芜湖市地方税务局关于明确房地产开发企业土地使用税、房产税若干问题的通知【部分条款废止】

2005.05.31 芜地税〔2005〕56号

税谱^®提示：根据《 芜湖市地方税务局关于发布现行有效、全文废止失效以及部分废止失效的税收规范性文件和涉税文件目录的通知》 （ 芜地税〔2007〕103号 ）规定，全文有效

税谱^®提示：根据《 芜湖市地方税务局关于公布芜湖市地方税务局现行有效部分废止或失效 全文废止或失效的税收规范性文件目录的公告》 （ 芜湖市地方税务局公告2012年第1号）规定，第五条作废

各县地方税务局，市地方税务局各分局（局）：

市地税局《关于进一步加强房地产业税收征管的意见》（芜地税〔2005〕35号）下发之后，各基层征管单位在具体执行过程中陆续反映了一些问题，为便于基层征管单位统一执行政策，现将几个具体问题明确如下，请遵照执行。

一、关于土地使用税、房产税（以下简称“两税”）管辖权问题

对房地产开发企业自有办公、经营用房及其占地的“两税”管辖权由其机构所在地主管地税机关负责征收与管理。

对房地产开发企业取得经营性开发用地土地使用权的，自取得土地使用权之日起至工程项目开工报验登记前期间的土地使用税由房地产开发企业机构所在地的主管地税机关征管；工程项目报验登记后，其土地使用税由项目所在地的主管地税机关征管。

二、关于开发用地的土地使用税初始资料登记问题

各征管单位应切实做好辖区内房地产开发企业开发建设用地土地使用税应税面积的调查摸底工作，并将调查的情况及时录入AHTAX2000的登记模块。对已取得土地使用权但未报验的项目由该房地产开发企业机构所在地主管地税机关负责摸底、登记工作；对已按《芜湖市地税局项目报验登记管理办法》规定办理报验登记的项目，由项目所在地主管地税机关负责摸底和初始资料登记工作。登记的程序为：税务登记→基本情况表录入→输入企业微机编码（属于报验登记管理的输入项目登记编码）→其他附列资料（土地情况）→录入土地（或项目）名称、坐落地址、土地使用证号码、土地面积、免税土地面积、计税土地面积、土地等级、单位税额、使用形式等情况。

为保证房地产开发企业土地使用税征管的衔接，项目所在地的主管地税机关对每一个报验项目的土地占地面积登记录入后，应填写“土地使用税管辖权转移联系单”通过迈捷邮件分别传递给市局（sz1k@ahwh-l-tax.gov.cn）和纳税人机构所在地主管地税机关。机构所在地主管地税机关据此核减房地产开发企业的土地占地面积，并作变更登记录入。

三、关于土地使用税纳税申报期限问题

鉴于房地产开发企业建设用地的土地使用税应税面积系动态变化的税源数据，为公平税负和便于税收征管，对房地产开发企业土地使用税的纳税期限实行按月申报缴纳方式，具体纳税期限以市局规定的各管理分局纳税申报时间为准。纳税人领购发票时，按项目填写《发票领购申请审批及纳税申报表》，连同上期已开具的销售不动产专用发票的存根联，报项目地主管地税机关审核，主管地税机关审核后对已申报纳税的存根联加盖“已审核”章戳，作为抵扣项目土地使用税备查依据。同时在分户或分项目征收台帐中记录该纳税人已申报抵扣的销售不动产发票存根联号码、建筑面积以及当期应申报土地使用税税额等内容。

四、关于土地使用税应税面积、应纳税额的计算问题

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》及《 安徽省城镇土地使用税实施办法》的规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人实际占用的土地面积为计税依据。为合理确定土地使用税应税税源数据，房地产开发企业只有在出售的商品房已全额开具销售不动产发票后，才可按照已出售建筑面积占其规划建筑面积的比例减征城镇土地使用税。具体计算公式如下：

（一）应税面积＝项目总占地面积×（1-截止上月末已售建筑面积合计数÷规划总建筑面积）

（二）每月应纳税额＝应税面积×该地块适用等级税额÷12

五、关于土地使用税纳税义务终止时限问题

房地产开发企业开发建设的项目，销售率达到80％以上的要及时向项目所在地主管地税机关申请办理已完工项目的土地增值税结算。自办结土地增值税结算补税或退税手续之日的次月起可终止该项目的土地使用税纳税义务。若纳税人开发建设的项目全部销售完毕，还未进行土地增值税结算的，其配套设施的建筑面积不得并入已售建筑面积，仍应按规定申报缴纳土地使用税。

六、关于建成未售房产出租、出借时的房产税征管问题

房地产开发企业建成的房产在销售前出租、出借或自用的，按税法规定应征收房产税。出租、出借房产税按取得的租金收入依12％税率计征；自用房产的房产税按自用部分的房屋原值的70％再依1.2％的税率计征，自用房屋原值的确定参照企业所得税确定房屋售价的方法。上述房产税的征管原则上由项目所在地主管地税机关负责，但是对房地产开发公司单独成立物业公司集中统一管理出租、出借房产的，则由物业公司的机构所在地主管地税机关负责征收管理。

七、关于欠税补征问题

本通知自2005年1月1日起执行，本通知下发前房地产开发企业所欠土地使用税税款，原则上在2005年6月底前按“两税”管辖权分别督促企业补缴入库，即已进行项目报验登记的由项目所在地主管地税机关负责督促，对仍未实行项目报验登记的由机构所在地主管地税机关负责督促。自2005年5月1日起，各房地产开发企业土地使用税全部实行按月申报缴纳。

八、关于发挥稽查作用加大处罚力度问题

各级稽查局在专项稽查或日常稽查时要有重点地对房地产开发企业的土地使用税和房产税的纳税情况进行检查，认真核对纳税人每月的申报表和备查的附列资料，对检查中发现纳税人隐瞒不报或进行虚假申报的，一律按《税收征管法》的相关规定以偷税论处。