芜湖市地税局关于土地增值税清算有关问题的通知

各县地方税务局，市地方税务局各分局（局）：

为进一步加强我市土地增值税征收管理，规范土地增值税清算（结算）工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发〔2009〕91号 ）和《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）等有关文件精神，现将土地增值税清算有关问题通知如下：

一、关于土地增值税核定征收问题 

（一）在土地增值税清算过程中，纳税人符合土地增值税清算规程规定的核定征收条件的，主管税务机关可以按照核定征收方式对房地产项目进行清算。

对应进行土地增值税清算或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在规定的期限内未清算或未提供清算资料的，由主管税务机关责令其限期清算，逾期仍不清算或不提供清算资料的，其土地增值税实行核定征收。

（二）土地增值税核定征收率

1.普通标准住宅，土地增值税核定征收率为5%；

2.除普通标准住宅以外的其他住宅、写字楼，土地增值税核定征收率为8%；

3.门面房（商铺）等商业用房，土地增值税核定征收率为10%；

4.其他类型房地产，土地增值税核定征收率为6%。

对房地产项目中包含普通标准住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，其收入应分别核算，不能分别核算或不能准确核算的，从高适用核定征收率。

二、关于大型开发项目公共配套设施成本分摊问题

对开发规模大、周期长、分期开发的房地产开发项目，应按照土地增值税清算规程有关规定，以分期项目为单位进行清算。对成片开发、分期清算项目的公共配套设施成本，在先期项目清算时应按照实际发生的成本计算分摊扣除。对于后续发生未在先期项目清算中分摊扣除的公共配套设施成本，允许在整体项目全部完工清算时，按照分期项目可售面积占整体项目总可售面积的比例进行调整分摊。

三、关于不同类型房地产开发成本分摊计算问题

对房地产企业同一开发项目中既包含住宅，又包含其他类型房地产的，其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法，具体计算口径和步骤如下：

（一）计算层高系数

在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1，其他类型房地产层高与住宅层高之比，计算出各自层高系数。

某类型房地产层高系数＝该类型房地产层高÷住宅层高

（二）计算总层高系数面积

1.总层高系数面积=∑(某类型房地产层高系数×某类型房地产可售建筑面积)。

2.某类型房地产已售部分的层高系数面积＝某类型房地产层高系数×某类型房地产已售建筑面积。

（三）计算不同类型房地产已售部分应分摊的房地产开发成本

某类型房地产已售部分应分摊的房地产开发成本=（房地产开发总成本÷总层高系数面积）×某类型房地产已售部分的层高系数面积

本通知自发文之日起执行。此前经主管税务机关清算审核的房地产开发项目不做追溯调整，尚未进行土地增值税清算的房地产开发项目，按本通知规定执行。



芜湖市地方税务局

2013年4月16日