青岛市国家税务局关于印发《房地产开发企业所得税管理操作指南》的通知【全文废止】

税谱^®提示：根据《青岛市国家税务局关于发布税收规范性文件清理情况的公告》（青岛市国家税务局公告2011年第5号）规定，现行有效

税谱^®提示：根据《青岛市国家税务局关于发布已失效和废止的税收规范性文件目录的公告》（青岛市国家税务局公告2016年第9号）规定，全文废止。

各市国家税务局、市内各国家税务局：
为加强房地产行业企业所得税税收征管，现下发《房地产开发企业所得税管理操作指南(试行)》，请遵照执行。
二○○九年四月二十三日
第一节 总则
第一条 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则以及《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发企业的经营特点，制定本办法。
第二条 本办法适用于由全市各级国税机关负责征收企业所得税的从事房地产开发经营业务的企业(以下简称开发企业)。
第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二节 收入的税收处理
第五条 开发企业的应税收入是指按税法规定应征收企业所得税的各项收入总额，主要包括房地产开发业务收入和其他业务收入。
房地产开发业务收入包括：商品房销售收入、土地转让收入、配套设施销售收入、代建工程(代建房)结算收入、商品房售后服务收入和房产租金收入等;
其他业务收入包括：销售材料、下脚料、废料收入、无形资产转让收入、投资收益、固定资产转让(出租)收入及其他收入等。
第六条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
第七条 开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。
(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
第八条 开发企业下列行为应视同销售确认收入
(一)将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励等
(二)将开发产品用作对外投资、分配给股东或投资人
(三)以开发产品抵偿债务
(四)以开发产品换取其他企事业单位和个人的非货币性资产
第九条 视同销售行为的收入确认时限
视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。
第十条 视同销售行为确认收入(或利润)的方法和顺序为：(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;
(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;
(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
第十一条 开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
(一)凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方，下同)分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
1.开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
第十二条 开发企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
开发企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
第十三条 开发企业发生代建工程和提供劳务取得的收入应按以下原则确认：
(一)开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现。
(二)代建工程和提供劳务持续时间超过12个月的，采用完工百分比法按季确认收入的实现。完工百分比法是根据合同完工进度同比例确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。
开发企业在代建工程和提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的废料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
第十四条 开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
第十五条 开发企业在旧房拆迁改造中，以开发产品抵顶应支付的拆迁补偿费，没有收到补交差价的，不做预售收入处理;收到补交差价的，差价部分做预售收入处理;在产品完工后，应全额视同销售，同时结转成本。
第三节 成本费用的税收处理规定
第十六条 对政府减免的土地出让金，开发企业如果已计入开发成本，则要作为补贴收入，计算缴纳企业所得税，如果没有计入开发成本，则不作补贴收入处理。
第十七条 开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
第十八条 开发企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
第十九条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
第二十条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
第二十一条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：
(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
(二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
(三)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
(四)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
(五)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
(六)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
成本对象由开发企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
第二十二条 开发产品计税成本支出的内容如下：
(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
(二)前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
(三)建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
(四)基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
(五)公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
(六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
第二十三条 开发企业计税成本核算的一般程序如下：
(一)对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
(二) 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。
(三)对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
(四)对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。
(五)对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。
第二十四条 共同成本和不能分清负担对象的间接成本具体分配方法可按以下规定选择其一：
(一)占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
(二)建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
(三)直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
(四)预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
第二十五条 开发企业下列成本应按以下方法进行分配：
(一)土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。
土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。
(二)单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。
(三)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
(四)其他成本项目的分配法由企业自行确定。
第二十六条 开发企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
(一)企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资开发企业的，按下列规定进行处理：
1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的开发企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的开发企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
(二)企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的开发企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
第二十七条 除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由开发企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
第二十八条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
第二十九条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
第三十条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
第三十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理：
(一)企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
(二)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
实际使用借款的企业在年度汇算清缴申报时应向其主管税务机关报送下列相关资料：企业集团或其成员企业向金融机构借款的借款合同复印件、集团内借款利息费用分摊的协议、实际取得借款额及支付利息费用的相关凭证。
第三十二条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。
第三十三条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
第三十四条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
第三十五条 企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。
第三十六条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。
第三十七条 企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。
第三十八条 企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
第三十九条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
第四十条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
第四节 应纳税额的税收处理规定
第四十一条 开发企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额，按照税法的规定计算缴纳企业所得税。
第四十二条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
第四十三条 开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率按下列规定进行确定:
(一)经济适用房、危改房不得低于3%;
(二)政府限价商品住房不得低于5%。
限价房是指《青岛市限价商品住房管理办法》(2008年7月青岛市人民政府令第198号公布)中所规定的普通商品住房。《青岛市限价商品住房管理办法》第十条规定，限价商品住房的价格在土地出让前，由市国土资源和房屋行政管理部门、价格行政管理部门，根据同地段商品住房价格的20%以上比例下浮确定。
(三)别墅不得低于30%;
单户单体单栋同时配套建有庭院、车库的住宅类开发产品视同为别墅。
(四)其他开发产品不得低于15%;
(五)除经济适用房、限价房、危改房外，如果开发项目位于即墨、胶州、胶南、平度、莱西五市区域内的，计税毛利率可以下浮5%;具体由五市国地税局协商会签确定，分别报青岛市国税局和青岛市地税局备案。
(六)房地产企业2009年1月1日后收取的预售收入按照上述预计毛利率执行;以前收取的预售收入按原规定预计毛利率执行。
(七)对同一开发项目(成本核算对象)中含有不同类别开发产品的，应按上述规定的预计利润率，分别计算预售收入预计利润，计入利润总额。
(八)房地产开发企业首次申报未完工开发产品销售收入所得税时，须向企业所得税主管税务机关附送房产管理部门批准的《经济适用房预售许可证》，或《普通商品房预售许可证》，或《商品房预售许可证》文件(复印件)以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送规定文件以及其它相关证明材料的，一律按销售非经济适用房、非普通商品房(即非政府限价商品住房)的规定执行。
第四十四条 除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
第四十五条 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
企业可在税务鉴证报告中对开发产品完工情况做专项说明，说明内容包括点不限于本企业各开发项目的地理位置及工程进度概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、工程完工(或预计完工)时间、成本核算对象的确定、可售面积及已售面积、期末预售收入总额、当年实际实现销售收入总额、开发成本及其实际销售成本等。
第二章 涉税信息采集
第四十六条 开发企业应按规定报送下列资料
(一)开发企业下列资料取得后，填报《房地产企业开发项目基本情况表》(附表一)，随同当季所得税申报表一同报送，并将相关资料报主管国税机关。
相关资料包括：开发企业签订的土地出让(或转让)合同、建筑工程发包合同、建筑工程监理合同、拆迁补偿合同、建设用地红线图(规划局出具)及建设规划总平面图，水、电、气、暖协议，合作建房的合同协议，土地使用权投资合同协议，开发资金的借款合同协议，代建工程的合同协议，商品房预售许可证，规划部门颁发的建设工程规划验收合格通知书、建设部门颁发的建设工程竣工验收备案表、房屋测绘部门出具的测绘明细登记表、工程竣工结算报告等。
报送方式实行网上报送，即通过网上办税系统，将《开发项目基本情况表》和各类审批证件以及资料的电子扫描件，传递到《房地产企业所得税管理模块》中。在网上报送方式尚未实现时暂报送纸制复印件。
(二)开发企业开始预售后，应在当季季度申报时，随申报表附送《房地产开发企业季度预售收入情况明细表》(附表二)。
实行委托方式销售开发产品的房地产开发企业，应按季报送已销开发产品清单，清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容。
(三)房地产开发企业在年度终了办理年度纳税申报时，向主管税务机关报送以下资料：
1.《房地产开发企业开发产品销售情况明细表》(附表三)
2.《房地产开发企业其他涉税信息采集表》(附表四)
3.《房地产开发企业年度预售收入情况汇总表》(附表二)
4.《房地产开发企业公共配套设施预提费用计算表》(附表五)
5.《×××房地产开发企业大额发票采集情况表》(附表六)
6.纳税年度会计报表
7.有权单位出具的鉴定报告。基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。
上述附表、清单、报表、报告均在办理季度申报和年度申报时，通过网上办税系统报送电子版。
第四十七条 建立房地产企业大额发票采集录入制度
房地产开发企业在办理季度和年度所得税申报时，同时填报《×××房地产开发企业大额发票采集情况表》(附表六)，采集内容包括：1.单张发票开票金额在5万元以上的增值税发票(专用发票和普通发票)，包括钢材、水泥、沙石、混凝土、电梯、设备、门窗、消防系统等的销售发票;2.单张发票开票金额在5万元以上的营业税发票，包括建筑施工、设计、咨询、安装、装饰、绿化工程等发票。上述发票均包括自开发票和国地税税务机关代开发票。
将在网上办税系统增加一个发票协查录入的功能，由房地产企业将本企业的大额发票录入，通过网上办税系统直接转入《发票协查系统》，同时传递到所得税管理子系统中的《房地产所得税管理模块》。发票采集金额将与企业相应成本对象的计税成本金额比对，完工企业如果比对差异较大将会作为疑点企业加大评估力度。
第四十八条 依托社会综合治税网络采集开发企业涉税信息
依托政府财源建设部门，利用社会综合治税系统，建立与有关部门的工作联系和配合协作机制，明确各自的职责和任务、要求，定期传递有关房地产项目的信息，如国土资源和房屋管理部门每半年传递《房地产开发项目许可证》的发放情况;每年1月份传递用于商用开发《国有土地使用证》的发放情况。规划部门每半年传递用于房地产开发的《建筑工程规划许可证》的发放情况。建设主管部门每季度传递《建筑工程施工许可证》的发放和房地产开发项目竣工验收备案情况，房产交易中心定期传递开发产品预售和销售明细情况;地税部门按季度传递房地产企业开发产品预售款收据、发票开具明细，以及建筑施工、安装、修缮、设计咨询等代开发票的明细情况。
第三章 管理员日常关注内容
第四十九条 主管国税机关应对房地产开发企业实行税源监控，掌握开发项目的整个开发流程，实施动态管理。
(一)开发项目开工前的关注要点。
在开发项目开工前，税收管理员督促开发企业上报第 条所列资料，进行分析和整理，掌握开发企业的基本情况、开发项目的名称、开发项目规划、建房的方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、开工建设时间、预计竣工时间、项目总投资数额、借款情况和工程总预算、有无“以房换地”、“以地入股”等合作建房以及“拆一还一”回迁等形式的特殊开发方式等，从总体上掌握整个开发工程的概况，为后期的税源监控奠定基础。
检查开发企业是否按规定设置成本对象，是否向主管税务机关办理备案。
(二)未完工开发产品预售收入的关注要点。
开发企业取得房屋预售许可证后，管理员应督促开发企业按季向国税机关申报《房地产开发企业季度预售收入情况明细表》，掌握开发企业的每个开发项目预售收入申报情况，将开发企业当期申报的预售帐款收入与房产部门网上公布的预售信息比对，看有无隐瞒预售收入的情况;掌握开发企业销售方式，是自行销售还是委托代理销售，有无关联关系，手续费比例是否合理;项目开发前期发生的规划、设计、咨询费用，项目规划中关于公共配套设施的建设规划及产权归属预案;是否属于甲供材料;对于多个项目同时开发或者滚动开发的，共同成本的分配方法;融资来源及利息支出情况，特别是关联融资情况。
(三)完工开发项目完工结转销售的关注要点。
管理员应及时关注开发企业竣工交付备案的办理情况，并实地调查开发产品的投入使用情况，及时掌握开发产品是否已完工，应督促开发企业结转销售收入。将开发企业申报的销售收入与房产部门网上公布的销售信息相比对，有无隐瞒销售收入的情况。从金融机构取得的开发企业销售开发产品的付款信息，监控开发企业收入情况，防止企业转移销售款项和推迟申报收入。
督促开发企业及时报送《房地产开发企业开发成本费用明细表》，审核企业是否在结转销售收入的同时，按规定结算开发项目的计税成本，有无多列成本。
第四章 预警管理
第五十条 为了加强房地产企业日常征收和评估审核管理，应逐步建立以异常预警为手段、以强化管理为目标房地产行业预警指标管理体系,实现从被动查堵到主动预防的策略性转变，将监控预警与异常处理相结合，及时排除管理隐患，降低管理风险.
第五十一条 房地产行业预警管理是指税务机关综合运用各类征管信息，包括财务会计信息、纳税申报信息、行业平均指标和部门涉税信息，形成覆盖收入、成本、费用、应纳税额等各方面的相互匹配对比指标，找出房地产企业中的异常表现，从而进一步开展评估审核。
第五十二条 预警指标纳入计算机管理系统，具体在综合数据管理系统中的“所得税管理子系统”下“房地产行业”模块”。
第五十三条 收入类预警指标
1.营业税测算收入
(1)公式
营业税测算收入=实际缴纳营业税÷5%
(2)数据来源
取自《企业其他涉税信息表》“营业税金及附加”中营业税合计数或“预售缴纳营业税金及附加”中营业税合计数，并与地税部门信息进行比对。
(3)指标功能
按照当期实际缴纳的营业税分析当期销售或预售收入，实际申报的销售或预售收入与营业税金额反推的销售或预售收入存在差异，则可能存在未及时申报销售或预售收入等情况。
2.测算当期预售收入
(1)公式
评估方法1：
测算当期预售收入=当期预售面积×预售均价
评估方法2：
预售收入流入量=销售商品、提供劳务收到的现金-销售收入
(2)数据来源
“当期预售面积”和“预售均价”取自各地房管部门，有透明售房网的地区也可取自透明售房网站信息;“销售商品、提供劳务收到的现金”取自《现金流量表》;“销售收入”取自《企业所得税年度纳税申报表》附表一(1)第1行“销售收入合计”，并与《企业其他涉税信息表》中销售收入合计数进行比对。
(3)指标功能
按照当期预售面积及预售均价测算当期预售收入，分项目按均价计算当期售房的应税收入总和，或根据企业现金流入测算当期预售收入流入量，实际申报收入与测算的预售收入存在差异，则可能存在未及时申报预售收入等情况。
3.其他应付款变动率
(1)公式
其他应付款变动率=(期末其他应付款-期初其他应付款)÷期初其他应付款×l00%
(2)数据来源
取自企业年度《资产负债表》中“流动负债”其他应付款科目。
(3)指标功能
本指标可作为佐证指标,若本期“其他应付款”变动率成倍高于历史水平视为异常，可能存在代收款项未计收入或取得收入长期挂帐等问题。
4.应收帐款变动率
(1)公式
应收帐款变动率=(期末应收帐款-期初应收帐款)÷期初应收帐款×l00%
(2)数据来源
取自企业年度《资产负债表》中应收帐款科目。
(3)指标功能
如果余额比较大，应当对房地产企业的应收帐款进行明细分析，并结合相应销售合同约定的付款方式、付款期限等分析判别真假，判断是否逃避预交企业所得税。如期末应收帐款明细科目期末余额为贷方余额，则应分析企业是否将收到的预收款放在应收帐款科目，而不放在预收帐款科目，并逃避预交企业所得税。
5.其它应收款变动率。
(1)公式
其他应收帐款变动率=(期末其他应收帐款-期初其他应收帐款)÷期初其他应收帐款×l00%
(2)数据来源
取自企业年度《资产负债表》中其他应收帐款科目。
(3)指标功能
审核业务发生的时间、往来的性质以及交易双方是否属于关联企业，要防止部分资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借，不按独立企业之间的业务往来计提利息收入。
6.短期借款变动率
(1)公式
短期借款变动率=(期末短期借款-期初短期借款)÷期初短期借款×l00%
(2)数据来源
取自企业年度《资产负债表》中短期借款科目。
(3)指标功能
审核重点应围绕两个方面：
一是企业是否将预收款以借款的名义记入短期借款科目，逃避预交企业所得税。一般来说企业短期借款为整数，而且以万元为单位。分析中如发现企业短期借款金额准确到千位以下，则应重点审核有无将预收房款计入该科目。
二是对于金额比较大的借款，要审核其合同的真假和利息支付票据的真实性、合法性，分析企业与借款方是否存在关联交易，按照《财政部 国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》(财税〔2008〕121号)文件规定进行税收处理。
7.预收帐款变动率
(1)公式
预收帐款变动率=(期末预收帐款-期初预收帐款)÷期初预收帐款×l00%
(2)数据来源
取自企业年度《资产负债表》中预收帐款科目。
(3)指标功能
此科目需要与存货、主营业务收入、主营业务税金及附加、应交企业所得税等科目综合利用分析。在分析中，一是要将预收帐款明细帐以及相应的购房合同上注明的付款时间，付款金额进行比对分析，判断企业预收帐款帐载情况是否与实际情况相符合。二是要将预收帐款本期增加额(期末数-期初数)与企业申报表数据进行比对，分析本期的预收帐款是否及时足额预交了企业所得税。具体方法是将资产负债表预收帐款科目本期增加额乘以预计毛利率后的金额，与企业申报表中预收帐款纳税调增金额减去预收帐款纳税调减金额后的余额进行比对，两者金额应该一致。
第五十四条 成本类预警指标
1.销售成本率
(1)公式
销售成本率=销售成本÷销售收入×100%
(2)数据来源
“销售收入”取自《企业所得税年度纳税申报表》附表一(1)第1行“销售收入合计”，并与《企业其他涉税信息表》中销售收入合计数进行比对;“销售成本”取自《企业所得税年度纳税申报表》附表二(2)第1行“销售成本合计”，并与《企业其他涉税信息表》中销售成本合计数进行比对。
(3)指标功能
将销售成本率同同期开发类似地块房地产公司的行业平均水平数据比对，若高于预警上限，视为异常，可能存在多列成本或少计收入问题;同企业历史销售成本率数据对比，若高于预警上限，视为异常，可能存在多列成本或少计收入问题。
2.销售成本与发出存货比率
(1)公式
销售成本与发出存货比率=销售成本÷(期初存货-期末存货+本期存货增加)
(2)数据来源
“销售成本”取自《企业所得税年度纳税申报表》附表二(2)第1行“销售成本合计”，并与《企业其他涉税信息表》中销售成本合计数进行比对;“期初存货”与“期末存货”取自企业年度《资产负债表》中“流动资产”存货科目;“本期存货增加”取自年度会计报表附注。
(3)指标功能
如果该比率>1，企业帐务处理存在疑点，可能将其他年度成本在本年度列支。如果该比率=1，企业帐务可能与实际一致。如果该比率<1，企业可能存在视同销售行为发生。
3.单位面积建筑安装工程费
(1)公式
单位面积建筑安装工程费=建筑安装工程费÷可售面积
(2)数据来源
“建筑安装工程费”取自《企业其他涉税信息表》;“可售面积”取自规划部门并与《企业其他涉税信息表》中“可售面积”数据比对。
(3)指标功能
将该指标与行业平均水平比较，若高于预警上限，可能存在虚列建筑安装工程费等问题。
4.前期工程建设费指标
(1)公式
评估方法1：
前期工程建设费占建筑安装工程费比率=前期工程建设费÷建筑安装工程费×l00%
评估方法2：
单位面积前期工程建设费=前期工程建设费÷可售面积
(2)数据来源
“前期工程建设费”和“建筑安装工程费”取自《企业其他涉税信息表》;“可售面积”取自规划部门，并与《企业其他涉税信息表》中“可售面积”数据比对。
(3)指标功能
将该指标与行业平均水平比较，若高于预警上限，则可能存在虚列前期工程费等问题。
5.基础设施建设费指标
(1)公式
评估方法1：
基础设施建设费占建筑安装工程费比率=基础设施建设费÷建筑安装工程费×l00%
评估方法2：
单位面积基础设施建设费=基础设施建设费÷可售面积
(2)数据来源
“基础设施建设费”和“建筑安装工程费”取自《企业其他涉税信息表》;“可售面积”取自规划部门并与《企业其他涉税信息表》中“可售面积”数据比对。
(3)指标功能
将该指标与行业平均水平比较，若高于预警上限，则可能存在虚列基础设施建设费等问题。
6.公共配套设施建设费指标
(1)公式
评估方法1：
公共配套设施建设费占建筑安装工程费比率=公共配套设施建设费÷建筑安装工程费×l00%
评估方法2：
单位面积公共配套设施建设费=公共配套设施建设费÷可售面积
(2)数据来源
“公共配套设施建设费”和“建筑安装工程费”取自《企业其他涉税信息表》;“可售面积”取自规划部门并与《企业其他涉税信息表》中“可售面积”数据比对。
(3)指标功能
将该指标与行业平均水平比较，若高于预警上限，则可能存在虚列配套设施建设费等问题。
7.开发间接费用占土地成本及建筑安装工程费比率
(1)公式
开发间接费用占土地成本及建筑安装工程费比率=开发间接费用÷(土地成本×结转比率+建筑安装工程费)×l00%
其中：结转比率=当期已售面积÷可售面积
(2)数据来源
“开发间接费用”、“土地成本”和“建筑安装工程费”取自《企业其他涉税信息表》;“可售面积”取自规划部门，“当期已售面积”取自房管部门，“可售面积”、“当期已售面积”可与《企业其他涉税信息表》中数据比对。
(3)指标功能
将该指标与行业平均水平比较，若高于预警上限，则可能存在虚列开发间接费用等问题。
第五十五条 期间费用类预警指标
1.期间费用占开发成本比率
(1)公式
期间费用占开发成本比率=期间费用÷开发成本×l00%
(2)数据来源
“期间费用”取自《企业所得税年度纳税申报表》附表二(1)第25行;“开发成本”取自《企业其他涉税信息表》中开发成本合计数。
(3)指标功能
该指标反映企业期间费用与当期投入开发成本的比率，将该指标与历史水平比较，若高于预警上限，视为异常，可能存在混淆期间费用与开发成本等问题。历史平均水平及预警值计算方法详见本章第三节。
2.销售费用收入比率
(1)公式
销售费用收入比率=销售费用÷销售收入×100%
(2)数据来源
“销售费用”取自《企业所得税年度纳税申报表》附表二(1)第26行“销售(营业)费用”;“销售收入”取自《企业所得税年度纳税申报表》附表一(1)第1行“销售收入合计”，并与《企业其他涉税信息表》中销售收入合计数进行比对。
(3)指标功能
将销售费用收入比率同行业平均水平对比，若高于预警上限，视为异常，可能存在多计销售费用或少计收入等问题。
3.管理费用变动率
(1)公式
管理费用变动率=(当期管理费用-上期管理费用)÷上期管理费用×l00%
(2)数据来源
当期是指评估年度，上期是指评估年度上一年度，取自《企业所得税年度纳税申报表》附表二(1)第27行“管理费用”。
(3)指标功能
对于企业规模基本不变，稳健经营的企业来说，管理费用的年变动率不应过大。将该指标与历史水平比较，若高于预警上限，视为异常，则可能存在虚列管理费用等问题。
4.销售费用变动率
(1)公式
销售费用变动率=(当期销售费用-上期销售费用)÷上期销售费用×l00%
(2)数据来源
当期是指评估年度，上期是指评估年度上一年度，取自《企业所得税年度纳税申报表》附表二(1)第26行“销售(营业)费用”。
(3)指标功能
对于企业规模基本不变，稳健经营的企业来说，销售费用的年变动率不应过大。将该指标与历史水平比较，若高于预警上限，视为异常，则可能存在虚列销售费用等问题。
5.财务费用变动率
(1)公式
财务费用变动率=(当期财务费用-上期财务费用)÷上期财务费用×l00%
(2)数据来源
当期是指评估年度，上期是指评估年度上一年度，取自《企业所得税年度纳税申报表》附表二(1)第28行“财务费用”。
(3)指标功能
对于企业规模基本不变，稳健经营的企业来说，财务费用的年变动率不应过大。将该指标与历史水平比较，若高于预警上限，视为异常，则可能存在将应资本化的利息直接计入财务费用，虚列财务费用等问题。
第五章 评估检查要点
第五十六条 主管国税机关每年应根据房地产开发企业的财务会计信息、纳税申报信息、行业平均指标和部门涉税信息，结合房地产预警指标，对开发企业收入、成本费用和应纳税额进行评估审核。
第五十七条 房地产开发企业收入审核分析
1.监控房地产开发企业预售收入是否及时、准确、完整的确认收入。
(1)核查“预收帐款“科目，查看企业收取的预售款向是否足额申报
指标分析：此科目需要与存货、主营业务收入、主营业务税金及附加、应交企业所得税等科目综合利用分析。在分析中，一是要将预收帐款明细帐以及相应的购房合同上注明的付款时间，付款金额进行比对分析，判断企业预收帐款帐载情况是否与实际情况相符合。二是要将预收帐款本期增加额(期末数-期初数)与企业申报表数据进行比对，分析本期的预收帐款是否及时足额预交了企业所得税。具体方法是将资产负债表预收帐款科目本期增加额乘以预计毛利率后的金额，与企业申报表中预收帐款纳税调增金额减去预收帐款纳税调减金额后的余额进行比对，两者金额应该一致。
(2)核查“其他应付款”科目，下设的二级科目“房款”、“订金”、“定金”、“保证金”、“诚意金”等，一般属于预售收入。审核代其它部门收取税费的明细情况。着重分析是代收款性质还是属于房价的组成部分。如果是房价的组成部分以及其他由房地产公司收取的款项，则应确认为收入。
(3)核查“短期借款”科目，查看企业是否将收到的按揭款以银行贷款的名义记入“短期借款”，隐匿收入。一般来说企业短期借款为整数，而且以万元为单位。分析中如发现企业短期借款金额准确到千位以下，则应重点审核有无将预收房款计入该科目。
(4)核查“应收帐款”科目，查看企业是否将预售款项在“应收帐款”贷方反映而不申报纳税，延迟申报收入。
指标分析：如果“应收帐款”余额比较大，应对其进行明细分析，并结合相应销售合同约定的付款方式、付款期限等分析判别真假，判断是否逃避预交所得税。如果期末余额为贷方余额，分析企业是否将收到的预收款项放在应收帐款科目，而没有放在“预收帐款”科目。
(5)核查“管理费用”、“营业费用”和“待摊费用”等科目中是否存在支付给中介机构的费用。如果有支付的佣金发生，通常意味着有预售收入存在。
(6)核查“银行存款”日记账。让企业财务人员提供开户银行对账单，对未达账项作出“银行存款余额调节表”，并与总账和报表核对是否一一相符，审查未达账项产生的原因;检查是否有大笔款项转入，从而看是否有未入账的预售收入项目。
(7)到金融机构调取企业开户信息、按揭信息和企业主要负责人、销售负责人、财务负责人等相关人员的个人银行储蓄账户、信用卡账户信息，核实企业有无采取伪造销售合同隐瞒收入或隐匿账外资金的情况。
2.房地产开发企业收入的监控审核
房地产开发企业收入包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程或劳务收入、出租房租金收入、视同销售收入、商品房售后服务收入和其他收入等。
(1)与建委提供的竣工验收备案信息比对，查找是否存在故意隐瞒产开发品完工事实，延迟销售收入确认的问题。
税收政策规定，开发产品办理竣工验收或者实际入住后，就应确认收入。通过从建委定期获得的房地产开发企业竣工备案信息，核实企业申报的开发产品完工时间是否属实，是否存在已取得了建委颁发的《青岛市建设工程竣工验收备案表》，甚至已经实际入住后，仍按照预售收入申报甚至隐瞒收入不申报问题。
(2)与地税申报的营业税收入进行比对，查找是否存在隐瞒销售收入问题。
将房地产企业申报的收入与地税的营业税收入比对，取得的地税营业税的数据应该是房地产企业通过一般申报或者稽查检查查补等方式入库的，不应该包括房地产企业代建筑施工企业代扣代缴的营业税。
(3)申报表内勾稽关系比对，查找是否存在不按规定对应结转实现销售的预售收入，少计应纳税所得额问题。
房地产企业申报的销售收入应包括两部分，一是当期实现的销售收入，另一部分是完工之前取得的预售收入在本期结转实现销售的收入，这部分收入可以通过纳税调整表进行纳税调减。但是如果纳税调减的金额甚至大于当期申报的销售收入，就可能存在当期少申报销售收入，或者可能存在任意调减预计利润的问题。这两方面都会对当期应纳税所得额造成影响。因此，增加一个表内勾稽关系比对功能，按照公式“当期销售收入+本期预售收入*预售毛利率-以前预售在本期接转销售的收入*预售毛利率”计算确认是否小于0，如果小于0可能存在问题。
(4)审核申报的商品房销售收入确认是否符合税收政策规定
审核企业现金、银行存款、应收帐款等帐簿和记账凭证及有关销售协议、合同，分析采取分期付款方式销售开发产品的，是否按合同或协议约定的价款和日期确认收入的实现;分析采取银行按揭方式销售开发产品的，其收入款和余款是否及时确认收入的实现;分析采取委托方式销售开发产品的，是否按规定及时与受托单位办理结算手续，根据已销开发产品清单和相关规定确认销售收入进行纳税申报。
(5)审核申报的商品房销售收入是否完整
一是审核视同销售是否按规定申报收入。审核“固定资产”、“营业外支出”、“长期投资”、“应付福利费”、“预收帐款”、“应付帐款”、“其他应付款”等账户的明细帐及有关记帐凭证，查阅企业的股东大会会议记录，历次董事会会议记录中涉及工程竣工验收、投资、偿债、捐赠、分利、职工福利等事项的决定，分析企业是否发生以开发产品抵顶债务、对外投资或用于职工福利等视同销售行为，是否做了收入申报。有无将这部分直接冲减成本或者长期挂往来账的形式隐瞒收入，逃避税款。
二是申报商品房销售收入是否完整，有无坐支。实地查验已售商品房及抽查部分商品房销售合同，验证开发项目结转商品房面积和收入的真实性，有无人为分解售房款记入往来帐户，减少销售收入问题。有无将煤气集资费、暖气集资费、有线电视费等费用包括在发票金额内但通过往来账户核算，未按规定记入收入;
三是对于委托销售公司销售开发产品的，是否按规定在收到代销清单后及时申报收入;审核与受托销售公司是否存在关联关系，开发产品定价是否审核独立交易原则，有无利用关联企业转移企业收入。
四是调取开发项目的《动迁房屋产权调换协议书》或回迁安置协议，抽取部分拆迁户进行调查，核实调换房屋的面积和超出补偿面积差价款的情况。核查收取的超面积安置收入是否并入当期应纳税所得额申报缴纳企业所得税。
五是审查合作建房协议，核查以房屋所有权换取土地使用权、股权等是否按规定核算收入
(6)企业出租房租金收入是否真实完整
根据房地产企业的特点，关注被核查企业是否有以下租赁收入的发生并正确地结转租赁收入：先租后售的租金收入、预租收入、其他租赁收入。
审核企业账面存量房数量、“房屋租赁协议”及出租房、周转房的管理情况，并结合实地调查，分析空置的商品房是否已出租，出租方的租金收入是否按规定作收入处理，周转房已出售的，是否做收入处理等;
(7)代建收入申报是否真实完整
审核企业工程竣工决算书和有关财务资料，根据合同协议确认是否符合代建工程业务要求，即：以委托方的名义办理房屋立项及相关手续;与委托方不发生土地使用权、产权的转移;与委托方事前签订委托代建合同;不以受托方的名义办理工程结算。分析发生代建工程是否已作收入，是否进行正确核算;
(8)商品房售后服务收入是否真实完整
审核企业和其他部门留存的《商品房购销合同》是否附有售后服务条款，以及“其他应付款”、“其他应收款”等账户，分析售后服务收入款项是否已作收入处理。
第五十八条 开发成本审核分析
1.核查土地使用及拆迁补偿费、前期工程费用、房屋建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等项目的入账是否真实、准确。
(1)土地征用及拆迁补偿费
查阅《国有土地出让合同》与土地出让金凭证是否合法，金额是否配比，多期开发或滚动开发的，土地成本是否合理分配。
向拆迁管理部门(拆迁办公室)了解拆迁政策，并获取《房屋拆迁许可证》，调取《房屋拆迁安置补偿协议》，抽取部分拆迁户进行调查了解补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点等情况，核查企业是否采用虚增拆迁户数或补偿金额的方式多列拆迁补偿费。
查阅土地补偿费、青苗补偿费的标准并按合同规定内容进行测算，抽查相关支付凭证，核查企业是否有虚列补偿费的情况。
(2)建筑安装工程费
了解当地同类开发产品的平均建安成本，并与企业账面数据进行比较，对价格过高的建筑成本进行重点审查并由企业说明理由。
审查施工合同和预(决)算书，核对工程内容，参照审计师事务所出具的审计报告，对决算超出预算价格过高的项目进行重点审查并由企业说明理由。如果是由工程变更引起的，应进一步调取监理、施工、建设单位的现场签证并审查单项合同、补充协议的真实性;如果是由价格上涨引起的，应进一步调查了解近期材料、人工等成本水平。
掌握开发企业的关联企业，审查企业是否存在从关联方购进材料、向关联方发包或分包工程等情况，人为提高材料价格或建安费用，转移利润。
审查企业大额成本发票的开具时间、发票代码、发票号码、开具单位、开具项目等信息，审查取得发票的真实性;对照合同、协议、预(决)算，向发票开具单位进行询证，审查发票内容的真实性，是否存在取得虚开发票，虚增建安费的情况。(启动上游企业真实性核查)
(3)前期工程费、基础设施配套费、公共配套设施费等费用
调取设计、勘察等合同，按照合同规定的标准进行测算，并抽查大额的支付款凭证，审查是否存在支付金额超过合同规定标准的情况。
抽查重大的设备和材料采购合同及付款凭证，查看金额和付款内容是否符合合同的规定。
检查企业开发产品成本明细账，审查是否将有偿转让或自用的配套设施开发成本计入可售房屋开发成本;成本分配计算表核算内容是否完整，分摊比率是否准确，是否存在只分摊建筑安装工程费，而将土地成本、前期工程费、基础设施配套费、公共配套设施费、借款利息等在已售房屋中进行分摊的情况。
2.审核成本结转方法是否正确
(1)审查房地产开发企业确定成本核算对象是否符合税收规定，是否按确定的成本对象归集与分配开发费用。
(2)根据项目规划及测绘报告，确定完工产品总可售面积。审核是否将产权归全体业主所有的公共配套设施、开发企业自用的配套设施等不可销售面积或出租的房屋面积计入总可售面积。
(3)根据当期销售面积以及可售单位工程成本，计算当期销售成本。重点核查企业销售成本明细账，将销售成本与销售收入比对，复核计入销售成本的户数、面积和销售收入的统计口径是否一致。
(4)调取企业《成本结转表》，审查企业结转成本的方法是否一致。是否存在自用和销售的成本结转方式不一致，多计成本的情况。
3.通过大额发票协查审核确认房地产企业开发成本、费用的真实性
在协查落实要求方面，对于国税普通发票，一是核查发票的真实性，存根联开票金额、项目是否相符。二是落实业务的真实性，是否真实发生了该项业务;三是该张发票是否如实申报所得税收入。四是根据要求将存根联信息录入发票协查系统。
落实结果处理
(1)对于比对相符的，应将采集的发票存根联复印件装订成册保存备查。
(2)对于比对不符的，除根据《发票协查管理办法》要求进行处理外，还要区分不符原因作进一步处理。对于属于销货企业(开票方)原因的，包括使用假发票，发票大头小尾，未真实完整申报收入等，要求管理员将该销货企业录入“国税大额发票”项目并进入评估处理程序;对于属于房地产企业原因的(包括业务真实但是自行取得假发票，虚构业务并自行取得假发票等)，销货企业管理员将存根联与发票联不相符的信息，根据要求录入发票协查系统，房地产开发企业的管理员在收到发票协查系统中传递过来的信息后，及时将该房地产企业及相关发票信息录入“房地产开发企业虚假成本列支项目”，并进入评估处理程序。在评估结果反馈中必需写明具体的处理情况，包括补缴税款、滞纳金、罚款以及调减亏损等。
对于地税普通发票，由市局落实确认发票开具范围之后，由发票开具方相关主管人员进行核查落实，落实要求：一是核查发票的真实性，存根联开票金额、项目是否相符。二是落实业务的真实性，是否真实发生了该项业务;三是该张发票是否如实申报所得税收入。对于地税税务机关代开的发票，重点核实企业是否真实完整的申报了企业所得税，即企业申报的所得税主营业务收入中是否包括该笔代开发票的收入。
落实结果处理
1.对于比对相符的，应将采集的发票存根联复印件装订成册保存备查。
2.对于比对不符的，在录入评估系统中必须录入不符原因，并针对不符原因采取不同处理措施。对于属于劳务提供方(开票方)原因的，包括使用假发票，发票大头小尾，未真实完整申报收入等，评估人员同时应对该企业进行处理，详细录入包括补缴税款、滞纳金、罚款以及调减亏损等情况。对于属于房地产企业原因的，包括业务真实但是自行取得假发票，虚构业务并自行取得假发票等。
第五十九条 期间费用审核分析
结合《房地产开发企业成本费用明细表》审查期间费用的真实性。
1.销售费用的审核
审查纳税人“销售费用” 与去年同期相比是否差额较大，与销售收入增长是否存在合理比例。
审查企业列支的销售佣金、代购代销手续费是否符合税收政策规定，内部审批手续是否健全，是否取得合法有效的凭证;有无通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿;或将一些“灰色”成本(如无票支出、非法支出)以代理费的形式支出、转账。
审查销售人员的人数以及提成工资、奖励等是否未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支
2.管理费用的审查
审查纳税人“管理费用” 与去年同期相比是否差额较大，与销售收入增长是否存在合理比例。
审查企业各项费用列支凭据是否真实、合法，有无白条列支现象;有无将以前年度应计未计、应扣未扣的项目在当期扣除;业务招待费等计提基数、计提比例是否正确;工资福利费等项目有无超比例列支未作调整;财产损失扣除是否按规定经税务机关审批;是否将未实际支付的预提费用在当期扣除;
审查广告费、业务宣传费计提基数是否准确，是否按比例扣除，两者划分是否符合规定。
审查企业折旧计提是否符合税收政策规定，有无将未转作固定资产的出租开发产品计提扣除折旧费用。
审查非正常损失是否取得中介机构的鉴证报告;是否将鉴证报告报税务机关审核
结合企业在“开发成本”中列支的“开发间接费用”，审查企业是否成立了专门的项目管理部门，是否存在将已在“开发间接费用”中列支的费用，又在“管理费用”中重复列支。
3.财务费用的审查
审查纳税人“管理费用”与去年同期相比是否差额较大，结合贷款利率的变化情况，财务报表借款的增减情况，审查资金使用构成变化。
审查是否符合税收法规中有关防止资本弱化的规定。《财政部 国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》(财税〔2008〕121号)文件规定在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。除符合《通知》第二条规定外，接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：金融企业为5：1;其他企业为2：1。
审查企业是否扣除了担保贷款利息支出;
结合企业借款合同及工程预算和决算书等资料，审查企业的利息费用扣除是否审核税收政策规定，在开发成本和管理费用间合理划分，有无将应资本化的利息支出列入管理费用一次性扣除;
申报表内勾稽关系审核，确认是否存在人为加大费用问题。通过房地产所得税管理模块中“财务费用”审核，自动进行销售收入与利息费用比对，确认是否存在申报表中没有销售收入，甚至没有申报预售收入，但是发生了大额的利息费用的企业。根据政策规定，未完工项目发生的利息费用应当计入开发产品。完工后发生的利息费用计入当期费用。
附件：1.《房地产企业开发项目基本情况表》(附表一)
2.《房地产开发企业年度预售收入情况汇总表》(附表二)
3.《房地产开发企业开发产品销售情况明细表》(附表三)
4.《房地产开发企业其他涉税信息采集表》(附表四)
5.《房地产开发企业公共配套设施预提费用计算表》(附表五)
6.《×××房地产开发企业大额发票采集情况表》(附表六)