嘉兴市城乡规划建设管理委员会​关于印发《业主管理规约》《业主临时管理规约》《业主大会议事规则》《住宅物业委托保修协议》四个示范文本的通知

嘉兴市城乡规划建设管理委员会关于印发《业主管理规约》《业主临时管理规约》《业主大会议事规则》《住宅物业委托保修协议》四个示范文本的通知

嘉建委房〔2010〕544号

税谱^®提示：根据《 嘉兴市建设局关于公布2021年行政规范性文件清理结果的通知》 （ 嘉建〔2021〕9号）规定，继续有效

南湖、秀洲区规划与建设局，经开（国际商务）区建设分局，港区规划建设局：

根据建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《浙江省物业管理条例》、《嘉兴市区物业管理实施细则》及《关于印发《嘉兴市区物业专项维修资金管理办法》、《嘉兴市区住宅物业保修金管理办法》、《嘉兴市区物业区域相关共有设施设备管理实施细则》的通知》等文件，结合我市市区实际，制定了《业主管理规约》等4个示范文本，现印发给你们，请认真贯彻执行,并下发至属地各房地产开发企业、物业服务企业、业主委员会，执行中遇到的情况和问题，请及时书面反馈我委，以便修改完善。

各县（市）可参照执行。



附件1、《业主管理规约（示范文本）》

附件2、《业主临时管理规约（示范文本）》、

附件3、《业主大会议事规则（示范文本）》

附件4、《住宅物业委托保修协议（示范文本）》。



嘉兴市城乡规划建设管理委员会

二0一0年十二月二十三日


（此文件公开发布，现行有效）


附件1：




第一章 总则



第一条  为维护本物业区域全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用、维护公共秩序，创造良好的环境，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策制定本临时管理规约（以下简称“本规约＂）。

第二条  开发建设单位应当在物业销售前将本规约向买受人明示，并予以说明。

开发建设单位与物业服务机构签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致。

物业买受人与开发建设单位签订物业买卖合同时应对本规约予以书面承诺，表示认可本规约的内容。

第三条  本规约对全体业主及物业使用人均有约束力。物业使用人违反本规约的规定，相关业主应当承担连带责任。

物业的所有权发生变更时，原物业买受人对本规约的书面承诺效力及于新物业买受人。

若本规约的条款与相关法律法规相抵触，则该条款无效，但不影响本规约其他条款的效力。



第二章 物业基本情况



第四条  本物业区域物业的基本情况

物业名称：

坐落位置：

物业类型：

建筑面积：

物业管理区域四至

东至：

南至：

西至：

北至：

物业服务机构的基本情况

机构名称：                                       。

法定代表人：                                     。

资质等级及资质证书编号：                         。

注册地址：                                       。

邮编：                                           。

联系电话：                                       。

第五条  根据有关法律法规的规定和物业买卖合同的约定，业主享有以下物业共有部位、共有设施设备的所有权：

1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋顶等。

2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内共用的给排水设施设备、配电设施设备、电梯、供冷暖设施设备、照明设施设备、消防设施设备、避雷设施设备等。

3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括道路、围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。

4、公共绿地，非独立所有权的地面停车场。

第六条  在本物业区域，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：

1、                                           ；

2、                                           ；

3、                                           。

建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。

开发建设单位对于未售出的物业，享有业主的权利，履行业主的义务。

第七条  本物业区域管理用房由建设单位按照规定配置，属于全体业主所有，其中物业管理办公用房由物业服务企业在物业服务合同期限内无偿使用。本物业区域内的物业管理用房位于：               ，建筑面积为：          。



第三章 物业的管理



第八条 本物业区域内的业主依法享有以下权利：

（一）按照物业服务合同约定，接受物业服务机构提供的服务；

（二）参与本物业区域的物业管理活动；

（三）监督前期物业服务机构履行前期物业服务合同；

（四）对本物业区域共用部位、共用设施设备和相关场地、专项维修资金的使用和管理情况享有知情权和监督权；

（五）授权物业服务机构制订物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

（六）对本物业区域内影响业主共同利益、业主正常生活秩序的行为进行投诉；

（七）提议召开业主大会，提出补充、修改本规约的建议；

（八）法律、法规规定的业主的其他权利；

第九条 本物业区域内的业主应当履行以下义务：

（一）按照物业服务合同的约定，向物业服务机构交纳物业服务费用；

（二）按规定交存、管理和使用专项维修资金；

（三）遵守本物业区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

（四）配合物业服务活动；

（五）按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系，互助友爱，和睦相处；

（六）出租、转让物业时，告知承租人、买受人遵守本规约；

（七）参加业主大会并予以表决；

（八）法律、法规规定的业主的其他义务。

第十条  在物业管理过程中，本规约未明确约定的有关事项，可以由物业服务企业就该事项向全体业主发放征询意见函，经法定专有部分建筑面积及业主同意后，该意见对全体业主具有约束力。

第十一条  为保证有效的管理，全体业主同意授予物业服务企业根据本规约制定必要的规章制度，并督促业主和物业使用人遵守的权利。

第十二条  物业服务企业不承担以下问题导致的管理责任和经济损失：

1、物业本身固有瑕疵造成损失的；

2、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

3、不可抗力导致物业管理服务中断的；

4、非物业服务企业的责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

第十三条  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但业主负连带交纳责任。



第四章 物业的使用



第十四条  业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，但不得以放弃权利为由拒绝履行义务。

第十五条  业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主的合法权益。

第十六条  业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第十七条  利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关业主、物业服务企业的同意后，按照法定程序办理有关手续。

物业服务企业利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应该遵循方便业主生活和经济合理的原则。

物业服务企业可以采取在公告栏中公告经营意向、听取相关业主意见、发放意见征询函等方式征得相关业主的同意。

第十八条  业主不得违反法律、法规以及本规约，将住宅改变为经营性用房。

第十九条  业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，物业服务企业应根据相关法律法规与业主签订《装饰装修管理服务协议》。业主应遵守装饰装修管理服务协议的约定，禁止从事下列行为：

1、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构，挖掘地下基础；

2、擅自更改房屋结构、房间设计用途、分隔房间。将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

3、私自扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

4、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

5、违反《装饰装修管理服务协议》中约定条款；

6、其它法律、法规禁止的行为。

第二十条  因装饰装修房屋影响物业共有部位、共有设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第二十一条  业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业区域的电梯使用管理规定。

第二十二条  在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业区域的车辆行驶和停车规则。

第二十三条  业主和物业使用人在本物业区域饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：

1、饲养动物不得妨碍其他业主的正常生活；

2、                                   。

第二十四条  在物业的使用中，不得有下列行为：

1、擅自占用或损坏公共楼梯、通道、走廊、屋面、平台、停车（场）库、自行车库等共用设施及场地；不按规划性质将停车（场）库、自行车库挪作他用；

2、擅自拆除、截断、改变、连接、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共用设施；

3、堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质或发出超标噪音；

4、侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观及文体休闲设施；

5、践踏、占用、擅自改变、破坏绿化用地；损坏园林建筑小品；

6、随意堆放垃圾、杂物；乱丢弃垃圾、高空抛物；

7、未经有关部门许可设置营业摊点、店铺跨门营业；

8、不按秩序停放车辆、鸣喇叭，危险品车辆和大型车辆进入住宅小区停放过夜；

9、在使用电梯时超载物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损坏内壁；

10、进行危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为；

11、法律、法规、规章禁止的其他行为。

第二十五条  业主或物业使用人超标排污的，应自行承担由此产生的相关费用。

第二十六条 业主或物业使用人应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应与物业服务机构协商确定合理的位置，并做好噪音预防及冷凝水的处理。

第二十七条  物业继受人或承租人应在入住前与业主同时到物业服务企业办理相关手续。



第五章 物业的维护



第二十八条  开发建设单位应按国家规定或合同的约定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，在保修期内存在的质量问题，建设单位应及时修复。建设单位可委托物业服务企业处理保修事宜，双方通过协议明确权利义务关系。

第二十九条  保修期满后，业主自行承担物业专有部分维修养护的责任。业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第三十条  物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，相关业主可以委托物业服务企业进行维修养护，费用由责任人承担。

第三十一条  因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。

相关业主阻挠维修养护的进行而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

第三十二条  发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行应急处理但无法通知相关业主的，物业服务企业可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所或           ）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主，对相关业主造成损失的，由受益人予以补偿。

第三十三条  物业服务企业对物业的共有部位、共有设施设备进行维修养护时，有关业主应当给予配合。业主阻扰维修养护的进行，造成物业损坏及财产损失的，应当负责修复并承担赔偿责任。

第三十四条  因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得相关业主和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。



第六章 违约责任



第三十五条  业主违反关于物业使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼，要求停止侵害和赔偿损失。

第三十六条  业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。

第三十七条  业主、使用人违反本规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应当在规定时间内交清物业服务费，并按合同约定承担违约责任。

第三十八条  开发建设单位未能履行本规约约定义务的，业主和物业服务企业可向有关行政部门投诉，也可根据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。



第七章 附则



第三十九条  本规约中物业的专有部分是指在建筑物中能够单独使用并具有排他性的独立空间或区域，包括该空间或区域内为实现房屋使用功能而设置的相关管线设施；物业的共有部位、共有设施设备是指物业管理区域内的专有部分以外的，属于单体建筑物所有业主或全体业主共同所有或共同使用的场所、空间、设施和设备。

本规约中所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等；本条款中所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其它连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

第四十条  开发建设单位应在物业管理区域内显著地方设置公告栏，用于张贴各项管理制度以及根据本临时管理规约应告知全体业主的通知及布告。

第四十一条  业主转让物业时，应要求物业买受人签署本规约承诺书；业主出租物业时，应在租赁合同中要求承租人遵守本规约。

第四十二条  本规约由开发建设单位、物业服务企业和每位业主各执一份。

第四十三条  本规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《管理规约》生效之日终止。







承诺书



本人为                                            的买受人，为维护本物业区域全体业主的共同利益，本人声明如下：

一、确认已详细阅读              制定的“              临时管理规约”。

二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约，同意授予物业服务企业在规约中规定的权利。

三、本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任。

四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时管理规约承诺书并送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。







承诺人（签章）

签署日期：        年    月    日







附件2：

业主管理规约

（示范文本）



第一条 为加强物业服务区域内建筑物及其附属设施的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全和合理使用，根据《中华人民共和国物权法》和国务院、浙江省、嘉兴市物业管理法规的有关规定，制订本规约。

第二条 本物业服务区域内物业的基本情况：

物业名称                                      ；

坐落位置                                      ；

物业类型                                      ；

建筑面积                                      。

第三条 本物业服务区域四至：

东至                            ；

南至                            ；

西至                            ；

北至                            。

第四条 物业服务机构的基本情况：

机构名称：                                                  ；

法定代表人：                                                ；

资质等级及资质证书编号：                                    ；

注册地址：                                                  ；

邮编：                                                      ；

联系电话：                                                  。

第五条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由拒绝履行义务。

第六条 本物业区域内的业主或物业使用人依法享有以下权利：

（一）按照物业服务合同约定，接受物业服务机构提供的服务；

（二）参与本物业区域的物业管理活动；

（三）监督物业服务机构履行物业服务合同；

（四）对本物业区域共用部位、共用设施设备和相关场地、专项维修资金的使用和管理情况享有知情权和监督权；

（五）授权物业服务机构制订物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

（六）对本物业区域内影响业主共同利益、业主正常生活秩序的行为进行投诉；（七）提议召开业主大会，提出补充、修改本规约的建议；

（八）法律、法规规定的业主的其他权利。

第七条 本物业区域内的业主或物业使用人应当履行以下义务：

（一）按照物业服务合同的约定，向物业服务机构交纳物业服务费用；

（二）按规定交存、管理和使用专项维修资金；

（三）遵守本物业区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

（四）配合物业服务机构开展物业服务活动；

（五）按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系，互助友爱，和睦相处；

（六）出租、转让物业时，告知承租人、买受人遵守本规约；

（七）参加业主大会并予以表决；

（八）法律、法规规定的业主或物业使用人的其他义务。

第八条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业服务活动中授予物业服务企业以下权利：

（一）根据本规约配合业主委员会拟定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（二）以批评、规劝、公示、      等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为；

（三）对属全体业主所有的共用部位和共用设施设备进行经营，按规定管理所得收益，每半年（或一年）公布一次收支情况；

（四）                            。

第九条 物业服务区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，全体业主同意移交给相关专业单位。

第十条 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者产生噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第十一条  业主、物业使用人在使用、经营、转让建筑物及其附属设施时应遵守物业管理法规、规章、政策的规定，不得影响他人的正常使用。

妨碍他人正常使用物业的应及时改正，造成他人损失或影响物业使用的，应承担修复或赔偿责任。

第十二条  业主、物业使用人应当加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，配合物业服务企业做好防火防盗工作，维护家庭人身财产安全和本物业的使用安全。

第十三条  为防止水、气泄漏或火灾及发生上述灾害获得及时有效的处理，业主、物业使用人应主动向物业服务企业预留家庭主要成员的紧急联系电话。

在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务的突发事件，业主、物业使用人应积极配合物业服务企业对上述灾害发生时采取的紧急避险措施。

第十四条  业主或物业使用人需要装修房屋的，应告知物业服务机构，并在开工前到物业服务机构登记备案，与物业服务机构签订《装饰装修管理协议》，明确相关的权利义务、服务内容及违约责任等。

业主、物业使用人装修房屋时，应自觉遵守国家和地方的相关法律法规，并将《装饰装修管理协议》的内容告知装饰装修施工企业，并要求装饰装修施工企业遵守协议的相关内容，同时要积极配合建设行政主管部门对装修房屋活动进行指导、监督，不得拒绝和阻碍。

第十五条 业主、物业使用人装修房屋有需要搭建建筑物、构筑物，或改变建筑物外立面、改变房屋使用性质等行为的，应当依法征得业主委员会、物业服务机构和直接利害人同意后，报规划部门或其他行政主管部门批准后方可实施。

第十六条 房屋装修时，禁止下列行为：

（一）擅自在房屋屋顶加层建房或搭棚；

（二）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

（三）对房屋承重墙、梁、柱（含构造柱）、板进行拆改，开挖门洞；

（四）在楼面上凿槽安装各类管道，包括在楼面上凿孔、打洞、砌墙或超标准荷载；

（五）在悬挑楼梯的承重墙上挖壁打洞；

（六）在悬挑阳台拖梁部位的墙体上挖洞；

（七）拆改房屋共用设施设备；

（八）封闭侵占房屋共用部位；

（九）卫生间、厨房间移位、扩大或者增设；

（十）侵害其他业主或物业使用人利益的行为。
  第十七条 业主、物业使用人应当接受物业服务企业在装修现场的监督检查，及时纠正违规装修行为。

第十八条 业主、物业使用人因房屋装修影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用，应及时恢复，给其他业主或物业使用人造成损失的，应承担相应责任。

第十九条 在建筑物及其附属设施使用中，不得有下列行为：

（一）擅自占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、停车场（库）、自行车库等共用设施及场地；停车场（库）、自行车库不按规划性质使用，挪作他用；

（二）擅自拆除、截断、改变、连接、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施；

（三）影响物业整体环境或市容观瞻的乱贴、乱挂、设立广告牌；

（四）践踏、占用、擅自改变、破坏绿化用地；损坏涂划园林建筑小品。

（五）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有害、有毒、危险物质等；

（六）随意堆放建筑装潢垃圾、杂物、乱丢弃垃圾、高空抛物；

（七）未经有关部门同意设置营业摊点、店铺跨门营业；

（八）占用消防通道、妨碍行人和其他车辆通行及其他违反小区停车管理约定的行为；

（九）在使用电梯时超载物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损坏内壁；

（十）进行危害公共利益、侵害他人合法权益或其它不道德行为；

（十一）                                          ；

（十二）法律、法规、规章及政府规定禁止的其它行为。

第二十条 发现房屋共用部位和共用设施、设备需维修的，业主或物业使用人应及时告知物业服务机构，在实施维修作业时，相关业主或物业使用人应给予配合。

因维修养护需要进入业主或物业使用人专有部分时，物业服务机构应事先告知相关业主或物业使用人并请求应给予配合，确实无法通知到的，物业服务机构可在公安部门、社区居委会和其他无利害关系业主的监督下，先行进行维修，事后应及时通知相关业主或物业使用人，并做好善后工作。

相关业主或物业使用人因阻挠维修养护工作，造成其他业主、物业使用人或公共财产损失的，相关业主或物业使用人负责赔偿。

第二十一条 物业保修期满后，业主或物业使用人自行承担其物业专有部分的维修养护责任，因维修养护不及时给其他业主或物业使用人造成损失的，应承担修复或经济赔偿责任。业主或物业使用人如委托物业服务机构对其自用部位、自用设施和毗连部位的有关设施、设备进行维修养护，应支付相应费用。

第二十二条 业主或物业使用人人为造成共用设施设备或其它业主设施设备损坏的，负责修复或赔偿经济损失。

第二十三条 业主或物业使用人对物业的专有部分行使占有、使用、收益和处分的权利时，不应危及建筑物的安全，也不应损害其他业主、物业使用人的合法权益。

第二十四条 业主、物业使用人应自觉遵守本物业区域车辆行驶和停放的规定，并禁止下列行为：

（一）在消防通道上长时间停车；

（二）故意堵塞本物业的车辆出入口；

（三）损坏本物业的交通标识和车辆管理设备设施；

（四）占用其他业主的合法权益车位；

（五）在草坪、人行道及其他非停车区域停放车辆；

（六）不按规定路线、指示标识行驶；

（七）其他。

第二十五条 业主应自觉按规定缴纳应付的各项物业服务费用。

转让物业时，业主须自觉交清应缴纳的各项物业服务费。

业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

第二十六条 因物业维修或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续。

物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征求直接利害关系人的意见，征得业主委员会同意，事先在物业服务区域内公告，依法办理相关手续。

相关业主或物业使用人因阻挠维修养护工作，造成其他业主、物业使用人或公共财产损失的，由阻挠维修养护工作的相关业主或物业使用人负责赔偿。

第二十七条 利用业主共有的物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主同意后，按规定办理有关手续。所得收益归相关业主所有，分配及使用由相关业主共同约定。

所得收益，扣除物业服务企业该项目的经营成本，     %用于补充物业服务费用不足，     %用于业委会活动经费，     %用于电梯、水箱、水泵等共有部分的维修和养护，     %用于     。

第二十八条 业主、物业使用人、开发建设单位、物业服务机构违反本规约约定的，受侵害当事人可以申请仲裁，也可以向人民法院提起诉讼。

第二十九条 本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。

第三十条 本规约所称物业使用人，是指房屋承租人、使用人。

第三十一条 开发建设单位对于未售出的物业，享有业主的权利，履行业主的义务。

第三十二条 本规约经业主大会表决通过后生效，对物业服务区域内全体业主和物业使用人均具有约束力。





附件3：

业主大会议事规则

（示范文本）



第一条 为保障本物业区域内业主大会和业主委员会的规范设立、运作，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《嘉兴市区物业管理实施细则》和相关法规、规章，制定本议事规则，并经  年  月  日业主大会讨论通过。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第二条  本议事规则旨在维护本物业区域内全体业主在物业活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。

第三条  物业管理区域基本情况：

（一）业主大会名称：         ；业委会办公地址：

（二）物业区域四至：东                    南

西                          北

（三）物业类型：

（四）物业管理区域概况：占地面积         平方米,

房屋总建筑面积       平方米，其中

第四条 业主大会议事内容：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途；

（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

第五条 业主大会由业主委员会负责召集。 首届业主大会由筹备小组负责召集。业主委员会换届、改选、增补召开的业主大会会议，由本届业主委员会在街道（社区）组织下召集。

在下列情况下，业主大会会议由所在街道（社区）负责召集：

1、业主委员会逾期不召集会议，经主管部门责令，仍不召集的；

2、因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会委员集体辞职的。

第六条 本物管区域采用           征求意见形式。

【选择性条款】①集体讨论的形式；②书面征求意见的形式。
业主大会会议分为定期会议和临时会议。

（一）定期会议：业主大会每     召开一次定期会议。

【选择性条款】①一季度； ②半年； ③一年

（二）有下列情况，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

1、经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；

2、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

3、业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

（三）书面征求意见形式：

【选择性条款】1、征求（表决）意见单由楼道召集人或工作服务人员逐户送达并签字；

2、在物业管理区域内设投票箱，由工作服务人员收取，当面投入投票箱内，也可由业主在规定时限内自行将征求（表决）意见单投入投票箱内。由业主委员会（或筹备组）进行统计汇总。

3、已送达的征求（表决）意见单，业主在规定的时间内不反馈，视为       。【选择性条款】①同意多数业主意见；②反对

4、集体讨论形式：若业主代表参加讨论，则应就大会拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，如实反映；凡需投票表决的，应将所代表业主的具体意见（赞同、反对或弃权) 经本人签字后，由业主代表在大会会议上投票。

第七条 召开业主大会会议的程序：

（一）会议筹备工作

1、根据业主的提议，提出本次会议的议题；制定征询意见表或选票、核实业主身份，确定总投票权数；

2、确定会议召开的时间、地点、形式；

3、在会议召开15天前在小区公告栏或其他显著位置向全体业主公告，公示时间为7天，同时告知相关的街道（社区）；

（二）召开业主大会，通报大会议事决定及说明总投票权数和参加人数等情况，并将会议内容作书面记录备查。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第八条 业主大会投票权数:

（一）业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

（二）业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。

（三）车位、摊位等特定空间       用于确定业主投票权数的专有部分面积。【选择性条款】①不计入；②计入

（四）一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。依法登记取得或者根据物权法规定取得建筑物专有部分所有权的人，为本物业区域业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为本物业区域业主。

无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由一名法定监护人参加业主大会会议。

单位业主，按该单位提供的书面有效委托证明中明确的人员确定。

业主可以自行参加业主大会会议，也可以书面委托他人参加，书面委托书应载明委托事项和权限。 

（五）业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本规则第四条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

第九条 根据实际情况，本物业设业主委员会          人。

【选择性条款】①5人；②7人；③9人；④11人业主委员会的任期为    年；（不超过5年）

业主委员会委员实行任期制，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

业主委员会任期届满前2个月内，业主委员会报告街道（社区），同时开展换届选举工作。

业主委员会委员缺额人数超过委员总数40%的，应当在2个月内召开业主大会进行增补。

第十条 业主委员会委员资格:

（一） 具有完全民事行为能力；

（二） 遵守国家有关法律、法规；

（三） 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（四） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五） 具有一定的组织能力；

（六） 具备必要的工作时间。

第十一条 业主委员会议事内容:

（一）召集业主大会会议，执行业主大会通过的各项决定和决议；

（二）拟订选聘物业服务企业的方案提交业主大会讨论，并代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）拟订本物业区域专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；

（四）拟订《议事规则》和《管理规约》修改方案，报业主大会决定；

（五）拟订物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的方案，报业主大会决定；

（六）拟订本物业区域内《机动车停车管理规约》报业主大会决定；

（七）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。

第十二条 业主委员会应当建立档案资料管理制度。档案资料由业主委员会指定专人保管并建立下列档案资料：

（一）各类会议记录、纪要；

（二）业主大会、业主委员会做出的决定等书面材料；

（三）各届业主委员会备案登记的材料；

（四）业主、使用人名册；

（五） 订立的物业服务合同；

（六）其他有关材料。

第十三条 业主委员会的活动费用由全体业主共同承摊。本物业采用以下第     方式：

【选择性条款】①在小区共用部位、共用设施设备的经营性收益中支出；②由业主委员会负责向业主收取，或委托物业服务企业在收取物业服务费时收取。

业主委员会活动费用于必要的日常办公等费用开支；活动经费收支账目每半年在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。

第十四条 业主委员会应当建立健全印章管理制度，业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。

用印必须实行登记制度，每次用印，使用人应在印章使用登记簿上记录备查。记录内容为用印日期、用印事由、用印数等。违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由管理印章的责任人承担相应责任。

第十五条 本议事规则和本议事规则的修订经业主大会通过生效。本议事规则未尽事项由业主大会补充。







附件4：

住宅物业委托保修协议

（示范文本）



第一条   协议双方当事人

委托方（以下简称甲方）：

资质等级：                    证书编号：

法定代表人：                          联系电话：

注册地址：

委托代理人:                           联系电话：

受托方（以下简称乙方）：

资质等级：                    证书编号：

法定代表人：                           联系电话：

注册地址：

委托代理人:                           联系电话：

根据《中华人民共和国合同法》、《浙江省住宅物业保修金管理办法》、《嘉兴市区住宅物业保修金管理办法》及其他有关法律、法规的规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利、协商一致的基础上，甲方委托乙方对          （物业名称）的保修事项提供保修期内的维修施工事宜，订立本协议。

第二条   物业基本状况

物业名称：                物业类型：

坐落位置：             区           路（街道）       号

四至范围：

东                  南

西                  北

总建筑面积：            平方米；其中住宅       平方米，商业        平方米，办公楼       平方米，工业厂房     平方米，停车场（库）      平方米，其他：                。

第三条  委托保修事项

甲方将物业区域内的以下     （可选择）保修事项的维修施工委托乙方承担：

1、屋面防水工程；

2、有防水要求的卫生间、厨房和外立面、门窗的防渗漏；

3、供热与供冷系统；

4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程；

5、房屋建筑的地基工程、主体结构工程和基础设施工程；

6、房屋共用设施设备，包括照明灯具、消防器具、防盗门、避雷装置、

、            等；

7、房屋建筑共用部位，包括楼梯间、走廊通道、门厅、水泵间、            、

等；

8、

第四条   保修事项维修服务质量标准

1、维修及时率达到      %；

2、维修质量返工率低于      %；

3、维修服务满意率达到      %；

4、                                                 。

第五条   委托保修期限

自      年     月      日起至      年      月      日。

第六条  双方权利义务

（一）甲方权利义务：

1、甲方在委托乙方为其保修事项维修施工过程中，应维护对方（乙方）的权益和企业品牌信誉，达到互惠互利、共同合作的目的；

2、甲方根据维修项目内容应事先做好现场调查核准，并以书面形式通知乙方；

3、甲方有权审核乙方的维修施工方案和维修施工费用预算报价，并根据市场物资、材料、人员工资等的费用情况对报价进行调整。甲方应按核准后的施工费用预算报价，预先支付一定的施工费用给乙方作为开工费；

4、甲方有权监督乙方维修施工流程和施工质量，对施工管理和施工质量不符合施工方案的，有权对其进行纠正，提出整改意见，对不整改的，有权要求停止施工；

5、甲方费用支付方式采用维修补贴金的，甲方有权根据协议维修服务质量标准，对乙方的施工质量进行考评，并依据考评结果支付维修补贴金；

6、甲方在对乙方的施工质量进行检验后，应在施工验收单上签署意见；

7、甲方应依据协议约定，按时结算维修施工款项。

（二）乙方权利义务：

1、乙方受甲方委托，代表甲方为交付物业的委托保修事项进行维修施工，应维护对方（甲方）的权益和企业品牌信誉，达到互惠互利、共同合作的目的；

2、乙方应根据甲方书面报修的项目内容，按规定时间编制施工方案及施工费用预算清单报价，报甲方审核；

3、乙方接到甲方审核确认后的施工方案及施工费用预算清单，应按规定时间派工程人员进驻施工现场，并按施工方案开始施工；

4、乙方应接受甲方人员对施工程序和施工质量的监督检查，接受甲方人员的意见和建议，保证维修施工质量，达到验收合格交付；

5、乙方应编制维修施工方案，规范现场施工管理，做好维修项目进度记录，填签维修施工验收单；

6、乙方应合理编制维修施工费用预算报价，如市场物价浮动应及时以书面形式向甲方通报；

7、乙方在施工过程中，应按照施工方案及施工技术保障要求进行实施，以确保施工质量，如不按施工方案要求施工，造成施工质量不合格，而出现返工维修，其费用由乙方自行承担；

8、由于甲方原因，不能按时审核施工方案和确认费用预算清单而造成延误开工日期和其他损失，乙方不承担任何责任；

9、确因设计缺陷，结构性原因或一般性维修无法解决的产品质量问题，乙方不承担任何责任；

10、乙方应接受甲方的考评和维修服务满意度的调查。

第七条   费用支付方式

（一）维修补贴金

经双方协商，甲方同意每年给予乙方维修补贴金人民币    元。甲方按   （季/半年/年）对乙方维修服务的内容、质量、标准进行一次考评，根据考评结果支付   （季/半年/年）补贴金人民币      元。考评不达标，每少一个百分点，则扣除相应维修补贴金的   ％。

（二）维修施工费用

根据不同的修理项目，双方约定按以下方式支付保修费用：

1、简单维修项目：由甲方向乙方派送联系单，乙方签收后，根据联系单上所列的地点、时间进行现场情况检查，在与甲方确定工作内容和完工时间后组织实施，完工后由业主在联系单上验收签字。乙方凭经过验收的联系单定期到甲方办理经费结算，按   （月/季/半年）结算一次。

2、大额修理项目：对维修费用预算在    元以上的项目，甲方应预付   ％的经费用于乙方购买维修材料、预付人工费用等。施工结束后，乙方凭施工验收单、施工决算清单等报甲方审核，甲方应在

天内一次性结算施工费用。

3、紧急修理项目：发生涉及安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，乙方在接到甲方报修通知后立即到达现场进行抢修。施工结束后，乙方凭相关证明报甲方审核，甲方应在    天内一次性结算施工费用。

4、

第八条  违约责任

1、如果出现双方均不能履行协议事项的情形，应及时协商解决，协商不成的，双方均可根据仲裁协议申请仲裁或依法向人民法院提起诉讼。

2、甲方或乙方未按约定履行义务，造成对方的经济损失，受损方有权根据仲裁协议申请仲裁或依法向人民法院提起诉讼。

第九条  争议解决方式

1、本协议执行期间，如遇不可抗力，致使无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

2、本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，甲、乙双方同意按下列第   方式解决。

（一）提交           仲裁委员会仲裁；

（二）依法向人民法院起诉。

第十条   协议份数

本协议正本连同附件   页，一式三份，甲乙双方及保修金管理机构各执一份，具有同等法律效力。

第十一条   协议生效

本协议经双方签字后生效。

第十二条  其他约定事项

1、本协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

2、









甲方签章：                            乙方签章：

法定代表人：                         法定代表人：

委托代理人：                         委托代理人：



年     月     日                         年    月    日



住宅物业委托保修协议示范文本（试行）

使用说明





1、根据省、市有关法规和办法的规定，结合嘉兴市区实际，编制本协议示范文本；

2、本示范文本适用于开发建设单位与物业服务企业就住宅物业委托保修签约时使用；

3、签约之前，协议双方应当仔细阅读本示范文本的内容，对文本中的条款及专业词汇理解不一致的，可向建设（物业）管理行政主管部门咨询；

4、经双方当事人协商确定，可以对本示范文本的条款内容（包括选择内容、填写空格部位的内容）进行选择、修改、增补或删减，但不得与有关的法律、法规、规章等相冲突；

5、在签订时，协议双方应当出示有关资质证明及签约主体资格的证书、证明文件；

6、协议签订生效后，手写项及未被修改的文本印刷文字视为双方对该部分内容意思表示一致，涉及到选择、填写内容以手写项为优先；

7、本协议签订后，在 15 日之内委托方应向保修金管理机构备案。