福州市人民政府办公厅关于稳定住房消费支持刚性住房需求的实施意见

榕政办〔2015〕78号

  各县（市）区人民政府，市直各有关单位，各有关金融机构：                             

  为了贯彻落实国家、省政府关于稳定住房消费的要求，支持居民自住性、改善性住房需求，积极消化可售商品房，促进我市房地产市场平稳健康发展，根据《 福建省住房和城乡建设厅福建省财政厅福建省金融工作办公室关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》 （ 闽建房〔2015〕4号），现就进一步落实稳定住房消费支持刚性住房需求提出如下实施意见：

  一、进一步明确首套房首改房认定标准

  首套房和首改房（均含一手房和二手房）认定主体为购房个人。除购买规划用途审批为别墅的房屋外，个人购买首套房、首改房，可享受首套房有关优惠政策。个人购买首套房后，再次购买住房，除增加住房面积、增加电梯功能、改善地段等级、购买“学区房”等情形认定为首改房外，所购房屋属于旧房换新房、家庭成员上班距离或子女上学距离变近、居住环境有所改善，均认定为首改房。取消对境外个人、境外机构的购房限制。

  首套房、首改房的住房信息证明由市、县（市）房屋登记机构出具，按房屋登记所在地房屋登记信息系统个人申请查询时名下通过市场交易方式取得的住房（不含经济适用房、解困房、征收安置房、房改房、集资房、继承房、受赠房和个人自建房）登记信息予以认定。

  二、充分发挥住房公积金作用

  对住房公积金缴存职工的贷款申请，不再查询个人住房信息。首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至20%；已还清首次住房公积金贷款的职工，可以第二次申请住房公积金贷款,首付比例降低至30%。首次及第二次住房公积金贷款，均执行基准利率。住房公积金管理机构应依据资金运行情况，适时提高住房公积金贷款最高额度。各住房公积金受托银行应保证满足住房公积金组合贷款中的商业贷款部分，并执行住房公积金贷款的相应政策。住房公积金个贷使用率达到95%以上的，同级财政通过提供一年内无利息的财政借款方式增加其资金规模，住房公积金管理机构也可以通过向商业银行借款融资等方式增强住房公积金信贷能力，同级财政部门要予以支持。同时，要积极探索发展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务，盘活存量贷款资产、增加资金规模。房地产开发企业不得拒绝缴存住房公积金的职工使用住房公积金贷款购房。

  三、加大金融信贷支持力度

  驻榕金融机构要优先满足自住性、改善性住房的信贷需求，配足个人住房贷款额度。对拥有1套住房且相应购买贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。地方法人银行及市、县（市）财政、社保、住房公积金和住宅专项维修资金存储银行,对个人购买首套房、首改房申请贷款的，贷款利率应不高于基准利率，并根据实际适当下浮贷款利率。鼓励其他商业银行参照地方法人银行执行。各商业银行应加快刚性住房需求信贷审批步伐，缩短放贷审批时限，对已签订贷款协议的个人住房贷款，原则上要在贷款协议签订之日起45天内予以放款。驻榕金融机构应适应我市城镇化发展需要，支持非本地居民在我市购房，对于非本地居民在我市购房申请办理个人住房贷款，金融机构应当予以受理审批发放住房贷款。

  四、鼓励房屋征收货币化安置

  房屋征收以货币化安置为主。各县（市）区人民政府应当建立货币化安置被征收人选购商品房服务平台，为被征收人购房提供便利。在对被征收人实行货币化安置后，各县（市）区人民政府可以统一组织被征收人购买商品房用于安置，并由商品房开发建设单位给予被征收人“团购”优惠，也可以组织房地产开发企业、房产中介机构在房屋征收项目现场展示一手房及二手房，供被征收人选购。各县（市）区人民政府可以采用政府采购方式收储商品房，供实行货币化安置的被征收人选购。

  对2015年4月1日后发布国有土地房屋征收决定（或集体土地房屋征收补偿方案）的五城区项目，被征收人在签订货币补偿安置协议书之日起一年内用货币补偿款购买五城区一手房的，按“被征收房屋区位评估价补偿款×（购房发票总金额/被征收房屋总补偿金额，比值大于1时取1）×购房时间系数”的标准给予购房奖励。其中购房时间系数根据购房时间确定，签订货币补偿安置协议书三个月内购房的按10%计取，此后每推迟一个月递减1%，以此类推，签订货币补偿安置协议书一年后购房的，不再给予购房奖励。被征收人凭《商品房买卖合同》、《房屋预告登记证明》及全额购房发票向原征收实施单位领取购房奖励款，所需费用列入征迁成本。购房时间以商品房网签合同记载的网签时间为准。

  五城区被征收人以货币化安置补偿款购买商品房后，自《房屋征收货币补偿安置协议》签订之日起3年内，被征收人子女仍可在原被征收住宅划片区内公办义务教育阶段学校入学，学校应视同片内生源办理。

  五、推行多形式保障性住房供应方式

  各县（市）人民政府可根据本地房地产市场现状、财力状况等因素，通过购买或长期租赁户型合适的存量商品房作为公共租赁住房房源，以打通商品房与保障性住房转换通道。各县（市）要根据需要，在满足政策、技术规定前提下，引导房地产企业调整或改造原有户型，以适应商品房与保障性住房转换需求。在基本消化已动建（含存量）公租房之后，逐步转为以发放租赁货币补贴为主的住房保障模式。对工业园区企业利用自有资金团购商品住房作为公租房向园区员工出租的,可按照财政部、国家税务总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕88号）规定享受相关购房税费减免政策。各县（市）区可根据闽建房〔2015〕4号有关规定，因地制宜地开展共有产权住房试点。

  本《实施意见》自颁发之日起施行。各县（市）人民政府可根据闽建房〔2015〕4号、本《实施意见》和我市《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（榕政办〔2014〕138号）要求，结合本地实际，制定更加有针对性的政策意见，切实支持群众首套房、首改房等住房需求。

  
  

                 福州市人民政府办公厅

                   2015年4月18日

  为了贯彻落实住建部有关会议精神和3月17日省里三部门联合出台的《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》（闽七条）。市政府办公厅出台了《关于稳定住房消费支持刚性需求的实施意见》（以下简称《实施意见》），在省里各项稳定住房消费的政策措施的前提下，提出了如下更加放宽、优惠、具体的政策意见：

  一、关于进一步明确首套房首改房认定标准问题

  我市除了全面落实闽七条外，放宽了首套房和首改房的认定标准：一是把首套房和首改房（含一手房和二手房）的认定主体，从过去的以购房家庭（含购房人、配偶及未成年人子女）作为认定主体改为购房个人；二是明确界定别墅是以规划用途审批为准，不含形同别墅的低密度住宅；三是认定地点只在购房所在地的房屋登记机构，不查询其他地方的房屋信息，认定时间是以申请查询时点为准，不看历史购房信息；四是住房套数认定只认定其通过市场交易方式取得的住房，不含其拥有的经济适用房、解困房、征收安置房、房改房、集资房、继承房、受赠房和个人自建房。上述放宽首套房、首改房认定标准，目的是使更多的购房人符合首套房、首改房的条件，以降低住房按揭贷款的首付比例和贷款利率，减轻购房压力，促进商品房和二手房消费。

     二、关于充分发挥住房公积金的作用问题

  住房公积金是支持住房消费的主要有效措施，我市加大了住房公积金支持购房的力度。一是增加了住房公积金管理机构应依据资金运行情况，适时提高住房公积金贷款最高额度的内容，为下一步提高住房公积金贷款最高额度做准备，目前我市单一申请住房公积金的最高额度为45万元，以家庭申请的为60万元，北京市是120万元，由于当前我市住房公积金可供贷款有限，一时难以提高，但今后可适时提高；二是明确了第二次申请住房公积金贷款的首付比例降低为30%，省里没有提出具体比例，而目前第二次申请住房公积金贷款首付比例为60%；三是针对当前住房公积金贷款规模不足的问题，提出了财政提供一年内无利息借款，并支持住房公积金管理机构向商业银行借款融资；四是增加了房地产开发企业不得拒绝缴存住房公积金的职工使用住房公积金贷款购房的内容。

  三、关于加大金融信贷支持力度问题

  这条基本上按照近日国家住建部、央行、银监会《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》和闽七条进行落实，即对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买商品住房，最低首付款比例调整为不低于40%。强调地方法人银行及市、县（市）财政、社保、住房公积金和住宅专项维修资金存储银行应根据实际适当下浮贷款利率。

     四、关于鼓励征收货币化安置问题

     提出了被征收人用货币补偿款购买商品房的奖励政策，这是省里没有的，具体是：一是对对2015年4月1日后发布国有土地房屋征收决定（或集体土地房屋征收补偿方案）的五城区项目，被征收人在签订货币补偿安置协议书之日起一年内用货币补偿款购买五城区一手房的，按“被征收房屋区位评估价补偿款×（购房发票总金额/被征收房屋总补偿金额，比值大于1时取1）×购房时间系数”的标准给予购房奖励。被征收人在签订货币补偿安置协议书3个月内用货币补偿款购买五城区一手房的，按被征收房屋区位评估价补偿款的10%给予购房奖励；3个月后每推迟1个月购房的，购房奖励标准依次递减1%；签订货币补偿安置协议书1年后购房的，不再给予购房奖励。二是要求各县（市）区组织房地产开发企业、房产中介机构在房屋征收项目现场展示商品房及二手房，供被征收人选购；三是被征收人凭《商品房买卖合同》、《房屋预告登记证明》及全额购房发票向原征收实施单位领取购房奖励款，所需费用列入征迁成本；四是实行货币补偿的被征收人自签订补偿协议之日起3年内，被征收人子女仍可在原被征收住宅划片区内公办义务教育阶段学校入学，学校应视同片内生源办理，比省里多了一年，更多地鼓励货币补偿被征收人购房。