珠海市自然资源局关于印发《珠海市工业物业产权分割转让管理办法（试行）》的通知

珠海市自然资源局关于印发《珠海市工业物业产权分割转让管理办法（试行）》的通知

珠自然资字〔2023〕572号

各区政府（管委会），市政府各部门、各直属机构：

  《珠海市工业物业产权分割转让管理办法（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。实施过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。

  特此通知。

  珠海市自然资源局

  2023年8月8日




  第一条为深化土地管理制度改革，支持制造业企业盘活土地资源，提高土地利用率，根据省、市有关规定，结合我市实际，制定本办法。

  第二条 珠海市行政辖区内（不包含横琴粤澳深度合作区范围）的制造业企业，于2019年5月1日前已取得的国有出让工业用地，其用地范围内的厂房、仓库等物业产权（以下简称“工业物业产权”），经确权登记和区政府（管委会）审核同意后，可按幢、层固定界限为基本单元进行分割转让。

  第三条区工业和信息化部门负责工业物业产权分割转让的转让方、受让方的主体资格认定。转让方应当为珠海市行政辖区内（不包含横琴粤澳深度合作区范围）的制造业企业；受让方须为经依法注册登记的规模以上工业企业且为转让方的产业链合作伙伴企业。

  第四条各区政府（管委会）负责工业物业产权分割转让的审核，并按照国家产业政策和本辖区产业准入标准，与转让方、受让方分别签订项目监管协议。

  项目监管协议应当包括但不限于产业类型、投产时间、投资强度、节能环保、产出强度、财政贡献强度等相关指标，以及工业物业产权分割转让时间、转让条件、自持比例、政府优先回购等相关条款。

  第五条存在以下情形的，工业物业产权不得分割转让：

  （一）土地权属有争议的；

  （二）地价款（含违约金）未缴清的；

  （三）用地涉嫌开竣工违约、闲置且未处置完毕的；

  （四）擅自改变土地、房屋用途的；

  （五）存在违法建设情况的（含擅自改建、加建，擅自改变建筑结构、建筑承重、荷载，擅自加装、改装电梯等）；

  （六）法律法规规定不得分割转让的其他情形。

  用地批准文件、国有建设用地使用权出让合同或项目监管协议等规定工业物业产权不得分割转让的，或转让方未履行国有建设用地使用权出让合同、项目监管协议规定的主要义务且未承担相应违约责任的，原则上不得分割转让；区政府（管委会）同意分割转让的，转让方和受让方须与区政府（管委会）重新签订项目监管协议。

  第六条工业用地配套用房（含行政办公、生活服务设施及其他用途物业）不得分割转让。

  第七条 申请办理工业物业产权分割转让不动产登记，应当由转让方和受让方共同申请，并提交下列材料：

  （一）不动产登记申请书；

  （二）不动产权属证书（如为电子证照，则无需提交）；

  （三）转让方和受让方签订的分割转让协议；

  （四）转让方、受让方与区政府（管委会）重新签订的项目监管协议；

  （五）其他相关材料。

  第八条    申请办理工业物业产权分割转让不动产登记，不动产登记部门应当通过部门实时信息共享获取、核验以下事项：

  （一）申请人身份证明（含营业执照）；

  （二）区政府（管委会）同意分割转让的意见（区政府（管委会）须征求区工信、自然资源、住建、城管等部门意见，上述部门应当根据本办法第三条、第五条的规定提出认定意见，并在5个工作日内回复）；

  （三）需要补缴地价款、缴纳税费的，应当核验地价款缴纳凭证、免税或完税凭证。

  第九条按幢划分单元的，最小单元建筑面积为1000平方米；按层划分单元的，最小单元建筑面积为500平方米；不得在层内再进行分割，分割后的工业物业建筑形态应当符合工业生产的相关建筑要求。

  工业物业产权分割转让时，不得将一宗土地分割为多宗土地，土地使用权为按份共有或共同共有。

  第十条 享受过1.0以上免缴地价优惠政策的项目，申请办理工业物业产权分割转让，超出1.0部分应当由转让方按照土地使用权出让地价评估价格补缴申请分割转让部分的地价款。

  第十一条 转让方自留的工业或仓储功能的建筑面积占分割转让前工业或仓储功能确权登记的建筑面积比例不得低于40%。

  分割转让的工业物业产权自完成转移（分割转让）不动产登记之日起5年内，不得再次转让；转移（分割转让）不动产登记之日起5年后，受让方进行再次转让的，应当符合本办法的规定。

  第十二条工业物业产权分割转让不得改变原土地用途和房屋用途。凡擅自改变用途的,应当依法进行查处。

  第十三条转让方应当会同受让方做好用地范围内的土地、建筑物、公共场所、公用设施等管理和运行维护工作。

  转让方应当与受让方签订工业物业产权分割转让协议，就物业产权分配、物业管理、建筑物及设施设备安全监管、新改扩建、建筑物装修改造、消防及安全生产管理职责、检查维护责任、违约责任等内容进行约定。

  转让方和受让方应当严格落实项目监管协议和工业物业产权分割转让协议约定的义务。

  第十四条 各区政府（管委会）是工业用地的监管责任主体和工业物业产权分割转让监管责任主体。

  在工业用地建设（含改建、扩建）阶段，各区政府（管委会）应当对建筑结构、建筑承重、荷载、电梯等建设情况进行严格把关，加强监管，保证建设的工业物业建筑形态符合工业生产的相关建筑要求，如发现违法建设情况应当及时处理。在工业物业产权分割转让阶段，各区政府（管委会）要进行现场勘查并严格按照本办法的规定认真审核。

  各区政府（管委会）应当会同工信、自然资源、住建、城管、不动产登记等部门，对转让方和受让方的执行产业政策情况、合法经营情况、土地建设使用情况、分割转让情况、投资和纳税情况等进行指导、监督、检查。

  各区政府（管委会）应当加强对落实项目监管协议的日常巡查，对转让方和受让方的生产经营活动、安全生产等情况进行监管。

  第十五条  各区政府（管委会）应当会同工信、自然资源、住建、城管、不动产登记等部门，根据国有建设用地使用权出让合同、项目监管协议的规定开展项目达产验收工作，严格执行项目监管协议的规定，出现违反项目监管协议情形的，应当及时开展调查处理。

  第十六条 区政府（管委会）、相关部门及其工作人员未按照本办法履行审批、监管职责，造成严重后果的，将对相关责任单位和责任人予以问责。

  第十七条  不动产登记部门应当在办理工业物业产权转移（分割转让）不动产登记时，在相关不动产登记材料和不动产权属证书上注明分割转让比例、限制再次转让的时限和受让方主体资格认定条件等内容。

  第十八条城市更新项目，按照我市城市更新相关规定办理。

  第十九条 本办法由市自然资源主管部门负责解释，自2023年9月8日起施行，有效期2年。

  珠海市自然资源局制定了《珠海市工业物业产权分割转让管理办法（试行）》（以下简称《办法》），现就相关内容解读如下：

  一、制定背景

  为落实《中共珠海市委办公室 珠海市人民政府办公室印发<关于坚持“产业第一”加快推动工业经济高质量发展的实施方案>、若干试行措施及考评方案的通知》的要求，鼓励我市制造业企业低效资产盘活，引导构建先进制造业产业集聚，促进土地节约集约利用，制定本《办法》。

  二、制定的依据

  《办法》主要以《珠海市人民政府关于印发珠海市国有建设用地地价管理规定的通知》（珠府〔2019〕61号）《广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施（修订版）的通知》 （ 粤府〔2018〕79号）等政策文件为依据，结合我市实际制定。

  三、主要内容

  《办法》共十九条，明确了工业物业产权分割转让的适用范围、转让方和受让方主体资格、审批主体、限制分割转让情形、不动产登记程序、部门职责、监管责任等，主要内容如下：

  （一）明确《办法》适用范围。珠海市行政辖区内（不包含横琴粤澳深度合作区范围）的制造业企业，于2019年5月1日前已取得的国有出让工业用地，其用地范围内的厂房、仓库等物业产权（以下简称“工业物业产权”），经确权登记和区政府（管委会）审核同意后，可按幢、层固定界限为基本单元进行分割转让。

  （二）转让方和受让方主体资格认定。区工业和信息化部门负责工业物业产权分割转让的转让方、受让方的主体资格认定。转让方应当为珠海市行政辖区内（不包含横琴粤澳深度合作区范围）的制造业企业；受让方须为经依法注册登记的规模以上工业企业且为转让方的产业链合作伙伴企业。

  （三）细化限制分割转让情形。存在土地权属有争议、地价款未缴清、用地涉嫌开竣工违约或闲置且未处置完毕、擅自改变土地或房屋用途、存在违法建设情况（含擅自改建、加建，擅自改变建筑结构、建筑承重、荷载，擅自加装、改装电梯等）及其他法律法规规定不得分割转让的其他情形的，工业物业产权不得分割转让。工业用地批准文件、国有建设用地使用权出让合同或项目监管协议规定工业物业产权不得分割转让的，或转让方未履行国有建设用地使用权出让合同、项目监管协议规定的主要义务且未承担相应违约责任的，原则上不得分割转让；区政府（管委会）同意分割转让的，转让方和受让方须与区政府（管委会）重新签订项目监管协议。

  （四）加强用途管制和配套用房不得分割转让。工业物业产权分割转让不得改变原土地用途和房屋用途。分割转让后，土地使用权为按份共有或共同共有。工业用地配套用房不得分割转让。

  （五）限定最小分割转让面积和自持比例。按幢划分单元的，最小单元建筑面积为1000平方米；按层划分单元的，最小单元建筑面积为500平方米；不得在层内再进行分割。分割后的工业物业建筑形态应符合工业生产的相关建筑要求。转让方自留的工业或仓储功能的建筑面积占分割转让前工业或仓储功能确权登记的建筑面积比例不得低于40%。

  （六）补缴地价规定。享受过1.0以上免缴地价优惠政策的项目，申请办理工业物业产权分割转让的，超出1.0部分应当由转让方按照土地使用权出让地价评估价格补缴申请分割转让部分的地价款。

  （七）细化监管责任。各区政府（管委会）是工业用地的监管责任主体和工业物业产权分割转让监管责任主体。明确区政府（管委会）在各阶段的监管职责，在工业用地建设（含改建、扩建）阶段，各区政府（管委会）应当对建筑结构、建筑承重、荷载、电梯等建设情况进行严格把关，加强监管，保证建设的工业物业建筑形态符合工业生产的相关建筑要求，如发现违法建设情况应当及时处理。在工业物业产权分割转让阶段，各区政府（管委会）要进行现场勘查并严格按照本办法的规定认真审核。

  （八）优化办理分割转让不动产登记流程。坚持高效便民原则，申请人身份证明（含营业执照），电子化不动产权属证书，区政府（管委会）同意分割转让的意见，地价款缴纳凭证、免税或完税凭证等，可由不动产登记部门通过查询档案或部门实时信息共享获取、核验，无需申请人提供。

  （九）压实转让方和受让方责任。转让方应当会同受让方做好用地范围内的土地、建筑物、公共场所、公用设施等管理和运行维护工作。