国家税务总局梧州市税务局关于印发梧州市房地产项目建筑安装工程费核定暂行办法的公告
为了进一步做好我市土地增值税清算管理工作，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）和《 自治区地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （ 桂地税发〔2007〕88号）等有关规定，结合我市的实际情况，现将梧州市房地产项目建筑安装工程费核定暂行办法公告如下：
一、本公告适用于对房地产项目进行土地增值税清算时扣除房地产开发成本中“建筑安装工程费”的金额标准的确定。
二、本公告所列的梧州市2002—2013年房屋建筑安装工程造价参考指标及说明（见附件，以下简称参考指标）系我局根据梧州市建设工程造价管理部门提供的造价资料制定，以后年度的参考指标由我局根据造价变动情况不定期进行调整，并按年予以公布。
三、参考指标的用途
作为纳税人、税务中介机构、税务机关在进行土地增值税清算申报、鉴证、审核时验证清算项目建筑安装工程费支出是否存在异常的参照依据。
作为税务机关对土地增值税清算项目建筑安装工程费扣除金额进行核定的参照依据。
纳税人、税务中介机构、税务机关在具体运用参考指标对清算项目建筑安装工程费支出是否存在异常进行验证时，应结合清算项目的房屋工程特征进行，对于清算项目房屋工程特征与参考指标对应的工程特征不一致的，应根据实际情况对参考指标进行适当调整，并以调整后的指标作为验证的参照依据。
四、建筑安装工程费扣除金额的确定
纳税人提供的建筑安装工程费的凭证或资料不符合清算要求或不实的，或明显高于建设工程造价管理部门提供的建安造价定额且无正当理由的，税务机关可按以下方法确定：
（一）参照国家税务总局梧州市税务局依本办法发布的建筑安装工程造价指标确定。
（二）参照当地建设工程造价管理部门出具的建筑安装工程造价审核报告确定。
五、参考指标适用于梧州市辖区范围内的房地产开发项目土地增值税的清算。
六、核定建筑安装工程费应先将土地增值税清算项目的房屋（建筑）用途、类型分别对照适用的允许扣除的建筑安装工程造价标准金额（即：单位建筑面积成本费用）确定建筑安装工程费扣除金额。具体计算公式为：
准予扣除的建筑安装工程费＝准予扣除的单位建筑面积成本费用×清算的建筑面积
七、超过房屋建筑层高标准建筑安装工程应先将土地增值税清算项目的房屋（建筑）用途、类型分别对照适用的允许扣除的建筑安装工程层高标准确定建筑安装工程费计算系数。具体计算公式为：
准予扣除的建筑安装工程费总金额＝准予扣除的单位建筑面积成本费用×∑[某房屋建筑层高标准类型房清算的建筑面积+某超房屋建筑层高标准类型房清算的建筑面积×（1+系数）]
对于能够准确核实建筑安装工程费总金额的清算项目可以按照以下方法计算分摊各类型房的建筑安装工程费：
准予扣除的单位建筑面积成本费用=准予扣除的建筑安装工程费总金额/∑[某房屋建筑层高标准类型房清算的建筑面积+某超房屋建筑层高标准类型房清算的建筑面积×（1+系数）]
系数的计算方法：系数=（某超标准房屋层高-某标准房屋层高）/0.1*1%
公式中的系数根据《梧州市2002-2013年房屋建筑安装工程造价指标说明》制定。
八、其它未尽事宜按土地增值税和《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定执行。
九、本公告由国家税务总局梧州市税务局负责解释。
十、本公告自发布之日起执行，此前已完成清算的房地产项目不作调整，未完成清算的按本公告执行。《梧州市地方税务局关于梧州市房地产项目建筑安装工程费核定暂行办法的公告》（广西壮族自治区梧州市地方税务局公告2014年第1号）同时废止。
附件：1.梧州市2002—2013年房屋建筑安装工程造价指标
2.梧州市2002—2013年房屋建筑安装工程造价指标说明
3.政策解读
国家税务总局梧州市税务局
2018年7月5日
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附件1： |
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梧州市2002—2013年房屋建筑安装工程造价指标 |
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序号 |
建筑用途 |
类型 |
造价指标(元/㎡) |
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2002年 |
2003年 |
2004年 |
2005年 |
2006年 |
2007年 |
2008年 |
2009年 |
2010年 |
2011年 |
2012年 |
2013年 |
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|
1 |
住宅楼 |
多层(7以下)框架 |
577 |
630 |
663 |
691 |
712 |
760 |
848 |
922 |
950 |
1034 |
1221 |
1310 |
|
小高层(8～12层)框架 |
672 |
638 |
758 |
782 |
820 |
906 |
961 |
999 |
1081 |
1174 |
1245 |
1281 |
||
|
高层(13层以上)框架 |
761 |
821 |
834 |
875 |
888 |
960 |
1146 |
1222 |
1325 |
1336 |
1413 |
1467 |
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|
2 |
商住楼 |
多层(7层以下)框架 |
555 |
608 |
641 |
669 |
690 |
738 |
826 |
900 |
928 |
1012 |
1199 |
1287 |
|
中高层(8～16层)框剪 |
648 |
694 |
734 |
758 |
797 |
881 |
937 |
975 |
1057 |
1120 |
1241 |
1261 |
||
|
高层(17层以上)框剪 |
735 |
795 |
808 |
850 |
861 |
934 |
1120 |
1200 |
1289 |
1310 |
1335 |
1381 |
||
|
3 |
宾馆、酒店 |
小高层(7层以下)框剪 |
|
|
698 |
738 |
无 |
无 |
无 |
无 |
无 |
无 |
无 |
无 |
|
小高层(7层以上)框架框剪 |
689 |
710 |
无 |
881 |
995 |
无 |
无 |
1199 |
1536 |
无 |
无 |
无 |
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|
4 |
城市居民用房 |
砖混 |
502 |
530 |
557 |
568 |
581 |
635 |
641 |
659 |
688 |
695 |
733 |
789 |
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说明：1、本造价指标“房屋建筑安装工程”包括建筑工程、装饰装修工程、水电安装工程。 |
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2、本造价指标仅供参考。 |
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附件2：
梧州市2002-2013年房屋建筑
安装工程造价指标说明
一、表中的年份是指房屋建筑安装工程通过工程竣工验收的当年。“工程竣工验收”是指房屋工程经工程质量检验部门验收合格并出具了竣工验收报告。
二、本参考指标对应的“房屋建筑安装工程”包括房屋的建筑工程（包含基础土石方、桩基础）、装饰装修工程、一般水电安装工程，不包含二次装修工程、电梯安装工程、空调安装工程及室外配套工程。
三、住宅楼、商住楼及宾馆、酒店等建筑名称的定义
（一）住宅楼是指该楼的使用性质为居民居住使用，不得用作他用。
（二）商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。
（三）宾馆、酒店是指给宾客提供歇宿和饮食的场所。
（四）城市居民用房(砖混)是指给居民居住使用的房屋。
四、各类建筑的基本工程特征
（一）建筑工程：包含土石方、基础、桩基础、砌筑工程、钢筋混凝土、门窗、楼地面、内外墙装饰、地下室及屋面工程。
1.砌筑工程：粘土砖或粘土多孔砖；
2.钢筋混凝土工程：现场搅拌混凝土（未规定采用商品混凝土年度）、采用商品混凝土（不分泵送及非泵送）；
3.门窗：入户门为钢质防盗防火门或木门，房间门为木门，铝合金（或塑钢）窗；
4.楼地面工程：水泥砂浆面层，厕所、厨房做防水处理；
5.屋面工程：做防水保温隔热处理；
6.墙面装饰：外墙涂料或贴外墙面砖，内墙为一般抹灰；
7.天棚装饰：一般抹灰；
8.卫生间设备配置：蹲便器；
9.厨房设备配置：水龙头。
（二）安装工程：
1.电：包含电力照明（铜芯线）、各户电表、弱电系统（即有线电视、电话、防盗对讲等配管及配线）、消防工程等，但不含高低压变配电系统、电梯、卫生洁具、空调系统等；其中弱电系统主要指有线电视、电话、防盗对讲、闭路监控系统等的配管、配线。
2.水：各户水表、入户水管（每户包一个水龙头）。
五、房屋建筑层高标准
（一）住宅楼建筑层高：地下室层高4.5米以内，地上建筑层高3米以内；
（二）商住楼建筑层高:地下室、商场、商店层高4.5米以内，商务层高3.5米以内，住宅层高3米以内；
（三）宾馆、酒店建筑层高：地下室、裙楼层高4.5米以内，其他楼层层高3.5米以内；
（四）城市居民用房(砖混)建筑层高：3米。
若超过以上层高，则每增高0.1米，造价增加1%。
附件3：
一、修订背景及目的
按照税收规范性文件清理的要求，将《梧州市地方税务局关于梧州市房地产项目建筑安装工程费核定暂行办法的公告》（广西壮族自治区梧州市地方税务局公告2014年第1号）重新发文和规范。
二、修订的主要内容
（一）将原暂行办法中“梧州市地方税务局”的内容修改为“国家税务总局梧州市税务局”。
（二）明确了建安成本扣除金额的确定方法
暂行办法第七条明确了超过房屋建筑层高标准建筑安装工程应先将土地增值税清算项目的房屋（建筑）用途、类型分别对照适用的允许扣除的建筑安装工程层高标准确定建筑安装工程费计算系数。具体计算公式为：
准予扣除的建筑安装工程费总金额＝准予扣除的单位建筑面积成本费用×∑[某房屋建筑层高标准类型房清算的建筑面积+某超房屋建筑层高标准类型房清算的建筑面积×（1+系数）]
对于能够准确核实建筑安装工程费总金额的清算项目可以按照以下方法计算分摊各类型房的建筑安装工程费：
准予扣除的单位建筑面积成本费用=准予扣除的建筑安装工程费总金额/∑[某房屋建筑层高标准类型房清算的建筑面积+某超房屋建筑层高标准类型房清算的建筑面积×（1+系数）]
系数的计算方法：系数=（某超标准房屋层高-某标准房屋层高）/0.1*1%
公式中的系数根据《梧州市2002-2013年房屋建筑安装工程造价指标说明》制定。
三、施行时间
本公告自发布之日起施行。