上海市人民政府关于印发《上海市公有住房差价交换办法》的通知【含指南】

各区人民政府，市政府各委、办、局：

  现将《上海市公有住房差价交换办法》印发给你们，请认真按照执行。

上海市人民政府

2019年10月8日

 


  第一条（目的和依据）

  为了规范公有住房差价交换活动，保障居民基本居住需求，维护公有住房管理秩序，制定本办法。

  第二条（适用范围）

  本办法适用于本市行政区域内居民承租的公有住房的差价交换（以下称“差价换房”）。

  第三条（管理部门）

  市房屋行政管理部门是本市差价换房的主管部门。区房屋行政管理部门负责本辖区内差价换房的管理工作，加强对公有住房出租人、区房地产交易中心的指导、监督。

  公有住房出租人负责办理差价换房的征询手续。

  区房地产交易中心负责本区范围内差价换房交易审核工作。

  第四条（原则）

  差价换房遵循自住优先、自愿、公平和有偿的原则。

  差价换房应当有利于提高公有住房的成套使用。

  第五条（差价换房方式）

  差价换房可以采取下列方式：

  （一）公有住房承租权与公有住房承租权的交换；

  （二）有偿转让公有住房承租权。

  第六条（差价换房方式的适用）

  凡纳入本市公有住房出售范围的独用成套公有住房，其承租权不得采取本办法第五条第（二）项规定的方式进行差价换房。

  第七条（不得差价换房的情形）

  下列公有住房不得进行差价换房：

  （一）整幢独用的花园住宅，或者差价换房后形成整幢独用花园住宅；

  （二）产权不明晰的；

  （三）已列入确定的房屋征收范围内的；

  （四）已列入旧住房成套改造计划的；

  （五）承租人拖欠租金尚未结清的；

  （六）承租人在承租房屋内擅自搭建，或者附有违法建筑尚未处理的；

  （七）已进入行政处罚程序，或者因纠纷已进入诉讼、仲裁程序的；

  （八）依法应当由出租人收回的。

  第八条（征得利害关系人同意）

  公有住房承租人需要差价换房的，应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。

  第九条（对象限制）

  差价换房不得造成差价换房双方当事人新的居住困难。

  非本市户籍家庭和个人不得通过差价换房取得公有住房承租权。差价换房的户籍管理，按照国家和本市的有关规定执行。

  法人、其他组织不得通过差价换房取得公有住房承租权，但市、区人民政府指定的企业除外。

  第十条（受让限制）

  本市户籍家庭拥有2户（套）及以上住房（包括公有住房承租权和住房产权）的，不得再通过本办法第五条第（二）项规定的差价换房方式，取得公有住房承租权。

  本市户籍单身且年满18周岁个人拥有1户（套）及以上住房（包括公有住房承租权和住房产权）的，不得再通过本办法第五条第（二）项规定的差价换房方式，取得公有住房承租权。

  本市非同一户籍家庭成员的2名及以上个人，不得通过差价换房取得同一户公有住房承租权。

  独用成套公有住房为职工住宅（新工房），拆套分配给2户及以上承租人使用，该公有住房承租人为并户后房改售房进行差价换房的，经区房屋行政管理部门审核通过后，可以不受本条第一款、第二款规定的限制。

  第十一条（有偿收回承租权）

  需要差价换房的公有住房承租人，可以向公有住房出租人申请，由出租人按照有偿退租的方式收回承租权。

  第十二条（花园住宅、优秀历史建筑的规定）

  对已列入市、区政府确定的花园住宅、优秀历史建筑等具有保留保护价值的公有住房承租人，需要差价换房的，鼓励市、区政府指定的企业按照有偿退租或者差价换房的方式取得承租权。

  非独用成套公有住房，符合相关政策规定，经相关程序改造为独用成套后，除花园住宅以外，承租人可以按照本市房改售房政策执行。

  第十三条（价格）

  差价换房的价格由当事人双方协商议定，但按照有偿退租方式收回承租权的，价格由区房屋行政管理部门按照程序选定的房地产估价机构评估确定。

  第十四条（合同的订立）

  差价换房的当事人应当订立书面合同。

  差价换房合同的示范文本由市市场监管局和市房屋管理局联合制定。差价换房的当事人应当使用或者参照示范文本订立合同。

  第十五条（征询）

  差价换房的转让人应当在订立书面合同前，持《租用居住公房凭证》等材料，书面征询公有住房出租人的意见。

  公有住房出租人应当自受理书面征询之日起15日内给予书面答复。不同意差价换房的，应当说明理由。

  第十六条（查询）

  采取本办法第五条第（二）项规定的方式进行差价换房，受让人应当按照本市相关规定，持身份、户籍和婚姻状况等证明材料，到公有住房所在地的区房地产交易中心查询窗口，申请查询本人家庭（包括本人、配偶及未成年子女）名下拥有住房（包括公有住房承租权和住房产权）的信息。

  第十七条（申请差价换房）

  差价换房当事人应当自合同订立之日起15日内，按照下列规定办理差价换房手续：

  （一）交换承租权的公有住房在同一区范围内的，到公有住房所在地的区房地产交易中心办理；交换承租权的公有住房不在同一区范围内的，到价格高的公有住房所在地的区房地产交易中心办理。

  （二）有偿转让公有住房承租权的，到公有住房所在地的区房地产交易中心办理。

  第十八条（差价换房应当提交的材料）

  差价换房当事人申请差价换房时，应当提交下列材料：

  （一）差价换房合同；

  （二）租用居住公房凭证；

  （三）有效的征询和查询结果书面材料；

  （四）本处有本市常住户口共同居住人签字同意差价换房的书面证明；

  （五）双方当事人的身份、户籍等证明材料；

  （六）双方当事人承诺差价换房后不造成新的居住困难的书面材料。

  拆套使用的公有住房承租人，为并户后房改售房进行差价换房的，还应当提交区房屋行政管理部门审核通过的书面材料。

  采取本办法第五条第（一）项规定的方式进行差价换房的，无需提交查询结果书面材料。

  第十九条（差价换房的审核）

  差价换房当事人提交材料齐全的，区房地产交易中心应当予以受理。

  区房地产交易中心应当自受理申请之日起5日内，根据差价换房当事人提交的材料，并经区房屋行政管理部门确认，完成相关事项的审核工作。对符合规定条件的，出具《差价换房确认书》；对不符合规定条件的，不予办理，并书面通知差价换房当事人。

  第二十条（变更租赁关系）

  取得公有住房承租权的当事人应当自收到区房地产交易中心出具的《差价换房确认书》之日起7日内，持差价换房合同、租用居住公房凭证、当事人的身份证明及《差价换房确认书》等有关材料，向出租人申请办理公有住房租赁关系的变更手续，换发《租用居住公房凭证》。

  第二十一条（合用部位的使用）

  差价换房后，公有住房中的合用部位仍维持原来的使用状况，且不得影响相邻使用人对合用部位的正常使用。

  第二十二条（租金的交纳）

  差价换房后，取得公有住房承租权的当事人应当按照本市公有住房租金标准相关规定支付租金。

  第二十三条（继续承租）

  差价换房后，公有住房的权属性质不变。租赁期间，承租人丧失民事行为能力、死亡或者其户籍迁离本市的，可以由其有本市城镇常住户口的配偶或直系亲属继续承租，但同住人仍享有居住权。继续承租的个人可以由取得公有住房承租权的当事人指定；取得公有住房承租权的当事人未指定的，可以参照财产继承顺序确定。

  第二十四条（执行公房租金标准的非国有住房）

  执行政府规定的公有住房租金标准、由政府授权经营公房的企业代为管理的非国有住房（如由政府代管的私有房产、由政府代理经租的宗教团体房产等），其差价换房的办法，由市房屋行政管理部门另行规定。

  第二十五条（施行日期）

  本办法自2019年12月1日起施行。1999年印发的《上海市公有住房差价换房试行办法》同时废止。

沪房市场【2019】184号

各区住房保障房屋管理局、房地产交易中心，各房管集团： 

为落实《上海市公有住房差价交换办法》（沪府发【2019】19号），做好公有住房差价交换工作，现制订《〈上海市公有住房差价交换办法〉操作业务指南》，请按照执行。实际业务操作中如有问题，可向市房管局或市房地产交易中心、市物业管理事务中心、市房屋状况信息中心咨询反映。 

2019年11月25日 




一、适用范围 

本市行政区域内居民或单位承租的直管公有住房和系统公有住房进行差价交换（以下简称差价换房），适用《上海市公有住房差价交换办法》（以下简称《办法》）的规定。 

二、受让人规定 

（一）居民进行差价换房必须符合下列条件： 

1、差价换房当事人应当书面承诺，不会因为差价换房造成新的居住困难。 

2、差价换房前，原承租人应取得本处有本市常住户口的成年共同居住人，和未成年共同居住人的监护人的书面同意。 

（二）差价换房受让居民家庭或个人相关条件的认定： 

1、本市户籍家庭是指具有本市常住户口的居民家庭，或者有本市单位职工集体户口或公共户口的居民家庭；家庭成员包括本人、配偶及未成年子女。 

2、已拥有住房包括居民家庭成员名下在本市拥有的产权住房套数和公有住房承租权户数（下同）。 

产权住房的套数按不动产登记（或房地产登记）记录，以及新建商品住房预销售合同、存量房买卖合同网签备案的记录合并计算。公有住房承租权的户数按租用居住公房凭证、开具征询表或已签订差价换房合同的承租权住房记录合并计算。 

三、征询 

差价换房双方当事人达成交易意向后，应持租用居住公房凭证、本人有效身份证件，向公有住房出租人（公房产权单位、授权经营管理公房的单位）或者出租人委托的物业企业（以下统称出租人）申请征询。 

出租人应自收到书面申请之日起15个工作日内完成征询审核。审核通过的，向申请人核发《公有住房差价换房征询表》，并将相关信息同步传输至区房地产交易中心；审核不通过的，应在《公有住房差价换房征询表》上注明理由。 

上海市物业管理事务中心（上海市公房经营管理事务中心）负责网上办理公有住房差价换房意见征询信息系统的开发与运行维护。 

四、订立合同 

差价换房当事人应签订书面合同，并在具备信息化条件后实施网签。订立合同的买受人，应当与征询表上记载的拟买受人一致。合同示范文本由市房屋管理局、市市场监管局联合制定，差价换房双方当事人可通过市政府“一网通办”平台“房地产交易”栏目或者“网上房地产”官网下载。 

上海市房地产交易中心负责公有住房差价换房合同网签系统的开发与运行维护。 

五、交易申请 

（一）差价换房的双方当事人，持下列材料，共同向公有住房所在区房地产交易中心申请交易审核： 

1、《上海市差价换房申请书》（原件）； 

2、差价换房合同（原件）； 

3、《租用居住公房凭证》（核验原件）； 

4、《公有住房差价换房征询表》（核验原件）； 

5、双方当事人身份证明，其中受让方需提交本人及其家庭成员身份证明、户籍证明、婚姻证明等材料（核验原件）。 

如受让方为并户后房改售房进行差价换房的，还需提交同一套中另一户的.租用居住公房凭证.（核验原件），受让方应与.租用居住公房凭证.记载的承租人一致；如受让方为法人、其他组织，还需提交市、区人民政府指定的文件。 

（二）当事人可以委托代理人办理差价换房手续，无民事行为能力人和限制民事行为能力人由法定代理人向房地产交易中心办理差价换房手续；当事人是自然人、委托代理人办理差价换房手续的，应当与代理人共同到区房地产交易中心现场签订委托书，但委托书经公证的除外，并提交代理人的身份证明（核验原件）。 

申请人提交的申请材料齐备、完整的，区房地产交易中心应当即时出具收件收据，申请人应当在收件收据上签名确认。 

六、住房状况查询 

各区房地产交易中心受理差价换房申请后，将受让人及其家庭成员信息通过信息系统传至市房屋状况信息中心和市物业管理事务中心。市房屋状况信息中心对受让人及其家庭成员名下拥有产权住房情况（住房产权、预告登记、商品住房预销售合同备案、存量房买卖合同网签备案）进行查询；市物业管理事务中心对受让人及其家庭成员名下公有住房承租权情况进行查询，并在3个工作日内将查询结果通过信息系统反馈区房地产交易中心。 

当事人如果对自身住房信息查询结果有异议的，可向区房地产交易中心窗口提出异议复核申请。区房地产交易中心受理后，分别提交市房屋状况信息中心或市物业管理事务中心处理。市房屋状况信息中心或市物业管理事务中心在收到异议复核申请后，15个工作日内处理完毕，将处理结果告知区房地产交易中心。 

七、交易审核 

区房地产交易中心应当在收到住房信息查询结果2个工作日内，对以下情况进行审核： 

1、转让人是否是租用居住公房凭证及征询表记载的承租人，受让人是否是差价换房合同载明的受让人。 

2、受让人及其家庭成员是否符合公有住房承租权受让条件。 

审核中，如果发现申请人提交的资料尚未齐备、完整，或对住房状况查询结果存在疑问的，应及时通知当事人补件，补件日期最长不超过20个工作日，审核期限从材料补齐之日起重新计算，逾期未补件的，视作未受理。如果确认当事人不符合受让条件的，应做出不予办理决定。为并户后房改售房进行差价换房的，还需转区房屋行政管理部门进行审核，区房屋行政管理部门应在5个工作日内完成审核，并反馈区房地产交易中心。 

审核完成后，区房地产交易中心通过短信方式通知当事人审核结果，并将.公有住房差价换房确认书.（以下简称.确认书.）信息，通过系统同步推送给市物业管理事务中心。 

在审核期间，全体申请人可向区房地产交易中心申请撤回交易，并交还收件收据原件。 

八、取消转让价款监管 

自《办法》公布之日起，有偿转让公有住房承租权的，转让所得价款不再实施监管。.办法.实施前已经监管的，当事人可凭有效身份证明，向监管银行提取。 

九、资料管理 

公房管理部门、交易审核部门在差价换房中，向当事人收取，或者受理、审核过程中形成的资料，应当按照档案管理的要求，分别归档保存，并逐步数字化。 

十、实施衔接 

新《办法》自2019年12月1日起施行。2019年12月1日前，已经取得.上海市公有住房差价交换征询表.的，在2019年12月15日前，可按照原规定办理后续业务；2019年12月1日前，已经取得《准予公有住房差价交换通知书》的，原则上应在2020年1月1日前向出租人申请办理完成《租用居住公房凭证》换发手续。 
https://zjw.sh.gov.cn/fwgl/20191128/0011-71670.html