
（二）改良开发未竣工房地产的成本；
（三）房地产开发费用（房地产开发企业购买未竣工房地产开发项目发生的金额不作为计算房地产开发费用扣除的基数）;
（四）转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加；
（五）加计改良开发未竣工房地产成本的百分之二十。
十四、关于项目管理问题
（一）房地产开发企业项目登记内容发生变化或项目建设过程中出现特殊情况的，应自变化之日或特殊情况发生之日起30日内向主管税务机关报告并提交相应资料。主管税务机关应及时进行实地核查记录，纳税人应予以配合。
（二）房地产开发企业在取得工程竣工验收备案证后30日内，向主管税务机关提供以下书面材料：
1．商品房销售（预售）许可证；
2．合同成本清单，竣工验收证明，建设方、施工方、咨询企业三方盖章的工程结算审核报告；
3．证明直接组织、管理开发项目发生开发间接费用的相关资料。
（三）房地产开发企业已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，应在其达到该比例之日起30日内向主管税务机关报送房地产项目销售、自用和出租情况说明。
（四）主管税务机关出具土地增值税清算审核结论后，应根据相关规定跟踪监控销售剩余开发产品应缴纳的土地增值税。
十五、关于资料报送的相关问题
（一）房地产开发企业应在取得土地使用权并获得房地产开发项目《建筑工程施工许可证》后10日内，向主管税务机关办理项目信息登记，填报《土地增值税项目报告表（从事房地产开发的纳税人适用）》，同时提供以下书面资料：
1．房地产项目立项批文；
2．国有土地使用权出让合同或转让合同；
3．建设用地规划许可证；
4．建设工程规划许可证；
5．建筑工程施工许可证；
6．建筑工程施工合同。
（二）房地产开发企业在提交清算审核纸质资料的同时，应在税务机关网上办税厅上传电子申报表及附表。
（三）房地产开发企业在办理土地增值税清算申报时，除按照省局5号公告要求报送的资料外，还应提供以下资料，全部报送资料应制定索引目录，编号装订成册：
1．建设方、施工方、咨询企业三方盖章的工程结算审核报告，甲供材设备购领存明细表；
2．合同成本清单；
3．相关发票复印件或电子档案；
4．房地产开发企业不能提供土地增值税清算鉴证报告的，在报送土地增值税清算资料的同时，应按照《土地增值税清算鉴证业务准则》 （ 国税发〔2007〕132号 ）中《土地增值税清算税款鉴证报告》的模板样式进行情况说明。
十六、关于执行时间的规定
本公告自2017年9月21日起施行，有效期至2022年9月20日止。
对于2017年9月21日之前已办理《建设用地规划许可证》,且税务机关未出具清算结论的房地产项目，在进行土地增值税清算时可按照省局5号公告和本文规定内容执行。《 青岛市地方税务局关于发布《房地产开发项目土地增值税管理办法》的公告》 （ 青岛市地方税务局公告2016年第1号）、《 青岛市地方税务局关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》 （ 青岛市地方税务局公告2015年第2号）第一条、《 青岛市地方税务局关于修订〈房地产开发项目土地增值税管理办法〉的公告》 （ 青岛地税局公告2017 年第 3 号）同时废止。
特此公告。
青岛市地方税务局

2018年5月18日

《关于贯彻落实〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法〉若干问题的公告》的解读

为贯彻落实《山东省地方税务局关于修订《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》的公告》 （山东省地方税务局公告2017年第5号，以下简称“省局5号公告”），根据省局要求,结合我市工作实际，制定《青岛市地方税务局关于贯彻落实〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法〉若干问题的公告》(以下简称“青岛贯彻公告”)，对相关问题进行细化和明确。

一、青岛贯彻公告的主要内容

青岛贯彻公告主要内容：一是对省局5号公告要求各市地税机关明确的事项进行明确，例如，土地增值税清算单位的确定、土地增值税的申报时间等。二是对省局5号公告中未列明，但在以前经总局和省局审核通过的土地增值税文件曾有明确规定的事项，进行再次明确，以保持政策的稳定性和可操作性。例如，关于整体购买未竣工的房地产开发项目投入资金继续建设后转让的成本扣除问题、关于土地增值税的项目管理要求等。

二、关于土地增值税清算单位确认问题

省局5号公告第二十九条规定：“土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。具体清算单位由主管地税机关结合《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》确定。”第八十二条规定：“各市地方税务局应当根据本办法制定具体实施意见，报山东省地方税务局备案。”根据以上规定，结合青岛征管实际，青岛贯彻公告明确：具体清算单位原则上由主管税务机关以政府规划部门颁发的《建设用地规划许可证》确认的项目来确定，属于分期开发的项目，参照政府相关部门颁发的《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》及竣工验收交付、预售资金回笼情况确定。原则上对于不属于“同期规划、同期施工、同期交付”的房地产项目，应分期进行清算。

三、关于土地增值税预征问题

一是考虑政策延续性和青岛市税收征管实际,继续明确房地产开发企业在土地增值税清算申报前取得的房地产转让收入应按月预缴土地增值税，预缴时间为取得收入次月15日内；二是考虑拆迁返还住房没有现金流入，属于保障拆迁安置户权益的一类住房，因此明确拆迁返还住房暂不预征土地增值税；三是基于房地产企业销售产品取得收入的多样性，因此对其转让房地产向购房人收取的装修费等全部价外费用应并入房地产转让收入，预缴土地增值税。

四、可移动家电等费用在清算时不允许扣除问题

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第(四)项和省局5号公告第三十一条第（二）项规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。”精装修相对于毛坯而言，根据《商品住宅装修一次到位实施导则》（住建房〔2002〕190号）要求：“墙面，橱卫全部到位。具体是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定墙面全面铺装或粉刷完成，橱卫和卫生间的基本设施全部安装完成。水电路的铺设、厨卫的墙面砖、地面砖的铺装粉刷都在交钥匙前就已经一次性装修到位，只要买一些必要的家具就可以入住。”因此，可移动家电、可移动家具、日用品、可移动装饰用品不属于装修的范围，在清算时其采购成本不允许扣除。本着收入成本配比的原则，在清算时按采购原价在收入中同时剔除。

五、关于土地增值税清算类型划分的问题

青岛贯彻公告第八条所称的普通住宅是指省局5号公告第三十条所规定的普通标准住宅；非普通住宅是指除了普通标准住宅的住宅；其他类型房地产是指土地增值税清算范围中除了住宅以外的其他房地产。

六、同一清算项目中成本的归集分摊问题

在计算土地增值税时，普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产需要分别计算增值率，由此产生成本费用的分摊问题。根据《财政部关于印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的通知》（财法字〔1995〕第6号）第九条、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条和省局5号公告规定，明确土地成本、建筑安装成本和其他类型房地产开发成本在普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产之间的分摊方法。

青岛贯彻公告第九条第（一）项中，将“土地征用及拆迁补偿费”归集为“土地成本”。因为土地征用及拆迁补偿费是为取得土地使用权而付出的代价，在土地征用和拆迁阶段，房地产开发行为尚未开始，因此不宜将土地征用及拆迁补偿费直接归属于房地产开发成本，而应当采用与“取得土地使用权所支付的金额 ”同样的归集方法。

独立占地是指不同业态独立占地。

“别墅区”是指包含项目内所有别墅且占地相对独立，有道路、围墙等明显分隔标志的区域。

“联排别墅”是指并联的类别墅建筑，“合院式别墅”是指由联排别墅围合而成的类别墅建筑。

青岛贯彻公告第九条第（一）项中，明确建筑安装成本的分摊原则，应按照建筑面积的比例计算分摊，但是考虑到不同业态的房产造价差异，为使得清算结果更加科学，公告规定对于均能够按照不同业态独立记帐、准确核算，且受益对象单一、能够提供独立合同、独立结算资料的成本，可直接计入普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产扣除项目中，并不再重复分摊其他建筑安装成本。例如别墅中已经直接归集了木地板成本，则别墅不能再重复分摊其他业态地面砖等地面装修成本。

不同业态是指多层住宅、高层住宅、别墅、联排别墅、合院式别墅、非住宅。

例如清算项目区分别墅、多层住宅、高层住宅分别独立记账和准确核算，其中别墅进行了精装修，且能够提供独立合同、独立结算资料，则别墅装修费用可直接计入别墅的成本中。直接归集的装修费用应包含别墅所有装修项目，一旦税务机关审核发现企业归集的别墅装修成本中有不符合直接归集条件的，则该清算项目的所有建筑安装工程费均不得单独归集计算。扣除项目金额没有准确地在各扣除项目中分别归集，没有区分业态独立记账、准确核算的，没有独立合同的，存在虚假发票等，则清算项目的建筑安装工程费按照建筑面积法分摊。

七、关于人防工程相关问题

省局5号公告第十七条规定：房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不预征土地增值税；第三十三条规定：房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不计入土地增值税收入，凡按规定无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用。根据以上规定，青岛贯彻公告明确房地产企业未无偿移交给政府、公共事业单位的地下人防设施，其相应成本不允许扣除。不允许扣除的成本按照建筑面积占比法，在不含室内（外）精装修费用的全部建筑安装工程费中计算，室内（外）精装修费用未能单独核算或划分不清的，不得从全部建筑安装工程费中剔除。

八、关于清算申报后取得收入申报缴纳土地增值税问题

企业在进行清算申报后，就不再适用土地增值税预征的相应规定，对清算申报后至清算结论出具前取得收入应参照已申报的土地增值税单位建筑面积扣除项目金额进行申报，因此青岛贯彻公告明确扣除项目金额按申报时的单位建筑面积扣除项目金额乘以销售或转让面积计算。

九、关于整体购买未竣工的房地产开发项目投入资金继续建设后转让的成本扣除问题

对于购买未竣工决算开发项目，继续投入资金建设，在计算土地增值税时购买未竣工的房地产开发项目发生的支出金额不能加计扣除，若加计扣除会导致购买未竣工房地产开发项目发生金额重复加计。同理，房地产开发企业购买未竣工房地产开发项目发生的金额也不应作为计算房地产开发费用扣除的基数。

十、关于资料报送的相关问题

《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第十二条的规定，纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料包含主管税务机关需要了解的其他情况。根据以上规定，青岛贯彻公告明确对于纳税人不能提供土地增值税清算鉴证报告的，在报送土地增值税清算资料的同时，应按照《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发〔2007〕132号）中《土地增值税清算税款鉴证报告》的模板样式进行情况说明。

十一、关于执行时间的规定

为做好省局5号公告执行时间与青岛贯彻公告执行时间的衔接，方便纳税人开展土地增值税清算，青岛贯彻公告规定的执行时间2017年9月21日是指办理《建设用地规划许可证》的时间。无《建设用地规划许可证》的，以办理《国有土地使用证》的时间为准。

对于2017年9月21日（含）之后办理《建设用地规划许可证》的清算项目，必须按照省局5号公告和青岛贯彻公告规定内容执行。

对于2017年9月21日之前已办理《建设用地规划许可证》,且税务机关未出具清算结论的清算项目,在进行土地增值税清算时按照《 青岛市地方税务局关于发布《房地产开发项目土地增值税管理办法》的公告》 （ 青岛市地方税务局公告2016年第1号）规定执行，也可按照省局5号公告和青岛贯彻公告规定内容执行，但两种规定内容不可交叉使用。