珠海市住房和城乡建设局关于印发《珠海市物业管理委员会组建办法》的通知

珠海市住房和城乡建设局关于印发《珠海市物业管理委员会组建办法》的通知

珠建〔2024〕10 号

各区（功能区）住房城乡建设主管部门，市物业行业协会，各业主委员会：

  现将《珠海市物业管理委员会组建办法》印发给你们，请认真贯彻落实，实施过程中遇到问题，请径向我局反映。


珠海市住房和城乡建设局   

2024年1月12日  


第一章 总  则

  第一条  为进一步规范物业管理委员会组建工作，根据《珠海经济特区物业管理条例》《珠海经济特区加强住宅小区治理若干规定》等法规，结合本市实际，制定本办法。

  第二条  本市行政区域内住宅小区物业管理委员会的组建、运行和监督管理活动，适用本办法，其他物业项目参照本办法执行。

  第三条  物业管理活动坚持党建引领，充分发挥业主中的中国共产党党员、人大代表、政协委员和社区志愿者的带头作用，引导和支持其参选物业管理委员会成员，条件成熟的，应当在物业管理委员会中建立党组织。

  第四条  市物业管理行政主管部门负责指导监督区物业管理行政主管部门开展相关工作。

  区物业管理行政主管部门负责指导镇人民政府、街道办事处（以下简称镇街）、居（村）民委员会开展相关工作，并对物业管理委员会组建、运行工作开展培训。

  镇街具体负责组织本辖区内物业管理委员会的成立，指导和监督物业管理委员会依法履行职责并定期考评。

  居（村）民委员会应当协助、配合镇街开展物业管理委员会的组建和运行等相关工作，发挥基层党组织对物业管理委员会的监督作用。

第二章  职  责

  第五条  组建物业管理委员会应当按照物业管理区域的划分，一个物业管理区域组建一个物业管理委员会。物业管理委员会是业主大会、业主委员会成立前的过渡性机构，由镇街在区物业行政主管部门的指导下组建。

  成立业主大会但尚未成立业主委员会的，物业管理委员会组织业主大会履行职责，并组织执行业主大会的决定。未成立业主大会的，物业管理委员会组织业主行使业主大会和业主委员会的职责。

  第六条  物业管理委员会组织业主共同决定物业管理区域内的事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会，并履行下列职责：

  （一）组织业主制定或者修改管理规约、议事规则，监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；

  （二）组织业主讨论小区物业管理方式，选聘、解聘物业服务人，确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格，代表业主与物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；

  （三）组织业主决定共用部分的经营方式，拟定共有部分、共有资金使用与管理办法；

  （四）督促业主交纳物业专项维修资金，及时足额支付物业费，对逾期不支付的督促其限期支付；申请使用物业专项维修资金；

  （五）监督物业服务人服务质量，协助物业服务人履行物业服务合同，督促物业服务人对物业服务中存在的问题进行整改；收集业主对物业服务人服务评价，并向全体业主公布；

  （六）及时了解业主或使用人的意见和建议，受理业主或使用人对物业服务人的投诉，核实并解答业主对物业服务人服务的质疑；协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

  （七）召集业主大会会议或者全体业主会议，报告物业管理委员会年度履职情况；

  （八）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；

  （九）定期向业主通报工作情况，每年公示物业管理委员会成员中具有业主身份的成员交纳物业服务费用情况；

  （十）建立定期向社区党组织报告工作制度，在涉及大额维修资金使用、公共收益分配、公共设施完善等事项，提议前应先向社区党组织报告；

  （十一）注重宣传引领“红色物业”的创建工作，利用物业管理区域内的公共资源如社区公开栏、微信群等载体，广泛宣扬传播；

  （十二）配合行政执法部门在物业管理区域内开展执法管理工作；

  （十三）抢险救灾、疫情防控等公共突发事件应对期间，依法落实政府各项应急预案与各项应急措施，积极开展自救；

  （十四）配合、支持社区居(村)民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督； 

  （十五）业主大会或者业主共同决定赋予的其他职责。

第三章  组建程序

  第七条  有下列情形之一的，经占物业管理区域内业主总人数百分之十以上的业主提请，镇街可以设立物业管理委员会作为临时机构，依照本办法承担相关职责：

  （一）不具备成立业主大会条件；

  （二）具备成立业主大会条件，但未能成立的；

  （三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的； 

  （四）已经划分物业管理区域但尚未实施专业化物业管理的既有住宅小区需要推行实施专业化物业管理的。

  老旧小区符合前款规定的镇街应当设立物业管理委员会。本款所称老旧小区，是指建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全，居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），主要为2000年底前建成的住宅小区。

  第八条  符合组建条件的，镇街就物业管理区域拟组建物业管理委员会事项进行公告。公告中应明确物业管理委员会委员的人选要求、报名方式、起始日期等。

  公告应当在物业管理区域内显著位置至少两处公示，公示期限不得少于七日。物业管理区域显著位置是指公告栏、主要出入口、房屋单元门厅、电梯轿厢内、客服场所、公共活动场所等，鼓励通过微信公众号、业主微信群、楼栋管家微信朋友圈等线上渠道开展信息公开。

  第九条  物业管理委员会由业主代表以及镇街、居（村）民委员会代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。分期建设的物业项目，在组建物业管理委员会时应当为后续交付房屋的业主预留一定数量的业主代表增补名额，并在新一期房屋交付之日起六个月内进行增补。

  物业管理委员会主任由镇街或者居（村）民委员会代表担任。镇街、居（村）民委员会代表应由责任心强、具有一定组织协调能力和基层工作经验的人员担任，具体人选由镇街、居（村）民委员会研究提出，分别报同级党组织审定。

  已经成立业主大会的，建设单位可以不再指派代表参加。建设单位变更或解散注销的，可由变更后的企业或原股东企业指派代表参加。老旧小区的建设单位确已不存在，无法指派代表参加的，可不再参加。

  第十条  物业管理委员会业主代表成员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，有下列情形之一的，不宜担任业主代表：

  （一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受过刑事处罚未满3年的；

  （二）违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满3年的；

  （三）参与邪教组织，或非法组织的；

  （四）利用黑恶势力干预业主正常工作和生活的；

  （五）采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会、物业管理委员会会议的正常召开、选举及表决的；

  （六）本人及近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职的；

  （七）不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未撤销的；

  （八）在物业管理区域内因违法违规搭建、装修等行为被执法管理部门责令整改尚未整改到位的；

  （九）法律法规规定的其他不宜担任物业管理委员会成员的情形。

  第十一条  业主代表由居（村）民委员会组织小区业主联名推荐或者业主自荐。联名推荐业主人数应当不少于10名，并经被推荐人选本人签字同意；业主自荐应当征得不少于10名其他业主签字同意。一名业主只能推选一名业主代表。

  房屋总建筑面积10万平方米以上（含10万平方米）的物业管理区域，居（村）民委员会可划分若干区域组织业主联名推荐或者业主自荐，联名业主人数或者业主自荐同意人数应符合前款规定。

  一个物业管理区域内业主不足300户的，联名推荐业主代表的联名人数和业主自荐征得业主同意的人数，由镇街根据实际情况确定。

  业主推选不能达成共同意见的，可以由社区党组织推荐产生。

  第十二条  物业管理委员会成员名单确定后，镇街应当将成员姓名、职业、住址等情况在物业管理区域内显著位置至少两处公示，公示期限不少于7日。如有异议的，应书面向镇街提出，镇街应当在7个工作日内完成核查，并将核查结果在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于7日。

  公示期满无异议或者经核查异议不成立的，镇街向物业管理区域全体业主发布物业管理委员会成立的公告，并附物业管理委员会成员名单。物业管理委员会自公告之日起正式成立。

  第十三条  物业管理委员会成立后，由镇街自行备案，并将组建公告、居（村）民委员会代表推荐表、业主联名推荐表、业主自荐表、组建情况公示和承诺书及异议核查等材料存档。镇街应当将备案情况及时告知所在地区物业行政主管部门。

  物业管理委员会可以持镇街出具的成立文件申请刻制物业管理委员会印章，设立银行结算账户。物业管理委员会印章印文中应当包含名称、届别与有效期限。物业管理委员会主任负责保管物业管理委员会印章，并建立印章管理使用制度。

第四章 议事规则

  第十四条  物业管理委员会会议应当自成立之日起十五日内，召开首次会议。物业管理委员会会议至少每季度召开一次，管理规约中另有约定的，从其约定。经三分之一以上成员提议，主任应当召集物业管理委员会会议。主任或者受委托的副主任无正当理由不召集物业管理委员会会议的，由镇街指定物业管理委员会其他成员召集物业管理委员会会议。

  第十五条  物业管理委员会全体成员有同等表决权。物业管理委员会对于需要业主共同决定的事项不得擅自作出决定。 

  物业管理委员会会议在本办法第六条规定职责范围内作出的决定，须经全体成员过半数以上表决同意；发起筹集物业专项维修资金等重大事项，须经全体成员三分之二以上表决同意。

  会议结束后三日内，物业管理委员会应当将会议情况以及决定事项在物业管理区域内显著位置公示不少于十五日，并将决定内容告知镇街、居（村）民委员会。

  物业管理委员会应当建立履职期间的工作档案和接收的资料档案，并妥善保管。

  物业管理委员会发布的公示、公告等书面决定，应当经物业管理委员会主任签发，对物业管理区域内全体业主具有约束力。

第五章  监督管理

  第十六条  物业管理委员会业主代表成员有下列情形之一的，成员资格自情形发生之日起自然终止，由物业管理委员会向全体业主公示：

  （一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

  （二）因健康原因无法履行职责的；

  （三）被判处刑罚失去人身自由的；

  （四）以书面形式向物业管理委员会提出辞职的；

  （五）其他原因丧失履行职责能力的。

  第十七条  物业管理委员会成员有下列情形之一的，成员资格由镇街予以免除：

  （一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定的；

  （二）一年内缺席物业管理委员会会议三次或总次数达到一半的；

  （三）利用职务之便获取减免物业费、停车费等不当利益的；

  （四）非法收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人提供的利益、报酬或者向其索取利益、报酬的；

  （五）利用成员资格谋取私利损害业主共同利益的；

  （六）泄露业主信息的；

  （七）虚构、篡改、隐匿、销毁物业管理活动中形成的文件资料的；

  （八）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料的；

  （九）擅自使用业主大会、物业管理委员会印章的；

  （十）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，与物业服务人签订、修改物业服务合同的；

  （十一）将业主共有财产借给他人、设定担保等挪用、侵占业主共有财产的；

  （十二）不宜担任物业管理委员会成员的其他情形。

  第十八条  物业管理委员会成员应当自资格终止之日起三日内将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交给物业管理委员会，并接受离任审计。

  物业管理委员会成员资格终止，物业管理委员会应当在七日内向所在地镇街办理变更备案，并在物业管理区域显著位置公示，公示期限不少于七日。

  物业管理委员会成员资格终止的，由镇街按照本办法规定补充。

  第十九条  物业管理委员会组建所需经费由镇街垫付。

  物业管理委员会工作经费，聘请第三方机构费用，业主成员工作补贴、聘用人员薪酬等由物业管理委员会根据有关规定提出申请，由业主依法共同决定。相关费用可从公共收益中列支，或由全体业主按专有部分建筑面积占比共同分摊、另行交纳。相关收支情况每季度在物业管理区域显著位置进行公示，每次公示期不少于10日。

  第二十条  物业管理委员会中的镇街和社区代表，不得在小区中领取工资、补贴、福利等任何利益。鼓励业主代表义务服务，领取补贴需经业主大会决定。物业管理委员会成员要接受所在纪检工作组的监督，不得利用职权谋取私利或者接受物业服务者或其他服务提供者的物质性利益。

  第二十一条  物业管理委员会承担社区服务的，应当由政府购买社区服务，社区应当将相关资金拨付给物业管理委员会。

  第二十二条  物业管理委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。镇街对物业管理委员会作出的违反法律、法规、业主大会议事规则、管理规约等规定的，应当责令限期改正或者撤销其决定，并向全体业主公告。

  物业管理委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第六章  解  散

  第二十三条  物业管理委员会的任期一般不超过三年，期满仍未能成立业主大会或者选举产生业主委员会的，由镇街重新组建物业管理委员会。

  重新组建物业管理委员会依据本办法确定成员人选。重新组建完成前，相关资料移交居（村）民委员会保管。

  第二十四条  物业管理委员会成立超过一年的，镇街对能够成立业主大会的，应当指导筹备工作，成立业主大会；能够选举产生业主委员会的，应当指导选举产生业主委员会。

  物业管理委员会任期自选举产生新一届业主委员会自动终止，物业管理委员会应及时与完成备案的新一届业主委员会交接。

  第二十五条  因物业管理区域调整、房屋灭失等客观原因致使物业管理委员会无法存续的，物业管理委员会应当停止履行职责。

  第二十六条  物业管理委员会任期自动终止或无法存续的，镇街应当在15日内收回物业管理委员会印章，作出解散物业管理委员会的决定，并自决定作出之日起5日内在物业管理区域内显著位置进行公告。

  第二十七条  物业管理委员会解散应将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会、新一届物业管理委员会或街道办事处。

第七章  附  则

  第二十八条  本办法由珠海市住房和城乡建设局负责解释。

  第二十九条  本办法自2024年2月15日起施行，有效期至2029年2月14日。

  一、制定背景

  根据《民法典》《珠海经济特区物业管理条例》等有关规定，住宅小区成立业主委员会需要由镇街组织召开业主大会选举产生业主委员会。在基层实际操作中，由于部分业主参与组建业主大会积极性不高，很难达到表决的人数要求，导致业主委员会“成立难”“换届难”。为解决业主委员会缺位可能带来的业主权益受损问题，2018年颁布的《珠海经济特区物业管理条例》规定住宅小区无法成立业主大会、业主委员会的可以成立物业管理委员会，2023年11月1日正式实施的《珠海经济特区加强住宅小区治理若干规定》对物业管理委员会主要职责、成立条件做了进一步明确。物业管理委员会是推动本小区成立业主大会和业主委员会，并在业主委员会成立之前代行其职责，监督物业服务企业履约，组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的物业管理重大事项，维护全体业主共同权益。为便于基层操作，借鉴外地市优秀经验并结合我市实际，制定了《办法》，进一步完善物业管理法规制度。

  二、主要内容

  本《办法》共七章，二十九条，严格落实《珠海经济特区加强住宅小区治理若干规定》规定，分别从适用范围、部门职责、组建条件、人员资格、成立流程、备案刻章、具体职责、会议制度等进行了规定。

  三、政策亮点

  《办法》强调，物业管理委员会是在未能成立业主大会或者未选举产生业主委员会等情形下组建的，物业管理委员会的组建将弥补业主组织的缺失，形成对业主委员会的有效补位。同时物业管理委员会组建后，将在推动成立业主委员会、组织业主共同决定物业管理事项方面发挥重要作用。

  《办法》指出，要坚持党建引领，推动在物业管理委员会中建立党组织，充分发挥业主中的中共党员、人大代表、政协委员和社区志愿者在社区治理中的带头作用，引导和支持其积极参选物业管理委员会委员。

  《办法》强调，未成立业主大会的或者成立业主大会但是尚未成立业主委员会，物业管理委员会作为临时机构，依据《条例》规定承担业主委员会相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。物业管理委员会主要负责组织业主共同决定物业管理事项、承担十三项具体职责。

  《办法》明确，对于物业管理委员会的监督管理，一是明确了变更物业管理委员会成员的五种情形、免除物业管理委员会成员的十二种情形；二是规定了物业管理委员会成员资格终止手续；三是规定了物业管理委员会组建、运行过程中的经费来源、管理要求；四是明确了物业管理委员会成员禁止行为。

  《办法》说明，物业管理委员会的任期一般不超过三年；镇街对能够成立业主大会、业主委员会的，应当指导筹备工作，业主委员会选举完成后，物业管理委员会自动解散，同时应与物业管理委员会完成交接；物业管理委员会任期终止或无法存续的，镇街应作出解散物业管理委员会的决定，并进行公告。