厦门市住房保障和房屋管理局等3部门关于印发存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房实施方案的通知

厦房租赁〔2023〕10号

各有关单位：

  为继续发挥存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房政策的积极作用，有效增加保障性租赁住房供应，加快建立多主体供给、多渠道保障的租赁住房制度，市住房保障和房屋管理局牵头对《厦门市存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房实施方案》（厦房租赁〔2021〕9号）进行了修订。经市政府研究同意，现将修订后的《厦门市存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房实施方案》印发给你们，请认真组织实施。


  厦门市住房保障和房屋管理局   厦门市自然资源和规划局

  厦门市建设局

  2023年8月18日

  （此件主动公开）


  根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》 （ 国办发〔2021〕22号）、《财政部 住房和城乡建设部关于加快推进中央财政支持住房租赁市场发展试点工作的函》（建办房函〔2021〕49号）、《厦门市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》 （ 厦府办规〔2021〕6号）等精神，为有效增加保障性租赁住房供应，结合本市实际，制定本方案。

  一、适用范围

  本市行政辖区内经合法批建并已建成的商业、办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非住宅类存量房屋，在房屋安全和消防符合要求情况下，可申请改建（或认定）为保障性租赁住房。其中，商办类、科研教育类房屋应以地块、楼栋（梯）或独立楼层为申请单元，厂房、仓储类应以地块、楼栋为申请单元，旅馆应以地块为申请单元。改建项目分为两类：

  （一）新改建项目，指2023年9月1日后申请改建的项目。

  （二）已改建项目，指2023年9月1日前已经完成改建但未认定的项目。

  二、改建原则

  1.政府引导，市场参与。存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房,由政府提供政策支持，发挥市场机制作用，引导多主体参与、多渠道供给。新改建项目原则上每套（间）建筑面积不超过70平方米，以30～45平方米的小户型为主；已改建项目可按现状认定。租金价格按本市保障性租赁住房有关规定执行。

  2.市区统筹，分级审批。市住房局、各区建设主管部门按市、区级项目分别受理，经审核符合条件的，报经市、区政府同意后，核发改建项目认定书。

  3.整体产权，用地性质不变。改建项目应保持权属不变、符合安全要求，仅临时变更建筑使用功能；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质、土地使用年限，不补缴土地价款。改建后不得分割登记、分割抵押、分割销售。新改建项目应符合规划要求、尊重群众意愿。

  4.纳入备案，强化监管。改建项目的管理、运营应遵守本市保障性租赁住房有关工作规定，房源、合同等均需纳入厦门市住房租赁交易服务平台（下称市租赁平台）统一监管。

  三、改建条件及要求

  （一）权属合法

  改建项目应为依法取得土地且批建手续齐全的合法建筑，不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形。存在抵押等其他权利限制的，应取得相关权利人书面同意。已取得预售许可的项目，申请改建部分应先在市住房局办理预售冻结手续。

  （二）主体明确

  改建主体应为房屋产权人或受房屋产权人委托的实施单位（含受委托代理的整体运营承租人等），同一改建项目的房屋必须为单一主体产权。

  （三）改建规模

  改建项目，原则上不得少于50套（间）且建筑面积不少于2000平方米。

  （四）安全环保

  改建后的保障性租赁住房应确保房屋质量安全，并具备相应的卫生、通风等条件，应符合给排水、供电等相关要求。厂房、仓储类改建项目须设立相应安全隔离措施，确保人员居住安全。新改建项目设计应按照国家相关技术标准执行。

  （五）其他技术标准

  新改建项目在设计、建设、管理和最小居住面积等方面应符合国家、省和本市的规范和技术标准。

  （六）新改建项目不得存在以下情形

  1.拟改建房屋存在违法违规行为未处理的（经相关部门同意改建和整改同步实施的项目除外）；

  2.已纳入政府土地征收或储备计划的；

  3.尚未按原有土地出让合同或监管协议等约定完成税收等承诺的项目；

  4.依法不得改建的情形。

  四、工作流程

  （一）受理申请

  1.受理单位

  市级项目由市住房局受理；区级项目由区建设主管部门受理。

  2.申请材料包括：

  （1）新增改建项目应提供以下材料：

  ①申请书；

  ②申请人身份材料：

  1)申请人营业执照等相关身份证明材料；

  2)申请人与产权人不一致的需提交授权委托书和产权人的身份证明；

  ③拟改建（认定）部分房屋的产权人、抵押权人等相关权利人同意改建的书面意见；

  ④土地房屋权属证明材料，房屋改建涉及宗地内其他产权人利益的，应当征求相关利害关系人意见；

  ⑤改建项目结构安全和消防安全前期评估材料。由申请人委托原项目主体设计单位或其他具有相应资质等级的设计单位，对拟改建为保障性租赁住房涉及的结构安全和消防安全出具的复核确认文件；

  ⑥厂房、仓储类项目需提供具有资质的第三方机构出具的土壤污染状况调查报告（涉及土地用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地的）；

  ⑦项目改建方案（含可行性分析）：包括拟改建房屋现状及规模说明、改建思路、设计方案、改建后房源量、户型设计、投入成本、回报周期、租赁管理方案及可行性综合分析等。

  （2）已改建项目申请除需提供新增改建项目①—⑥项相同的材料外，还需提供：

  ①改建前后项目对比材料：项目改建前后的总平面图、建筑平面图及外立面现状图等材料；

  ②包括但不限于：市、区相关部门或街道办事处（镇人民政府）提供的证明材料，改建施工合同和工程、材料款转账凭证、发票等可证明改建时间的材料。

  （二）审核

  1.市级项目：市住房局收件后，应征求项目所在区政府意见，并通过“多规合一”平台分发资源规划、建设、行政执法、生态环保等部门审核。审核通过的，报经市政府同意后，由市住房局核发改建项目预认定书。

  2.区级项目：区建设主管部门收件后，应组织住房、资源规划、行政执法、生态环保等部门和项目所在街道办事处（镇人民政府）进行审核。审核通过的，报经区政府同意后，由区建设主管部门核发改建项目预认定书。

  改建主体取得改建项目预认定书后，应当在10个工作日内在市租赁平台进行项目备案。

  （三）实施

  1.新改建项目

  新改建项目的改建主体凭改建项目预认定书向资源规划、建设等部门申请办理相关手续，按以下流程组织实施。

  （1）建设工程规划和用地手续

  由资源规划部门出具改建项目工程规划意见函，核定改建项目外立面设计、总平布置和其他必要的规划设计控制条件。鉴于改建项目不涉及土地权属变化，可用原项目已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。

  （2）施工图设计和审查

  改建主体根据预认定书及资源规划部门出具的改建项目工程规划意见函，委托设计单位进行施工图设计。需要对原有建筑物进行结构安全鉴定的，应按要求进行鉴定，以此作为设计依据。

  施工图设计完成后，按规定报送施工图审查机构审查，审查合格的，审查机构出具施工图审查合格成果文件。

  （3）施工许可

  改建项目施工前，改建主体应以资源规划部门出具的改建项目工程规划意见函替代工程规划许可证，向建设主管部门申请办理施工许可证。由建设主管部门核发施工许可证并同步安排质量监督。

  （4）施工监管

  改建主体应当按规定选择具备承接资质的施工、监理单位等参建单位，及时开展项目改建实施工作，各部门（单位）应加强项目改建过程的监管和技术服务。

  （5）项目验收

  项目改建完成后，改建主体应先在市租赁平台进行房源、租金备案，再通过厦门市工程建设项目审批管理系统（下称市建管系统）提交联合竣工验收相关申报材料，并经由市住房局在市建管系统上确认已完成房源、租金备案后，进入联合竣工验收受理审核环节，由建设主管部门组织验收。

  （6）认定

  新改建项目验收通过的，由受理单位直接核发保障性租赁住房（存量非住宅类）项目认定书。

  2.已改建项目

  （1）项目审查

  改建主体凭改建项目预认定书向同级建设主管部门申请消防验收；并委托在厦门市备案的房屋安全鉴定机构进行房屋可靠性（包括结构安全性和房屋使用性）鉴定，鉴定报告应在厦门市房屋安全信息管理系统备案。

  （2）认定

  已改建项目通过项目审查后，改建主体应先在市租赁平台进行项目房源、租金备案，再向受理单位申请保租房认定。受理单位应组织原参与审核部门对项目进行会审。会审通过的，予以核发保障性租赁住房（存量非住宅类）项目认定书。

  （四）管理

  取得认定书的保租房项目，改建主体应在房屋出租后30个工作日内，在市租赁平台进行租赁合同备案。

  改建项目自取得认定书之日起，持续作为保障性租赁住房的运营期限（下称改建运营期限）不得超过经批准的土地使用年限，且最长不高于15年；享受中央财政奖补资金的项目运营期限不低于8年，未享受中央财政奖补资金的项目运营期限不低于6年；运营主体与租住对象签订的租赁合同约定租期原则上不得超过3年，一次性收取租金数额原则上不得超过3个月租金，收取押金数额不得超过1个月租金。

  （五）退出及监管

  1.改建运营期限届满后，如需继续作为保障性租赁住房，产权人应于期满前6个月，向受理单位提出续期申请。未提出申请或未获批准的，产权人应主动提出与整体运营承租人解除合同，商议退出相关工作，确保分套（间）租户能有序退出，并于期满后30个工作日内向受理单位提出恢复原有用途的申请。续期时间不能超过土地使用年限，土地使用年限期满的，应按土地出让合同（或划拨决定书）相关约定执行，没有约定的，按相关法律法规规定执行。

  2.改建运营期限未满时提出退出申请，且存在租赁期未满的，产权人应当与运营方和租住人达成一致意见后方可提出申请。经同意退出后，应及时向资源规划、税务及供水、供电等部门报备，房屋及供水、供电等纳入原用途管理，并取消租赁备案。

  3.改建运营期限届满后，产权人未申请续期或未获批续期，且未按期退出的，视为擅自改变建筑物功能，非法改变土地用途，由相关职能部门依法查处，并纳入信用监管。项目改建为保障性租赁住房期间涉及征地拆迁的，产权人和整体运营承租人应服从城市建设需求，主动配合征拆，按原产权登记用途补偿。

  4.改建项目审批后，属地政府应会同住房、资源规划、建设、行政执法、市场监管等部门加强项目后续监管，发现问题及时依照职责处置。

  5.对提供虚假资料申请改建（认定）、将改建（认定）后的保障性租赁住房用于非保障性租赁住房用途、分割转让或分割抵押、“以租代售”等违规行为及新增违建行为的，相关职能部门应采取终止改建（认定）行为、限期改正、取消奖补资格、依法纳入信用管理等措施；涉嫌违法的，由相关职能部门立案查处；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

  五、其他事项

  （一）加强信息共享。受理单位核发改建项目（预）认定书（保障性租赁住房项目认定书）后，应在30日内抄送市资源规划、建设、行政执法、生态环保等部门及项目所在区政府（市级项目）；或市住房、资源规划和区行政执法、生态环保等部门及项目所在街道办事处（镇人民政府）（区级项目）。

  （二）市级项目是指拟改建房屋工程原由市级监管的项目；区级项目是指拟改建房屋工程原由区级监管的项目，以及原监管单位不明确的项目。

  （三）对于具有居住功能的SOHO项目，可向市住房局直接申请建筑物功能临时变更为保障性租赁住房。有办理销（预）售的，应先办理暂停销（预）售手续。

  （四）新改建项目除强制性规范必须增设和在原有结构空间内无法布局的消防通道、电梯等配套设施外，不得增加建筑面积、用地面积；不得改变地下空间原有用途。

  （五）各部门（单位）要简化项目审批事项和环节，构建快速审批流程，充分利用政府及各部门内部数据，减轻企业负担，提高项目审批效率。

  （六）取得保障性租赁住房认定书的改建项目，可以按照《厦门市住房保障和房屋管理局等7部门关于进一步规范保障性租赁住房优惠政策申领事项的通知》（厦房租赁〔2023〕1号）享受金融、财政、税收、居民用水、电等各项支持优惠政策。

  （七）本方案实施前已取得项目认定书但未完成改建的项目，按照厦房租赁〔2021〕9号执行，验收环节可参照本方案新改建项目验收流程实施。

  （八）本方案自印发之日起实施，有效期5年。



  附件：1.项目改建保障性租赁住房申请书（模板）【见附件】

  2.项目认定保障性租赁住房申请书（模板）

  3.非住宅类房屋临时改建保障性租赁住房项目预认定书（模板）

  4.保障性租赁住房（存量非住宅类）项目认定书（模板）

  一、背景依据

  为贯彻落实国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》 （ 国办发〔2021〕22号）等精神，扩大保障性租赁住房（以下统称保租房）供给，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。结合本市存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房(以下统称“非改租”）政策实施情况和工作实际，对《厦门市存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房实施方案》[（厦房租赁〔2021〕9号），以下简称《方案》]进行修订完善。

  二、主要修订内容

  《方案》主要包括适用范围、改建原则、改建条件及要求、工作流程、其他事项共五部分内容。根据工作需要，本次修订按照新改建项目和已改建项目两种类型，区分新改建项目和已改建项目的实施流程，对五个部分内容进行了补充、完善，重点增加了2023年9月1日前已改建项目申请认定为保租房的相关程序。修订具体内容如下：

  （一）适用范围

  1.调整科研教育类可申请改建的范围。科研教育类申请单元由“地块”调整为“地块、楼栋（梯）或独立楼层”。

  2.完善了改建项目的定义。以修订后的《厦门市存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房实施方案》实施时间为界，将改建项目分为新改建项目和已改建项目。新改建项目，指2023年9月1日后申请改建的项目；已改建项目，指2023年9月1日前已完成改建但未申请认定的项目。

  （二）改建原则

  基于新改建项目和已改建项目的差异，对改建原则做了微调：对已改建项目，可按现状申请认定。

  （三）工作流程

  本次工作流程主要修改调整了以下内容：

  一是在“受理”环节，明确了新改建项目和已改建项目的受理主体，根据市、区级项目分别由市住房局和区级建设主管部门承担，并对新改建项目和已改建项目受理材料进行了梳理规范。

  二是在“审核”环节，以“改建项目预认定书”作为改建主体后续申请办理资源规划、建设、住房部门相关手续的凭证。

  三是在“实施”环节，进一步明确新改建项目的验收流程：改建主体进行房源、租金备案-->在市建管系统申报工程联合验收-->市住房局在市建管系统上确认-->进入工程联合验收受理审核环节，由建设主管部门受理工程联合验收申请。

  已改建项目凭改建项目预认定书向建设主管部门申请消防验收，并委托在本市备案的房屋安全鉴定机构进行房屋可靠性（包括结构安全性和房屋使用性）鉴定，鉴定报告应在厦门市房屋安全信息管理系统备案。

  四是区分项目“认定”流程，在改建项目实施完成、且按要求完成项目、房源、租金备案的前提下。新改建项目，直接由受理单位核发保障性租赁住房项目认定书；已改建项目，经受理部门组织会审通过的，核发保障性租赁住房项目认定书。

  三、其他事项

  （一）关于科研教育类改建单元调整

  结合《方案》执行过程中遇到的实际情况，考虑到保租房是产业及科研院校项目等产业的配套，不能代替产业本身，为提高项目改建灵活性，本次修订将科研教育类项目改建范围调整为以地块、楼栋（梯）或独立楼层作为最小申请单元。

  （二）关于已改建项目纳保的说明

  原《方案》出台前的已改建项目无纳入保租房渠道，为打破政策堵点，建立已改建项目纳保机制，加强非改租项目规范性管理，本次修订结合原《方案》实施情况和本市保租房发展实际，增加已改建项目纳保途径，引导和规范已改建项目管理运营，打通已改建项目纳保瓶颈。同时，考虑已改建项目已实际投用，为打通政策瓶颈，允许项目在房屋安全可靠的前提下，通过消防验收、房屋可靠鉴定（包含结构安全性和使用性符合要求）情况下，可纳入保租房管理。

  （三）关于完善新改建项目的验收工作程序

  修订后《方案》对验收流程进行细化，一是考虑改建过程涉及施工许可、质量监督、消防验收等环节，与建设主管部门职能关联性更强，由建设主管部门牵头组织联合验收，更符合改建项目工程联合验收的管理要求，将新改建项目验收受理单位归口至建设主管部门；二是理顺工作程序，将项目验收流程优化为市住房局负责在项目申请工程验收前进行政策确认，建设主管部门负责工程联合验收；三是明确部门协调验收途径，依托市建管系统进行流程对接。

  （四）关于分阶段进行项目认定

  为解决改建项目纳保过程中，申请消防验收等手续办理凭证，同时确保项目认定书信息与改建信息一致，本次修订从制度上，设计先核发改建项目预认定书，用于改建主体申请手续；待项目实施完成后，再由受理部门按要求和流程核发保障性租赁住房项目认定书，用于改建主体后续享受各类政策支持的凭证。

  四、联系人及联系电话

  执行过程中，如有疑问，可以向厦门市住房保障和房屋管理局咨询，，联系方式：2859078。