珠海市自然资源局关于印发《珠海市关于处理不动产登记历史遗留问题的意见（试行）》的通知【全文废止】

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横琴新区管委会，各区政府（管委会），市政府各部门、各直属机构：

  为顺利推进不动产统一登记，保护权利人合法权益，切实解决珠海市不动产登记历史遗留问题，我局制定了《珠海市关于处理不动产登记历史遗留问题的意见（试行）》。经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到的问题，请径向我局反映。

  珠海市自然资源局

  2020年2月28日

  


  为妥善解决我市不动产登记历史遗留问题，理顺产权关系，保护产权人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例》及《 广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》 （ 粤自然资规字〔2018〕5号）等法律法规及政策规定，结合我市实际，本着依法依规、尊重历史、统筹兼顾、分类处理的原则提出以下意见：

  一、已取得房屋所有权证书和土地使用权证书，房屋所有权已转移，未同步办理相应的土地使用权转移问题

  当事人持房屋所有权证书和土地使用权证书共同申请（若房屋所有权人或原土地使用权人已故，由其合法继承人代为申请）完善不动产登记的，不动产登记机构应予以受理，经调查核实符合登记条件的，注销原土地证，为产权人办理不动产登记。但涉及未缴清地价款及相关税费的，需按规定补缴地价款及税费。

  属划拨用地的，应按程序报批，符合划拨目录的，可保留划拨性质，或按规定转为出让用地、补缴土地出让金及相关税费后，再申请办理不动产登记。

  二、土地权属来源为划拨，当事人通过转移登记已取得房屋所有权证书，未办理土地登记的问题

  个人通过转让、继承等方式取得的单套住宅，且已办理房屋所有权证书（含多次转让后取得的），其整宗土地的权属来源材料、土地登记卡、土地权属证明书中，记载整宗地的土地使用权性质为划拨性质的，当事人申请办理不动产登记时，可按划拨性质土地使用权予以登记。

  三、土地与房屋权利主体不一致的问题

  当事人申请不动产登记时，土地、房屋权利主体不一致的，由不动产所在地自然资源分局会同有关部门进行调查核实并出具相关意见，统一权利主体后可办理不动产登记。

  四、土地用途与房屋报建用途相关问题

  （一）原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）中的二级类不对应的，不动产登记机构应按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）中的二级类重新确定其所属地类进行登记，土地使用权期限终止日期与土地权属来源材料保持一致，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载原批准用途。

  （二）早期批准用途为综合用地或单一用途用地，报建房屋有多种用途，原国土部门已按综合地价标准收取地价款，或已按不同用途分别收取地价款，或已按不同用途核补地价款的，不动产登记机构可按多种用途对应的《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类分别确定归属地类进行登记，并按相应的用途核定使用年限。

  （三）多用途用地的配套设施年限。多用途宗地以及按本条第（二）点确定为多用途用地的，其配套建设的车库（含单车房）、车位，按其所配属的土地用途确定土地使用权年限。不能区分所配属的土地用途的，按多用途中土地使用权年限最长的期限确定使用年限。

  （四）原国土部门批准的土地用途与规划部门批准的房屋用途不一致，由不动产登记机构报自然资源主管部门核实情况，明确土地用途及建筑物用途后办理不动产登记。

  五、建筑物跨宗地的问题

  已办理规划报建手续并进行了开发建设，但建筑物跨宗地，当事人申请建筑物首次登记的，应由不动产所在地自然资源分局进行调查核实，明确变更后的土地使用权人、用地面积、使用权性质、土地使用年限及范围坐标后，办理不动产登记。

  六、未完善规划手续的问题

  （一）属于1986年12月31日之前建设的项目，由自然资源主管部门核对1991年之前测绘的1：500地形图，核实该项目建筑确实存在于1991年之前测绘的1：500地形图上，或有相关文件证明该项目于1986年12月31日前已建设的，可先由自然资源主管部门按历史用地确权相关办法办理确权手续，并按土地确权结果和现状产权登记的测绘资料出具规划意见后办理不动产登记。

  （二）属于1987年1月1日至2000年4月4日之间建成的项目，已完善用地手续，但无法提交完整规划报建资料的，由自然资源主管部门以该项目的规划许可证存根信息及其它相关审批档案资料为规划审批的主要依据，并结合该项目的规划条件核实测绘成果，出具规划意见后办理不动产登记。

  （三）存在违章加建、超建建筑面积等违法建设的项目，应移交执法部门按相关法律法规查处。

  七、房屋已建设完工，但未能取得竣工质量验收证明材料的问题

  （一）房屋建筑面积300平方米以下，且地上地下合计层数未超过3层，当事人申请不动产首次登记的，应提供承建人出具的已竣工并可安全使用的证明材料或由当事人出具已建成并安全使用的声明。

  （二）房屋建筑面积超过300平方米，或者地上地下合计层数超过3层，当事人申请不动产首次登记的，应向建设工程主管部门申请竣工验收。

  （三）农村村民经批准在宅基地上建房（含村改居后原村民的个人自建住宅），按省、市有关规定执行。

  八、因开发建设单位已注销或自然人死亡等原因导致无法申请办理不动产首次登记或变更登记的问题

  （一）因开发建设单位已注销等原因，购房人不能按照双方共同申请的规定办理不动产登记手续的，土地和房屋权属来源清楚、界址明确，房屋的用地、规划报建、竣工验收等批准文件齐备清晰，购房人可凭购房合同、购房款票据（或证明）、税费凭证等单方申请登记，不动产登记机构经核实并公告后办理首次、转移等不动产登记。

  （二）自然人已死亡，导致无法申请不动产首次登记的，可由其直系亲属中的一人代为申请首次登记。

  自然人已死亡，因不动产界址界限发生变化等原因导致土地使用权、房屋所有权需进行变更登记，或已办理房屋所有权登记需补办土地使用权登记的，可由合法的继承人代为申请登记。

  九、本意见由市自然资源局负责解释，自2020年3月28日起施行，有效期3年。

  一、编制背景

  根据《广东省住房和城乡建设厅 广东省自然资源厅关于加快解决部分群众购房后不能办证问题的指导意见》（粤建房函[2019]319号）及《 广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》 （ 粤自然资规字〔2018〕5号）的要求，为顺利推进不动产统一登记，保护权利人合法权益，通过拟订《珠海市关于处理不动产登记历史遗留问题的若干意见》（以下简称《意见》），切实解决珠海市不动产登记历史遗留问题。

  二、制定依据

  1、《中华人民共和国土地管理法》；

  2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

  3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；

  4、《不动产登记暂行条例实施细则》；

  5、《不动产登记操作规范（试行）；

  6、《珠海经济特区土地管理条例》；

  7、《 珠海市房地产登记条例》；

  8、《确定土地所有权和使用权的若干规定》（国土（籍）字〔1995〕第26号）；

  9、《广东省住房和城乡建设厅 广东省自然资源厅关于加快解决部分群众购房后不能办证问题的指导意见》（粤建房函[2019]319号）；

  10、《 广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》 （ 粤自然资规字〔2018〕5号）；

  11、《关于印发珠海市划拨土地使用权性质房地产转让管理办法（试行）的通知》（珠府〔2010〕44号）；

  12、《关于规范我市农民（被征地农民）建房管理的若干意见》 （ 珠府〔2008〕160号）

  13、《 珠海市人民政府关于进一步规范我市村民建房管理的意见》 （ 珠府〔2012〕147号）

  14、《珠海市建设工程规划验收管理办法（试行）》

  15、《建筑施工许可证管理办法》

  三、主要起草内容

  （一）已取得房屋所有权证书和土地使用权证书，房屋所有权已转移，未同步办理相应的土地使用权转移问题

  未实行房屋、土地统一登记时期，权利人转移不动产时应分别办理房产、土地的转移手续。对因故未能分别办理房产、土地的转移手续的历史遗留问题，根据《广东省自然资源厅关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》第三.（二）部分的规定要求，由土地使用权证书的权利人和房屋所有权证书的权利人（或其继承人）共同申请，经调查核实，可予以注销原土地证，办理房屋、土地权利主体一致的不动产权证书。



  （二）土地权属来源为划拨性质，当事人通过转移登记已取得房屋所有权证书，未办理土地登记的问题

  对历史上房屋所属土地为划拨性质，当事人已取得了房屋所有权证书，即当事人已经政府同意登记为合法的房屋所有权权利人，是土地的实际使用权利人。针对这种情况，本条目对划拨性质土地上的单套住宅有另行规定，是基于当事人在未转让房产，未取得收益的情况下，对政府早期登记予以追认和明确。

  （三）土地与房屋权利主体不一致的问题

  对早期因国土、规划分别管理造成的土地使用权人与房屋报建人不一致的问题，涉及不动产首次登记时，申请人提供的土地权属来源材料与房屋符合规划或建设的相关材料权利人不一致，究竟谁才是真正的合法的土地使用人和产权人的重要问题，需所在地自然资源（规划、国土）分局逐宗进行调查核实处理并统一权利主体。

 （四）土地用途与房屋报建用途相关问题

  解决土地用途与房屋报建用途不符的问题，主要有以下三类情形：一是对原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应的；二是早期批准土地用途为综合用地或单一用途用地，报建房屋有多种用途的；三是原国土部门批准的土地用途与规划批准的房屋用途不一致的。针对第一、二类情形，登记中心在办理不动产登记时可按照相关规定确定归属地类及使用年限。对于第三种情形，需由登记中心报自然资源主管部门核实情况，按照个案处理的方式明确土地用途及建筑物用途后办理不动产登记。

土地用途与房屋报建用途不符的问题
序号	所属情形	处理方法
1	原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应	登记中心在办理不动产登记时可按照相关规定确定归属地类及使用年限
2	早期批准土地用途为综合用地或单一用途用地，报建房屋有多种用途
3	原国土部门批准的土地用途与规划批准的房屋用途不一致	自然资源主管部门按照个案处理的方式明确土地用途及建筑物用途后办理不动产登记

  （五）建筑物跨宗地的问题

  解决已建成的合法建筑物，因跨宗地导致土地使用年限不一致、宗地号不唯一等问题，根据《广东省自然资源厅关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》第三（十）条的规定，结合我市实际情况，由不动产所在地自然资源分局进行调查核实，明确变更后的土地使用权人、用地面积、使用权性质、土地使用年限及范围坐标后为产权人办理不动产登记。

  （六）未完善规划手续的问题

  为解决已建成但未办理产权手续的历史项目规划条件核实问题，根据《关于中心城区历史遗留项目办理规划条件核实及房地产确权问题协调会议纪要》（市政府工作会议纪要第239号）会议精神，提出解决“未完善规划手续的问题”的意见。

  （七）房屋已建设完工，但未能取得竣工质量验收证明材料的问题

  根据《建筑法》第八十三条及《建筑工程施工许可管理办法》第二条第二款的规定，农民自建低层住宅或建筑面积300平方米以下的建筑，无需办理《施工许可证》。实际管理中，未办理《施工许可证》的建筑工程项目，不纳入建筑工程质量监督管理，无需办理质量验收备案手续。因此在确保房屋安全的前提下，可根据当事人声明或鉴定报告予以办理不动产权登记。

  （八）因开发建设单位已注销或自然人死亡等原因导致无法申请办理不动产首次登记或变更登记的问题

  1、因开发建设单位已注销等原因，购房人不能按照双方共同申请的规定办理不动产登记手续的

  因开发建设单位已注销（不含吊销），已没有符合资格的法人和自然人可以代其申请所建房屋的首次登记，并协助买房人共同申请转移登记。为解决此类历史问题，将所涉房屋纳入不动产统一登记的正常轨道，根据《广东省自然资源厅关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》第三.（四）部分的意见，明确可由购房人作为利害关系人申请该房屋的首次登记，并在公告情况下办理转移登记。

  2、自然人已死亡，导致无法申请不动产首次登记的，可由其直系亲属中的一人代为申请首次登记

  自然人死亡后，继承人主动要求办理继承公证的，因不动产未办理首次登记，导致无法办理继承公证，也无法确定继承权人，为解决此一现实问题，本条明确可由直系亲属中的一人代为申请首次登记，且首次登记并未改变权利主体和权利范围，仅将根据《物权法》建造房屋取得的物权如实记载到登记簿，因此可由任一直系亲属代为申请首次登记。首次登记后，其后的继承、变更、补办土地使用权登记等，因涉及权利转移和权利内容改变，则应由合法继承人进行申请。

  （十）解读部门。

  明确本《意见》由市自然资源局自然资源调查确权科负责解读，解读人：拜洁，电话：07563268667。

  （十一）施行时间。

  明确本《意见》自2020年3月28日起施行，有效期三年。

  1、珠海市自然资源主管部门2020年2月28日印发《珠海市关于处理不动产登记历史遗留问题的意见（试行）》，已取得房屋所有权证书和土地使用权证书，房屋所有权已转移，未同步办理相应的土地使用权转移怎么办？

  答：在未实行房屋、土地统一登记时期，权利人在转移不动产时应分别办理房产、土地的转移手续。但历史上存在权利人只单独办理了房产转移手续，未同步办理土地转移手续，造成房、地权利人不一致的情况。针对这种情况，根据《意见》第一条规定，应由土地使用权证书的权利人和房屋所有权证书的权利人（或其继承人）共同申请，经调查核实符合登记条件的，可予以注销原土地证，办理房屋、土地权利主体一致的不动产权证书。

  2、土地权属来源为划拨性质，当事人通过转移登记已取得房屋所有权证书的单套住宅，未办理土地登记怎么办？

  对历史上房屋所属土地为划拨性质，个人通过转让、继承等方式取得的单套住宅，且已办理房屋所有权证书，即当事人已经政府同意登记为合法的房屋所有权权利人，是土地的实际使用权利人。针对这种情况，《意见》第二条规定，当事人申请办理不动产登记时，可按划拨性质土地使用权予以登记，是对政府早期登记予以追认和明确。

  3、土地与房屋权利主体不一致时怎么办？

  答：对早期因国土、规划分别管理造成的土地使用权人与房屋报建人不一致的问题，涉及不动产首次登记时，申请人提供的土地权属来源材料与房屋符合规划或建设的相关材料权利人不一致，究竟谁才是真正的合法的土地使用人和产权人的重要问题，需所在地自然资源分局逐宗进行调查核实处理并统一权利主体。

 4、土地用途与房屋报建用途不一致怎么办？

  答：解决土地用途与房屋报建用途不符的问题，主要有以下三类情形：一是对原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应的；二是早期批准土地用途为综合用地或单一用途用地，报建房屋有多种用途的；三是原国土部门批准的土地用途与原规划部门批准的房屋用途不一致的。具体处理办法详见下表：

土地用途与房屋报建用途不符的问题
序号	所属情形	处理方法
1	原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应	登记中心在办理不动产登记时可按照相关规定确定归属地类及使用年限
2	早期批准土地用途为综合用地或单一用途用地，报建房屋有多种用途
3	原国土部门批准的土地用途与原规划部门批准的房屋用途不一致	自然资源主管部门按照个案处理的方式明确土地用途及建筑物用途后办理不动产登记

  5、未完善规划手续怎么办？

  （1）属于1986年12月31日之前建设的项目，由自然资源主管部门核对1991年之前测绘的1：500地形图，核实该项目建筑确实存在于1991年之前测绘的1：500地形图上，或有相关文件证明该项目于1986年12月31日前已建设的，可先由自然资源主管部门按历史用地确权相关办法办理确权手续，并按土地确权结果和现状产权登记的测绘资料出具规划意见后办理不动产登记。

  （二）属于1987年1月1日至2000年4月4日之间建成的项目，已完善用地手续，但无法提交完整规划报建资料的，由自然资源主管部门以该项目的规划许可证存根信息及其它相关审批档案资料为规划审批的主要依据，并结合该项目的规划条件核实测绘成果，出具规划意见后办理不动产登记。

  （三）存在违章加建、超建等违法建设的项目，应移交执法部门按相关法律法规查处。

  6、建筑物跨宗地怎么办？

  答：由不动产所在地自然资源分局进行调查核实，明确变更后的土地使用权人、用地面积、使用权性质、土地使用年限及范围坐标后为产权人办理不动产登记。

  7、房屋已建设完工，但未能取得竣工质量验收证明材料怎么办？

  答：（1）房屋建筑面积300平方米以下，且地上地下合计层数未超过3层，当事人申请不动产首次登记的，应提供承建人出具的已竣工并可安全使用的证明材料或由当事人出具已建成并安全使用的声明。

  （2）房屋建筑面积超过300平方米，或者地上地下合计层数超过3层，当事人申请不动产首次登记的，应向建设工程主管部门申请竣工验收。

  （3）农村村民经批准在宅基地上建房（含村改居后原村民的个人自建住宅），按省、市有关规定执行。

  8、因开发建设单位已注销等原因，购房人不能按照双方共同申请的规定办理不动产登记手续的怎么办？

  答：因开发建设单位已注销（不含吊销），已没有符合资格的法人和自然人可以代其申请所建房屋的首次登记，并协助买房人共同申请转移登记。为解决此类历史问题，将所涉房屋纳入不动产统一登记的正常轨道，《意见》第七（一）条明确，可由购房人作为利害关系人申请该房屋的首次登记，并在公告情况下办理转移登记。

  9、自然人已死亡，导致无法申请不动产首次登记的怎么办？

  答：可由其直系亲属中的一人代为申请首次登记。

  10、本通知何时实施？

  答：自2020年3月28日起施行，有效期3年。