杭州市住房保障和房产管理局关于印发《杭州市老旧小区物业管理区域确定及调整工作操作规程（试行）》的通知

杭房局〔2021〕131号

USHUI.NET®提示：根据《 杭州市住房保障和房产管理局关于废止第九批局发规范性文件的通知》 （ 杭房局〔2023〕24号）规定，继续有效
各有关单位：

根据《杭州市物业管理条例》等有关规定，我局制定了《杭州市老旧小区物业管理区域确定及调整工作操作规程（试行）》，现印发给你们，请认真组织实施。



杭州市住房保障和房产管理局

2021年11月3日





一、为进一步规范我市老旧小区物业管理区域确定及调整工作，根据《杭州市物业管理条例》、《关于进一步加强城镇老旧小区物业管理工作的通知》（杭物管〔2021〕3号）等有关规定，制定本操作规程。

二、本市行政区域内建成年代较早、难以按照《物业管理区域确认工作操作流程》（杭房局〔2014〕69号）划分确定物业管理区域的老旧小区，适用本操作规程。

老旧小区已划分确定物业管理区域但需要进行调整的，按照有关法规文件及本操作规程实施。

三、市房产行政主管部门负责本市老旧小区物业管理区域确定及调整工作的指导监督。

各区、县（市）房产行政主管部门负责指导并会同街道办事处、乡镇人民政府审核确定及调整老旧小区物业管理区域。

街道办事处、乡镇人民政府负责实施本辖区内老旧小区物业管理区域确定及调整相关具体工作。

居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展老旧小区物业管理区域确定及调整的具体工作。

四、物业管理区域的确定及调整，应当充分考虑共用设施设备范围，并结合历史沿革、管理现状、社区建设、居民意见等因素，遵循相对集中、方便管理的原则。

零星、单幢住宅或面积较小、不便单独进行物业管理的区域，应尽可能与周边区域整合为一个物业管理区域。

五、尚未确定物业管理区域的老旧小区需要确定物业管理区域的，由所在地区、县（市）房产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求业主、相关居民委员会意见后，结合城市管理和物业管理实际需要确定物业管理区域，并向全体业主公告。

六、尚未确定物业管理区域的老旧小区需要确定物业管理区域的，按照以下工作流程实施：

（一）根据实施老旧小区物业管理的需要或业主代表申请，街道办事处、乡镇人民政府组织相关居民委员会开展前期调研、档案查询、实地踏勘、听取意见等工作，拟定物业管理区域划分确定初步方案。

（二）街道办事处、乡镇人民政府充分听取相关居民委员会的意见，根据初步方案对物业管理用房使用、共用设施设备范围及维护管理责任、物业管理区域实际管理方式等予以确定，拟定物业管理区域划分确定详细方案。

（三）街道办事处、乡镇人民政府将拟定的物业管理区域划分确定详细方案在涉及的老旧小区主要出入口等显著位置以及本市物业管理信息网络系统进行公示，公示时间自发布之日起不少于七个工作日，并明确反映意见建议的联系方式。

（四）公示结束后，由街道办事处、乡镇人民政府或受委托的居民委员会对业主反映的意见建议进行整理，并对物业管理区域划分确定详细方案作相应修改完善，对没有采纳的意见建议做好沟通解释。

（五）街道办事处、乡镇人民政府将拟定的物业管理区域划分确定详细方案并附相关档案资料、公示征询业主意见汇总材料等提交区、县（市）房产行政主管部门审核。区、县（市）房产主管部门自收到材料之日起十个工作日内确定物业管理区域并出具意见。

（六）街道办事处、乡镇人民政府自区、县（市）房产行政主管部门出具意见之日起三个工作日内，将确定的物业管理区域在涉及的老旧小区主要出入口等显著位置以及本市物业管理信息网络系统进行公告。

（七）区、县（市）房产行政主管部门自出具意见之日起十个工作日内，在本市物业管理信息网络系统中完成物业管理区域信息的填报（或更新）及电子落图划面工作。

七、需要划分确定物业管理区域的老旧小区范围涉及两个及以上街道办事处、乡镇人民政府的，由各方在各自辖区内按照本操作规程第六条的规定分别实施，并以联席会议形式研究决定相关问题。物业管理区域划分确定详细方案由涉及的街道办事处、乡镇人民政府共同提交区、县（市）房产行政主管部门审核。

需要划分确定物业管理区域的老旧小区范围涉及两个及以上区、县（市）的，由相关区、县（市）房产行政主管部门会同相关街道办事处、乡镇人民政府在各自辖区内按照本操作规程第六条的规定分别实施，并以联席会议形式研究决定相关问题。物业管理区域划分确定详细方案由涉及的街道办事处、乡镇人民政府以及区、县（市）房产行政主管部门共同提交市房产行政主管部门审核。

八、已经确定物业管理区域的老旧小区，有下列情形之一的，业主委员会或物业管理委员会可以向所在区、县（市）房产行政主管部门提出物业管理区域调整方案：

（一）因河道、城市道路等物理分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，并经业主大会同意，划分为两个以上物业管理区域的；

（二）两个以上独立物业管理区域经各自业主大会同意，归并为一个物业管理区域的。

区、县（市）房产行政主管部门应当征求所在地街道办事处、乡镇人民政府及相关居民委员会的意见，自收到材料之日起二十个工作日内作出决定。

九、已经确定物业管理区域的老旧小区需要将周边未确定物业管理区域的老旧小区或零星、单幢老旧住宅吸收扩大为一个物业管理区域的，由街道办事处、乡镇人民政府参照本操作规程第六条的规定，拟定物业管理区域划分确定详细方案并分别经前者区域的业主大会同意以及经后者区域的公示征询业主意见后，提交区、县（市）房产行政主管部门审核，由其确定物业管理区域并出具意见。

十、本操作规程自2021年12月3日起施行，试行期限为三年。

一、起草背景

为进一步贯彻落实新修订《杭州市物业管理条例》（杭州市第十三届人大常委会第39号公告）、《关于进一步加强城镇老旧小区物业管理工作的通知》（杭物管〔2021〕3号）等有关规定，推动提升老旧小区物业管理服务水平，我局制定了《关于印发<杭州市老旧小区物业管理区域确定及调整工作操作规程（试行）>的通知》（杭房局〔2021〕131号）（以下简称《通知》），通过细化规范老旧小区物业管理区域确定及调整工作，为规范老旧小区物业服务夯实基础。

二、立法必要性

（一）贯彻落实新修订《杭州市物业管理条例》的必要举措。新修订《杭州市物业管理条例》（以下简称《条例》）将于2022年3月1日起施行，《条例》第十一条规定“没有划分物业管理区域的建成居住区需要实施物业管理的，由所在地的区、县（市）房产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求业主、相关的居民委员会意见后，结合城市管理和物业管理实际需要确定物业管理区域，并向全体业主公告。”为贯彻落实《条例》规定，推动老旧小区物业管理区域划分工作，亟需出台详细的操作规程。

（二）提升老旧小区物业管理服务水平的重要基础。老旧小区物业管理区域的确定是老旧小区成立业主大会、选举产生业主委员会或组建物业管理委员会，自行聘请物业服务企业实施专业化物业服务的前提条件，也是按照《条例》的规定纳入规范化物业管理的重要基础。通过该项工作，可以将零星、单幢老旧住宅或面积较小、相对分散、不便单独实施物业管理的老旧小区按照规范要求整合为具有一定规模的物业管理区域。由此降低管理服务成本，拓展小区空间资源，实现物业管理服务良性循环，从而提升老旧小区管理服务水平。

三、起草依据

《通知》主要依据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、新修订《杭州市物业管理条例》、《关于进一步加强城镇老旧小区物业管理工作的通知》（杭物管〔2021〕3号）等法规文件。

四、主要内容

《通知》共十条，分别从适用范围、职责分工、工作原则、基本要求、具体流程等方面进行了规定。主要内容如下：

一是明确各相关部门的职责。对市房产主管部门，区、县（市）房产主管部门及民政部门，街道办事处、乡镇人民政府，居民委员会等工作职责作了明确规定。

二是明确工作原则。要求充分考虑共用设施设备范围，并结合历史沿革、管理现状、社区建设、居民意见等因素，遵循相对集中、方便管理的原则。

三是明确基本要求。规定由所在地区、县（市）房产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求业主、相关居民委员会意见后，结合城市管理和物业管理实际需要确定物业管理区域，并向全体业主公告。

四是明确确定具体流程。将整个物业管理区域确定工作分为七个步骤，按照“初步方案-详细方案-公示征询-修改完善-审核确定-公告-电子落图划面”流程实施。

五是明确跨区域情形及扩大联管。对于物业管理区域跨两个街道或城区的特殊情形处理程序作了明确规定；对物业管理区域扩大吸收零星、单幢老旧住宅或采用实际联管方式作了明确规定。

五、文件解读机关

解读机关：杭州市住房保障和房产管理局

解读人：张帆

联系方式：87089658