广州市住房和城乡建设局关于印发《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》的通知

各有关单位：

现将《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。

广州市住房和城乡建设局

2019年10月31日




第一条 为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134号）、《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》 （ 穗府规〔2017〕6号）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》 （ 穗府办规〔2019〕5号）等相关政策文件，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置等成本核算。

第三条 旧村庄全面改造成本主要包括前期费用、建安费用、临迁费用、拆除费用、市政费用、农转用费用、不可预见费用等。

前款所称前期费用是指包含基础数据调查费、基础数据核查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费、融资楼面地价评估费、土地勘测定界费在内的项目前期工作费用。

第四条 现状房屋拆运费用按不高于每平方米60元的标准核算（包含房屋拆卸、余泥清运、余泥排放及办理各种手续的行政收费、手续费）；搬家补偿费按每户4000元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电话、有线电视、宽带网等设施需迁移的，按广州市农民集体所有土地征收补偿的有关规定计算迁移费。

第五条 不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的保护方案确定，并计入改造成本。

第六条 在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”“户”或者“人”三种方式进行核定，同一项目只可以采用其中一种方式核算安置住宅复建总量。住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。

（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，并以不超过10%的比例上浮后核定；或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。

（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行，已完成村改居的旧村可按照公安机关登记的户予以核定。

（三）以“人”的方式核定的，由征收主体或改造主体按照市场评估价收购村民既有合法房屋（含符合“三旧”改造补偿政策的房屋），本村村民（户籍人口）按照人均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购住房；在规定时间内完成签约的，可按本村村民（户籍人口）人均建筑面积不高于25平方米给予奖励回购。

以上所称“合法住宅建筑”是指具有下列文件之一的住宅建筑，包括：房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2009年12月31日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府（广州空港经济区管委会）实施村民建房登记管理的证明、属于一户一宅建设的确认文件等。

关于村民户籍人口、户数的确认文件应由户籍管理部门（公安机关）出具，其中用于核算住宅权益建筑面积的村民户数应由区按“户”的条件审核确认。

第七条 旧村庄改造范围内安置住宅复建改造成本的核定有以下几种情形：

（一）合法住宅建筑与2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量不超过核定复建总量的，准予按照按1:1复建，并计入改造成本；其与复建总量差额可作为安置住宅权益面积予以复建。安置住宅权益面积建设费用单价按照复建住宅建设费用单价与房屋建安成本补偿（每平方米1500元）的差额计算，按上述原则计算所得的住宅权益面积建设费用，计入改造成本；其中扣减的房屋建安成本补偿（每平方米1500元）由村民自筹，不计入改造成本。

（二）合法住宅建筑与2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量超过核定复建总量的，按核定复建总量复建，超出面积可按房屋重置价给予货币补偿，或在不超过集体经济物业复建总量的前提下，可按照住宅租金收益和物业租金收益相当的原则，按比例折算转化为集体商业物业，计入改造成本。

（三）2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量之外的建筑，可按每平方米1500元核算给予房屋建安成本补偿，计入改造成本。

（四）2009年12月31日后建成的无合法证明的建筑，原则上不计入改造成本。符合《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》 （ 穗府规〔2017〕6号）第二十五条规定的情况除外。

（五）旧村全面改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿的，收购价扣减回购价后的差额纳入改造成本。

第八条 旧村庄改造范围内集体经济物业复建总量可按现有建筑面积或用地范围两种方式核定。

（一）以现有建筑面积方式核定的，集体经济组织物业合法建筑面积按1:1核定复建量；2009年12月31日前建成的无合法证明的建筑，全部按照现有建筑面积2:1核定复建量，或全部按照保障改造后集体经济物业收入不降低的原则折算准予复建的总量，剩余面积可按房屋建安成本补偿,计入改造成本；2009年12月31日后建成的无合法证明的建筑，不予核定。本款所称“合法”是指有房屋产权证或合法报建手续。

（二）以用地范围方式核定的，包括纳入旧村庄改造范围的村级工业园、堆场、货仓、露天停车场等用地，按现有用地面积和容积率1.8（毛）计算权益建筑面积，其建安费用由村集体自筹，不计入改造成本。纳入旧村庄全面改造范围的留用地可参照本条执行。

改造主体可根据实际情况选择村集体经济物业复建总量核算方式，原则上同一权属证明文件的地块只可采用其中一种方式核算村集体经济物业复建总量，特殊情况由各区结合实际情况报有审批权限的城市更新工作领导小组会议研究决定。纳入旧村庄改造的现状合法建设用地属于已批准未建或已建但尚未达到已批准建设规模的情况，可按批准建设规模补足复建集体经济物业权益建筑面积，其建安费用由村集体自筹，不计入改造成本。

第九条 2009年12月31日前建成的无合法证明的住宅和村集体物业建安成本价按每平方米1500元核算。具体补偿由村集体在不突破房屋建安成本补偿核定总额的前提下自行统筹实施。

第十条 临迁费标准参照房屋管理部门最新发布的《广州市房屋租金参考价》，结合旧村庄所在区域的市场租金水平评估确定。住宅临迁费单价可在每平方米每月20元至40元范围内浮动；集体经济物业临迁费单价可在每平方米每月30元至60元范围内浮动。

合法的房屋建筑与2009年12月31日前建成的准予复建的建筑，旧村规模较大、整体实施改造、一次性搬迁的，可按5年时间核算临迁费用（即“准予复建的住宅建筑面积×临迁单价×60个月+准予复建的集体物业建筑面积×临迁单价×60个月”）；旧村规模较大、分期实施改造、分步搬迁的，可按4年时间核算临迁费用（即“准予复建的住宅建筑面积×临迁单价×48个月+准予复建的集体物业建筑面积×临迁单价×48个月”）。核算的权益建筑面积不得计算临迁费。2009年12月31日之后建成的无合法证明的建筑，不得计算临迁费。

第十一条 旧村庄改造范围内规划的市政配套及公共服务设施应无偿移交政府及相关职能部门，设施用地应当与融资用地同步转为国有。其中旧村庄复建安置区范围内的非经营性的设施建设投资均计入改造成本，并优先配套建设。

第十二条 复建成本的计算应根据复建住宅及其配套设施，复建集体经济物业的建设等级，严格按照《旧村庄全面改造成本构成一览表》核定的综合单价（包括单体建安工程费（含装修费）、小区配套设施费、工程建设其他费、预备费等）标准执行。

复建费用单价为对应基数与系数相乘的值（附件《旧村庄全面改造成本构成一览表》中“6.8为区域服务的大型市政基础设施和公建配套设施等公益性专项建设”除外）。基数为广州市建设工程造价管理部门公布的年度工程参考造价，每年按公布价调整。系数为固定值，不得调整。

第十三条 整合权属范围外周边地块的改造成本，按照政府土地整备有关规定由专业机构进行评估。

第十四条 采用自主改造和合作改造模式的旧村庄全面改造项目，其融资地块协议出让土地使用权测算土地出让金可纳入旧村庄全面改造成本。融资地价测算依据《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办〔2016〕56号）中《广州市旧村庄更新实施办法》以及《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》 （ 穗府规〔2017〕6号）的相关规定执行。

第十五条 不可预见费按附件《旧村庄全面改造成本构成一览表》中的前期费用、拆迁费用、复建费用与其他费用总和的3%计算，确实需要突破的，最高不超过5%，用于安置补偿过程中实际发生但又未纳入改造成本部分的费用。包括拆迁补偿安置协议签订、风险评估、其他专题评估、集体经济物业租赁合同提前解约、停业损失补偿等未计入改造成本的费用。

拆迁奖励原则上不得超过改造成本的3％（计算基数不含融资地块协议出让土地使用权测算土地出让金）。

第十六条 本办法未尽事宜，由各区政府（广州空港经济区管委会）结合项目实际，组织专家或专业技术机构评估论证并形成评估报告，报城市更新工作领导小组办公室提交城市更新工作领导小组审议。

第十七条 拆迁补偿安置方案（含具体细化的补偿标准和操作办法）由村集体在不突破总体改造成本的前提下自行统筹实施。

第十八条 本办法自印发之日起实行，有效期五年。原《广州市城市更新局关于印发〈广州市旧村庄全面改造成本核算办法〉的通知》（穗更新规字〔2017〕3号）同时废止。原市城市更新局关于旧村庄改造成本等相关政策文件与本办法不一致的，按本办法执行。

附件：穗建规字〔2019〕13号附件-旧村庄全面改造成本构成一览表.doc



公开方式：主动公开

附件

旧村庄全面改造成本构成一览表

现就《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（下称《办法》）有关情况解读如下：

一、修订背景和过程

《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗更新规字〔2017〕3号，以下简称原办法）实施以来，我市行政区域内旧村庄全面改造成本核算标准、核算方式得到有效规范，成本核算工作有序推进。原办法将于2019年12月28日到期，需重新修订。

原办法实施过程中，原广东省国土资源厅出台了《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》 （ 粤国土资规字〔2018〕3号）（以下简称“3号文”）。为贯彻落实3号文精神，2019年4月，广州市人民政府办公厅印发《广州市深入推进城市更新工作实施细则》 （ 穗府办规〔2019〕5号）（以下简称“5号文”）。上述政策对纳入改造范围的地块用地行为发生时间、更新改造成本构成做出调整。

为有效衔接省、市最新政策文件精神，进一步规范和完善我市旧村庄全面改造成本核算工作，根据《广州市行政规范性文件管理规定》（广州市人民政府令第52号）规定，经多次召开专题会议研究，并征求各区、市相关部门及向社会公开征求意见，对即将有效期届满的原办法进行修订，形成了《办法》，经市城市更新工作领导小组审议通过后印发实施，原办法同时废止。原市更新局关于旧村庄改造成本等相关政策文件与《办法》不一致的，按《办法》执行。

二、主要内容构成

《办法》包含条款十八条、附件表格一张，明确了城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段的旧村庄全面改造复建安置等成本构成、核算标准及计算方法，附件表格对各项成本内容和计算予以细化和说明。

三、重要修订条款解读

（一）落实新政策、新规定

在原办法制定依据基础上增加《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》 （ 穗府办规〔2019〕5号，以下简称5号文）等政策文件。

落实5号文精神，将旧村全面改造涉及的土壤环境调查评估及处理、地价评估、土地勘测定界、审批时测算的土地出让金（采用自主改造、合作改造模式的）、拆迁奖励（从不可预见费中单列）等实际发生的费用纳入改造成本。

落实5号文精神，增加以“人”的方式核定安置住宅复建总量。在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”“户”或者“人”三种方式进行核定，同一项目只可以采用其中一种方式核算安置住宅复建总量。

（二）规范相关核算标准及核算方式

进一步明确村集体经济物业复建总量核算规定。《办法》第八条明确“原则上同一权属证明文件的地块只可采用其中一种方式核算村集体经济物业复建总量，特殊情况由各区结合实际情况报有审批权限的城市更新工作领导小组会议研究决定”。

进一步明确不可预见费核算规定。不可预见费用于安置补偿过程中实际发生但又未纳入改造成本部分的费用。包括拆迁补偿安置协议签订、风险评估、其他专题评估、集体经济物业租赁合同提前解约、停业损失补偿等未计入改造成本的费用。用于安置补偿过程中实际安置协议签订、风险评估、其他专题评估、集体经济物业租赁合同提前解约、停业损失补偿等未计入改造成本的费用。不可预见费按《办法》附件《旧村庄全面改造成本构成一览表》中的前期费用、拆迁费用、复建费用与其他费用总和的3％～5％阶梯式计算：当总和≤30亿元时，不可预见费比例取5％；当30亿元＜总和≤100亿元时，不可预见费比例取4％；当总和＞100亿元时，不可预见费比例取3％。

将拆迁奖励单列，原则上不得超过改造成本的3％，计算基数不含融资地块协议出让土地使用权测算土地出让金。

进一步明确公益性设施建设核算规定。《办法》附件《旧村庄全面改造成本构成一览表》第6．8项明确为区域服务的大型市政基础设施和公建配套设施等公益性专项建设，应根据旧村庄规划后重建区范围规划情况，进行专项评估后方可纳入改造成本。

（三）加强可实施性及操作性

《办法》第七条将安置住宅权益面积建设费用（部分）计入改造成本。安置住宅权益面积建设费用单价按照复建住宅建设费用单价与房屋建安成本补偿（每平方米1500元）的差额计算，按上述原则计算所得的住宅权益面积建设费用，计入改造成本；其中扣减的房屋建安成本补偿（每平方米1500元）由村民自筹，不计入改造成本。

复建费用单价实行动态调整。《办法》附件《旧村庄全面改造成本构成一览表》将复建费用单价由原来的固定单价调整为“基数×系数＝单价”的形式。通过测算确定复建费用单价调整系数，在文件有效期内，根据广州市建设工程造价管理部门公布的年度工程参考造价，可对复建费用单价进行动态调整，避免在《办法》有效期内因材料涨跌等不可预见因素造成复建费用单价不合理。

对未尽事宜增加补丁条款。《办法》未尽事宜，由各区政府（广州空港经济区管委会）结合项目实际，组织专家或专业技术机构评估论证并形成评估报告，报城市更新工作领导小组办公室提交城市更新工作领导小组审议。