湖州市住房和城乡建设局关于印发湖州市前期物业管理招标投标办法的通知

湖建发〔2019〕154号

税谱^®提示：根据《 湖州市住房和城乡建设局关于公布行政规范性文件清理结果的通知》（湖建发〔2023〕2号）规定，继续有效
各区（县）建设局，各有关单位：

现将《湖州市前期物业管理招标投标办法》印发给你们，请认真贯彻实施。


湖州市住房和城乡建设局

2019年10月31日




第一章  总  则

第一条  为了规范前期物业管理招标投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《 湖州市人民政府办公室关于加强小区物业管理工作的实施意见》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  前期物业管理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位通过招投标的方式选聘物业服务企业的活动。

第三条  本市行政区域内建设单位通过招投标的方式选聘前期物业服务企业，以及物业主管部门对前期物业管理招投标活动依法实施监督管理，适用本办法。

第四条  前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第五条  湖州市住房和城乡建设局负责全市行政区域内前期物业管理招投标活动的指导、监督和管理。

各区县物业主管部门根据职责划分负责本行政区域内前期物业管理招投标活动的指导、监督和管理。

第六条  任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥潜在投标人参加前期物业管理投标，不得以任何方式非法干涉招投标活动，不得将应进行招标的物业项目化整为零或以其他方式规避招标投标。



第二章 招  标

第七条  本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的项目建设单位。一个物业管理区域由多家建设单位联合开发的，由先开工的或者建设规模较大的建设单位牵头，会同其他建设单位，作为共同招标人。

前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。

前期物业管理项目招标费用由招标人承担。

第八条  前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

招标人采用公开招标方式的，应当在依法依规指定的公共媒介上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

招标公告的公告期不应少于5个工作日。

招标人采用邀请招标方式的，应当向3家以上物业服务企业发出投标邀请书。投标邀请书应当包含本条第二款规定的事项。

第九条  公开招标实行对投标申请人资格预审的，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件、资格预审办法，作为对投标申请人进行资格预审的依据。

公开招标在资格预审合格的投标申请人过多时，招标人应采取公开随机抽签决定的方式，或者采取按照招标公告载明的对投标申请人资格、信用等级、业绩等预审方法，从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人作为投标人，选择的方式应在招标公告中明确。

第十条  住宅物业（包括分期建设、多家建设单位联合开发）建筑面积在3万平方米以上的，一般应当通过公开招标方式，经所在地物业主管部门同意也可采用邀请招标方式选聘物业服务企业，负责前期物业管理。

住宅物业有下列情形之一的，经所在地物业主管部门批准可采用协议方式选聘物业服务企业：

（一）公开招标连续两次投标人少于3个的；

（二）住宅物业建筑面积不足3万平方米的；

（三）同一物业管理区域内同一建设单位分期开发建设的物业，部分已实施物业管理，其余新建的。

提倡非住宅物业的建设单位通过招投标的方式，选聘物业服务企业。

第十一条  招标人应当结合招标项目的特点，在招标活动前参照《招标文件示范文本》，完成招标文件的编制，并在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，将下列材料报物业项目所在地区县物业主管部门备案：

（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批准文件；

（二）招标活动方案，包括招标组织机构等；

（三）招标公告或投标邀请书；

（四）招标文件；

（五）法律、法规规定的其他材料。

区县物业主管部门发现报送备案的资料有违反法律、法规及本办法规定的，应当在5个工作日内责令招标人改正。报送的备案资料符合相关规定的，区县物业主管部门审核通过后予以备案。

第十二条  前期物业管理招标文件应包括以下内容：

（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目规划建设（名称、类型、位置、建筑面积、区域四至、主要经济技术指标、建设与竣工交付日期、相关设施设备、物业管理用房配置）、项目可收费物业面积汇总表等基本情况；

（二）物业管理前期介入的时间、服务等级，相关业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施、车位（库）、物业管理用房以及房屋共用部位、共用设施设备的接管验收要求；

（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、投标书份数、企业情况、管理服务总体目标及各项指标要求、拟派出的管理项目负责人和主要技术人员简历与业绩、物业管理设计模式、机构设立、岗位安排、员工培训计划、管理制度及装备的机械设备和采取的措施、物业服务费标准的测算、公共能耗管理、投标承诺、投标书密封加盖企业印鉴和法定代表人签章等要求；

（四）交付使用后经营性物业的经营与管理，包括停车场（库）、会所等相关设施权利归属、服务收费方式等；

（五）物业服务内容（包括对业主入住、建立服务系统和服务网络，房屋共用部位、共用设施设备维修养护，公共绿化养护管理，公共秩序维护、车辆停放管理、消防等安全防范管理，装饰装修管理服务，公共环境卫生保洁〈含清运〉，垃圾分类管理、全装修管理方案、社区文化，物业资料管理、客户服务和便民措施等）及服务标准；

（六）财务管理，包括对物业服务费（选择收费的包干制、酬金制或其他方式）和专项维修资金的使用方案；

（七）前期物业服务合同的签订说明以及临时管理规约的制订说明；

（八）评标标准和评标方法；

（九）履约保证金的缴纳及返还方式；

（十）招标人、中标人违约的责任；

（十一）其他招标事项的说明及法律法规规定的其他内容。

第十三条  招标方及代理机构不得向投标人收取招标文件购买费用。

第十四条  招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间，自招标文件发出之日起至提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

第十五条  招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人；澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

招标人澄清或者修改招标文件实质内容的，应当书面报送物业主管部门备案。

第十六条  招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织招标文件收受人踏勘物业项目现场，并提供设计文件等资料。对招标文件收受人提出的疑问，招标人应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第十七条  在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判与沟通。

第十八条  通过招标投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成招标投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售30日前完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建项目应当在交付使用90日前完成。



第三章  投  标

第十九条  本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与前期物业管理投标竞争的物业服务企业。

投标人应当满足招标文件要求的相应条件。

第二十条  投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。

第二十一条  投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标文件应当包括以下内容：

（一）投标函；

（二）法定代表人身份证明或投标人代表授权委托书（法定代表人不出席招标投标活动的适用）； 

（三）投标企业经营的法定相关证书、企业业绩情况等；

（四）物业管理方案及其管理服务承诺；

（五）投标测算和投标报价；

（六）招标文件要求提供的其他材料。

第二十二条  投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点；招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。

在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件及其补充、修改的投标文件，均为无效的投标文件，招标人应当拒收。

第二十三条  投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人；补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照第二十二条的规定送达、签收和保管。

第二十四条  投标人根据招标文件载明的项目实际情况，拟在中标后将中标项目的专项服务业务委托专业公司实施的，可在前期物业服务合同中约定，但不得将该物业的整体服务事项委托他人。

第二十五条  投标人有下列行为之一的，取消投标资格，情节严重的，依法追究相应的法律责任。

（一）以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的；

（二）投标人互相串通投标，排挤其他投标人公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益的；

（三）投标人与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益的；

（四）投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标的。



第四章  开标、评标和中标

第二十六条  前期物业管理招标投标活动的开标、评标和中标过程，项目所在地区县物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）应派人到场进行监督，市物业主管部门随机抽查监督。

第二十七条  开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

第二十八条  开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

由投标人代表查验投标文件密封情况，也可以由公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标报价和投标文件的其他主要内容。

招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读。

开标过程应当由招标人记录，并由投标人的法定代表人或委托代理人签字确认后存档备查。

第二十九条  评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

评标委员会由物业管理及相关专业的专家、招标人代表组成，成员一般为5人以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家的不得少于成员总数的三分之二。

评标委员会的专家成员，应当由招标人从市物业主管部门建立的专家名册中，于开标前24小时内采取随机抽取的方式确定。评标委员会成员名单在开标前应当保密。

评标委员会成员与投标人有利害关系的，应当主动提出回避；招标人与投标人之间有股权、隶属或其他利害关系的，招标人代表不得进入评标委员会。

第三十条  评标委员会成员应当独立、认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

本条所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

第三十一条  评标委员会可以用书面形式，要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得改变投标文件的实质性内容。

第三十二条  评标方法一般应采用综合评估法。

综合评估法一般采取分项评分加权求和，各分项权重之和应为100%；分项应考虑投标人资信、项目管理、投标报价、投标答辩等因素合理确定。其中投标人资信评分权重一般应为10%～20％，项目管理评分权重一般应为30%～40%，投标报价评分权重一般应为30%～40%；投标答辩评分权重一般应为10%～20%。采取评标评审的评分项目和评分方法、评分权重等，招标人应事先在招标文件中载明，招标人不得针对特定投标人作倾向性和排他性的修改。

按照《浙江省物业服务企业信用信息管理办法》评定的信用等级应作为资信评分的内容，在资信评分中，投标企业信用等级AAA不低于5分，AA不低于4分，A不低于3分，信用等级B及以下的不得分。信用等级为C的，建议不宜参加招投标报名。

在建设高水平文明城市、城市精细化管理考核、小区物业管理提升等工作中，投标企业成绩突出的，应予以加分；投标企业工作不力的，应予以减分。投标企业所管理的项目在精细化管理考核中前十名的每次加0.5分，后十名的每次减0.5分，以开标日前6次公布的精细化管理考核排名为计分范围，综合加减分后所得加分不超过3分。除精细化管理考核外，开标日前一年内投标企业获得本省范围内街道办事处（乡镇人民政府）或物业主管部门通报表扬的，每次加0.5分，通报批评的，每次减0.5分，综合加减分后所得加分不超过3分。

第三十三条  评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，连续对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。

除现场答辩外，评标应当在保密的情况下进行。

各评委根据评分标准对各个分项进行独立评分，并汇总计算出每位评委对各投标人的评分，计算各投标人的最后得分时，按平均分数计算，得出平均分后再加上附加分即为该投标人最后得分。如评标结果出现得分相等，根据招标文件决定名次，如在招标文件中未写明的，抽签决定。

第三十四条  经评标委员会评审，一致认为某一投标文件未实质响应招标文件的，可以否决该投标；一致认为所有投标文件都不符合招标文件实质性要求的，可以否决所有投标。

依法必须进行招标的前期物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

第三十五条  评标委员会完成评标后，应当向招标人出具书面评标报告，阐明评标委员会对各投标的评审和比较意见；判定投标无效的应当作出有关说明；并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此书面说明并记录在案。

向招标人提交书面评标报告后，评标委员会即告解散。

第三十六条  招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以按照评标委员会提出的中标候选人名单排序依次确定其他中标候选人为中标人。但招标人不得以超出招标文件明示的物业管理条件、范围、内容、价格等实质内容，向中标候选人提出附加要求，迫使其放弃中标。

招标人不得在评标委员会推荐的中标候选人以外确定中标人。

确定中标人后，应予以公示，公示时间为5天。

第三十七条  招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人，并向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

第三十八条  招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件，参照《前期物业管理服务合同》（示范文本）签订前期物业服务合同；招标人和中标人不得再行订立背离招标文件实质性内容的其他协议。

前期开办费主要用于物业服务购置必要的办公设备、维护秩序设备、维护环境设备、维修设备等，由建设单位承担，可参考以下标准：项目总建筑面积5万平方米以下（不含5万）的，每平方米5.5元；5万平方米以上10万平方米以下（不含10万）的，每平方米4.5元；10万平方米以上的，每平方米3.5元。

招标文件中要求中标人提交履约保证金的，中标人应在签订合同前提交。履约保证金由物业项目所在地的街道办事处（乡镇人民政府）专门账户保管，专项储存。物业服务企业交存的履约保证金作为该在管项目的履约保证金。

履约保证金具体金额按照物业项目总建筑面积3元/㎡确定，单个项目总额不超过人民币30万元，同一个物业服务企业在同一个街道（乡镇）内物业项目的履约保证金总额不超过50万元。按照《浙江省物业服务企业信用信息管理办法》评定的物业服务企业信用等级，AAA按标准的30%缴纳，AA按标准的40%缴纳，A按标准的50%缴纳，B及以下的全额缴纳。前期物业服务合同结束，业主委员会与业主大会选聘的同一家物业服务企业签订物业服务合同的，该前期物业合同履约保证金自物业服务合同经项目所在地物业主管部门备案起转为该物业服务合同的履约保证金。该项目物业服务合同期满或前期物业服务合同终止，并办理移交手续后30日内，退回履约保证金。

履约保证金经街道办事处（乡镇人民政府）同意，可采用现金交纳、银行保函、商业保险等形式。

第三十九条  中标人接到中标通知书30日内，无正当理由不与招标人签订前期物业服务合同或不按招标文件要求提交履约保证金的，中标无效。给招标人造成损失的，中标人应予赔偿。

招标人在发出中标通知书30日内，无正当理由不与中标人签订前期物业服务合同的，给中标人造成损失的，招标人应予以赔偿。

第四十条  中标人应当按照合同约定履行权利与义务。中标人不得向他人整体转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让，也不得将全部物业服务一并委托给他人。

中标人按照合同约定或经招标人同意，可以将中标项目的部分专项服务业务委托专业性服务企业实施。受托方应当具备相应的专营资格条件，并不得再次委托。

第四十一条  招标人应当自签订前期物业服务合同15日内，向招标备案的物业主管部门进行备案。备案资料包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、评标记录、中标人的投标文件、前期物业服务合同等。

第四十二条  当中标人因不可抗力提出不能履行合同或经招标人、中标人双方协商同意中止履行合同的，应按本办法重新招标。



第五章  附  则

第四十三条  招标投标活动中有违反国家相关法律、法规和规章规定的，按照相关规定处理。

第四十四条  投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。

投标人或利害关系人对招标投标活动或招投标结果进行投诉的，可以在中标结果公示期间书面向区县物业主管部门提出。投诉人捏造事实、伪造材料或者以非法手段取得证明材料进行投诉的，区县物业主管应当予以驳回。

区县物业主管部门受理投诉后，应立即启动调查程序，并自受理投诉之日起15个工作日内作出书面处理决定，有必要的可要求招标方暂缓发出中标通知书。

第四十五条  推行业主、业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业。业主、业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业的，参照本办法执行。

第四十六条  本办法自2019年12月1日起施行。《湖州市规划与建设局关于印发〈湖州市前期物业管理招标投标暂行办法〉的通知》（湖建发〔2007〕243号）同时废止。