珠海市住房和城乡建设局关于印发《珠海市物业承接查验办法》的通知

珠海市住房和城乡建设局关于印发《珠海市物业承接查验办法》的通知

珠建房规〔2019〕3号

横琴新区建设环保局、各区建设行政主管部门，市物业行业协会、各物业服务企业：

现将《珠海市物业承接查验办法》印发给你们，请认真贯彻落实。实施过程中遇到问题，请径向我局反映。

  
                                   珠海市住房和城乡建设局   

                                       2019年3月20日
 

 

第一章  总则

 

第一条  为规范物业承接查验行为，维护业主、建设单位和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》《珠海经济特区物业管理条例》《物业承接查验办法》等相关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明、依法有序以及保护业主共有财产的原则。

第三条  鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业服务的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。

第四条  市物业管理行政主管部门（以下简称市物业主管部门）负责指导和监督全市物业承接查验工作。

区物业管理行政主管部门（以下简称区物业主管部门）负责本辖区内物业承接查验备案等监管工作。

第五条  新建物业的建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当约定所要交付的物业共有部分、共用设施设备的配置和建设标准。

建设单位应当按照法律、法规、规章和规范性文件相关规定以及房屋买卖合同约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

第六条  新建物业的承接查验是指建设单位将物业服务项目移交前期物业服务企业之前，前期物业服务企业代表全体业主与建设单位之间对物业的共有部分、共用设施设备进行检查和验收。

非新建物业的承接查验是指物业服务企业退出或者进入物业管理区域之前，与业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构之间对物业的共有部分、共用设施设备进行的检查和验收。

第二章 新建物业的承接查验

 

第七条  前期物业服务合同或者临时管理规约应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共有部分、共用设施设备的事项作出约定。

第八条  新建物业的承接查验应当具备以下条件：

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

（二）道路名称标志清楚，楼宇/栋号、户号牌编号准确并经公安部门确认；

（三）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热安装独立计量表具；

（四）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施按照规划设计要求建成；

（五）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并符合规划使用功能要求；

（六）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

（七）物业服务用房按照规定标准落实到位，并达到投入使用条件；

（八）实行分期开发的物业项目,同期内的公共设施设备及配套用房通过竣工验收后，可以分期实施物业承接查验；

（九）物业使用、维护和管理相关技术资料完整齐全；

（十）建设单位依法选聘前期物业服务企业，并签订前期物业服务合同；

（十一）法律、法规、规章和规范性文件规定的其他条件。

第九条  建设单位应当在物业交付使用十五日前，与受聘物业服务企业完成新建物业的承接查验工作。

第十条  新建物业的承接查验主要依据下列文件：

（一）房屋买卖合同；

（二）临时管理规约；

（三）前期物业服务合同；

（四）物业规划设计方案；

（五）建设单位移交的图纸资料；

（六）建设工程及相关配套设施、设备质量法规、政策、标准和规范。

建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验事项。前期物业服务合同就物业承接查验标准进行约定；没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以补充约定；不能达成补充协议的，按照国家、行业标准履行；没有国家、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准执行。

第十一条  新建物业的承接查验按照下列程序进行：

（一）在物业竣工验收合格、交付使用三十日前，建设单位应当书面通知物业服务企业，由物业服务企业对其拟承接的物业服务项目进行综合性的物业承接查验，确保物业服务项目达到规划设计和使用要求；

（二）物业服务企业与建设单位相关人员成立物业承接查验小组，由物业承接查验小组确定包括查验内容、查验方法和查验人员等内容的物业承接查验方案；

（三）建设单位向物业服务企业移交有关图纸资料及电子档案；

（四）物业承接查验小组依据物业承接查验方案查验物业共有部分、共用设施设备，并记录查验结果；

（五）物业服务企业将查验结果书面通知建设单位；

（六）建设单位解决物业承接查验中发现的问题或者出具书面承诺确定解决问题的时间；

（七）确认查验结果；

（八）签订物业承接查验协议；

（九）办理物业服务项目交接手续；

（十）办理物业承接查验备案。

第十二条  物业服务企业应当将物业共有部分、共用设施设备关于数量和质量不符合约定或者规划设计、建筑安装标准的情形进行记录，并书面通知建设单位。建设单位应当及时解决问题，并组织物业服务企业复检。

第十三条  建设单位应当自物业服务项目交接完成之日起三十日内，持下列资料向物业服务项目所在地的区物业主管部门申请备案：

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）物业承接查验协议；

（四）建设单位移交资料清单；

（五）物业承接查验记录；

（六）交接记录；

（七）其他与物业承接查验有关的资料。

物业服务企业应当在完成物业承接查验备案之日起五日内，将备案情况书面告知物业服务项目所在地的镇人民政府或者街道办事处，同时在物业管理区域显著位置长期公示物业承接查验情况。

第十四条  为保证新建物业承接查验工作顺利进行，受委托的物业服务企业前期介入时间一般不得少于三十日，前期介入费用的承担方式由建设单位与物业服务企业双方自行约定。

物业承接查验费用的承担方式，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

第十五条  建设单位应当在现场查验十五日前，移交下列资料：

（一）物业规划批准资料、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业管理区域内道路、景观、绿化、水系、地下停车库、配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单及其安装、使用、维护保养和使用培训等技术资料,包括消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证、设备使用说明书、设备安装、调试报告和设备保修卡、保修协议等资料;

（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）业主购房合同备案范本、业主清册和物业清单；

（六）临时管理规约；

（七）物业服务用房相关资料;

（八）房屋销售时公布的物业管理方案与承诺、前期物业服务合同；

（九）物业专项维修资金交纳明细；

（十）物业管理区域内根据规划和住宅区域配套标准建设，未计入共有建筑面积进行分摊的车库（位），且符合房屋登记条件，所有权人为建设单位的权属材料；

（十一）物业管理区域内根据规划和住宅区域配套标准建设，依法属于全体业主共有的车库（位），且符合房屋登记条件，所有权人为全体业主共有的权属材料；

（十二）物业承接查验所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单，并书面承诺补交的具体时限。

第十六条  新建物业自移交之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定、法律法规规定以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因服务不当致使物业共有部分、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

新建物业移交后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当承担修复责任；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

第三章 非新建物业的承接查验

第十七条  非新建物业的承接查验应当具备下列条件：

（一）业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构已经依法与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（二）原物业服务企业已经依法退出物业管理区域；

（三）原物业服务企业已经依法与业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构进行交接；

（四）法律、法规、规章和规范性文件规定的应当具备的其他条件。

第十八条  非新建物业的承接查验主要依据下列文件：

（一）物业服务合同；

（二）管理规约；

（三）拟移交物业服务项目的规划设计方案；

（四）原物业服务企业依法应当移交的图纸资料；

（五）建设工程质量法规、政策、标准和规范。

第十九条  非新建物业应在物业服务合同生效前十五日内，由业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构会同业主大会新聘的物业服务企业，与原物业服务企业完成承接查验工作。

第二十条  非新建物业的承接查验按照下列程序进行：

（一）业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当书面通知新聘物业服务企业，由新聘物业服务企业对拟承接的物业服务项目进行综合性的物业承接查验，以确认物业管理区域内共有部分、共有设施设备的现有状态；

（二）新聘物业服务企业与业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、业主代表等相关人员成立物业承接查验小组，由物业承接查验小组确定物业承接查验方案；

（三）物业承接查验小组应当将物业承接查验方案在物业管理区域显著位置进行公示，公示时间不得少于七日；

（四）业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构向新聘物业服务企业移交有关图纸资料及电子档案；

（五）物业承接查验小组依据物业承接查验方案查验共有部分、共用设施设备；

（六）物业承接查验中发现的问题，应当详细记录。物业承接查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字，双方企业和业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构盖章，并以书面形式明确有关问题的解决办法、时限等，存在争议的应当在物业承接查验记录中载明。交接双方应当对物业管理区域内消防、电梯等共用设施设备的使用维护现状给予确认；

（七）物业承接查验小组应当将查验结果在物业管理区域显著位置进行公示，公示时间不得少于七日；

（八）业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构与新聘物业服务企业签订物业承接查验协议；

（九）办理物业服务项目交接手续。

第二十一条  非新建物业承接查验时应当移交下列资料：

（一）结合实际情况参照本办法第十五条内容进行移交，第（六）（八）项以外的内容；

（二）管理规约；

（三）物业服务项目档案资料，包括反映物业服务项目实际情况的图纸资料和技术档案资料，有关设施设备的使用说明、运行情况记录等技术资料；

（四）物业服务收费、停车费等资料，公共能耗分摊办法及收支情况资料，原物业服务企业利用物业共有部分、共用设施、共用设备等所得收益的明细账目和收支情况；

（五）由业主交纳、原物业服务企业代收的公用水、电费资料；

（六）物业服务区域内共用设施设备维保协议；

（七）与物业服务和物业经营相关的合同及资料;

（八）承接物业服务项目时接收的以及管理过程中产生的其他资料；

（九）其他资料。

第四章  其他

第二十二条  物业承接查验主要以核对的方法进行，除现场查验、设备调试外，还可以采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等方法进行。

物业承接查验工作应当首先对物业产权资料、工程竣工资料、规划设计资料、设施设备资料等进行移交查验，为物业服务项目的现场查验奠定基础。

物业承接查验双方应当签订物业承接查验协议。

第二十三条  现场查验应当形成包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容的物业承接查验记录，由物业承接查验人员共同签字确认。

第二十四条  物业承接查验协议应当对物业承接查验的内容、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

物业承接查验协议作为物业服务合同的补充协议，与物业服务合同具有同等法律效力。

第二十五条  物业服务项目的交接工作应当形成包括移交资料明细、物业共有部分、共用设施设备明细、交接时间等内容的物业服务项目交接记录，由物业承接查验人员共同签字确认。

第二十六条  物业承接查验的档案资料归物业管理区域内全体业主共同所有。

新建物业的承接查验档案资料由物业服务企业管理，非新建物业的承接查验档案资料由业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构保管，或者由被委托的物业服务企业保管。

物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止十五日前，向业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构移交物业承接查验档案资料；新选聘的物业服务企业应当向业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构办理物业承接查验档案资料的领用手续。

第二十七条  物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，依法承担违约责任。

第二十八条  建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容，但建设单位应当将该部分共用设施设备的移交情况书面告知物业服务企业。

第二十九条  物业承接查验中出现纠纷，可以由双方协商解决，双方不能协商一致的，可以通过诉讼解决。

第三十条  物业承接查验双方可以聘请专业机构协助查验，并有权委托公证机构对物业承接查验的过程和结果进行公证。

第三十一条  建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接未经查验或者查验不合格的物业服务项目。

建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，增加物业服务企业责任，损害物业买受人的权益。

第三十二条  未经查验或查验不合格的物业服务项目，物业服务企业有权拒绝接收。

物业服务企业擅自承接未经查验或者查验不合格的物业服务项目，并因此给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。

第三十三条  建设单位、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，物业承接查验的双方应当共同承担赔偿责任。

第三十四条  建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，应当作为不良经营行为记入企业信用信息档案。

第五章 附则

第三十五条 本办法自2019年5月1日起施行，有效期至2024年4月30日。

一、制定背景

近年来，物业服务项目交接引起的纠纷出现增长趋势。部分原因是在前期物业管理阶段物业服务项目内共有部分、共用设施设备的承接查验未能依法严格落实，给后期使用和管理埋下隐患，导致业主、建设单位、物业服务企业之间相互推诿，最终形成双方或者多方之间无法调解的矛盾。目前，我市没有专门规范物业承接查验活动的规范性文件，物业承接查验活动主要依据中华人民共和国住房和城乡建设部2010年印发的《物业承接查验办法》，该办法已经不适应我市的市场发展。为规范我市物业承接查验活动，减少物业服务项目交接引起的纠纷，有必要结合我市实际，制定《珠海市物业承接查验管理办法》（以下简称《办法》）。

二、《办法》的主要内容

《办法》分为总则、新建物业的承接查验、非新建物业的承接查验、其他、附则五个章节，共三十五个条款。重点内容如下：

（一）关于基本原则和管理体制。

《办法》确定了物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明、依法有序以及保护业主共有财产的原则；鼓励物业服务企业提前介入，向建设单位提供有关物业服务方面的建议，为实施物业承接查验活动创造有利条件；为了确保承接查验的顺利进行，可以聘请专业机构协助查验，并有权委托公证机构对物业承接查验的过程和结果进行公证；还明确了市物业管理行政主管部门负责统筹全市的物业承接查验的指导和监督工作，区物业管理行政主管部门负责辖区内物业承接查验备案工作的职能划分。

（二）关于物业承接查验活动的主体。

《办法》明确了新建物业的承接查验主体是建设单位和受全体业主委托的前期物业服务企业；非新建物业的承接查验主体是退出或者进入物业管理区域的物业服务企业和业主委员会或者代业主委员会职责的其他机构。

（三）关于新建物业的承接查验。

《办法》对新建物业承接查验的前提条件、查验依据、查验程序、时限、查验问题的解决、资料移交以及备案作出了详实的规定；划分了新建物业移交前、后的责任承担。为物业承接查验活动提供了完备的流程指引，也为解决因物业服务项目移交引起的纠纷提供了调处的依据。

（四）关于非新建物业的承接查验。

《办法》参考新建物业的承接查验规定，对非新建物业的承接查验作出了相应指引。规定在与新物业服务企业进行物业承接查验前，应当与原物业服务企业依法进行交接，并且原物业服务企业已经依法退出；还规定在与新物业服务企业进行物业承接查验时，对物业承接查验中发现的问题，应当以书面形式明确有关问题的解决办法、时限等，存在争议的应当在物业承接查验记录中载明，交接双方应当对物业管理区域内消防、电梯等共用设施设备的使用维护现状给予确认。避免业主、原物业服务企业与新物业服务企业之间因历史遗留问题相互推诿，引起多方纠纷。

（五）关于物业承接查验协议。

《办法》规定物业承接查验的双方应当签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验的内容、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定；物业承接查验协议作为物业服务合同的补充协议，与物业服务合同具有同等法律效力。物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，依法承担违约责任。为解决物业承接查验活动出现的纠纷提供了程序性指引。

（六）物业承接查验活动中双方的责任与义务。

《办法》明确了建设单位、物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构，在物业承接查验活动中的责任与义务；规定了建设单位和物业服务企业不履行物业承接查验义务的，将作为不良经营行为记入企业信用信息档案。对物业承接查验活动的双方进行了规定。