江门市地方税务局关于统一规范我市土地增值税征收管理若干问题的通知

 

各市、区地方税务局：
 

  根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《 广东省土地增值税征收管理办法》 （ 粤府〔1995〕74号）、《江门市土地增值税征收管理规定》（江府〔1996〕27号）以及江门市人民政府《印发关于修改《江门市土地增值税征收管理规定》第七条的通知》 （ 江府〔2005〕22号）的有关规定，结合我市实际，现就统一规范我市（四市三区）土地增值税征收管理若干问题明确如下：



  一、土地增值税的征收、计算方法


  （一）房地产开发企业在商品房开发项目竣工结算前取得的商品房销售收入，按本通知规定的预征率预征土地增值税，待项目竣工结算后，按税法规定进行清算（土地增值税清算办法另行制定下发）。计算公式如下：



  每期（次）预征土地增值税税额=每期（次）销售收入额×预征率



  （二）纳税人（包括单位和个人）销售除商品房以外的其他地上建筑物及其附着物，按下列方式缴纳土地增值税：



  1.上述纳税人能向税务部门提供具有省以上国有资产管理部门授予评估资格的房地产评估机构（以下简称房地产评估机构）出具的重置成本价以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例》所规定的其他扣除项目金额的发票或税务部门认可的合法凭证的，按税收法律法规规定计缴。计算公式如下：



  每次应缴土地增值税税额=［销售收入额（房产评估价或实际交易价格，按从高原则确定）—扣除项目金额］×适用税率



  2.上述纳税人不能向税务部门提供房地产评估机构出具的重置成本价以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例》所规定的其他扣除项目金额的发票或税务部门认可的合法凭证的，则根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，由税务部门按房产评估价或实际交易价格（按从高原则确定）和本通知规定的征收率核定征收。计算公式如下：



  每次应缴土地增值税税额=销售收入额（房产评估价或实际交易价格，按从高原则确定）×征收率



  （三）纳税人（包括单位和个人）转让土地使用权，按下列方式缴纳土地增值税：



  1.纳税人转让土地使用权，能向税务部门提供取得土地使用权所支出的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》所规定的扣除项目金额的发票或税务部门认可的合法凭证的，其土地增值税按税收法律法规规定计缴。计算公式如下：



  每次应缴土地增值税税额=［转让收入额（土地评估价或实际交易价格，按从高原则确定）—扣除项目金额］×适用税率



  2.纳税人不能向税务部门提供前一点所述的发票或税务部门认可的合法凭证的，则根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，由税务部门核定征收土地增值税，具体分类如下：



  （1）转让工业用地的，按土地评估价或实际交易价格（按从高原则确定）和本通知规定的征收率核定征收。计算公式如下：



  每次应缴土地增值税税额=转让收入额（土地评估价或实际交易价格，按从高原则确定）×征收率



  （2）转让其他用地的，按土地评估价或实际交易价格（按从高原则确定）和本通知规定的征收率核定征收。计算公式如下：



  每次应缴土地增值税税额=转让收入额（土地评估价或实际交易价格，按从高原则确定）×征收率

 

  二、预征率和征收率

 

  土地增值税的预征率和征收率为：（1）销售商品房的预征率为1% ～ 1.5%（各市、区局应在此幅度范围内自行确定各自的预征率）；（2）销售除商品房以外的其他地上建筑物及其附着物的征收率为1%；（3）转让工业用地的征收率为2%；（4）转让其他用地的征收率为3%。

 

  三、纳税申报

 

  （一）房地产开发企业销售（预售）商品房的纳税申报

 

  房地产开发企业应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，三十日内向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》（见附件1）。房地产开发企业销售（预售）商品房取得收入并选择按期申报纳税的，应于每月纳税申报期内向主管税务机关报送《广东省地方税收纳税申报表》（综合），在开发项目（指作为基本计税单位的房地产开发项目）竣工结算的季度终后的纳税申报期内，应向主管税务机关报送《土地增值税纳税申报表（一）》（见附件2）；房地产开发企业选择按次申报纳税的，应在签订房地产转让合同之后、办理权属转让（即过户及登记）手续之前，向主管税务机关报送《土地增值税纳税申报表（一）》（见附件2）。



  （二）纳税人（包括单位和个人）销售除商品房以外的其他地上的建筑物及其附着物以及转让土地使用权的纳税申报



  1.上述纳税人销售除商品房以外的其他地上的建筑物及其附着物以及转让土地使用权，按税法计缴土地增值税的，应在签订房地产转让合同之后、办理权属转让（即过户及登记）手续之前，向主管税务机关报送《土地增值税纳税申报表（二）》（见附件3）。



  2.上述纳税人销售除商品房以外的其他地上的建筑物及其附着物以及转让土地使用权，按核定方法计缴土地增值税的，应在签订房地产转让合同之后、办理产权属转让（即过户及登记）手续之前，向主管税务机关报送《广东省地方税收纳税申报表》（综合）。



  四、本通知自二○○六年一月一日起执行。市局、各市（区）局在此之前制定的土地增值税税收政策，凡与本通知规定不符的一律改按本通知的规定执行。



  附件：1.《土地增值税项目登记表》

     2.《土地增值税纳税申报表（一）》

     3.《土地增值税纳税申报表（二）》



 

                       江门市地方税务局

 

                       二○○五年十二月十二日