宁波市人民政府办公厅关于印发宁波市国有建设用地使用权转让、出租、抵押管理暂行办法的通知

税谱^®提示：根据《 宁波市人民政府关于修改和废止部分行政规范性文件的决定》 （ 甬政发〔2019〕71号）规定，将第十四条第一款第（三）项中的“法律、法规和行政规范性文件规定禁止转让的其他情形”修改为“法律、法规规定禁止转让的其他情形”。
文件有效性：有效
规范性文件登记号：ZJBC01－2018－0025
各区县（市）人民政府，市直及部省属驻甬各单位：

《宁波市国有建设用地使用权转让、出租、抵押管理暂行办法》已经市政府第37次常务会议审议通过，现印发给你们，请结合实际认真贯彻实施。



宁波市人民政府办公厅

2018年10月26日

 
第一章  总则

 

第一条  为进一步规范国有建设用地使用权二级市场秩序，加强市场监管，优化土地资源配置，根据《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规规章和《国土资源部关于浙江省宁波市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案的批复》（国土资函〔2017〕256号）精神，结合我市实际，制定本暂行办法。

第二条  国有建设用地使用权类型包括以划拨、出让、租赁、作价出资（入股）和授权经营等方式取得的国有建设用地使用权。

第三条  本市行政区域范围内的国有建设用地使用权转让、出租、抵押管理适用本办法。国有建设用地使用权经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

第四条  国有建设用地使用权转让、出租、抵押应遵循依法依规、诚实守信、公平自愿的原则。

第五条  国土资源行政主管部门依法对国有建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督，并负责日常管理工作。发改、经信、司法、财政、税务、住建、规划、环保、市场监管、国资、金融监管、消防等部门应各司其职，密切配合，共同做好国有建设用地使用权转让、出租和抵押的管理工作。

市、县（市）应建立土地二级市场交易场所，搭建统一的交易平台，建设一站式办事窗口。

市土地市场管理服务中心负责市区国有建设用地使用权转让、出租、抵押的日常管理工作。

第六条  国土资源行政主管部门应加强土地二级市场的信息系统和数据库建设。土地权利人、利害关系人可以申请查询国有建设用地使用权转让、出租、抵押的不动产登记和合同备案资料。

 

第二章  国有建设用地使用权转让

 

第七条  本暂行办法所称国有建设用地使用权转让是指土地使用权人将其依法所获得的国有建设用地使用权再转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资、司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移，不包括股权转让。

国有建设用地使用权转让，应签订国有建设用地使用权转让合同。国土资源主管部门要建立土地转让审核网上备案制度，加强转让管理。国有建设用地使用权转让合同示范文本由市国土资源行政主管部门另行制定。

国有建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他构筑物所有权应一并转移。地上建筑物、其他构筑物转移的，该建筑物、其他构筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。

第八条  属于国有资产的国有建设用地使用权转让的，应经有管理权限的国有资产管理部门同意。

属于集体经济组织的国有建设用地使用权转让的，需依照法定程序，经集体经济组织成员会议或者成员代表会议讨论决定。

属于集体所有制企业的国有建设用地使用权转让的，需依照法定程序，经企业职工（代表）大会审议通过。

司法处置、实现抵押权涉及上述国有建设用地使用权转让的除外。

第九条  以划拨方式取得的国有建设用地使用权，未经批准，不得擅自转让。需转让的，应向市、县（市）国土资源行政主管部门申请，报有批准权的人民政府批准。

经有批准权的人民政府批准准予转让的，应当办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地出让金。土地登记用途符合《划拨用地目录》的，可不办理土地使用权出让手续，直接办理不动产转移登记。《划拨决定书》所载明的权利和义务随之转移，需要重新约定权利和义务的，应重新约定。

第十条  以出让方式取得的国有建设用地使用权，可以将全部或部分国有建设用地使用权转让。但应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上，或按照出让合同约定进行投资开发，已形成工业用地或其他建设用地条件；

（二）已实现出让合同约定的其他转让条件。原土地出让合同对转让条件有约定的，从其约定；

（三）土地出让时签订产业投资协议的，应取得协议监管单位同意转让的书面意见。

以出让方式取得的国有建设用地使用权转让时，出让合同和登记文件中所载明的权利和义务随之转移。需要重新约定权利和义务的，应重新约定。

第十一条  以租赁方式取得的国有建设用地使用权，已实现土地租赁合同约定的投资开发、利用土地的条件，经出租人同意，可以转让。

第十二条  以作价出资（入股）方式取得的国有建设用地使用权，在使用年期内可根据本办法第十条的规定转让。

第十三条  以授权经营方式取得的国有建设用地使用权，在使用年期内可根据本暂行办法第十条的规定在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让。向集团公司以外的单位或个人转让时，应经县级以上国土资源行政主管部门批准，办理土地使用权出让手续，补缴土地出让金，补缴标准参照划拨土地补办出让有关规定执行。国有建设用地使用权取得方式变更为出让。

第十四条  有下列情形之一的国有建设用地使用权不得转让：

（一）经有权机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的；

（二）已经超过建设用地使用期限，未办理续期的；

（三）法律、法规和行政规范性文件规定禁止转让的其他情形。

国有建设用地使用权设立抵押权的，抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，不得转让。已认定为闲置土地的，未按照本级人民政府批准的闲置土地处置方案完成处置的，不得转让，司法处置除外。

第十五条  按照“先投入后转让”的原则，允许未完成开发投资总额的25%以上的国有建设用地使用权，签订国有建设用地使用权转让合同，经县级以上国土资源行政主管部门备案后，办理预告登记。待开发投资总额达到法定要求时，再依法办理不动产转移登记。预告登记证明可作为办理规划、建设等相关审批手续的依据。

第十六条  国有建设用地使用权可以整体转让，也可以分割、合并转让。

国有建设用地使用权分割应符合规划、住建、国土资源、消防和环保等法律法规要求，分割后的建设用地使用权单元应为权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。工业项目配套建设的行政办公及生活服务设施占用的建设用地不得分割和转让。

市国土资源行政主管部门应会同规划、住建、消防和环保等部门制定国有建设用地使用权分割登记实施细则。

第十七条  市、县（市）国土资源行政主管部门应加强与各级地方法院的沟通，主动提供司法处置涉及国有建设用地使用权权利状况。

司法处置国有建设用地使用权，涉及闲置土地、开竣工违约，法院《协助执行通知书》未明确处置要求的，不再另行处理。

第十八条  转让双方应当如实申报转让价格。在土地利用总体规划划定的城镇扩展边界范围内，城乡规划已经确定土地用途改变的国有建设用地使用权转让，转让价格低于近3年同土地等级同类用途土地一级市场平均出让价格70%的，政府可以实施优先购买权。同土地等级同类用途土地一级市场平均出让价格由市国土资源行政主管部门测定公布。

第十九条  国有建设用地使用权转让涉及的相关税费按照税费政策规定征收。除房地产用地外，转让涉及土地增值税的，如确实不能按实清算的，可以实行核定征收。

第二十条  下列国有建设用地使用权转让应在土地二级市场交易场所进行。

（一）以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让；

（二）土地出让合同约定转让条件未成熟，但因破产、重组、撤销等特殊情形或经出让人同意确需转让的土地使用权转让；

（三）在建工程转让涉及的国有建设用地使用权转让；

（四）工业用地分割转让；

（五）未完成开发投资总额的25%以上的国有建设用地使用权转让的；

（六）其他法律法规规定的。

实现抵押权的国有建设用地使用权转让以及司法处置、仲裁涉及的国有建设用地使用权转让依照相关规定进行。国有资产处置涉及的国有建设用地使用权转让，应统一进入市、区县（市）公共资源交易平台。

 

第三章  国有建设用地使用权出租

 

第二十一条  本暂行办法所称国有建设用地使用权出租是指土地使用权人作为出租人，将其依法所获得的国有建设用地使用权单独或者随同地上建筑物、其他构筑物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。不包括城镇住宅用地出租。

国有建设用地使用权出租，应签订国有建设用地使用权租赁合同，租赁期限不得超过国有建设用地使用权剩余年限，最高不得超过20年。国有建设用地使用权租赁合同示范文本由市国土资源行政主管部门另行制定。

第二十二条  国有建设用地使用权租赁合同须经县级以上国土资源行政主管部门备案，未经备案的，不发生效力。

出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内申请备案，备案期限以出租人和承租人签订的租赁合同约定的出租期限为准。备案期限届满前十五日内，出租人应申请注销或延期备案。出租人与承租人中途解除租赁合同的，出租人应在解除合同之日起十五日内申请注销备案。

第二十三条  属于国有资产或县级以上工业园区（产业集聚区）内的国有建设用地使用权出租的，应事先取得有管理权限的国有资产管理部门或工业园区（产业集聚区）管理部门同意。

第二十四条  以划拨方式取得的国有建设用地使用权，未经批准，不得擅自出租。需出租的，应向市、县（市）国土资源行政主管部门申请，报有批准权的人民政府批准，并按规定缴纳租金中所含土地收益金。划拨土地出租年收益金标准暂定为基准地价的2%，工业用地和容积率小于1的地块按地面地价执行，其他按楼面地价执行。

第二十五条  以出让方式取得的国有建设用地使用权，可以将全部或部分国有建设用地使用权出租，但应当符合下列条件：

（一）已按土地出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地；

（二）已实现出让合同规定的其他约定条件；

（三）土地出让时签订产业投资协议的，已实现产业投资协议约定的其他限制条件。

第二十六条  以租赁方式取得的国有建设用地使用权，已实现土地租赁合同约定的投资开发、利用土地的条件，经出租人同意，可以出租。

以租赁方式取得的国有建设用地使用权出租及租赁土地上的建筑物、构筑物出租的年限不得超过国有土地租赁合同约定的年限。

第二十七条  以作价出资（入股）方式取得的国有建设用地使用权，可以将全部或部分国有建设用地使用权出租，但应当符合本暂行办法第二十五条规定的条件。

第二十八条  以授权经营方式取得的国有建设用地使用权，可以将全部或部分国有建设用地使用权出租，但应当符合本暂行办法第二十五条规定的条件，并参照本暂行办法第二十四条的规定缴纳租金中所含土地收益金。

第二十九条  有下列情形之一的国有建设用地使用权不得出租。

（一）经有权机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的；

（二）已经超过建设用地使用期限，未办理续期的；

（三）已经依法认定为闲置土地的；

（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

国有建设用地使用权出租后，设立抵押权的，原租赁关系不受该抵押权的影响。国有建设用地使用权设立抵押权后出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。共有国有建设用地使用权出租的，应经其他共有人书面同意。

第三十条  承租人应按建设工程规划许可或者房屋所有权证确定的房屋用途使用。经县级以上城乡规划、国土资源主管部门批准临时改变用途的，应当按市、县（市）人民政府的规定缴纳土地收益金。

第三十一条  各区县（市）政府要加强国有划拨建设用地使用权出租管理，建立巡查发现、举报和查处机制。

 

第四章  国有建设用地使用权抵押

 

第三十二条  本暂行办法所称国有建设用地使用权抵押，是指债务人或者第三人为担保债务的履行，以不转移占有的方式，将其依法所获得的国有建设用地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物抵押给债权人。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该抵押物优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人。抵押权人可以是中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，法律法规另有规定的除外。

第三十三条  国有建设用地使用权抵押的，其地上建筑物、其他构筑物一并抵押。以地上建筑物、其他构筑物抵押时，其占用范围内的国有建设用地使用权一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。国有建设用地使用权抵押后，该土地上新增建筑物、构筑物不属于抵押财产。该国有建设用地使用权实现抵押权时，应当将新增建筑物、构筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物、构筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

第三十四条  下列国有建设用地使用权不得抵押：

（一）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施用地；

（二）依法被查封、扣押、监管或者以其他形式限制的；

（三）已入库的政府储备土地；

（四）已依法认定为闲置土地；

（五）法律、行政法规规定不得抵押的其他用地。

第三十五条  国有企业、事业单位法人的国有建设用地使用权抵押的，应当符合国有资产管理有关规定。

属于集体经济组织的国有建设用地使用权抵押的，需依照法定程序，经集体经济组织成员会议或者成员代表会议讨论决定。

属于集体所有制企业的国有建设用地使用权抵押的，必须依照法定程序，经企业职工（代表）大会审议通过。

第三十六条  抵押物的价值由双方自愿确定。下列情形除外：以划拨方式取得的国有建设用地使用权抵押的，其抵押物价值不得超过《划拨决定书》记载的划拨土地价款；划拨决定书无记载的，须委托具备资质的中介机构评估划拨建设用地使用权权益价格，确定划拨建设用地使用权抵押价值。

抵押权实现时，应当从拍卖或转让所得的价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，抵押权人方可按顺位受偿。

以授权经营方式取得的国有建设用地使用权抵押，其抵押物价值的确定和抵押权实现参照本条第一、二款。

第三十七条  设立抵押权，当事人应当采取书面形式签订国有建设用地使用权抵押合同。抵押合同示范文本由市国土资源行政主管部门会同相关部门另行制定。

国有建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。不动产权利证书由不动产权利人执持，不动产登记证明由抵押权人执持。

第三十八条  本暂行办法施行期间，以划拨方式取得的国有建设用地使用权抵押的，由市、县人民政府不动产登记机构依法办理抵押登记，不再报经县级以上人民政府批准。

第三十九条  以出让方式取得的国有建设用地使用权抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地出让合同约定的剩余年限。

国有建设用地使用权约定开发建设期限的，在该期限内抵押的，抵押登记期限不得超过该开发建设期限。

第四十条  国有建设用地使用权抵押，可以设定多个抵押权人，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。

抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

第四十一条  抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押物的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

第四十二条  抵押权实现时，抵押权已登记的，按照抵押登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的，先于未登记的受偿。

第四十三条  符合本暂行办法规定的学校、幼儿园、医院等以公益为目的的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施用地使用权抵押的，抵押权实现时，不得改变公益性质。

 

第五章  附则

 

第四十四条  本暂行办法自2018年11月27日起施行，期限五年。
《宁波市国有建设用地使用权转让出租抵押管理办法（试行）》（以下简称“《办法》”）系为进一步规范国有建设用地使用权二级市场秩序，加强市场监管，优化存量土地资源配置，推动宁波高质量发展，针对土地二级市场交易制定的规范性文件，现将《通知》相关内容解读如下：

一、《通知》制定背景

土地市场是我国现代市场体系的重要组成部分。与逐步规范和健全的土地一级市场相比，土地二级市场发展相对滞后，市场机制发挥不足、交易自发分散、交易规则不健全，政府的服务和监管不完善，交易信息不对称等问题仍然比较突出，导致土地要素流通不顺畅，存量建设用地资源配置效率较低。

按照党的十八届三中全会关于完善土地二级市场的决策部署和中央全面深化改革工作要求，2017年1月起，在全国包括宁波在内的34个城市开展完善国有建设用地使用权土地二级市场试点。为进一步规范国有建设用地使用权转让、出租、抵押管理，结合我市近两年来的试点经验，制定《宁波市国有建设用地使用权转让出租抵押管理办法（试行）》，对促进我市土地二级市场健康发展，优化存量土地资源配置，推动宁波高质量发展意义重大。

二、《通知》制定依据

本《办法》是依据《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等相关法律和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《节约集约利用土地规定》等部门规章以及《国土资源部印发<关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕12号）、《国土资源部关于浙江省宁波市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案的批复》（国土资函〔2017〕256号）等规范性文件制定的。

三、政策措施

（一）主要内容

办法全文共5章、44条，分别为总则（6条）、国有建设用地使用权转让（14条）、国有建设用地使用权出租 （11条）、国有建设用地使用权抵押（12条）和附则（1条）。其中：

第一章总则共6条，主要是办法制定的依据、适用对象、适用范围，交易场所、平台建设和市区二级市场日常管理机构等。

第二章国有建设用地使用权转让，共14条，主要是明确了国有建设用地使用权转让的概念和转让合同备案要求，提出了出让、租赁、划拨、作价出资（入股）和授权经营等各类土地使用权转让的条件，规定了预告登记转让、分割合并转让的做法，以及价格监管、其它转让管理要求等。

第三章国有建设用地使用权出租，共11条，主要是明确了国有建设用地使用权出租的概念，明确界定不包括城镇住宅用地出租，明确了出租合同备案要求，提出了各类土地使用权出租的条件，首次规定了以划拨方式取得的国有建设用地使用权，需经批准方可出租，并按规定缴纳租金中所含土地收益金，并明确了土地收益金的暂定标准。

第四章国有建设用地使用权抵押，共12条，主要是明确了抵押的概念，扩大了抵押权人和抵押物范围，明确了四种不得抵押的情形，明确了抵押物价值确定的原则，规范了抵押期限的设定。

第五章附则，共1条，规定本文件的有效期为5年。

（二）适用范围、期限

1.适用范围。本《通知》适用于我市行政区划内的国有建设用地使用权转让出租抵押管理。

2.期限。本文件自印发之日起1个月后实施，有效期5年。

四、解读机关和解读人

解读机关：宁波市国土资源局

解读人：丁永平

联系方式：0574-89284660。