厦门市国土资源与房产管理局关于印发城镇土地房屋面积确认和超面积处理意见的通知

厦国土房〔2003〕365号  

税谱^®提示：根据《 厦门市自然资源和规划局关于公布2022年继续保留的规范性文件目录的通知》 （ 厦资源规划〔2022〕415号）规定，保留。
局属各有关单位：

  鉴于建设项目在实际建设过程中由于设计变更、施工和测量等因素使得建设项目在建成后的土地房屋实测面积值与批准面积存在差值，为妥善处理此类问题，根据2003年9月3日局重大业务会审会议精神和国家有关规定，制定《厦门市城镇土地房屋面积确认和超面积处理意见》，现印发给你们，请遵照执行。

  附件：《厦门市城镇土地房屋面积确认和超面积处理意见》

  厦门市国土资源与房产管理局

  二○○三年十一月七日


  一、批准面积的认定

  （一）土地批准面积认定

  建设项目使用土地面积以政府用地批准文件（或红线图）确定的建设用地面积为批准面积值认定；已办理土地房屋权属证书的，按土地房屋权属证书确认的用地面积值认定。

  （二）房屋批准面积认定

  1、属出让用地的，以土地利用处开具的地价缴交证明记载的建筑面积为准认定；如土地出让合同约定的建筑面积大于已缴交地价的面积，在补交差额地价后给予认定。

  2、属划拨用地的，如容积率不超过2的，以规划许可证的建筑面积为准认定；容积率超过2的，应先补办增容手续。

  3、属城镇私房的，按城建（规划）部门等有权机关批准的建筑面积为准认定。

  二、面积差值处理意见

  （一）土地面积差值处理意见

  1、政府用地批文红线图标有四至角点坐标的，按批准界线认定。如属建筑主体超占红线的，应先补办规划和用地调整手续后，再依实际调整的界线和面积确认；如建筑主体虽未超出红线但其围墙等附属物超占红线的，可由用地单位出具具结保证书，承诺在国家建设需要或相邻方提出权利要求时，自行负责无偿拆除整改，退回批准红线内，按红线批文批准界线和面积确认。

  2、政府用地批文红线图未标明四至角点坐标的，应遵循相邻各方现场指认界线一致为原则，对于四至界线不重叠、无权属争议的，如实测用地面积超出批准面积在规定限差内的，对超占用地面积部分按办理权属登记时的规定标准补交地价后，可依实给予确认；如实测用地面积超出批准面积大于规定限差的，如能分割的，可分割剔除超面积部分，否则，应先补办规划和用地调整手续后，再依实际调整的界线和面积确认。

  3、城镇私房用地：

  房屋围有院墙的，一般以房屋主体占地连同院墙范围确定用地界线。对于超出批准红线或超出批准用地面积的，其四邻无权属争议的，如其房屋主体占地未超出批准红线的，则可以房屋主体占地为主，以批准面积为控制，可对院落埕地进行分割，直接剔除超面积部分；如其房屋主体占地超出批准面积但在规定限差内的，可对院落埕地直接进行分割剔除，对房屋主体超占用地面积部分按办理权属登记时的规定标准补交地价后，可依实给予确认；如其房屋主体超占地面积已超出规定限差的，经申请人认可，对房屋主体依整间（即房屋分隔墙）分割，剔除超出面积部分；对不适宜分割的，待其整改或补办规划和用地调整手续后再办理。

  4、用地面积限差规定（单位：平方米）

  （二）房产面积差值处理意见

  1、建设项目如存在超栋或超层建设行为的，违法违章部分建筑物应按规定补办规划确认和增容手续。

  2、每栋建筑物增容的，如其批建手续完整，实测总建筑面积超出规划批准面积3％以内（含3％）的，补缴增容费用后给予办理权属登记手续；大于3％的，补办增容手续后给予办理权属登记手续。

其中属划拨用地建设项目增容的，如其实际容积率不大于2的，可直接给予办理权属登记手续；容积率大于2的，补办增容手续后给予办理权属登记手续。

  3、城镇私房超层的，超出的楼层部分直接分割剔除，只对批准的层次和层数办理确权，将超面积情况抄报原批准机关或主管部门。

  城镇私房实测房屋建筑面积超出规划批准面积的，如超面积值不大于规划批准值4％（100平方米以下按4平方米控制，下同）的，按办理权属登记时的规定补交配套费后，可依实给予确认；如超面积值大于规划批准值4％的，经申请人出具具结保证书，认可对超建部分分割剔除，并承诺在国家建设需要时自行无偿拆除，可对房屋主体依整间（即房屋分隔墙）分割原则，剔除超出面积部分，同时将其超建情况抄报原批准机关或主管部门备案；如不宜分割的，待其整改后再办理。

  三、超面积补交地价或配套费标准

  （一）超占用地但未超建筑面积补交地价标准

  1、符合划拨目录的划拨用地超占用地面积以省城市基础设施配套费标准为依据，计算公式为：

  应补交地价＝容积率为1时的配套费×超占用地面积

  除上述外，凡涉及房屋（含城镇私房）办证中，超占用地面积，以厦府（2000）综085号文标准为依据，计算公式为：

  应补交地价＝基准地价（容积率为3时的楼面价格）×超占用地面积

  今后政府调整基准地价，则按届时颁布实施的标准计算。

  原用地中含多种用途的，按其主要用途的基准地价计算。

  （二）既超建筑面积又超占用地面积的，分别计算超建筑面积应补交地价和超占用地面积应补交地价。

  1、超建筑面积部分应补交地价，按增容地价计收办法计算（以原批准用地面积计算容积率）。

  2、超占用地面积应补交地价，按上述第一款的规定（超占用地但未超建筑面积补交地价标准）计算。

  四、有关职能部门应加强执法，加强配合与协调，对发现的问题，应及时提出整改、处理意见，并按各自职能尽快予以处理。