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江门市人民政府办公室关于印发江门市市区征收农村集体土地留用地管理实施办法的通知
江门市人民政府办公室关于印发江门市市区征收农村集体土地留用地管理实施办法的通知
江府办〔2018〕36号
税谱®提示：根据《 江门市人民政府关于公布2019年政府规范性文件清理结果的决定》 （ 江府〔2019〕39号）规定，现行有效
税谱®提示：根据2021年1月13日《 江门市人民政府关于公布2020年政府规范性文件清理结果的决定》 （ 江府〔2021〕1号）规定，截至2020年9月现行有效
各市（区）人民政府，市政府各部门、各直属机构：
《江门市市区征收农村集体土地留用地管理实施办法》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市国土资源局反映。
江门市人民政府办公室
2018年12月15日
江门市市区征收农村集体土地留用地管理实施办法
第一章 总则
第一条 为加强我市市区征收农村集体土地留用地开发和管理，依据《中共广东省委广东省人民政府关于解决社会保障若干问题的意见》（粤发〔2007〕14号）、《关于切实做好土地调控工作的通知》 （ 粤府〔2007〕60号）、《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》(粤府办〔2009〕41号)及《 广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》 （ 粤府办〔2016〕30号）等规定，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条 本实施办法所称的征收农村集体土地留用地（以下简称留用地）是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例（不含征收后安排作为该被征地农村集体经济组织留用地的面积），作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。
第三条 本实施办法适用于蓬江区、江海区、新会区行政辖区范围内的被征地农村集体留用地。
第二章 农村集体留用地安置管理
第四条 留用地在符合城乡规划和土地利用总体规划的前提下，规划用作商服用途的，按实际征收土地面积的10%安排；规划用于其他用途的，按实际征收土地面积的15%安排。
第五条 留用地面积按城乡规划确定的规划建设用地面积计算，包含道路、绿化等公共配套用地面积。
第六条 留用地选址应当遵循以下原则：
（一）符合土地利用总体规划和城乡规划；
（二）在本农村集体经济组织所属土地范围；
（三）属工业用途的留用地，可由被征土地所在镇（街道）或园区集中安置在开发区、产业园区、产业集聚区、工业集中区等工业集聚区内，且选址不受本条第（二）项限制。
第七条 留用地在城镇规划区范围外的，原则上保留集体土地性质，并依法办理建设用地手续；在城镇规划区范围内，且符合土地利用总体规划和城乡规划的，可征收为国有土地，并无偿返拨给被征收土地农村集体经济组织。
第八条 除下列情况外，留用地必须在申请征收土地时一并上报审批或通过折算货币补偿形式同步兑现：
（一）征收土地时需安排的留用地面积少于3亩，且被征收土地农村集体经济组织同意延后与其他留用地累计合并安排的，可在批准用地后1年内单独办理留用地报批手续；
（二）依法由国务院审批的单独选址项目，可在批准用地后6个月内单独办理留用地的报批手续或折算货币补偿同步兑现。
第九条 办理留用地转为建设用地或征收土地手续的所有费用，纳入征地成本，由征地单位承担；属单独选址项目的，办理留用地所涉及的各项税费由项目业主单位负责承担。土地平整费用及办理留用地不动产登记相关费用由留用地所属村集体承担。
征收本村集体经济组织的土地作为留用地的，只需支付土地补偿费，土地补偿标准原则上与相应地段的同一地类土地补偿标准一致。已经是集体所有性质的留用地，在符合城乡规划的前提下，农村集体经济组织申请将该留用地征收为国有土地自行使用的，转为国有建设用地所需费用由该农村集体经济组织自行解决。
第十条 符合下列情况之一的不再安排留用地，采取折算货币方式补偿：
（一）被征地农村集体经济组织选择折算货币补偿而放弃留用地安置的；
（二）被征地农村集体经济组织所属土地范围内，没有符合城乡规划、土地利用总体规划可供选址安排作为留用地的，被征地农村集体经济组织在与县级以上人民政府充分协商后仍不能达成一致的；
（三）因其他条件限制无法安排解决留用地的。
第十一条 留用地折算货币补偿的，其标准参照基准地价评估确定，留用地折算货币补偿标准不得低于所在地相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70%。市、区基准地价调整的，留用地折算货币补偿标准要及时作相应调整。
第十二条 符合下列情况之一的，不安排留用地，也不折算货币补偿：
（一）已经是集体所有性质的留用地，在符合城乡规划的前提下，农村集体经济组织申请将该留用地征收为国有土地自行使用的；
（二）在本农村集体经济组织所属集体土地范围内征收土地后用于该农村集体经济组织留用地安置的；
（三）征收土地用于农村基础设施、公益事业、拆迁安置、旧村改造等建设，农村集体经济组织同意不安排留用地的。
第三章 农村集体留用地开发建设管理
第十三条 属集体性质的留用地可安排城乡规划为工矿仓储、商服、公共管理与公共服务等用途的土地作留用地，但不得用作村民宅基地、商品房地产开发和住宅建设。属国有性质的留用地可安排城乡规划为工矿仓储、商服、公共管理与公共服务等用途的土地作留用地。具体用途类别按照《土地利用现状分类（GB/T 21010-2017）》有关规定执行。
第十四条 被征地农村集体经济组织选择的留用地依法征为国有土地的，以协议出让方式办理供地手续，留用地使用权登记到农村集体经济组织名下，不收取土地出让金。不动产权登记的土地使用权类型为出让，不动产登记簿及证书备注“留用地”，土地使用年限不高于相应用途国家出让土地最高使用年限，工业用途的年限可设定为50年。
第十五条 留用地经批准后，严格限制改变土地用途，但城乡规划改变确需改变原来土地用途的除外。经有批准权限人民政府批准改变土地用途的国有性质留用地，参照国有性质土地有关规定补缴土地出让金。
第十六条 为维持农村集体资产经济收益长期性和稳定性，保障被征地农民权益，农村集体经济组织依法开发建设商业服务业设施等经营性用途国有性质留用地的，原则上应自持一定比例的物业。自持物业的具体比例和管理办法由各区人民政府根据实际制定。
第十七条 本实施办法实施之前，原以“划留”方式办理用地手续的国有性质留用地按以下原则管理：
（一）土地使用权证登记类型为“划留”的，视同以出让方式取得的国有建设用地。
（二）国有“划留”土地依法转让的，不需补缴土地出让金，但需按规定缴纳相关税费。涉及不动产变更登记的直接由不动产登记部门变更为“出让”，不动产登记簿及证书备注“留用地”。
第四章 附则
第十八条 自本实施办法实施之日起，新征地增加的留用地（以与被征地农民签订征地补偿协议落款时间为准）按本实施办法相关规定办理。
本实施办法实施之前已签订征地补偿协议的，留用地折算货币补偿标准按原约定执行，本实施办法实施之后签订征地补偿协议的，留用地折算货币补偿标准按本实施办法执行。如同一个建设项目已在本实施办法实施之前已签订征地补偿协议，本实施办法实施后可继续按原确定的留用地折算货币标准执行，直至该建设项目征地实施完毕为止。
经区人民政府授权同意由镇（街道）或园区与被征地农村集体经济组织签订征地补偿协议的，应在征地补偿协议签订之日起5个工作日内向区国土资源管理部门备案。经区国土资源管理部门同意备案的征地补偿协议方可作为留用地安置依据。
第十九条 自本实施办法实施之日起，除国家和省级重点建设项目用地、救灾等涉及民生的急需建设项目用地外，其余项目需使用建设用地的，必须符合土地利用总体规划才能签订征地补偿协议。
第二十条 各区人民政府可根据本实施办法精神，结合自身实际情况，制定本区征收农村集体经济组织土地留用地管理具体细则。
第二十一条 本实施办法自2019年10月1日起实施，有效期为五年。
关于《江门市市区征收农村集体土地留用地管理实施办法》的解读材料
一、《办法》的出台背景
《江门市征收农村集体土地留用地管理实施细则》(江府办[2011]5号，以下简称《细则》)有效期至2016年3月1日。自2015年7月起，我市开始对《细则》进行评估及修订，按原定计划可在文件失效前完成并对外公布。但省政府2015年底开始制定我省留用地安置管理新政策，并公开征求意见。为确保省、市政策一致性和连贯性，经市法制部门研究，我市留用地新文件的制订待省新政策出台后根据实际确定具体工作计划。
2016年4月28日，省政府下发《 广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》 （ 粤府办〔2016〕30号），对留用地的管理、用地报批、开发建设等方面进行调整和明确。2017年4月14日，省国土资源厅以《内部情况通报》形式再次对留用地的管理及供地作进一步解释。至此，我市结合《细则》实施期间出现的问题和不足，制订符合我市实际情况的留用地新文件（即《办法》）。
二、《办法》的主要内容
《办法》共四个章节二十一条款，其主要内容如下：
（一）第一章是总则，主要阐述文件依据、留用地的涵义及适用范围；
（二）第二章是农村集体留用地安置管理，包括农村集体留用地面积计算方法、选址原则、集体或国有性质的确定依据、用地报批方式、办理用地手续费用的承担单位、折算货币补偿的原则；
（三）第三章是农村集体留用地开发建设管理，主要针对国有性质的留用地的开发和管理，包括土地用途的确定、供地方式、改变用途的途径、开发管理的要求及以“划留”方式取得的留用地管理原则；
（四）第四章是附则，主要对《办法》的实施和管理进行明确。
三、留用地新旧政策对比
《办法》与《细则》相比，实现了16项突破，具体如下：
（一）明确征收土地折算留用地时不包括征收后安排作为被征地单位留用地的面积
新：《办法》规定，征收农村集体土地留用地是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例（不含征收后安排作为该被征地农村集体经济组织留用地的面积），作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。
例如：政府征收甲村土地100亩，其中包括被征地农民的留用地，按10%比例计算，其留用地面积计算公式如下：（100-留用地面积）×10%=留用地面积。经计算留用地面积=9.09亩。
旧：《细则》没有明确。
（二）明晰留用地安置面积应以规划面积为准
新：《办法》规定，留用地面积按城乡规划确定的规划建设用地面积计算，包含道路、绿化等公共配套用地面积。
旧：《细则》没有规定。
（三）规定除特殊情况外留用地必须在申请征收土地时一并上报审批或通过折算货币补偿形式同步兑现
新：《办法》规定，除下列情况外，留用地必须在申请征收土地时一并上报审批或通过折算货币补偿形式同步兑现：
（一）征收土地时需安排的留用地面积少于3亩，且被征收土地农村集体经济组织同意延后与其他留用地累计合并安排的，可在批准用地后1年内单独办理留用地报批手续；
（二）依法由国务院审批的单独选址项目，可在批准用地后6个月内单独办理留用地的报批手续或折算货币补偿同步兑现。
旧：《细则》没有规定。
（四）确定留用地的土地平整费用及办理留用地不动产登记相关费用由留用地所属村集体承担
新：《办法》规定，土地平整费用及办理留用地不动产登记相关费用由留用地所属村集体承担。
旧：《细则》没有规定。
（五）规范留用地征地补偿标准
新：《办法》规定，征收本村集体经济组织的土地作为留用地的，只需支付土地补偿费，土地补偿标准原则上与相应地段的同一地类土地补偿标准一致。
旧：《细则》没有规定。
（六）增加留用地可折算货币补偿的情况
新：《办法》规定，符合下列情况之一的不再安排留用地，采取折算货币方式补偿：
（一）被征地农村集体经济组织选择折算货币补偿而放弃留用地安置的；
（二）被征地农村集体经济组织所属土地范围内，没有符合城乡规划、土地利用总体规划可供选址安排作为留用地的，被征地农村集体经济组织在与县级以上人民政府充分协商后仍不能达成一致的；
（三）因其他条件限制无法安排解决留用地的。
旧：《细则》仅仅有上述第（一）、（二）项规定。
（七）补充新旧留用地折算货币补偿标准衔接问题
新：《办法》规定，本办法实施之前已签订征地补偿协议的，留用地折算货币补偿标准按原约定执行，本办法实施之后签订征地补偿协议的，留用地折算货币补偿标准按本实施办法执行。如同一个建设项目已在本办法实施之前已签订征地补偿协议，本办法实施后可继续按原确定的留用地折算货币标准执行，直至该建设项目征地实施完毕为止。
旧：《细则》没有规定。
（八）添补不安排留用地也不折算货币补偿的情形
新：《办法》规定，符合下列情况之一的，不安排留用地，也不折算货币补偿：
（一）已经是集体所有性质的留用地，在符合城乡规划的前提下，农村集体经济组织申请将该留用地征收为国有土地自行使用的；
（二）在本农村集体经济组织所属集体土地范围内征收土地后用于该农村集体经济组织留用地安置的；
（三）征收土地用于农村基础设施、公益事业、拆迁安置、旧村改造等建设，农村集体经济组织同意不安排留用地的。
旧：《细则》没有规定。
（九）强调集体性质的留用地不得用作村民宅基地、商品房地产开发和住宅建设，国有性质的留用地不得用作住宅用途
新：《办法》规定，属集体性质的留用地可安排城乡规划为工矿仓储、商服、公共管理与公共服务等用途的土地作留用地，但不得用作村民宅基地、商品房地产开发和住宅建设。属国有性质的留用地可安排城乡规划为工矿仓储、商服、公共管理与公共服务等用途的土地作留用地。
旧：《细则》中国有性质的留用地可以用于住宅用途。
2019年9月30日前已签订征地补偿协议、征地范围符合土地利用总体规划和城乡规划等选址条件的国有性质留用地仍可作居住用途；已有留用地选址的，选址须符合现行的土地利用总体规划和城乡规划。2019年10月1日起签订的征地补偿协议，不再安排作居住用途的国有留用地。
（十）明确国有性质留用地的供地方式
新：《办法》规定，被征地农村集体经济组织选择的留用地依法征为国有土地的，以协议出让方式办理供地手续，留用地使用权登记到农村集体经济组织名下，不收取土地出让金。不动产权登记的土地使用权类型为出让，不动产登记簿及证书备注“留用地”，土地使用年限不高于相应用途国家出让土地最高使用年限，工业用途的年限可设定为50年。
旧：《细则》规定，留用地依法征为国有建设用地的，无偿返拨给被征地村集体经济组织，用于发展壮大集体经济。土地登记的类型为“划留”。留用地土地使用权按出让土地性质管理，土地登记备注栏备注“留用地性质的出让土地”，土地用途按规划批准用途填写，土地使用年限为相应用途国有出让土地最高使用年限。
（十一）鼓励被征地农村集体经济组织自持物业
新：《办法》规定，为维持农村集体资产经济收益长期性和稳定性，保障被征地农民权益，农村集体经济组织依法开发建设商业服务业设施等经营性用途国有性质留用地的，原则上应自持一定比例的物业。自持物业的具体比例和管理办法由各区人民政府根据实际制定。
旧：《细则》没有规定。
（十二）清晰新旧留用地供地方式的处理意见
新：《办法》规定，本办法实施之前，原以“划留”方式办理用地手续的国有性质留用地按以下原则管理：
（一）土地使用权证登记类型为“划留”的，视同以出让方式取得的国有建设用地。
（二）国有“划留”土地依法转让的，不需补缴土地出让金，但需按规定缴纳相关税费。涉及不动产变更登记的直接由不动产登记部门变更为“出让”，不动产登记簿及证书备注“留用地”。
旧：《细则》没有规定。
（十三）加强征地补偿协议备案管理
新：《办法》规定，经区人民政府授权同意由镇（街）或园区与被征地农村集体经济组织签订征地补偿协议的，应在征地补偿协议签订之日起5个工作日内向区国土资源管理部门备案。经区国土资源管理部门同意备案的征地补偿协议方可作为留用地安置依据。
旧：《细则》没有规定。
（十四）落实土地用途管制制度
新：《办法》规定，自本办法实施之日起，除国家和省级重点建设项目用地、救灾等涉及民生的急需建设项目用地外，其余项目需使用建设用地的，必须符合土地利用总体规划才能签订征地补偿协议。
旧：《细则》没有规定。
（十五）允许各区结合自身实际情况制定实施细则
新：《办法》规定，各区人民政府可根据本办法精神，结合自身实际情况，制定本区征收农村集体经济组织土地留用地管理具体细则。
旧：《细则》没有规定。
（十六）简化留用地报批和指标管理相关要求
新：《办法》不再重复描述留用地报批和指标管理相关要求，按照省留用地政策实施。
旧：《细则》详细列明留用地报批和指标管理有关要求。
四、《办法》征求意见情况
《办法》于2017年8月3日通过市国土资源局网站和微信、微博公开征求社会意见。截止至2017年8月16日，未收到任何反馈意见。
五、《办法》实施时间
自2019年10月1日起，新征地增加的留用地（以与被征地农民签订征地补偿协议落款时间为准）按《办法》相关规定办理。《办法》自2019年10月1日起实施，有效期为五年。
专此解读。