珠海市人民政府关于印发珠海市业主大会和业主委员会指导规则的通知【全文废止】

珠海市人民政府关于印发珠海市业主大会和业主委员会指导规则的通知【全文废止】

珠府〔2015〕72号

横琴新区管委会，各区政府（管委会），市府直属各单位：

  现将《珠海市业主大会和业主委员会指导规则》印发给你们，请认真贯彻实施。实施过程中遇到问题，请径向市住房和城乡规划建设局反映。

  珠海市人民政府

  2015年6月24日



  第一章 总则

  第一条为了规范本市行政区域内业主大会及其业主委员会成立、活动及其监督管理，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《珠海市物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等法律、法规，结合本市实际，制定本规则。

  第二条本市行政区域内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本规则。

  第三条房屋的所有权人为业主。符合下列条件的，依法认定为业主：

  （一）依法登记取得或者根据《中华人民共和国物权法》规定取得建筑物专有部分所有权的；

  （二）基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的；

  （三）法律、法规规定可以确认为业主的，从其规定。

  第四条业主大会由物业管理区域内全体业主组成，一个物业管理区域只能成立一个业主大会。只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第五条业主依法成立业主大会，业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。

  业主委员会是由业主大会依法选举产生，在物业管理活动中，办理业主大会交办的具体事务的机构。业主委员会应执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

  业主大会可设立业主监事会，履行业主大会赋予的职责，代表全体业主监督业主委员会的工作。

  第六条业主大会及其业主委员会成立、活动及其监督管理遵循属地管理原则。

  街道办事处（镇人民政府）应当依法组织本辖区内业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，指导监督本辖区内业主大会、业主委员会的日常活动。

  区物业管理行政主管部门（以下简称区主管部门）依法对本辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理，负责本辖区内业主大会、业主委员会的备案工作。

  市物业管理行政主管部门（以下简称市主管部门），依法对全市业主大会、业主委员会的活动进行监督管理。

  街道办事处（镇人民政府）应当设立物业管理专职工作人员。

  第七条业主大会、业主委员会应当接受市、区主管部门、街道办事处（镇人民政府）的指导、监督和管理。

  区人民政府、街道办事处（镇人民政府）应当将辖区物业管理工作以及对业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作纳入年度考核。

  第八条区主管部门应当建立培训制度，每季度组织街道办事处（镇人民政府）、居委会（村委会）、业主委员会委员以及其他相关人员进行业主大会、业主委员会相关知识培训。

  第九条业主大会、业主委员会应当配合公安机关、街道办事处（镇人民政府），共同做好维护物业管理区域内的社会治安综合治理等相关工作。

  业主大会、业主委员会应当积极配合居委会（村委会）依法履行自治管理职责，支持居委会（村委会）开展工作。

  第二章 业主、业主大会、业主委员会的职责

  第十条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

  （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

  （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

  （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

  （四）参加业主大会会议，行使投票权；

  （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

  （六）监督业主委员会的工作；

  （七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

  （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

  （九）监督物业专项维修资金的管理和使用；

  （十）法律、法规规定的其他权利。

  第十一条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

  （一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

  （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

  （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

  （四）按照国家有关规定交纳物业专项维修资金；

  （五）按时交纳物业服务费用；

  （六）法律、法规规定的其他义务。

  第十二条业主大会应当代表物业管理区域内全体业主依法维护其在物业管理活动中的合法权益，履行以下职责：

  （一）制定和修改业主大会议事规则；

  （二）制定和修改管理规约；

  （三）选举或者更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；

  （四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

  （五）选聘和解聘物业服务企业，审议、批准物业服务合同，监督物业服务企业依法履行合同义务；

  （六）决定筹集和使用物业专项维修资金；

  （七）决定申报改建、重建建筑物及其附属设施;

  （八）听取和审查业主委员会的工作报告；

  （九）决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

  （十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

  第十三条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出约定：

  （一）业主大会名称；

  （二）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

  （三）业主投票权数的确定方法；

  （四）业主代表的产生方式；

  （五）业主大会会议的表决程序；

  （六）业主委员会的职责；

  （七）业主委员会议事规则；

  （八）业主委员会委员以及候补委员的资格、人数、任期和职务终止等；

  （九）业主委员会换届程序、业主委员会委员补选规则等；

  （十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

  （十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理规定。

  业主大会设立业主监事会的，业主大会议事规则还应当对业主监事会职责、议事规则和工作经费，监事的选举规则、监事的资格、人数、任期等事项进行约定。

  第十四条管理规约应当对下列主要事项作出约定：

  （一）物业的使用、维护、管理；

  （二）物业专项维修资金的筹集、管理和使用；

  （三）物业共用部位、共用设施设备的经营与收益分配；

  （四）业主共同利益的维护；

  （五）业主共同管理权的行使；

  （六）业主应当履行的义务；

  （七）业主违反管理规约应当承担的责任。

  第十五条第十二条第（五）项所称选聘包括续聘、重新选聘，解聘包括自然解聘、提前解聘。

  续聘是指业主大会决定并与原有物业服务企业协商一致，在物业管理服务合同期限届满或者前期物业管理服务合同终止后，继续聘用原有物业服务企业。

  重新选聘是指业主大会决定在物业管理服务合同期限届满或者前期物业管理服务合同终止后，另行选聘物业服务企业。

  自然解聘是指业主大会决定在物业管理服务合同或者前期物业管理服务合同期限届满后，不再聘用原有物业服务企业。

  提前解聘是指业主大会决定在物业管理服务合同或者前期物业管理服务合同履行期间，提前终止合同履行。

  物业服务合同期满业主大会依法重新选聘新的物业服务企业的，无需提请业主大会就解聘原物业服务企业进行表决，但应在届满前三个月书面告知原物业服务企业；经业主大会表决提前解聘原服务企业的，应当依法履行解聘手续后方可再次选聘新的物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

  第十六条业主委员会履行下列职责：

  （一）组织召开业主大会会议，报告物业管理实施情况；

  （二）组织业主委员会换届选举；

  （三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同；

  （四）及时了解业主、物业使用人的意见及建议，协调业主、物业使用人、物业服务企业之间的矛盾纠纷，监督及协助物业服务企业履行物业管理服务合同，督促业主按照物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用；

  （五）监督管理规约实施；

  （六）业主大会赋予的其他职责。

  业主委员会委员不得委托他人代为行使委员职责。

  第三章业主大会、业主委员会

  第一节首次业主大会

  第十七条物业管理区域符合下列条件之一的，业主可书面向街道办事处（镇人民政府）提出组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会：

  （一）百分之二十以上业主联名；

  （二）已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的；

  （三）首套房屋出售交付使用超过二年，交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的百分之三十以上的。

  街道办事处（镇人民政府）应当在接到业主的书面要求之日起十日内进行调查核实。

  符合业主大会成立条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在三十日内指导、监督业主组织成立首次业主大会会议筹备组。

  第十八条首次业主大会会议由筹备组在街道办事处（镇人民政府）的指导、监督下，按照本规则的相关规定组织召开。

  第十九条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（镇人民政府）代表和居委会（村委会）代表组成。筹备组成员人数应为七至十五人的单数组成，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之六十，筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）代表担任。

  建设单位应当书面委托专人参加筹备组，建设单位已经解散或者决定不参加筹备组的，应当增加相应业主代表参加筹备组。

  业主代表采用业主推荐的方式产生，每个符合本规则第五十八条第二项的业主只能推荐一名业主代表。

  符合资格的被推荐人超过规定人数的，由街道办事处（镇人民政府）按照推荐人人数多少顺序确定业主代表人选。

  街道办事处（镇人民政府）应当对业主代表进行资格审查，确定业主代表名单。

  筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不得少于七日。业主对筹备组成员有异议的，应当实名向街道办事处（镇人民政府）提出，街道办事处（镇人民政府）负责在七日内协调解决。

  建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

  第二十条筹备组成员应当符合下列条件：

  （一）具有完全民事行为能力、身体健康；

  （二）具有一定组织能力，具备必要的工作时间；

  （三）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职；

  （四）不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；

  （五）不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为；

  （六）参加筹备组前一年内接受过市、区主管部门的物业管理知识培训；

  （七）筹备组中的业主代表，应依法履行业主义务，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

  （八）遵守国家有关法律、法规、规章。

  筹备组业主代表应根据物业规模、物权份额、代表性和广泛性等因素进行确定。

  筹备组业主代表不符合前款规定的，经过半数筹备组成员签字确认，由街道办事处（镇人民政府）取消其业主代表资格并公告全体业主。

  街道办事处（镇人民政府）、居委会（村委会）代表、建设单位代表不符合本条第一款第（一）至（五）项规定条件，以及因工作变动等原因不能履行职责的，街道办事处（镇人民政府）、居委会（村委会）、建设单位应当更换。

  筹备组成员不能委托代理人参加会议，但法人或者其他组织除外。

  第二十一条筹备组成立后，街道办事处（镇人民政府）应当通知建设单位和物业服务企业在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持，并在三十日内向街道办事处（镇人民政府）提交下列资料：

  （一）物业管理区域备案回执；

  （二）房屋及建筑物面积清册；

  （三）业主清册；

  （四）修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；

  （五）物业管理区域内配置的物业管理用房配置证明。

  建设单位和物业服务企业未在规定期限内提供业主清册等相关文件资料，经房地产行政主管部门责令限期提供，逾期仍拒不提供的，街道办事处（镇人民政府）应当向房屋登记机构查询业主姓名和房屋面积，房屋登记机构应当提供并不得收取费用。

  第二十二条业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，组织召开首次业主大会会议。逾期未召开首次业主大会会议的，筹备组自动解散。

  筹备组应当做好以下筹备工作：

  （一）确认并公示业主姓名、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

  （二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

  （三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

  （四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

  （五）制定业主委员会委员候选人产生办法；

  （六）制定业主委员会选举办法；

  （七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出书面答复。

  第二十三条筹备组会议由筹备组组长召集和主持，也可以由筹备组组长委托筹备组其他成员召集和主持。

  筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席，作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。

  筹备组会议应当制作书面记录并存档。筹备组会议作出的决定，参会成员应当签字确认，并自作出决定之日起三日内向全体业主公告。

  第二十四条筹备组可以持街道办事处（镇人民政府）出具的证明向公安机关申请刻制筹备组印章，印章由筹备组组长或者筹备组组长指定的筹备组成员保管。筹备组印章应当根据筹备组会议的决定，用于筹备组公示、公告等筹备文书的发布。

  筹备组解散后，筹备组印章由保管人交回街道办事处（镇人民政府）废止。

  第二十五条筹备组应当按照本规则的相关规定提出首届业主委员会委员候选人名单提交业主大会会议进行选举，参照主管部门制定的示范文本拟定管理规约及业主大会议事规则草案提交业主大会会议进行审议表决。

  筹备组应当在首届业主委员会成立之日起十五日内向业主委员会移交首次业主大会的全部资料。

  第二十六条业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生首届业主委员会之日起成立。业主大会成立之日起，筹备组自行解散。

  第二节 业主大会会议

  第二十七条业主大会会议由业主委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导、监督下组织召开。

  业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。

  业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议前，就业主大会拟讨论的事项征求其所代表的业主意见。凡需要投票表决的，业主本人填写书面意见后，由业主代表在业主大会投票时代为提交。

  业主大会会议应当邀请物业管理区域内的非业主使用人到会，听取其物业管理意见。非业主使用人可以接受业主委托，行使业主权利。

  第二十八条业主大会会议至少应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主参加。

  业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金，改造、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本规则第十二条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

  业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，并应当以书面形式及时在物业管理区域内进行公告。

  业主大会作出的决定不得与法律、法规、规章以及本规则相抵触。

  业主大会作出的决定违反法律、法规的，区主管部门或者街道办事处（镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。

  业主大会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第二十九条业主大会成立后，业主大会会议分为定期会议及临时会议。

  第三十条业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定组织召开，同时应当符合本规则的相关规定。

  第三十一条物业管理区域内有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

  （一）持有百分之二十以上投票权数业主提议的。

  （二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的。

  （三）业主大会议事规则规定的其他情形。

  根据前款第（一）项召开业主大会临时会议的，应当提交组织召开业主大会临时会议的理由、内容，以及所有提议业主的签名、房号、投票权数、有效联系方式的书面材料，业主委员会应当会同街道办事处（镇人民政府）在三日内进行调查核实。

  第三十二条业主委员会应当在召开业主大会会议前，至少提前十五日做好下列准备工作：

  （一）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式及内容;

  （二）确认业主投票权数;

  （三）组织推荐、确定业主委员会委员候选人;

  （四）拟订提交业主大会审议表决的相关草案;

  （五）发放业主大会会议投票证;

  （六）制作业主大会选票及表决票，选票及表决票应当由筹备组或业主委员会加署公章;

  （七）其他准备工作。

  前款第（一）、（二）、（三）、（四）项应当在业主大会会议召开十五日前报街道办事处（镇人民政府）并在物业管理区域显著位置进行公示，公示时间不得少于十五日。

  业主或者其他相关单位、个人对业主大会会议相关事项有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向业主委员会提出。业主委员会应当在公示结束之日起五日内予以书面答复。

  第三十三条业主大会会议采用集中讨论形式的，应当按照下列程序进行：

  （一）筹备组或者业主委员会会同街道办事处（镇人民政府）核实到会业主投票证，发放选票及表决票；

  （二）按照会议议程进行选举或者表决；

  （三）回收选票及表决票；

  （四）现场公开计票；

  （五）现场公布业主大会会议结果；

  （六）公告业主大会会议结果。

  筹备组或者业主委员会应当以书面形式将业主大会会议结果报街道办事处（镇人民政府）备案并在物业管理区域显著位置进行公告，公告时间不得少于七日。

  第三十四条业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当按照下列程序进行：

  （一）发放选票及表决票。

  筹备组或者业主委员会会同街道办事处（镇人民政府）组成发放组，将选票及表决票送达每户业主，业主应当出示投票证并在选票及表决票发放签收单上签名确认。

  筹备组或者业主委员会会同街道办事处（镇人民政府）组成发放组，将选票及表决票送交业主或者送至业主在该物业管理区域的专有物业内，并在物业管理区域内的显著位置公告七日。

  业主投票表决期间不在物业管理区域内居住的，应当采取有效措施通知其相关事项。

  （二）组织投票。

  投票采用“流动投票”及“固定投票”相结合的方式进行。

  发放组携带流动投票箱，业主收到选票及表决票后可以立即投票的，应当将选票及表决票填好投入发放组携带的流动投票箱内。选票及表决票每次发放结束后，流动投票箱应当立即封箱交由街道办事处（镇人民政府）集中保管。

  发放组在物业管理区域内设置固定投票箱，业主在规定的时间内将选票及表决票填好投入投票箱。街道办事处（镇人民政府）应当核实业主投票证，并对投票人及投票权数进行登记。

  业主不在本地的可以采用邮寄选票及表决票方式进行投票。

  投票时限届满，回收投票权数未达到法定数量的，报经街道办事处（镇人民政府）同意后，应当告知全体业主并适当延长投票时间，筹备组或者业主委员会应当会同街道办事处（镇人民政府）组织上门催收选票及表决票，直至回收投票权数达到法定数量。

  （三）组织计票。

  投票结束后，街道办事处（镇人民政府）应当指导、监督筹备组或者业主委员会成立由业主代表、筹备组成员或者业主委员会委员、居委会（村委会）代表组成的监票组、计票组，进行验票、计票。计票结束后，计票及监票人应当立即对计票结果进行签名确认。

  （四）公告业主大会会议结果。

  筹备组或者业主委员会应当以书面形式将业主大会会议结果报街道办事处（镇人民政府）备案并在物业管理区域显著位置进行公告，公告时间不得少于三十日。

  第三节 业主委员会

  第三十五条业主委员会委员由业主大会选举产生，按照得票数多少排序由多至少依次当选，每届任期不超过五年，可以连选连任，业主大会议事规则对任期另有约定的，从其约定。

  第三十六条业主委员会委员人数的确定及候选人的产生应当符合下列规定：

  （一）业主委员会委员为五人以上十五人以下单数，具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定，如物业规模、物权份额、代表性和广泛性等；

  （二）业主委员会委员选举实行差额选举方式。业主委员会委员候选人与业主委员会人数的差额比例不低于百分之二十至百分之三十；

  （三）业主委员会委员候选人采用业主推荐及街道办事处（镇人民政府）推荐相结合的方式产生，其中街道办事处（镇人民政府）推荐的业主委员会候选人不超过候选人总数的百分之三十。每个符合本规则第五十八条第二项的业主只能推荐一名业主委员会候选人。

  业主推荐的符合资格的业主委员会候选人超过规定人数的，由街道办事处（镇人民政府）按照推荐人人数多少顺序确定。

  街道办事处（镇人民政府）应当对业主委员会候选人进行资格审查，确定业主委员会委员候选人名单。

  业主委员会委员候选人名单应当在物业管理区域内进行公示，公示时间不得少于七日。

  业主或者其他相关单位、个人对业主委员会委员候选人名单有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向街道办事处（镇人民政府）提出。街道办事处（镇人民政府）应当进行调查核实，并在公示结束之日起五日内予以书面答复。

  第三十七条业主委员会委员候选人应当符合下列条件：

  （一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力、身体健康的业主；

  （二）具有一定组织能力，具备必要的工作时间；

  （三）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职；

  （四）不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；

  （五）不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为；

  （六）接受过市、区主管部门组织的物业管理知识培训；

  （七）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

  （八）应依法履行业主义务，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

  （九）遵守国家有关法律、法规、规章。

  第三十八条业主有下列情形之一的，不得成为业主委员会委员候选人：

  （一）存在违法装修、搭建、改变物业使用功能以及违法占用物业共有部分等行为的；

  （二）连续三个月以上或者累计六个月以上拖欠物业管理服务费用或者物业维修费用且在选举前仍未补缴的；

  （三）本人、配偶以及直系亲属在所聘请的物业服务企业及其关联企业工作的；

  （四）存在其他违反有关法律、法规、规章、管理规约规定的行为，不宜成为业主委员会委员的。

  第三十九条业主委员会委员应当在选举产生之日起七日内组织召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任一名，副主任一至两名。

  第四十条业主委员会应当将业主委员会及委员的基本情况、有效联系方式书面告知全体业主、物业服务企业、街道办事处（镇人民政府）、居委会（村委会），并在本物业管理区域显著位置长期公开。

  第四十一条业主委员会应当在选举产生之日起三十日内持下列材料向区主管部门备案：

  （一）业主委员会备案登记表；

  （二）管理规约；

  （三）业主大会议事规则；

  （四）业主委员会委员名单及其基本情况；

  （五）业主大会选举事项及表决结果；

  （六）区主管部门要求的其他材料。

  区主管部门应当在收到备案材料之日起五日内完成备案。符合规定的，发出《业主委员会备案确认书》；不符合规定的，应当书面告知理由，提出处理意见。

  区主管部门应当将备案情况书面告知相关部门、建设单位、物业服务企业。

  业主委员会收到备案回执后，应将备案情况在物业管理区域的显著位置长期公告。

  备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告区主管部门，进行变更备案。

  第四十二条业主委员会应当自取得《业主委员会备案确认书》之日起十五日内，凭《业主委员会备案确认书》向公章刻制管理部门申请刻制业主大会印章以及业主委员会印章，取得印章后十五日内应当将印章图样报区主管部门备案。

  业主大会名称应当冠以“珠海市、辖区名称、物业管理区域名称”，即：“珠海市××区××（小区）业主大会”。

  业主委员会名称应当冠以“珠海市、辖区名称、物业管理区域名称”，即：“珠海市××区××（小区）第×届业主委员会”。

  第四十三条业主委员会委员有下列情形之一的，委员资格自行终止：

  （一）因物业转让、灭失等原因已不是本物业管理区域业主的；

  （二）因违法犯罪等原因不能履行委员义务的；

  （三）因疾病等原因丧失工作能力的；

  （四）无正当理由连续三次缺席业主委员会会议的；

  （五）存在本规则第三十八条所列情形之一的。

  业主委员会委员有上述情形的，由街道办事处（镇人民政府）审查后报区主管部门备案，并通知业主委员会进行公告或者由街道办事处（镇人民政府）自行公告。

  第四十四条业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

  （一）以书面方式提出辞职请求的；

  （二）拒不履行委员职责的；

  （三）利用委员资格谋取私利的；

  （四）拒不履行业主义务的；

  （五）侵害他人合法权益的；

  （六）拒绝接受市、区主管部门定期组织的物业管理知识培训；

  （七）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

  业主委员会委员资格被终止后，业主委员会应当在十五日内报区主管部门备案并在物业管理区域显著位置公告。

  第四十五条业主或者业主委员会委员、物业服务企业、相关部门认为业主委员会委员资格应当终止而未终止，或者不应当终止而被终止的，可以向业主委员会提出终止或者恢复委员资格的意见，经街道办事处（镇人民政府）审查，认为应当终止或者恢复委员资格的，由街道办事处（镇人民政府）向业主委员会提出意见，业主委员会应当接受。

  第四十六条业主委员会应当将委员资格终止或者恢复的相关事项在物业管理区域显著位置内进行公告，公告时间不得少于七日。

  第四十七条业主委员会委员应当在委员资格终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会、业主委员会所有的财物移交给业主委员会。

  第四十八条业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员增补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数低于五人或者不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，补充选举业主委员会。

  第四十九条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。增补工作完成后，应当在三十日内报区主管部门备案。

  第五十条业主委员会应当在任期届满前三个月前书面报告街道办事处（镇人民政府），提出换届选举意见，组织召开业主大会进行换届选举。

  第五十一条业主委员会应当建立业主大会、业主委员会活动档案，并指定专人保管。档案应当包括下列内容：

  （一）业主大会、业主委员会会议记录、纪要；

  （二）业主大会、业主委员会决定；

  （三）业主委员会选举、备案材料；

  （四）业主名册；

  （五）物业管理服务合同；

  （六）业主及物业使用人的书面意见、建议；

  （七）物业专项维修资金收支情况；

  （八）业主大会、业主委员会印章使用登记情况；

  （九）其他与本物业管理区域相关的文件、资料、物品。

  第五十二条经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。

  业主委员会会议由业主委员会主任组织召开，主任缺席的，由主任委托一名副主任主持。

  业主委员会会议应当有二分之一以上委员出席，作出决定、发布信息、使用业主委员会印章应当经全体委员二分之一以上通过并签名。

  业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签名并加盖业主委员会印章后存档。

  第五十三条业主委员会作出的决定应当加盖业主委员会公章后以书面形式及时在物业管理区域内进行公告，公告时间不得少于七日。

  第五十四条业主大会及业主委员会的工作经费由全体业主承担。业主委员会工作经费筹集、管理、使用办法由业主大会决定，亦可从合法利用物业共有部分获取的收益中列支。应当设立专门帐号，对费用实施依法管理。

  业主委员会应当以书面形式将业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用情况在物业管理区域内每半年至少公布一次，接受全体业主的监督。

  首次业主大会会议的组织费用，由全体业主共同承担，由首次业主大会筹备组筹集或者由建设单位、物业服务企业代筹，接受业主和相关部门监督。

  第五十五条业主委员会应当在任期届满三日内，将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。

  业主委员会任期届满，不得继续履行职责。

  第五十六条业主委员会委员集体提出辞职的，应当向业主大会报告工作、说明辞职理由，并将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由居委会（村委会）保管；并以书面形式告知街道办事处(镇人民政府)。业主大会设立监事会的，监事会应当及时组织召开业主大会会议，选举产生新的业主委员会；未设立监事会或者监事会不履行职责的，街道办事处(镇人民政府)应当及时协助业主组织召开业主大会会议，选举产生新的业主委员会。

  第五十七条因物业管理区域拆建或者其他不可抗力的原因致使业主大会、业主委员会解散的，业主委员会应当在解散前将档案资料、印章移交给街道办事处（镇人民政府），并在街道办事处（镇人民政府）的指导、监督下，做好业主共有财产清算工作。

  第四节业主投票权

  第五十八条业主在业主大会会议上的投票权分为两类：

  （一）第一类根据专用部分面积计算，每一平方米为一投票权；不足一平方米的，按照四舍五入计算。按照下列方法认定：

  专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

  建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

  （二）第二类根据业主人数计算。按照下列方法认定：

  业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;

  总人数，按照前项的统计总和计算。

  第五十九条业主大会需查验相关房地产权资料的，应当出具所在地街道办事处（镇人民政府）的证明，房地产登记部门应当予以配合。

  第六十条业主大会会议投票证是业主参加业主大会会议、行使投票权的凭证，业主凭投票证方可进行投票；投票证应当由筹备组或业主大会加署公章。

  投票证应当载明业主及共有人姓名、性别、房号、持有的投票权数等内容。

  同一投票证的投票权数不得拆分，投票证登记的业主超过一人的，应当确定其中一人行使投票权。

  业主可以委托他人出席业主大会。业主委托他人投票的，被委托人应当出具业主委托书以及投票证，委托书应当载明委托事项。

  业主为法人的，由其法定代表人或其委托代理人行使投票权。

  第四章指导与监督

  第六十一条业主拒付物业服务费，不交存物业专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

  第六十二条业主委员会应当依法履行业主大会执行机构的职责，不得超越职权作出应当由业主大会作出的决定，不得强迫业主违背本人意愿发表意见或者投票，不得从事与物业管理无关的活动。

  业主委员会超越职权作出的决定造成经济损失或者不良影响的，由签名同意该决定的业主委员会委员承担赔偿等相关责任。

  业主委员会作出的决定违反法律、法规的，区主管部门应当责令限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。

  第六十三条业主委员会不组织增补或重新选举的，区主管部门或者街道办事处（镇人民政府）应当责令业主委员会限期组织增补或重新选举，逾期仍不组织增补或重新选举的，由街道办事处（镇人民政府）组织增补。

  第六十四条业主委员会任期届满仍未组织召开业主大会会议进行换届选举的，业主可以向街道办事处（镇人民政府）提出协助要求，街道办事处（镇人民政府）应当在三十日内参照首次业主大会会议的程序协助进行换届选举。

  第六十五条业主委员会不按照规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主可以向街道办事处（镇人民政府）书面提出协助要求，街道办事处（镇人民政府）应当在接到书面请求三十日内协调组织召开。

  第六十六条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由居委会（村委会）在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

  第六十七条业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

  业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

  第六十八条根据业主大会议事规则的规定以及业主大会作出决定、发布信息的，应当加署业主大会印章方可向外公布。

  业主委员会作出决定、发布信息，应当加署业主委员会印章方可向外公布。

  业主委员会违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相关责任。

  业主大会议事规则未制定业主大会、业主委员会印章使用、管理规定的，业主大会印章由业主监事会负责保管，监事会任期届满或未设立业主监事会的由街道办事处（镇人民政府）负责保管；业主委员会印章由业主委员会主任负责保管。

  第五章 附则

  第六十九条管理规约示范文本、业主大会议事规则示范文本及相关文件、表格的样本由市主管部门制定。

  第七十条街道办事处（镇人民政府）可在法定权限允许的范围内授权居委会（村委会）行使指导辖区内业主大会、业主委员会活动的相关权利。

  第七十一条本规则所提及的区主管部门、街道办事处（镇人民政府）、居委会（村委会）均指物业所在地区主管部门、物业所在地街道办事处（镇人民政府）、物业所在地居委会（村委会）。

  第七十二条本规则自2015年7月24日起施行，有效期至2020年7月24日。《珠海市业主大会规程》（珠府〔2008〕83号）同时废止。

一、我市业主大会和业主委员会的主管部门

《珠海市业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《指导规则》）明确了市物业管理行政主管部门（即市住房和城乡规划建设局）是我市业主大会和业主委员会的主管部门，依法对全市业主大会、业主委员会的活动进行监督管理。

各区（功能区）物业管理行政主管部门为本行政区域的业主大会和业主委员会主管部门，依法对本行政区域内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理，负责本辖区内业主大会、业主委员会的备案工作。

二、业主大会和业主委员会的组成和职责

《指导规则》明确了业主大会和业主委员会的组成及职责，进一步细化了管理规约以及业主大会议事规则的内容。对业主、业主大会、业主委员会在物业管理及其相关活动中应该履行的职责和可以按照法律享受的权利进一步予以明确，对业主不履行职责、拒付物业服务费、不缴存物业专项维修资金以及实施了损害其他业主共同权益的行为，《指导规则》赋予了业主大会和业主委员会可以采取适当方式予以限制的权利。

三、首次业主大会筹备组的组成

《指导规则》明确了首次业主大会筹备组构成人员的类别、参会要求和比例，根据《广东省物业管理条例》和参照住建部《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，明确筹备组成员须由业主代表、建设单位代表、镇街代表、居委会（村委会）代表组成。筹备组成员人数7-15人，其中，业主代表人数不低于筹备组总人数的60%。

四、首次业主大会的召开程序

《指导规则》明确了召开首次业主大会的程序、时间要求以及相关投票、表决事项。

五、业主委员会的产生程序

《指导规则》明确业主委员会的产生方式、应该履行的职责和业委会委员的个人要求、工作职责，业主大会以及业委会相关印章的管理规定。

六、如何选举新一届业主委员会

《指导规则》明确了业主委员会正常和非正常解散时重新选举的相关事项。

七、《指导规则》的创新突破

（一）《指导规则》进一步细化了小区管理规约和业主大会议事规则；

（二）《指导规则》引入了业主监事会制度；

（三）《指导规则》对《珠海市业主大会规程》中一些与上位法有冲突的部分进行调整，例如：根据《广东省物业管理条例》的规定，对于以书面形式进行业主大会会议表决的，由业委会在物业管理区域内进行公告，公告时间不得少于30日,对比《珠海市业主大会规程》规定的7日，做了较大的调整；

（四）《指导规则》明确了首次业主大会筹备组在成立之日起6个月内不能组织召开首次业主大会的，将自行解散；

（五）《指导规则》在加强对业主委员会的监督方面有所加强，体现在对业主委员会印章的样式（增加第X届字样）和使用管理、增设业主大会印章等。

八、《指导规则》的适用范围

本市行政区域内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本规则。