上海市房屋管理局关于印发《上海市共有产权保障住房销售差额资金管理办法（试行）》的通知【到期失效】

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各区住房保障房屋管理局，市住房保障事务中心、市住宅建设 发展中心，各房地产开发企业，各监管银行：

为规范本市共有产权保障住房项目结算价格和销售基准 价格之间差额资金管理，加强共有产权保障住房销售差额资金 监管工作，根据《上海市共有产权保障住房管理办法》（市政 府令第 39 号）《 上海市共有产权保障住房价格管理办法》 （ 沪发改价督〔2016〕4号）等规定，制定《上海市共有产权保障 住房销售差额资金管理办法（试行）》。现印发给你们，请认真 按照执行。

2019 年 11 月 27 日


第一条（目的和依据）

为确保本市共有产权保障住房项目销售基准价格和结算 价格之间差额资金及时纳入财政专户管理，结合本市共有产权 保障住房销售工作实际，建立共有产权保障住房销售差额资金 监管工作机制，并及时归集销售差额资金至住房保障专户管 理，根据《上海市共有产权保障住房管理办法》和上海市共有 产权保障住房价格管理的有关规定，制订本办法。

第二条（销售差额资金的定义和性质）

共有产权保障住房销售差额资金，是指在共有产权保障住 房预销售过程中，经批准的共有产权保障住房项目销售基准价 格高于建房协议价格的差额资金。 销售差额资金不属于房地产开发企业的可支配资金， 房地产开发企业不得挪用销售差额资金。 第三条（适用范围） 本市共有产权保障住房项目预销售过程中产生的销售差 额资金，均应纳入本办法管理范围。

第四条（管理机构）

上海市住房保障事务中心（以下简称“市住房保障中心”） 负责本市市属共有产权保障住房销售过程中销售差额资金的 管理工作。 上海市住宅建设发展中心（以下简称“市住宅建设中心”） 负责市属共有产权保障住房建房协议价格确定、销售差额资金 的住房保障专户管理和差额资金清算工作。 各区住房保障实施机构负责本区筹集的共有产权保障住 房房源销售差额资金管理工作。各区住房保障管理机构应当参 照本办法制订本区共有产权保障住房销售差额资金管理办法。

第五条（管理方式和管理要求）

销售差额资金采用按比例监管或固定监管额监管两种方 式，房地产开发企业可自行选择一种方式。 采用按比例监管的，由市住房保障中心委托本市具有共有 产权保障住房资金监管业务的银行（以下简称“受托银行”） 对纳入共有产权保障住房销售差额资金管理的项目实施资金 监管。 房地产开发企业应在房源预销售之前，在受托银行建立销 售监管账户，监管账户以房地产开发企业名义开户，用于归集 项目预销售的全部销售资金，房地产开发企业其它资金不得进 入监管账户。市住房保障中心、受托银行和房地产开发企业通 过签订三方协议的方式，确定监管事项。市住房保障中心按照（销售基准价格-建房协议价格）/销售基准价格的公式确定监 管比例。 采用固定监管额监管的，房地产开发企业应在房源预销售 之前，与市住房保障中心签订协议，确定销售差额资金（即项 目销售基准价格和建房协议价格之差形成的总差额资金）。 预销售过程中，销售基准价格调整的，按照调整后的销售 基准价格需重新确定监管比例或销售差额金额。 项目销售过程中，因购房家庭退房、退款等原因需退回销 售差额资金的，待项目差额资金清算时一并结清。

第六条（住房保障专户和销售差额资金归集）

市住宅建设中心负责设立用于归集销售差额资金的住房 保障专户，并根据市住房保障中心提供的项目划款清单，在收 款后开具对应项目的收款凭证（往来票据）。 采用按比例监管的，销售差额资金应按月归集至住房保障 专户。房地产开发企业应当按照管理要求，至少每月一次将销 售差额资金划转至住房保障专户。房地产开发企业应当按照管 理机构的要求办理代收付业务。 采用固定监管额监管的，房地产开发企业应在房源预销售 之前，将销售差额资金全额汇入住房保障专户。

第七条（差额资金清算和纳入财政专户）

市属共有产权保障住房项目销售完毕并交付使用后，市住宅建设中心根据项目最终的销售价格、建房协议价格、差额税 费等情况，与房地产开发企业进行差额资金清算。市住房保障 中心配合提供共有产权保障住房项目最终销售总金额（项目中 已办妥征收安置住房用途调整手续的房源除外）。 经清算后的差额资金，按照《上海市共有产权保障住房价 格管理办法》有关规定，纳入财政专户管理。

第八条（有效期）

本办法自 2019 年 12 月 1 日起施行，有效期至 2021 年 6 月 30 日。《关于本市经济适用住房销售差额资金管理的通知》（沪房管保[2011]292 号）同时废止。此前已实行销售差额 资金监管，尚未完成清算的项目，应按本办法规定，将销售差 额资金归集至住房保障专户。

一、修订背景
2011年，根据《上海市经济适用住房管理试行办法》（沪府发〔2011〕29号）的相关规定，我局制定了《关于本市经济适用住房销售差额资金管理的通知》（沪房管保〔2011〕292号）（以下简称《通知》）。随着《上海市共有产权保障住房管理办法》（市政府令第39号）与《 上海市共有产权保障住房价格管理办法》 （ 沪发改价督〔2016〕4号）的颁布施行，2011年发布的《通知》已不能完全适应当前的销售差额资金监管的要求。在实际操作过程中，由于罗店E2、E3地块建设单位铭鼎公司涉及诉讼，销售差额资金被法院冻结、扣划。监管账户开立于企业名下，无法对抗司法机关的冻结、扣划等强制执行措施，为保障销售差额资金安全，在征求财政局等意见的基础上，拟修订原《通知》，加强对销售差额资金的管理。
二、修订的主要内容
1、明确共有产权保障住房销售差额资金的定义
在销售过程中，项目结算价格尚未确定，因此为规范价格表述方式，删除了项目结算指导价格的内容，本办法定义：共有产权保障住房销售差额资金，是指在共有产权保障住房预（销）售过程中，经批准的共有产权保障住房项目销售基准价格高于建房协议价格的差额。
2、保留了原《通知》关于适用范围的规定
3、进一步明确了市住宅建设中心和市住房保障中心的职能分工
本办法明确了由市住宅建设中心负责提供市属共有产权保障住房项目建房协议价格（扣除配套分摊费），并进行销售差额资金专户管理、差额资金清算工作。市住房保障中心负责本市市属共有产权保障住房销售差额资金管理工作。
4、保留了原《通知》关于销售差额资金监管的两种模式、明确了销售差额资金调整的依据
本办法保留了原《通知》关于销售差额资金采用按比例监管或固定监管额监管两种模式。房地产开发企业可自行选择销售差额资金按比例监管或按固定监管额监管。
本办法明确了在预（销）售过程中，销售基准价格调整的，按照调整后的销售基准价格重新确定监管比例或销售差额资金。项目销售过程中，因购房家庭退房、退款等原因需退回销售差额资金的，待项目清算时一并计算。
5、设立住房保障专户用于归集销售差额资金
原《通知》规定销售差额资金在清算前应暂存于企业名下监管账户，未经清算，开发企业不得挪用被销售差额资金。在实际操作中，由于销售完毕到清算完成需一定时间，部分销售差额资金长期存于企业账户，无法对抗司法机关的冻结、扣划等强制执行措施。
本办法规定使用市住宅建设中心住房保障专户，用于归集销售差额资金，避免资金风险。
采用按比例监管的，开发企业应当按照管理要求至少每月一次将销售差额资金划转至住房保障专户。管理机构可要求开发企业开通销售差额资金代收付业务。在销售高峰期，管理机构可根据销售资金进账的实际情况，提高销售差额资金划转的频率，进一步降低销售差额资金暂存于企业名下的风险。
采用固定监管额监管的，房地产开发企业应在房源预（销）售之前，将销售差额资金全额汇入住房保障专户。
6、明确清算后的销售差额资金纳入财政专户管理
本办法明确了市住宅建设中心和市住房保障中在清算工作中的职能分工，并明确了经清算后销售差额资金纳入财政专户管理。
7、前溯尚未清算的项目
此前已实行销售差额资金监管，尚未清算的项目，应按本办法规定，将销售差额资金归集至住房保障专户。