常德市地方税务局 常德市财政局 常德市房地产管理局 常德市国土资源局关于印发《常德市城区房地产交易税收征收管理办法》的通知

2006.09.04 常地税发〔2006〕115号

税谱^®提示：根据《 常德市地方税务局关于税收规范性文件清理结果的公告》 （ 常德市地方税务局公告2011年第3号）规定，继续有效
常德市地方税务局直属、武陵、德山、涉外分局，常德市财政局武陵、德山、柳叶湖分局，常德市房地产管理局房地产交易中心、房地产产权管理处，常德市国土资源局武陵、德山、柳叶湖分局：

现将常德市地方税务局、常德市财政局、常德市房地产管理局、常德市国土资源局关于《常德市城区房地产交易税收征收管理办法》印发给你父，请遵照执行。



第一条为了加强常德市城区房地产交易税收征收管理，规范房地产交易税收征缴行为，堵塞税收流失漏洞，根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》)及其实施细则、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》和其他相关税收法律、法规的规定，结合市城区实际，制定本办法。

第二条凡在常德市城区(包括武陵区、德山开发区、柳叶湖度假区)范围内转让房地产的单位和个人(以下简称纳税人)，适用本办法。房地产交易契税仍按有关规定执行。

第三条纳税人转让房地产，依据有关税收法律、法规规定应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、个人所得税等相关税收。(房地产转让有关税收政策见附件一)

第四条纳税人受让房地产后，应按先缴纳税款，后办理产权证书(简称“先税后证”)的规定执行。

第五条个人购买住房以取得房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。房屋产权证和契税证明时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

第六条纳税人的办税、办证手续在常德市政务大厅内有关部门设置的窗口办理。房产、国土部门必须凭地税部门办理的税收完税(或减免税)凭证分别办理房产产权证书、土地使用权证书。纳税人首先在地税窗口领取《常德市地方税务局房地产交易税收申报核定表》(以下简称“核定表”，见附件二)，据实填写“核定表”相关栏目，将填写好的‘核定表”交产权登记窗口初审，初审后将“核定表”交地税窗口办理完税(或减免税)手续，凭税务机关开具的完税(或减免税)凭证到产权登记窗口办理产权证书。只

需在德山办理土地使用权证的，应在地税德山分局领取核定表，经德山国土局初审后，再到地税窗口办理税款征、免手续，凭完税(或减免税)凭证到德山国土局办理土地使用权证书。

第七条纳税人转让房地产符合减免税规定的，应持原购买房地产时取得的税务发票、房屋所有权证、土地使用权证、契税凭证等材料继承房产的还必须同时提供公安部门出具的户籍证明和被继承人的死亡证明；离异变更房产产权的还必须同时出具经公证部门公证的离婚协议书或法院判决书；赠与取得房产产权的还必须同时提供公证部门出具的公证证明)报主管蝴缄关审批。主管地税机关在5个工作日内进行审批完毕，并开具减免税凭证。

第八条纳税人办理产权证书时必须出具税务机关开具的完税(或减免税)凭证，凡纳税人不能出具完税(或减免税)凭证的，产权登记机关一律不得办理产权权属转移或登记手续。

第九条纳税人不能提供房地产交易时取得的税务发票原始凭证或住房成交价格明显不合理的，计税价格按常德市城区住房交易指导价格计算确定；土地转让价格低于评估价格的，按评估价格计算确定。

第十条税务、财政、国土、房管部门要加强相互之间的沟通与协调，准确、快捷地传递有关信息(常德市城区房地产交易信息传递办法见附件三)，为纳税人办税、办证提供优质服务。

第十一条纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。

第十二条纳税人虚报、瞒报房地产交易额及规定扣除项目金额，或者不办理产权登记、不申报交易额，少缴或未缴应纳税款的是偷税。依据《中华人民共和国税收征收管理办法》的规定，除追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金外，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十三条纳税人以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的，是抗税，除追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金外，依法追究刑事责任。情节轻微、未构成犯罪的，由税务机关追缴其拒缴的税款、滞纳金，并处拒缴税款一倍以上五倍以下的罚款。

第十四条权证发放机关应加强对办证人员的监督考核，对未履行“先税后证”职责的，由有关部门依法追究其相应的责任。

第十五条本办法未作规定的，依照有关税收法律、法规执行。

第十六条本办法实施前公布的有关规定与本办法不同的，适用本办法。

第十七条本办法由常德市地方税务局负责解释。

二００六年七月三日

附件一：房地产交易有关税收政策营业税

1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，单位、个人销售不动产或转让土地使用权的按应税收入的5%征收营业税。

2、根据《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》 （ 国税发〔2006〕74号)，2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房(湖南省普通住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积不足144平方米或套内面积120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下)对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋价款的余额征收营业税。

城市维护建设税及教育费附加

3、根据《 中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》以及《国务院征收教育费附加的暂行规定》，按照纳税人实际缴纳的营业税额依7%税率征收城市维护建设税和3％比例征收教育费附加。

土地增值税

4、依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则和有关规定，转让房地产并取得收入的单位和个人按照转让房地产所取得的增值额和条例规定税率计算缴纳土地增值税。

5、纳税人转让房地产取得的收入一律按房地产转让收入的l％比例预征土地增值税，待办理决算后，多退少补。纳税人转让应税旧房及建筑物，即没有评估价格，又不能提供购房发票的，也按上述比例进行核定征收。

6、纳税人因国家建设需要依法征用、收回的房地产或个人之间互换自有居住用房地产，向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

7、对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

印花税

8、对转让房地产的双方当事人，分别按照“产权转移书据”税目依书据所载金额按万分之五的税率在立据时贴花。

9、对房地产受让者取得的房屋所有权证、土地使用权证时，按“权利许可证照”税目分别按件贴花5元。

个人所得税

10、依据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例 的规定，个人转让房地产按“财产转让所得”税目，以转让财产收入减除财产原值及合理费用后的余额，依20％的税率征收个人所得税。

11、对个人转让自用5年以上、且是唯一家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。

关于个人住房转让所得征收个人所得税有关政策

《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例 规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。

一、对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征帆关依法有棚艮据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

(一)房屋原值具体为：

1、商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

2、自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

3、经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

4、已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。

已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房。

经济适用房价格按县级洽县纫以上地方人民政府规定的标准确定。

5、城镇拆迁安置住房：才艮据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发的通知》(建住房[2003]234号)等有关规定，其原值分别为：

(1)房屋拆迁取得货币引偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；

(2)房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁引偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；

(3)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币引偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁利偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币引偿后的余额；

(4)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁引偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

(二)转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

(三)合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

1、支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人必名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

(1)已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15％；

(2)商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。

纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。

2、支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

3、纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

本条规定自2006年8月1日起执行。

三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳仙撕得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局才艮据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%—3%的幅度内确定。

四、《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》 （ 财税字[1999]278号)的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。