珠海市住房和城乡建设局 珠海市自然资源局关于利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的通知（试行）

珠海市住房和城乡建设局 珠海市自然资源局关于利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的通知（试行）

珠建保规〔2022〕7号

  各区政府（管委会），各有关单位：

  为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》 （ 国办发〔2021〕22号）《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（粤府办〔2021〕39号)和《珠海市人民政府办公室关于印发珠海市加快发展保障性租赁住房实施意见的通知》（珠府办函〔2021〕131号）文件精神，有效增加保障性租赁住房供应，进一步拓宽保障性租赁住房筹集渠道，促进集体经营性建设用地优化配置和节约集约利用，结合我市实际，现就利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房有关事项通知如下：

  一、适用范围

  本通知适用于本市行政区域内集体经济组织在依法取得土地所有权、土地使用权不动产权证书或合法用地批文的集体经营性建设用地或返拨给村集体的留用地上，自行新建（含旧村改造更新）或将集体经营性建设用地使用权以租赁、联营入股方式流转给企事业单位，建设保障性租赁住房及相关配套设施。

  本通知所称留用地，是指政府征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地,也包括我市历史统（预）征土地时安排给村集体经济组织的留用地。

  二、基本原则

  （一）以人为本。利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房，要切实尊重村民或集体经济组织成员意愿，维护集体经济组织及其成员合法权益，使其通过出租房屋或入股、联营等方式获得长期稳定收益，共享城乡融合发展成果。

  （二）科学规划。利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房项目的用地应权属清晰，应符合国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）等要求，引导在区位条件较好、租房需求量大、周边基础设施和公共服务较易配套的区域开展建设。

  （三）市场主导。各区住房保障工作领导小组，指导协调本辖区保障性租赁住房建设管理相关工作。各区住房城乡建设、自然资源、发改等相关部门要建立联合会审制度，对申报项目进行审核，并为通过审核的项目核发保障性租赁住房项目认定书，引导申报主体按要求实施建设。充分调动村集体、联合体、企业等各类主体的积极性，发挥市场配置资源的决定性作用，引导集体经济组织自行建设运营，或通过租赁、联营入股等形式与市场化专业机构合作建设保障性租赁住房。

  （四）政府监管。保障性租赁住房的运营管理应遵守保障性租赁住房有关规定，应整体确权，只租不售，坚决防止“以租代售”。出租人、承租人、房源、合同等信息均应纳入珠海市保障性住房管理平台统筹监管。

  三、规划建设要求

  （一）权属合法。利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的用地，应依法取得享有集体土地所有权、集体经营性建设用地使用权的不动产权证书或合法的集体经营性建设用地批文，且用地使用权没有查封登记、异议登记等限制转移登记等情形，存在抵押等其他权利限制的，应当依法取得相关权利人书面同意。

  （二）规划管理。经批准的利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房项目应符合国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）。如涉及控制性详细规划调整，一般由所在区政府向市自然资源主管部门提出书面申请并提交控制性详细规划修改论证报告，经市政府同意后方可编制修改方案。修改方案公示后，经市城乡规划委员会审议通过，报市政府批准后，可将原用途调整为城镇住宅用地，并注明“集体建设用地建设保障性租赁住房项目，不得改变土地用途”；项目优先选址在医疗、教育、交通等公共配套设施相对齐全的区域或按需配建公共设施。

  （三）申报主体。主体应为我市集体经济组织的集体经营性建设用地土地所有权人，或由所有权人委托实施单位（含受委托代理的整体运营承租人等）申报。鼓励集体经济组织与具有较强管理能力和良好信誉的专业化规模化住房租赁企业成立租赁住房平台公司建设运营保障性租赁住房。参与运营的村集体或企业应经商事注册登记为住房租赁企业。

  （四）户型面积。项目用房户型建筑面积以50平方米以下小户型为主,原则上不超过70平方米，最大不超过90平方米，项目户型面积及户型配比由区住房城乡建设部门出具审查意见。

  （五）配套设施。利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房项目，根据项目实际需求及周边配套情况测算，可按需配建公共服务设施，向所在区自然资源部门提出申请，建筑规模原则上不高于地上计容总建筑规模的10%。

  （六）技术标准。项目设计应符合住建部办公厅《 关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）及省、市的相关技术要求，在建设、管理和最小居住面积等方面应符合国家、省和本市的规范和技术标准，建成后的保障性租赁住房应确保房屋质量安全。

  项目的供水、供电、供气系统设计应符合国家、省和本市的规范和技术标准，建成后的保障性租赁住房供水、供电、供气系统应符合新建住宅要求。

  鼓励具备条件的集体经营性建设用地建设的保障性租赁住房项目业态混合兼容多种功能。保障性租赁住房、研发、办公、商业等用途可混合利用，促进产业融合和多业态发展。提高项目用地资源在功能综合和空间配置的优化增效。鼓励项目建设长寿化和可变性相结合的原则，促进保障性租赁住房全寿命期可持续发展。

  集体经营性建设用地建设保障性租赁住房项目实施全装修成品交房。鼓励宿舍型保障性租赁住房实施装配化建造。

  （七）环保要求。按规定开展用地环境状况调查评估，避开噪音污染、有毒危害、易燃易爆等区域，项目应具备环境可行性。

  （八）建设监管。获批的利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房项目应按照项目方案批复文件等要求按期开发建设，完成项目竣工验收等工作。项目所在区自然资源、住房城乡建设及城管等部门按各自职能加强监管，申报项目的用地不得申请转为国有建设用地。

  （九）物业规范。保障性租赁住房企业应当具备良好的物业管理能力，对保障性租赁住房的管理应符合我市物业管理的相关规定。

  四、申报流程

  集体组织进行全面调查摸底和可行性分析，与村民协商规划建设意愿，取得可以实施的倾向性意见后，按以下程序组织正式申报：

  （一）编制方案

  已依法取得集体经营性建设用地土地所有权、土地使用权不动产权证书或合法用地批文的项目，由集体经济组织或合作联合体委托专业机构编制项目实施方案。项目实施方案包括项目名称、用地面积与四至范围、土地利用现状及相关图件、用地规划及相关图件、环境可行性分析、设计方案、拟建设建筑面积、房源量、户型设计、投入成本、项目必要性可行性分析、资金来源和收益分配，以及项目建设和运营模式等内容。拟与企事业单位合作的，方案中还需明确合作具体内容，包括土地使用权租赁（联营入股）合同（协议）等。

  （二）表决申报

  集体经济组织应依照《中华人民共和国村民委员会组织法》规定，对利用集体经营性建设用地新建保障性租赁住房的事项和项目实施方案进行表决。村民表决通过的，经镇政府(街道办事处)同意后，上报所在区住房城乡建设部门。

  所在区住房城乡建设部门须审核以下情况或信息：

  1．项目申请书。

  2．项目发起人及合作单位的法人身份信息。

  3．集体经营性建设用地使用权权属信息。

  4．村集体经济组织民主表决的书面材料。

  5．项目实施方案（含需配建的公共服务设施）。

  6．承诺书。

  7．其他须审核的情况。

  （三）方案审批

  所在区住房城乡建设部门收到申请后，会同区发改、自然资源、生态环境等相关主管部门依据相关规定进行项目审查。项目备案文件、用地审查意见、建设用地规划许可证和建设工程施工许可证等均应注明“集体经营性建设用地项目仅用于保障性租赁住房建设和运营”。

  区发改部门对项目的备案条件进行审查出具项目备案意向文件；所在区自然资源部门在项目符合土地利用总体规划前提下，对项目的权属合法性、用地合规性、用地规模和规划方案等进行审查；住房城乡建设部门或其委托的专业机构对项目的项目性质、建设主体、建设方案、租金价格方案等进行审查；生态环境部门对项目的环境影响可行性进行审查，各区组织开展项目联合预审。经审查符合要求的，报项目所在区政府（管委会）批准同意后，由区住房城乡建设部门出具保障性租赁住房项目认定书。区政府（管委会）认为项目较为复杂需经市政府审批的，应以区政府（管委会）名义向市政府书面请示。

  已通过区政府（管委会）认定为保障性租赁住房项目的，各区住房城乡建设部门应将项目审批情况及时上报市住房保障联席会办公室备案，对全市范围内保障性租赁住房项目进行统筹，并按《广东省住房和城乡建设厅 国家税务总局广东省税务局关于做好住房租赁相关信息传递工作的通知》（粤建保函〔2021〕692号）的相关要求做好信息传递工作。

  （四）用地规划手续

  集体经济组织或合作联合体（企事业单位）根据区政府（管委会）批准文件，按规定向所在区自然资源部门申办用地规划批准手续，申请材料须注明项目用地的使用年限、使用用途等内容，并注明该项目属于利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房项目，不得转为国有建设用地，按使用集体土地方式办理用地手续；已有土地产权证明文件的，可不再办理用地手续。

  （五）合作交易

  区政府（管委会）批准认定项目为利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房，且已按程序完成控制性详细规划调整工作后，集体经济组织拟通过租赁、联营入股方式引入市场主体合作建设运营的，经依法表决通过的，应通过公共资源交易平台公开或农村产权流转管理服务平台选取合作开发主体。并依照相关规定由集体经济组织与开发主体签订合同（协议），合同（协议）应包括宗地基本情况、供地价格、供应年限、付款方式、地上建筑物到期处置方式、双方责任、违约处理办法等，还应包括合作方的资质和条件、出资方式、股权占比、利益分配方式、履约保证金缴纳、决策和实施程序等内容。

  集体经营性建设用地使用权租赁、联营入股的最高年限，不得超过同类用途国有建设用地使用权出让的最高年限。

  （六）开工实施

  1．施工许可

  申请人到所在区住房城乡建设部门依法办理手续，由区住房城乡建设部门核发施工许可证并同步安排工程质量安全监督。

  2．施工监管

  实施主体应当按规定选择具备承接资质的施工、监理单位等参建单位，及时开展项目建设实施工作，住房城乡建设部门应加强项目建设过程的监管和技术服务。

  3．项目验收

  项目建设完成后，由实施主体自行组织竣工验收，验收通过的项目验收备案资料报区住房城乡建设部门备案。

  五、运营监督管理

  （一）以集体经济组织为申报主体的，项目的保障性租赁住房及其配套设施涉及的土地使用权和房屋所有权办至集体经济组织名下。以联合体为申报主体的，项目的保障性租赁住房及其配套设施涉及的土地使用权和房屋所有权办至联合体名下，集体经营性建设用地所有权仍归原村集体经济组织所有。

  集体经济组织凭所在区自然资源部门核发的建设用地规划批准文件办理不动产登记。建成后项目按栋整体核发不动产权证书，不予分割办理不动产权证书。权利证书应注明“集体经营性建设用地保障性租赁住房项目仅用于保障性租赁住房建设和运营，不予按层、套、间分割办理不动产权证书、不得擅自改变房屋和土地用途”。

  （二）项目建成后首次出租的，应经专业检测并符合室内空气质量标准。由所在区住房城乡建设部门将项目纳入保障性租赁住房管理。项目竣工验收后10个工作日内，产权人或其委托的项目实施主体应在珠海市保障性住房管理平台办理相关项目备案登记。按照《珠海市保障性租赁住房准入退出管理规定》要求，住房运营企业必须在珠海市保障性住房管理平台注册并实名认证，将所有出租房源的房屋信息等如实录入。项目租金价格接受政府指导，低于同地段同品质市场化租赁住房租金。

  （三）房屋出租后，住房运营企业应在合同签订、变更、终止之日起15日内通过珠海市保障性住房管理平台办理租赁合同备案。

  （四）项目申报时剩余土地使用年限原则上不低于10年；土地使用年限期满的，应按相关约定执行，没有约定的，按相关法律法规规定执行。

  （五）住房运营企业与租住对象签订的租赁合同约定租期原则上不少于3个月，一次性收取租金数额原则上不超过3个月租金，收取押金数额不超过2个月租金。出现租户拖欠或拒绝按约缴纳房租的，项目产权人或住房运营企业有权利依照双方签订的租赁合同或协议违约规定对其进行处置。

  （六）项目因遇不可抗力因素无法继续运作的，产权人或其委托的实施主体可向区政府（管委会）主管部门报告情况，区政府（管委会）会同自然资源、住房城乡建设等有关部门就具体项目进行研究，确定处理方案。

  （七）项目建成后，所在区政府应组织辖区住房城乡建设、自然资源、市场监管等部门加强协同监督管理，发现问题及时依照职责处理。

  （八）坚决杜绝变相开发经营性房地产或建设小产权房，对提供虚假资料申请、将建成后的保障性租赁住房用于非保障性租赁住房用途、分割转让或分割抵押、“以租代售”等行为，各有关职能部门应采取制止违规建设行为、限期改正、撤销保障性租赁住房项目认定书等措施；涉嫌违法的，由相关职能部门依法查处；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

  六、保障措施

  （一）加强组织领导。市土地管理委员会和市住房保障联席会统筹协调，研究解决利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房工作中的重大问题，强化部门协作，有序推进。各区政府（管委会）住房保障工作领导小组，指导本辖区各部门及镇、村集体经济组织，加强项目规划建设与管理，定期召开会议，及时通报工作进展情况，会商和解决问题。

  （二）落实属地责任。各区政府（管委会）对辖区发展保障性租赁住房负主体责任。利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房项目方案的审批、规划、计划统筹等工作原则上由所在区政府（管委会）、发改、自然资源、住房城乡建设等有关部门负责；项目后续监管等工作主要由本辖区有关部门负责。

  针对利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房项目，各区、各单位需增强服务意识，精简项目审批流程，努力构建快速并联审批或专门“绿色通道”，从项目申请到完成项目认定，原则上不超过30个工作日，各区应根据实际情况进一步压缩办理时限，提高审批效率。实施主体凭保障性租赁住房认定书通过上述并联审批或专门通道办理相关手续。

  （三）强化全程管控。区政府（管委会）及相关部门要依照相关规定做好保障性租赁住房项目的立项审批、规划建设、监督管理和服务保障等全过程管控工作。切实做到规范运行、风险可控，促进保障性租赁住房建设运营可持续发展。

  返拨给村集体的留用地上建设保障性租赁住房及相关配套设施的，参照本通知执行。

  本通知自2022年10月1日起试行，有效期至2025年9月30日。

  市住房城乡建设部门已制定保障性租赁住房项目认定书及申请模板，可到珠海市住房和城乡建设局官方网站下载。



珠海市住房和城乡建设局            珠海市自然资源局

2022年8月29日

  一、制定背景

  （一）落实中央关于加快发展保障性租赁住房的指示精神

  《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》 （ 国办发〔2021〕22号）文件提出各地区要扎实推进住房保障工作，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的住房保障体系，改善解决新市民、青年人等群体住房困难问题。《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（粤府办〔2021〕39号）文件为加快发展保障性租赁住房提出了指导性的实施意见。我市坚定贯彻落实国办及广东省文件精神，并制定印发《珠海市关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，提出了在“十四五”期间，筹集建设保障性租赁住房不少于6万套的工作目标。为落实中央和省市政府的指示精神，促进我市保障性租赁住房筹集工作推进实施，我市制定了《珠海市住房和城乡建设局 珠海市自然资源局关于利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的通知（试行）》（以下简称《通知》），为我市多渠道筹建保障性租赁住房工作提供有力支持，推动我市住房保障工作全面发展，有效改善我市新市民、青年人等群体的居住环境。

  （二）推动我市住房制度向租购并举的方向发展

  根据市政府《关于加快建立多主体供给多渠道保障租购并举住房制度实施意见》，明确提出启动我市新一轮住房制度改革，住房体系向租购并举的方向发展。发展保障性租赁住房作为解决新市民、青年人群体住房问题的重要举措，其发展将是我市实现市民安居乐业的重要途径之一。本《通知》的制定，旨在落实国家、省关于加快发展保障性租赁住房工作精神的实施落地，有效增加保障性租赁住房筹集供应，进而推动我市建立多主体供给、多渠道保障和租购并举住房制度的工作目标。

  （三）拓宽保障性住房建设资金供给渠道

  2021年全市筹集各类保障性住房和人才住房约1.8万套，其中以政府投资建设和国企投资开发为主，社会投资较少，保障性住房融资体系尚不完善且缺乏有效地筹资激励机制。国办22号文件明确指出保障性租赁住房项目享受土地、财政、金融、税收等方面优惠，有利于调动社会力量投资参与保障性住房建设和运营的积极性，有效缓解政府财政资金压力。本《通知》的制定旨在完善多渠道筹建保障性租赁住房的实施内容，引导社会主体投资建设保障性租赁住房，进一步拓宽保障性住房建设的资金供给渠道。

  二、主要内容解读

  （一）《通知》内容框架

  第一章确定了政策适用范围对象，具体为本市行政区域内集体经济组织在依法取得土地所有权、土地使用权不动产权证书或合法用地批文的集体经营性建设用地或返拨给村集体的留用地上，自行新建（含旧村改造更新）或将集体经营性建设用地使用权以租赁、联营入股方式流转给企事业单位，建设保障性租赁住房及相关配套设施。

  第二章明确了工作原则，提出一是以人为本，要切实尊重村民或集体经济组织成员意愿，维护集体经济组织及其成员合法权益；二是科学规划，项目用地应权属清晰且符合国土空间规划；三是市场主导，调动各类市场主体积极性，发挥市场配置资源的决定性作用；四是政府监管，保障性租赁住房的运营管理应遵守我市保障性租赁住房有关工作规定，应整体确权，只租不售，坚决防止“以租代售”，出租人、承租人、房源、合同等信息均应纳入珠海市保障性住房管理平台统筹监管。

  第三章提出了规划建设要求，包括项目权属合法、规划管理、申报主体、户型配比、配套设施、技术标准、环保要求、建设监管和物业规范等方面的要求。

  第四章确立了申报流程指引，集体组织进行全面调查摸底和可行性分析，与村民协商规划建设意愿，取得可以实施的倾向性意见后，按以下程序组织正式申报：编制项目实施方案、村民依照《中华人民共和国村民委员会组织法规定》表决通过提交申请、区行政主管部门对方案进行联合审批、审核通过的由区住房城乡建设部门出具项目认定书、实施主体持项目认定书等有关材料按规定办理用地手续、采取合作建设的集体经济组织通过公共资源交易平台公开或农村产权流转管理服务平台选取合作开发主体并完成合同（协议）签订、项目办理施工许可后开工建设并按规定完成竣工验收。

  第五章提出了运营监督管理要求，包括项目的权属管理以及项目竣工验收后应在珠海市保障性住房管理平台办理项目备案登记，住房租赁企业以及承租人应当事先完成平台注册及实名认证，项目租金价格低于同地段同品质市场化租赁住房租金；项目申报时剩余土地使用年限原则上不低于10年，住房运营企业与租住对象签订的租赁合同约定租期和租金管理要求；项目运营监管和违规违法处理等内容。

  第六章为确保政策落地的保障措施，要加强组织领导，落实属地责任，市土地管理委员会和市住房保障联席会负责统筹协调，各区政府负责监督引导项目具体推进，各区相关部门依职责做好项目具体用地手续、行政许可办理和后续监管等工作。

  （二）《通知》政策要点

  1．明确保障性租赁住房的土地支持政策适用对象

  明确了本市行政区域内集体经济组织在依法取得土地所有权、土地使用权不动产权证书或合法用地批文的集体经营性建设用地或返拨给村集体的留用地上，自行新建（含旧村改造更新）或将集体经营性建设用地使用权以租赁、联营入股方式流转给企事业单位，建设保障性租赁住房及相关配套设施。

  2．明确项目用地规划管理

  经批准的利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房项目，在符合国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）的条件下，如涉及控制性详细规划调整，由所在区政府向市自然资源主管部门提出书面申请并提交控制性详细规划修改论证报告，经市政府同意后方可编制修改方案。修改方案公示后，经市城乡规划委员会审议通过，报市政府批准后，可将原用途调整为城镇住宅用地，并注明“集体建设用地建设保障性租赁住房项目，不得改变土地用途”；涉及控规调整，由自然资源部门牵头，一般按“两报两批”程序修改，特殊及简易程序由自然资源部门另行制定；项目备案文件、用地审查意见、建设用地规划许可证和建设工程施工许可证等均应注明集体经营性建设用地项目仅用于保障性租赁住房建设和运营”；项目优先选址在医疗、教育、交通等公共配套设施相对齐全的区域或按需配建公共设施。

  3．鼓励规模化专业化市场主体参与建设运营

  提出鼓励集体经济组织与具有较强管理能力和良好信誉的专业化规模化住房租赁企业成立租赁住房平台公司建设运营保障性租赁住房。参与运营的村集体或企业应经商事注册登记为住房租赁企业。

  4．规范保障性租赁住房规划建设标准

  （一）户型面积。项目用房户型建筑面积以50平方米以下小户型为主,原则上不超过70平方米，最大不超过90平方米。

  （二）配套设施。根据项目实际需求及周边配套情况测算，可按需配建公共服务设施，向所在区自然资源部门提出申请，建筑规模原则上不高于地上计容总建筑规模的10%。

  （三）技术标准。项目设计应符合住建部办公厅《 关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）及省、市的相关技术要求。

  （四）鼓励具备条件的项目业态混合兼容，鼓励项目建设长寿化和可变性相结合，实施全装修成品交房，鼓励公寓型、宿舍型保障性租赁住房实施装配化建造。

  （五）环保要求。按规定开展用地环境状况调查评估，避开噪音污染、有毒危害、易燃易爆等区域，项目应具备环境可行性。

  5．简化审批流程以及严格产权管理

  （一）明确建立各区相关主管部门联合审查制度，审核通过的项目，由区住房城乡建设部门出具项目认定书，实施主体根据项目认定书可向自然资源、住房城乡建设等主管部门按规定办理相关手续；各区、各单位应精简项目审批流程，从项目申请到完成项目认定，原则上不超过30个工作日，各区应根据实际情况进一步压缩办理时限，提高审批效率。

  （二）明确集体经济组织凭所在区自然资源部门核发的建设用地规划批准文件办理不动产登记。建成后项目按栋整体核发不动产权证书，不予分割办理不动产权证书。权利证书应注明“集体经营性建设用地保障性租赁住房项目仅用于保障性租赁住房建设和运营，不予按层、套、间分割办理不动产权证书、不得擅自改变房屋和土地用途”。

  （三）明确项目申报时剩余土地使用年限原则上不低于10年；住房运营企业与租住对象签订的租赁合同约定租期原则上不少于3个月，一次性收取租金数额原则上不超过3个月租金，收取押金数额不超过2个月租金。