天津市住房城乡建设委市财政局关于重新印发进一步规范公有住房出售收入管理实施意见的通知
各有关单位：
《关于进一步规范公有住房出售收入管理的实施意见》（津国土房发〔2016〕11号）有效期届满，为继续做好本市公有住房出售收入管理工作，现修订后重发，请遵照执行。
市住房城乡建设委 市财政局
2021年6月16日
（此件主动公开）
为加强公有住房出售收入管理，确保公有住房出售收入依法归集使用和资金安全，结合实际，制定本意见。
一、职能分工
（一）主管部门。市住房城乡建设委负责全市公有住房出售收入（包括公有住房售后维修资金和住房基金）集中管理的政策制定、业务指导，委托市住房保障服务中心（以下简称“市住保中心”）进行核算等相关工作。
（二）审核部门。市内六区直管公产住房出售收入使用由各区直管公有住房管理单位初审，报市房产管理服务中心审核；市内六区以外直管公产住房出售收入使用由区住建委审核；单位自管产住房出售收入使用由房屋坐落区住建委审核。
（三）承办银行。2004年1月1日前已缴存的公有住房出售收入应进行整合集中，由承办银行办理支付、结息、对账和查询等金融业务；2004年之后集中管理的公有住房出售收入由承办银行办理归集、支付、结息、对账和查询等金融业务。
二、管理原则
加强公有住房出售收入管理，进一步健全资金安全管理体制和监督制约机制，增强风险防控能力，切实加强组织保障和人员管理，依法收缴和使用资金，确保资金安全完整。
三、账户管理
（一）建立专用账户制度
公有住房出售收入要严格按照“专用账户”原则设立账户和管理收支，为建立资金全程控制制度和确保资金安全完整奠定基础。公有住房出售收入的所有专用账户，实行集中审批和统一开户，由市住房城乡建设委集中批准后报财政部门备案，清理撤销所有未经集中审批和统一开设的账户。
1.账户设置
市住保中心在承办银行设立公有住房售后维修资金和住房基金本金账户及利息账户，集中核算收入和使用支出；承办银行下设的经办网点可设立公有住房售后维修资金和住房基金代收账户。
承办银行受市住保中心委托，在公有住房售后维修资金、住房基金存款专户下为售房单位设立单位存款分户。在公有住房售后维修资金单位存款分户下设11%维修资金、14.4%更新改造资金和高层住宅电梯、水泵更新改造资金明细账。其中：维修资金记账到每套住房；更新改造资金和高层住宅电梯水泵更新改造资金记账到每套住房，也可记账到每幢（所）住房。
售房单位在建行有售房款专户的，保留原售房款专户作为支出账户；售房单位在其他承办银行没有售房款专户的，使用公有住房出售收入前，应到承办银行开立售房款专户作为支出账户。
2.清理撤销所有自行开设的账户
按照“单一账户，集中收付”的要求，公有住房出售收入要按照上述要求进行清理，各售房单位应当将未集中管理的公有住房出售收入余额纳入集中管理。
售房单位在市住保中心公有住房出售收入集中收付账户下开设售房单位住房基金和公有住房售后维修资金存款分户，填写《天津市公有住房出售收入开户登记表》。承办银行将售房款余额划入售房单位存款分户。
（二）承办银行选定
为确保公共资金的安全完整和规范运行，市住保中心按照资金安全、周到服务、正常孳息和订立书面合同的原则，综合考虑经营资信、管理服务等方面的条件，按照财政部门规定，公开、公平、公正选择承办银行，同等条件下优先选定具有管理公共资金经验的银行作为承办银行，以书面合同方式规范并厘清相互之间的责、权、利关系。公有住房出售收入存放在承办银行，按照国家规定，从承办银行获取存款利息收入。承办银行应建立完善的管理制度和严密的内控机制，保证公有住房出售收入的安全完整。
四、资金保值增值
公有住房出售收入按照本市加强财政部门和预算单位资金存放管理的有关规定，在保证资金的安全性、收益性、流动性的基础上，发挥集中归集资金的规模优势，在保证业主和售房单位利益以及必要使用准备金的情况下，实现资金保值增值。
（一）利息结算
公有住房售后维修资金利息，比照住房公积金存款计息；住房基金利息，归集当年按照活期利率计息，转年按照协定存款利率计息。
利息每年结算一次，结息日为每年6月30日，按结息日当日挂牌利率结息。利息分别计入账户，转作维修资金和住房基金滚存使用。
（二）资金保值增值
集中管理的公有住房出售收入在合理确定使用准备金后，对其余资金采取定期存款等方式增值。公有住房售后维修资金产生的增值收益，除核定管理费外，其余转作维修资金滚存使用；住房基金产生的增值收益，上缴市级国库后专项用于住房保障、房屋建筑管理等相关工作。
五、监管制度
公有住房出售收入在专用账户内缴存和使用资金，各管理部门、售房单位和承办银行应建立健全内部控制制度和约束机制，全面规范资金缴存和支出管理程序，认真做好风险防范工作，创建科学规范、监督制衡、管理有序的资金管理和运行程序。
（一）严格账户封闭管理制度
公有住房出售收入支出要封闭在专用账户之内，防止收入和支出逸出专用账户的情况发生。
（二）严格执行直接收付和集中核算制度
公有住房出售收入应当由购房人缴入专用账户。公有住房出售收入的支出，由市住保中心从专用账户拨入支出专户。
严禁非公有住房出售收入管理部门、单位、承办银行和中介机构、个人代办缴款或支出。任何部门和单位都不得滞留、截留、转移、挪用、挤占或坐收坐支公有住房出售收入。
公有住房出售收入以专用账户和直接收付为基础，严格执行总收支账户集中核算制度，统一核算各项收入和支出。
（三）建立完整拨款程序和问题拨款止付制度
1.严格执行完整的公有住房出售收入拨款程序制度
公有住房出售收入的申请拨付应当按用款计划办理，并严格按照《天津市公有住房出售收入管理操作程序》（见附件）执行。
2.规范公有住房出售收入支出审核程序
市内六区和其他区直管产公房出售收入使用应当分别经市房产管理服务中心和区住建委审核；单位产公有住房出售收入使用应当经区住建委审核。办理公有住房出售收入使用的申请书应当经审核部门的经办人员和负责人两人审核签章。
办理向银行出具的支付凭证，100万元以上（含100万元）的资金申请应当经市住保中心出纳、会计、稽核三人审核；100万元以下的资金应当经出纳、会计两人审核。
每一笔公有住房出售收入拨付业务应当附有经审核的《住房基金使用申请书》或《公有住房售后维修资金使用申请书》，其中要注明收款单位的开户银行和账号。
3.建立问题拨款止付制度
各审核单位以及承办银行对公有住房出售收入支付过程中存在的申请手续不全、用途不明、印章不清、凭证填制不规范等任何一个风险环节和可疑问题应提出质疑，并拒绝支付，经核实确认无误后再行支付。
（四）健全内部控制和风险防范制度
公有住房出售收入管理部门、单位和承办银行要按照《会计基础工作规范》和本市加强行政事业单位财务规范管理长效机制相关政策要求，结合公有住房出售收入的管理特点，建立健全资金管理岗位人员配置、财务人员定期交流轮岗、实地核查银行账户资金、资金支付动账提醒、实有资金账户监管以及会计档案、印鉴和票据管理等各项管理制度和规章，积极建立标准化业务操作规程，定期开展资金安全核查工作，为资金全程控制、安全完整和规范运行提供强有力的内控制度保障。
各管理部门、单位和承办银行违反法律法规规定的，要坚决纠正，严肃处理。
本实施意见自2021年6月17日起施行，2026年6月16日废止。
附件：天津市公有住房出售收入管理操作程序
附件
天津市公有住房出售收入管理操作程序
为明确售房单位办理公有住房出售业务流程，确保资金安全，提高办事效率，现就公有住房出售收入管理操作程序规定如下：
一、公有住房出售收入的归集
（一）开立单位分户
单位出售公有住房时，持区住建委允许售房的相关证明材料及复印件到承办银行领取并填写“天津市公有住房出售收入开户登记表”（以下简称“开户登记表”）（见附件1）一式四联。承办银行在“开户登记表”上填写售房单位代码、开户日期，并留存允许售房的证明材料复印件。
（二）缴存
1.新缴存的公有住房出售收入。
（1）领取“交款单”。单位售房前，到区住建委领取《天津市公有住房出售收入交款单》（以下简称“交款单”）（见附件2）。
（2）交款。个人购买公有住房时，售房单位填写“交款单”，注明各类资金金额，购房人连同全部售房款交承办银行。
（3）银行受理。购房人持“交款单”到承办银行缴款，承办银行开具公有住房出售“天津市财政票据”（以下简称“售房票据”）（见附件3），作为购房人办理《不动产权房屋所有权证》凭证。承办银行在“售房票据”上加盖承办银行代收的“天津市出售公有住房收款专用章”。
（4）单据交接。承办银行每周将“售房票据”交市住保中心。
（5）记账。市住保中心根据“售房票据”记账。
2.存量公有住房出售收入划转集中户。
2004年1月1日前已在承办银行储存的公有住房出售收入中的1%、10%、90%三个账户合并为25.4%售后维修资金和75.6%住房基金两个账户，其中11%维修资金记账到每套住房，14.4%更新改造资金记账到每幢（所）住房。全部售房收入划转到承办银行集中户。各售房单位在完成整合集中工作后，方可支取存量售房款。
（1）11%维修资金记账到每套住房。
售房单位可根据本单位售房款管理情况采取以下方法分摊：余额调整法、余额平摊法、单位具结法（见附件4）。
维修资金未使用或使用资金可按套分摊的，售房单位可选择方法一或方法二，将其记账到每套住房。其中，成立管房组织的，应将结果告知管房组织。单位能够提供业主购房准确年月日的，可选择方法一；单位只能提供业主购房年份及各年利息的，可选择方法二。对维修资金难以按套分摊的，售房单位可选择方法三。售房单位未提取或足额提取维修资金，应当建立或补充维修资金；售房单位未将维修资金存入承办银行的，应将维修资金划入承办银行后，记账到每套住房。
各单位将11%维修资金账户内的本金和利息余额分摊到每套住房时，如本金和利息余额为零的，应将支取使用记录进行公示，其公示要求如下：
①公示内容
各单位已使用维修资金的，应将有关情况制成公示招贴在小区内进行公示，公示内容包括：维修项目、维修时间、维修协议书、维修支出金额。
②公示方式
公示招贴应张贴在住宅小区入口公示栏和相关业主的楼栋口醒目位置，公示期自公示之日起应满7个工作日。
③资料留存
售房单位应将公示招贴、公示现场情况的远景和近景照片资料及维修工程施工合同和相关票据原件及复印件留存备查。
（2）14.4%更新改造资金分割到每幢住房。
售房单位从90%售房款账户中将售前售后主体结构维修资金本金及利息余额分割出来，作为更新改造资金，记入明细账中更新改造资金项目下，其余资金建立住房基金，记入明细账中住房基金项目下。更新改造资金和住房基金利息无法分摊的，二者利息按其各自本金所占比例分摊，更新改造资金本息余额难以按幢分摊的，按每幢住房建筑面积所占比例分摊。
各售房单位到承办银行办理更新改造资金记账到每幢住房业务。售房单位填写《更新改造资金记账到每幢住房分摊明细表》、《更新改造资金记账到每幢住房分摊具结意见书》，并提交承办银行，承办银行据此为单位建立更新改造资金明细账。
具体整合集中程序为：
①单位领取、填写表册。售房单位到承办银行打印账户查询单，领取并填写“天津市公有住房售后维修资金分套登记总表”（见附件5），并提供存量公有住房售后维修资金的明细账册。
采取余额调整法和余额平摊法的售房单位到承办银行领取并填写《天津市公有住房售后维修资金分套登记明细清册》（见附件6）；
采取具结法的售房单位填写《天津市公有住房售后维修资金单位具结意见书》（见附件7）及《天津市公有住房售后维修资金具结明细清册》（见附件8）。
②银行录入，单位校对。承办银行录入明细清册相关内容，并将录入内容打印“每套住房维修资金余额账户明细”，交单位核对。单位应在十个工作日内将核对确认结果反馈承办银行。
③回单。承办银行打印“每套住房维修资金余额利息明细”，与售房单位据此建立维修资金单位账和业主分套账。
（三）资金划拨
售房单位也可将资金先行划入集中户，待具备分摊条件时，再按照上述步骤进行分摊整合。
二、公有住房出售收入的使用
（一） 使用范围
1.公有住房售后维修资金
公有住房售后维修资金分为维修资金和更新改造资金。维修资金主要用于共用部位、共用设施设备的维修；更新改造资金主要用于共用部位、共用设施设备以及高层住宅电梯、水泵的大修和更新改造。
2.住房基金
（1）直管公产住房。直管公产住房出售收入中的住房基金分为应急解危资金、公房售前维修及售后保修资金、严重损坏房屋改造资金、房屋管理储备资金和售房经费。
市内六区直管公产住房出售收入中的应急解危资金按照规定比例划入区直管公产住房管理单位（以下简称“六区直管产单位”），用于辖区内所管理的直管公房共用部位、共用设施设备的应急抢修；公房售前维修及售后保修资金、严重损坏房屋改造资金和售房经费划入市房产管理服务中心统筹管理使用。公房售前维修及售后保修资金用于直管公房售前维修及售后1年内的保修；严重损坏房屋改造资金用于存量严重损坏直管公房的翻建和加固修缮；售房经费用于市、区管理单位公有住房出售工作中发生的相关费用；房屋管理储备资金上交市财政局，建立专项住房资金，用于管理单位转制、住房保障相关工作，由市财政局监督，按规定提取使用。
其他区按规定比例提取的应急解危资金、公有住房售前维修及售后保修资金、严重损坏房屋改造资金、房屋管理储备资金和售房经费都留归区房产经营管理单位使用，其中房屋管理储备资金优先用于管理单位转制，剩余资金作为住房保障储备金，报区政府同意后使用。
市、区直管公有住房管理单位应按资金使用类别建立公有住房出售收入备查账簿。
（2）单位产住房。单位产公有住房出售收入按比例用于单位住房售前维修及售后保修、应急解危、严损房屋改造、住房货币分配及房屋管理单位转换经营机制；售房经费，用于单位出售公有住房发生的相关费用。
（3）保管自修住房。市内六区保管自修直管公产住房的出售收入中的住房基金按比例上缴市住房城乡建设委集中使用，其他区保管自修的直管公产住房出售收入中的住房基金按比例上缴区住建委集中使用，用于房管事业发展；留单位使用的资金，用于单位住房售前维修及售后保修、应急解危、严损房屋改造、住房货币分配及售房经费。
（二）使用程序
1.申请
单位根据申请使用的资金类别向审核部门提出书面申请，领取并填写“天津市公有住房售后维修资金使用申请书”（见附件9）或“天津市住房基金使用申请书”（见附件10）（以下简称“使用申请书”）、“维修资金、更新改造资金按套、幢（所）分摊明细表”（见附件11）（以下简称“分摊明细表”）提供以下要件。
使用公有住房售后维修资金的，应当提供：
（1）银行对账单；
（2）售后维修资金使用申请书；
（3）售后维修资金使用按套分摊明细表。
使用11%资金时，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定使用11%资金事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。单位申请使用11%资金时，应提供相关佐证材料。
单位使用售后维修资金情况应当告之相关业主；
（4）维修方案和维修预算。
使用住房基金的，应当提供：
（1）银行对账单；
（2）住房基金使用申请书；
（3）其他要件如下：
使用应急解危资金的，提供发生事故说明、社区居委会证明、事故现场查勘表；使用严损房屋改造资金的，提供情况说明、严损房屋查勘表；使用售前维修及售后保修资金的，提供维修方案和维修预算；使用房屋管理储备资金用于管理单位转制的，提供单位转制方案、资金使用说明；使用售房经费的，提供资金使用计划；使用住房货币分配资金的，提供经区住建委备案的《天津市单位住房货币分配审核备案表》和资金使用说明。
2.受理
经查验各项申请要件齐全的，审核部门予以受理。
3.审核
审核部门在5个工作日内完成核准，填写意见加盖公章。
市内六区直管公产住房使用房屋管理储备资金的，由市住房城乡建设委向市财政局提交资金使用函，交由市财政局办理资金划拨手续。
4.资金拨付
（1）银行审核记明细账。承办银行确认售房单位资金账户余额大于申请审核金额后，记住房基金单位分户账或维修资金业主分户帐，并在“使用申请书”上加盖银行业务受理专用章后，将其交市住保中心。住房基金使用在2日内完成记账，维修资金使用在7日内完成记账。
（2）划款。市住保中心根据“使用申请书”，在3个工作日内将申请金额划拨到售房单位专用支出账户。
（3）记账。售房单位以留存的“使用申请书”和“分摊明细表”以及进账单作为记账凭证。市住保中心以留存的“使用申请书”、“分摊明细表”及银行回单作为记账凭证。
三、公有住房出售收入的转移
（一）业主转让房屋所有权，售房单位更名、合并、分立或破产、撤销办理销户以及住房灭失等应当转移公有住房售后维修资金或住房基金的，按照以下程序办理：
1.申请
申请公有住房出售收入转移的单位，到审核部门领取并填写“天津市公有住房出售收入转移申请书”（见附件12）（以下简称“转移申请书”），同时提供银行对账单以及如下相应要件：
（1）业主转让房屋所有权的，由售房单位持住房所有权转移证明，申请维修资金分户账更名。
（2）售房单位更名的，由售房单位持变更后的单位法人证书和单位更名批准文件，申请单位公有住房售后维修基金和住房基金账户更名。
（3）住房灭失的，售房单位根据灭失住房产权人要求，持“天津市公有住房售后维修资金使用申请书”、“天津市国有土地上房屋征收补偿协议”或其他有关房屋灭失的证明，申请支取征收（拆迁）住房1%的维修资金余额，其余24.4%的公有住房售后维修资金余额转移到住房基金账户中的应急解危资金项目。
（4）售房单位破产或撤销的，售房单位持人民法院破产裁定或单位撤销证明和公有住房售后维修资金托管协议，申请将公有住房售后维修资金余额账户转移到托管单位，75.6%住房基金余额按有关规定处理。
（5）当单位申请使用住房基金账户全部余额时，办理相关账户销户；申请使用公有住房售后维修资金全部余额时，办理销户或按照有关规定续存资金。
2.核准
审核部门应在5个工作日内完成核准工作，对核准转移的单位，审批部门在“转移申请书”上加盖单位公章，留存“转移申请书”一联后，交申请单位送承办银行。
3.资金转移
（1）业主转让房屋所有权、售房单位更名。
承办银行为售房单位办理相关手续。“转移申请书”其中一联由售房单位留存，用于办理产权转移。
（2）住房灭失，售房单位合并、分立或破产、撤销办理销户。
①银行审核。承办银行确认售房单位资金账户余额后，在“转移申请书”上加盖银行业务受理专用章后，交市住保中心。
②划款。市住保中心根据“转移申请书”，在3个工作日内完成资金转移。
（二）存量资金划转到承办银行，应按照以下程序办理：
1.领表。售房单位到区住建委领取《单位自管产售房款存量划转通知单》（以下简称“存量划转通知单”）（见附件13）。
2.单位核对余额。单位到原承办银行打印对账单核对售房款余额。
3.填表审核。单位填写“存量划转通知单”交由区住建委审核。
4.交表。单位将“存量划转通知单”交到原承办银行，经审核无误后记账并加盖业务受理专用章，留存一联后，其他联分别交售房单位、审核部门、转入银行、市住保中心。
5.划款。市住保中心接到“存量划转通知单”后核对金额，划款并记账。
6.新承办银行记明细账。新承办银行接到“存量划转通知单”并确认金额已划入后，要求单位提供住房基金比例情况说明，以及维修资金分户情况说明，并据此记录单位明细账和分户账。
四、对账和查询
（一）承办银行与核算部门对账。承办银行每月与市住保中心核对住房基金、维修资金收支及余额情况后，市住保中心出具余额调节表。
（二）承办银行与售房单位对账。每年6月30日结息后，售房单位可到承办银行领取对账单和业主变更清单进行对账。有疑异的，应及时与承办银行联系。
（三）承办银行业务系统与流水对账。承办银行定期将公有住房出售收入业务管理系统与银行流水余额进行核对，每年末将核对情况书面告知市住保中心。
（四）查询。售房单位可到承办银行查询，住房业主可到售房单位查询两个基金的归集、使用情况。
附：1.天津市公有住房出售收入开户登记表见附件
2.天津市公有住房出售收入交款单
3.天津市财政票据
4.单位售房款分摊操作程序
5.天津市公有住房售后维修资金分套登记总表
6.天津市公有住房售后维修资金分套登记明细清册（余额
调整法、余额平摊法）-------余额平摊法年利息表
7.天津市公有住房售后维修资金单位具结意见书
8.天津市公有住房售后维修资金具结明细清册
9.天津市公有住房售后维修资金使用申请书
10.天津市住房基金使用申请书
11.维修资金、更新改造资金使用按套、幢（所）分摊明
细表
12.天津市公有住房出售收入转移申请书
13.单位自管产售房款存量划转通知单
《市国土房管局关于进一步规范公有住房出售收入管理的实施意见》（津国土房发〔2016〕11号，以下简称“11号文”）将于2021年6月17日有效期届满，该文件是指导我市公有住房出售收入缴存、审核、使用、监管等管理工作的重要文件，目前仍需继续执行。由于文件即将到期，须结合实际对文件进行修订重发。
二、修订了哪些内容
一是修订部门职能。将原市国土房管局负责全市公有住房出售收入的管理，市房屋维修资金管理中心负责集中管理公有住房出售收入的核算工作，调整为市住房城乡建设委负责全市公有住房出售收入（包括公有住房售后维修资金和住房基金）集中管理的政策制定、业务指导，委托市住房保障服务中心进行核算等相关工作。
二是规范账户称谓。原“11号文”规定，市国土房管局在承办银行设立本金账户和利息账户，为一级账户，承办银行下设的经办网点机构设立二级收入账户。本次经规范后，调整为市住保中心在承办银行设立公有住房售后维修资金和住房基金本金账户和利息账户，集中核算收入和使用支出；承办银行的经办网点可设立代收账户，取消一级账户和二级
三是进一步规范内部控制和风险防范制度。将“11号文”中的健全岗位职责分工和内部控制、风险防范制度以及做好资金风险防范工作等内容，按照市财政局最新的加强行政事业单位财务规范管理长效机制相关政策法规（《天津市财政局关于加强行政事业单位和村级财务规范管理健全防治“小金库”问题长效机制的指导意见》（津财发〔2020〕7号））等要求进行重新整合，要求建立健全资金管理岗位人员配置、财务人员定期交流轮岗、实地核查银行账户资金、资金支付动账提醒、实有资金账户监管以及会计档案、印鉴和票据管理等各项管理制度和规章，积极建立标准化业务操作规程，定期开展资金安全核查工作，为资金全程控制、安全完整和规范运行提供强有力的内控制度保障。违反法律法规的，要坚决纠正，严肃处理。
四是调整原售房发票格式。根据市财政局要求，将原“天津市出售公有住房专用发票”调整为“天津市财政票据”，票据内容根据售房需求进行了重新设计。
五是对于原文中有些文字，根据机构设置情况的变化及立法用语的规范进行修订和精炼。如原“市国土房管局”改为“市住房城乡建设委”，原“区县房管局”改为“区住建委”等。