上海市房屋管理局关于本市业主共有房地产及公益性公共服务设施房地产认定工作有关问题的通知【全文失效】

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浦东新区建设交通委，各区住房保障房屋管理局、房屋调查成果管理部门，各房屋调查机构，各不动产登记事务机构，各有关单位：

根据《中华人民共和国民法典》《上海市住宅物业管理规定》及不动产登记相关规定，在申请新建商品房、新建共有产权保障住房、新建征收安置住房所有权首次登记前，房地产开发企业应当列明本企业保留自有的房地产、用于销售的商品房、业主共有的房地产和作为公益性公共服务设施的房地产，

并提供相关证明材料。现就有关业主共有房地产和公益性公共

服务设施房地产范围的认定问题通知如下：

一、 本通知所称的“业主共有房地产”包括：物业管理用房；门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊；物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；单独选址、集中建设的共有产权保障住房、征收安置住房小区的车位；建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；其他依法归业主共有的房地产。

二、 本通知所称的“公益性公共服务设施房地产”是指：规划行政管理部门批准配置的公共服务设施房地产中，除业主共有和房地产开发企业所有以外的，用作行政管理、教育、文化、体育、医疗卫生、社会福利设施和市政公用设施及室内菜市场等公共服务设施房地产。

三、房地产开发企业在申请新建商品房所有权首次登记前，应当向房地产所在地的区房管局申请业主共有的房地产和公益性公共服务设施房地产的认定，并提交下列材料：

（一）申请表；

（二）规划管理部门的工程设计方案审核意见；

（三）《建设工程规划许可证》及附件附图（建设工程项目表及建设工程总平面图、涉及业主共有和公益性公共服务设施的房屋分层平面图）；

（四）建设工程竣工规划验收合格证明及附图（涉及业主共有和公益性公共服务设施的房屋分层平面图）；

（五）拟配置物业管理用房等相关资料；

（六）房屋土地权属调查报告书。

属政府投资项目的，还需要提交初步设计批复或者工程可行性研究报告（合并初步设计）批复。属企业投资项目的，还需要提交核准批复或备案证明。

属集中建设的共有产权保障住房、征收安置住房小区的，还需提交项目认定的批复文件等书面材料。

权利归属有约定的，房地产开发企业还应当提交约定的书面材料。

对房地产开发企业已经提交并且能够通过信息化手段调取的材料，或者能够通过数据互认共享手段获取的其他单位的证明材料，房地产开发企业不再重复提供。

四、区房管局应当审核房地产开发企业所提交的材料，对规划批准文件（图纸）和楼盘表进行核对，经核对无疑义的，应当对业主共有房地产和公益性公共服务设施房地产的内容、部位等分别认定。其中房地产开发企业配置的物业管理用房标准还应当符合《上海市住宅物业管理规定》及配套文件的规定；公益性公共服务设施房地产应按照有关规定和开发企业与政府、市政公用管理单位等的有关约定明确权利归属。认定情况应当在楼盘表上进行标注。

区房管局应自受理之日起十五日内出具《认定证明》。

五、有关历史遗留问题的处理

（一）已首次登记在建设单位名下的房地产，其登记簿记载内容包含了业主共有房地产，房地产权利人与业主大会约定归全体业主共有的房地产，双方可持协议或会议纪要等书面材料，共同向不动产登记机构申请不动产转移登记。

（二）商品住宅物业小区内已登记在建设单位或其他人名下的房地产，实际用作物业管理用房、门卫等配套设施的，业主大会可持房地产权利人或居委会、房产办事处等部门出具的该房屋实际使用状况的证明，向不动产登记机构申请将有关事项记载于不动产登记簿。
六、本通知自2021年3月1日起施行，有效期至2025年12月31日。《关于本市业主共有房地产及公益性公共服务设施房地产认定工作有关问题的通知》（沪房规范﹝2019﹞21号）同时废止。

2021年2月9日

《关于本市业主共有房地产及公益性公共服务设施房地产认定工作有关问题的通知》（以下简称《通知》）正式公布，将自2021年3月1日起施行。

一、基本情况

2019年12月，根据《中华人民共和国物权法》和《上海市住宅物业管理规定》以及不动产登记相关规定，市房屋管理局会同市规资局印发了《关于本市业主共有房地产及公益性公共服务设施房地产认定工作有关问题的通知》（沪房规范﹝2019﹞21号），作为办理业主共有房地产及公益性公共服务设施房地产相关认定业务的政策依据。

2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典典》，自2021年1月1日起施行，《中华人民共和国物权法》同时废止，相关内容纳入《中华人民共和国民法典》的“第二编物权”中。根据对照《中华人民共和国民法典》开展规范性文件清理工作的要求，市房屋管理局会同市规资局对沪房规范﹝2019﹞21号文件逐条进行了审查，对所涉依据进行了修改。另外,根据配套费投资规定，进一步明确了“室内菜市场”为“公益性公共服务设施房地产”的情形。此外，根据企业投资项目核准和备案管理的相关规定，实践中房地产开发企业取得的本市建设项目审批材料有所变化，对此也相应作了修改。

二、《通知》修订的主要内容

（一）制订依据

《中华人民共和国物权法》废止，2021年1月1日开始执行《中华人民共和国民法典》相关规定；《上海市住宅物业管理规定》无变化；《上海市不动产登记若干规定》将于2021年3月1日开始执行，《上海市房地产登记条例》相应废止。

根据上述情况，将制订依据修改为“根据《中华人民共和国民法典》《上海市住宅物业管理规定》及不动产登记相关规定，……”。

（二）通知所称“公益性公共服务设施房地产”内涵

根据《关于调整本市城市基础设施配套费征收标准和使用范围的通知》（沪建交联〔2011〕405号），“室内菜市场”是配套费投资内容。因此，新建商品房、新建共有产权保障住房、新建征收安置住房项目里,规划行政管理部门批准配置的公共服务设施房地产中,除业主共有和房地产开发企业所有以外，用作“室内菜市场”的,应属“公益性公共服务设施房地产”。该类房地产在原沪房规范（2019）21号文中，以“等公益性公共服务设施房地产”涵盖。

为更好地落实沪建交联〔2011〕405号文有关“室内菜市场”的工作要求，在修订中将“室内菜市场”补充列入“公益性公共服务设施房地产”的等内情形中。

（三）申请认定需提交材料

根据《企业投资项目核准和备案管理条例》（国务院令第673号）、《上海市企业投资项目核准管理办法》（沪府规〔2019〕13号）、《关于开展政府投资房屋建筑项目可行性研究报告（初步设计深度）审批改革试点工作的通知》（沪发改投〔2018〕271号）、《上海市政府核准的投资项目目录细则（2017年本）》（沪府发〔2018〕11号）等规定，《通知》相应修改了房地产开发企业应提交的项目批复或备案材料，删除原第（三）款内容，将其放至具体条款后，并修改为：“属政府投资项目的，还需要提交初步设计批复或者工程可行性研究报告（合并初步设计）批复。属企业投资项目的，还需要提交核准批复或备案证明。”

（四）原沪房规范﹝2019﹞21号废止

《关于本市业主共有房地产及公益性公共服务设施房地产认定工作有关问题的通知》（沪房规范﹝2019﹞21号）文件有效期尚未到期，此次重新修订后发布，原文件废止。同时文件明确“本通知自2021年3月1日起施行，有效期至 2025年12月31日” 。