宁波市建设委员会 关于印发宁波市物业项目服务退出管理暂行办法的通知

各县（市）、区建设行政主管部门，海曙区房管处，各物业服务企业：

为加强物业项目服务退出管理，规范物业服务企业退出行为，维护当事人的合法权益，保持物业服务活动的正常秩序，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》和有关法律法规，我委制定了《宁波市物业项目服务退出管理暂行办法》，现印发给你们，请遵照执行。执行中遇到的问题，请及时与我委房屋综合管理处联系。



宁波市建设委员会 

                  二○一○年七月二十三日 



第一条 为加强物业项目服务退出管理，规范物业服务企业退出行为，维护当事人的合法权益，保持物业服务活动的正常秩序，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》和有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称物业项目，是指开发建设单位或业主大会委托物业服务企业进行服务的物业项目。

第三条 本市行政区域内因物业服务合同期满终止，或者依据法律规定和物业服务合同约定提前解除合同，物业服务企业退出物业项目服务管理活动，适用本办法。

第四条 退出物业项目服务应当本着维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。

第五条 市房产行政主管部门(以下简称市物业主管部门)负责全市物业项目服务退出管理的政策制定、业务指导和监督工作。

各县（市）、区房产行政主管部门（以下简称辖区物业主管部门）负责本辖区内物业项目服务退出管理过程的业务指导、监督工作。

各县（市）、区人民政府负责制定本辖区物业管理应急预案，指导街道办事处（乡镇人民政府）对辖区内物业项目服务退出管理工作实施监督和组织协调，牵头召开物业管理联席会议，协调解决物业项目服务退出过程中发生的争议和纠纷问题。社区居民委员会协助街道做好有关工作。

    各级规划、城管、市容环卫、绿化、公安、环保、价格、民政、工商、人防等相关职能部门，要按照各自工作职责，加强与物业管理主管部门协调配合，协助做好物业项目服务退出管理阶段的衔接工作。

   供水、供电、供气、供热等专业单位应依照各自职责，协助辖区人民政府和有关部门做好物业项目服务退出管理阶段的工作。

第六条 物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行职责，协助解决物业项目遗留问题，做好新老物业服务企业的衔接工作，保证物业项目服务的连续性。

     第七条 业主大会、业主委员会应当从物业项目服务的连续、稳定和长远利益出发，慎用辞退权，依法实施解聘和选聘工作，保证广大业主的正常生活秩序。

第八条 建设单位应当维护购房人的合法权益，兑现售房承诺，解决物业项目遗留问题，为物业项目服务顺利开展提供保证。

第九条 有下列行为的，当事人一方不得提出物业项目服务退出管理事宜 ：

（一）物业尚未交付或投入使用的，建设单位或物业服务企业不得擅自提出终止前期物业服务合同，退出物业项目服务管理 ；

（二）前期物业服务合同期内，建设单位不得以返还或部分返还前期物业服务费为条件，要求物业服务企业退出物业项目服务管理；

（三）同一地块分期开发建设的项目，业主委员会尚未全部建立或增补前，业主委员会不得要求物业服务企业退出物业项目服务管理； 

（四）物业服务合同期内，未经专有部分占建筑物总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主表决通过，业主委员会不得擅自决定，要求物业服务企业退出物业项目服务管理 。

第十条  建设单位或物业服务企业明确前期合同期满不再续约或提前解除合同的，适用以下程序：

（一）建设单位或物业服务企业合同期满不再续约或提前解约的，合同当事人一方应于拟解除合同3个月前书面告知对方，并承担相应违约责任。同时书面报告辖区街道办事处（乡镇人民政府）和物业主管部门，并填写《物业项目服务退出管理情况登记表》。辖区街道办事处（乡镇人民政府）和物业主管部门接到报告后，应在10个工作日内进行调查处理。经调查确需退出的，应明确退出有关事项。并以书面形式在物业管理区域内公告15日。

（二）建设单位应当按照《宁波市物业管理招标投标实施办法》重新招标投标选聘物业服务企业。若物业项目已具备成立业主大会、业主委员会的，应按规定程序成立业主大会和业主委员会，并选聘新的物业服务企业。

（三）新选聘的物业服务企业确定后10日内，建设单位应当将新选聘的物业服务企业相关情况书面函告业主，并抄报辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会备案。

（四）建设单位未及时履行选聘责任的，物业服务企业应当及时以书面向辖区街道办事处（乡镇人民政府）和物业主管部门报告。辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会应督促建设单位及时选聘物业服务企业。

（五）前期物业项目服务退出管理中，建设单位因歇业、破产等原因不存在的，物业服务企业应及时书面报告辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）。辖区物业主管部门接到报告后10个工作日内应会同街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会共同协商，落实筹建业主大会和业主委员会，并按规定程序选聘新物业服务企业。

第十一条  物业服务合同期限内，物业服务企业明确合同期满不再续约或提前解除合同的，适用以下程序：

（一）物业服务企业应于拟解除合同3个月前，将退出原因、时间书面告知业主委员会，同时书面报告辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会。

（二）对物业服务企业提出提前解除合同的，业主委员会收到书面报告后5日内，应将物业服务企业退出的相关事项在物业管理区域内公告征求业主意见，公告时间不少于15日。公告期满持异议的业主未超过专有部分占建筑物总面积1/2且占总人数1/2的，业主委员会应及时与物业服务企业进行协商，依法签订退管协议。退管协议应当就物业服务交接时间、内容、查验、交接前后的责任等事项进行明确。

退管协议应在物业管理区域内公告7天，同时抄报辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会备案。

（三）业主委员会应当于签订退管协议之日起15日内，在辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会的指导下开展选聘新的物业服务企业。

（四）物业服务企业提前解除合同的，公告期满持异议的业主超过专有部分占建筑物总面积1/2且占总人数1/2的，或双方未能达成退管协议的，按照本办法第二十一条有关规定执行。

第十二条  物业服务合同期限未满，业主大会要求物业服务企业提前解除合同的，适用以下程序：

（一）持有20％以上且按合同约定按时交物业服务费用的投票权业主提议提前解除合同的，业主委员会在收到提议之日后1个月内应召开业主大会进行表决。在召开业主大会15日前，应将业主提议提前解除合同的理由、解除合同的时间、需承担的违约责任及会议相关内容以书面形式在物业管理区域内公告15日，同时告知辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会。

（二）提前解除合同经业主大会表决通过的，业主大会应当在作出决议后3日内，将解约原因、解约的时间和同意承担的违约责任书面告知物业服务企业，并及时与物业服务企业协商退出事宜，依法签订退管协议。退管协议应在物业管理区域内公告7日，并抄报辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会。

（三）业主大会作出决议30日内，在辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会的指导下，选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同。

（四） 业主大会表决未通过或者双方未达成退管协议的，原物业服务合同继续履行。

第十三条  物业服务合同期满，业主大会未续约的，适用以下程序：

（一） 业主委员会应于合同期满前3个月，在辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会的指导下组织召开业主大会决定续聘或选聘物业服务企业，并在物业服务合同期满前签订新的物业服务合同。业主大会决定不续聘的，应于业主大会决议后5日内书面告知原物业服务企业，同时抄报辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会。并按照规定程序做好新物业服务企业的选聘工作。

（二） 业主大会未及时履行选聘物业服务企业责任的，原物业服务企业应当及时报告辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会，督促业主大会及时选聘物业服务企业。

（三）物业服务企业向辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门书面报告后3个月，业主大会仍不选聘新物业服务企业的，原物业服务合同视作继续有效，有效期限至新签订的物业服务合同生效之日止。

第十四条  物业项目服务退出管理中，新选聘的物业服务企业未接收服务前，原物业服务企业应当继续做好服务工作，业主应当按合同约定继续交纳物业服务费至合同解除之日。

第十五条 物业项目服务退出管理中，新选聘的物业服务企业根据物业项目服务实际，需留任或聘用原物业服务人员的，可与原物业服务企业进行协商。

第十六条  物业项目服务退出管理中，业主委员会对物业服务企业的财务账目应聘请中介审计单位进行审计，并将审计结果向全体业主公布。审计费用在利用物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收入中支出。财务审计内容：

（一） 实行物业服务酬金制收费方式的，审计内容为物业服务各项资金的收支情况；

（二） 实行物业服务包干制收费方式的，审计内容为利用共用部位、共用设施设备出租、广告、物业经营用房出租、停车费收入、共用部位、共用设施设备日常维护费、保修金、专项维修资金等收支情况。

第十七条 物业服务企业应当在合同终止或解约之日起10个工作日内，向业主委员会办理移交事宜或在业主委员会的监督下，向新物业服务企业办理移交，移交事宜包括以下内容：

（一）办公桌椅、办公用品和保安器具、劳动工具等物品和清单；

（二）业主名册、物业服务费收费等有关台账； 

（三）与相关单位签订的各类协议书；

（四）向业主预收的物业综合服务费、停车费、能耗费等相关费用；

（五）共用部位共用设施日常维护费、物业经营用房出租收入等余额；

（六）业主电梯、水泵、中央空调等能耗运行分摊账册，业主水、电费抄表数及代收账册；

（七）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，竣工验收资料，业主清册（房屋分配方案）等档案资料；

（八）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（九）物业有关质量保修文件和物业使用说明书；

（十）物业管理用房和属于全体业主共同所有的其他财物；

（十一）物业管理需要的其它资料。

第十八条 新选聘的物业服务企业接收物业项目服务时，应当与原物业服务企业、业主委员会共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验和交接，并制作查验记录。查验记录应当包括项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字，双方企业和业主委员会盖章，存在争议的，应当在查验记录载明。

第十九条  物业项目服务退出过程中，双方有争议的，可向辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会申请调解，经调解不成的，应通过司法途径解决。

第二十条 物业服务合同终止，业主欠交的物业服务费用，原物业服务企业可依照原合同约定，委托新的物业服务企业代为收取，也可自行向业主收取或通过启动辖区物业服务纠纷快速处理机制协调解决，调解不成功的可通过司法途径解决。新物业服务企业应为原物业服务企业收取欠缴物业服务费提供帮助，但原物业服务企业不得以业主欠费为由拒绝办理移交。

第二十一条 物业服务企业明确合同期满不再续约或提前解除合同的，在物业服务合同终止前15日，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门应当与物业服务企业沟通，为平稳过渡增加3个月时间的缓冲期。同时辖区人民政府物业管理协调领导小组应在7个工作日内，组织辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、规划、城管、劳动、价格、社区居民委员会及业主委员会等相关部门召开联席会议，按照市政府《关于当前形势下推行老小区保安保洁企业化运作的通知》（甬政发〔2009〕49号）的规定，推行保安保洁企业化运作的管理模式进行管理，有条件的也可实行准物业管理、社区平安管理或小区业主自治管理。

第二十二条 因物业项目规模较小，导致物业服务企业退出服务的项目，辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会，从实际出发，本着规模经营、方便管理、降低成本、提高服务质量的原则，积极创造条件推动相邻项目整合的管理办法进行管理。

第二十三条 物业服务企业不按本办法规定程序退出的，将作为企业不良行为记入企业信用档案并向社会公示。同时自社会公示之日起取消该企业1年内参与物业服务项目招投标的资格，其服务的物业项目1年内不得参与物业项目示范或优秀评选活动。

第二十四条  本办法自2010年8月1日起施行。