防城港市自然资源局关于实施《防城港市解决涉房涉地历史遗留问题处理意见》和《防城港市国有建设用地使用权延长年限处理意见》的公告

经防城港市人民政府批复，现将《防城港市解决涉房涉地历史遗留问题处理意见》和《防城港市国有建设用地使用权延长年限处理意见》予以公告。

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为妥善解决我市涉房涉地历史遗留问题，切实维护群众合法权益，进一步规范城市规划和国有建设用地管理，促进我市房地产市场持续健康发展，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）、《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》(国土资发〔2010〕204号)、《国土资源部关于经依法批准改变容积率如何补交土地出让金复函》等相关法律法规和文件规定，并结合我市实际情况，制定本意见。

一、指导思想和处理原则

坚持以党的十九大精神为指导，深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神，推动我市营商环境持续改善优化，按照“依法依规、尊重历史、民生优先、分类施策”的原则，妥善解决因各种原因导致群众未能办理产权登记的历史遗留问题，规范房地产市场秩序，切实保障群众合法权益，维护社会稳定。

二、工作范围和目标

主要解决在市本级（含防城区、港口区）范围内，房地产项目用地经批准增容或改变用途至今未按有关规定补交地价款、原代表政府管理利用土地的房地产公司及其他开发单位开发、转让（销售）房屋或土地的历史遗留问题。本意见正式实施之日前，已办理完相关手续的不适用本意见,已受理申请但未办结的（包含有批复但未交清价款、未批复、批复已失效等），须按本意见重新申请办理。各职能部门要积极配合，加大工作力度，力争两年内基本完成。

三、涉及问题及处理方式

（一）已取得土地使用权，经批准规划建设且已颁发商品房预售证或已颁发房屋产权证，项目涉及提高容积率未补交土地价款的。

1.宗地初始容积率按照《防城港市国有建设用地容积率变更管理办法》防政办发〔2012〕38号、《 防城港市不动产登记若干土地历史遗留问题的处理意见》 （ 防政规〔2018〕5号）文相关规定认定。

2.房地产项目已取得土地使用证，依据城乡规划主管部门批准规划建设手续，原市房产管理部门批准预售许可或已办理房屋产权证，但存在实际开发建设容积率超过土地出让时的容积率，且未补交土地价款的，可采取追溯评估方式确定土地价款，加上评估期日中国人民银行公布的同期贷款基准利率〔从评估期日至实际支付土地出让价款之日期间中国人民银行调整基准利率的，按调整的基准利率分段计算〕计算的利息作为补交总价款，评估期日按如下方式确定：

（1）房地产项目已办理商品房预售许可证的，以商品房预售许可证发证日期为评估期日，如有多期预售的分别以各预售许可证发证日期为评估期日进行评估。如预售许可证延期的，以首次预售许可证发证日期为评估期日。

（2）房地产项目未办理商品房预售许可证但已取得整个或部分项目房屋所有权证或不动产权证的，以证书登记日期为评估期日，如有多本房屋所有权证或不动产权证的分别以房屋所有权证或不动产权证证书登记日期为评估期日进行评估。

评估时应以各预售许可证发证或房屋产权证发证的房屋所占土地的范围（包含分摊的土地范围）分别评估，计算应补交的土地价款。

3.城乡规划主管部门已批准提高容积率但未建设或建设未达到办理预售许可条件的，以土地行政主管部门依法受理补交地价申请时点进行评估补交土地价款。补交清土地价款后才能开发建设和颁发预售许可证。

（二）已取得土地使用权，经批准规划建设且已颁发商品房预售证或已颁发房屋产权证，项目涉及改变用途未补交土地价款的。

1.房地产项目依据城乡规划主管部门批准规划建设，原市房产管理部门批准预售许可或已办理房屋产权证，但存在开发建设用途与土地出让时用途不一致，且未补交土地价款的，可采取追溯评估方式确定土地价款，加上评估期日中国人民银行公布的同期贷款基准利率〔从评估期日至实际支付土地出让价款之日期间中国人民银行调整基准利率的，按调整的基准利率分段计算〕计算的利息补交作为总价款，评估期日按如下方式确定:

（1）房地产项目已办理商品房预售许可证的，以改变用途首次取得商品房预售许可证发证日期为评估期日进行评估。

（2）房地产项目未办理商品房预售许可证但已取得整个或部分项目房屋所有权证或不动产权证的，以改变用途首次房屋所有权证或不动产权证登记日期为评估期日进行评估。

评估时应以各预售许可证发证或房屋产权证发证的房屋所占土地的范围（包含分摊的土地范围）分别评估，计算应补交的土地价款。

2.城乡规划主管部门已批准改变用途但未建设或建设未达到办理预售许可条件的，以土地行政主管部门依法受理补交地价申请时点进行评估补交土地价款。补交清土地价款后才能开发建设和颁发预售许可证。

（三）已取得土地使用权，未经城乡规划主管部门批准改变土地使用条件的。

1. 未经城乡规划主管部门批准，原房产部门已颁发预售证或房产证的，由城乡规划主管部门按有关规定依法处理，处理后如符合规划予以保留建筑物的，按照本意见相关规定办理。

2. 未经城乡规划主管部门批准且原房产部门未颁发预售证和房产证的，由城乡规划主管部门按有关规定依法处理，处理后如符合规划予以保留建筑物的，以土地行政主管部门依法受理补交地价申请时点进行评估。开发商或建设者不主动申请补交土地价款的，土地行政主管部门可依法追缴并以土地行政主管部门确定追缴日为评估期日。

（四） 土地使用权剩余年限的认定。

1.原土地出让合同约定土地用途不明确或与现行土地用途分类不一致的，经过城乡规划主管部门明确用途及比例后，土地使用权剩余年限按照城乡规划主管部门认定后土地用途以及法律法规规定土地用途的最高年限核减已使用年限予以认定；也可按出让合同确定年限予以认定，若剩余年限突破法定最高年限的，按最高年限予以认定。

2.办理建设用地改变用途手续的，其土地使用权出让剩余年限按照改变后土地用途对应法定最高出让年限核减已使用土地年限认定。

（五）原代表政府管理利用土地的房地产公司及其他开发单位开发、转让（销售）房屋或土地问题。

原政府国有房地产公司在未完善用地手续的情况下开发、转让（销售）房屋或土地的，对于符合规划、权属清楚、购地款交清且已建好房屋的，按如下意见处理：

1.已取得建设用地批文且已签订土地出让合同（含未签订土地出让合同但批文已明确土地为出让），且交清土地出让金、未办理土地登记手续的情况下，将以出让方式取得的土地，分割转让给个人建房的，在补交相关税费后，可以办理不动产登记手续。出让年限起算日，已签订土地出让合同的从土地出让合同签订日期起算，未签订土地出让合同的从批文日期起算。

2.已取得建设用地批文且已签订土地出让合同（含未签订土地出让合同但批文已明确土地为出让），但未交清土地出让金的，在交清土地价款后予以办理不动产登记手续。出让年限起算日，已签订土地出让合同的从土地出让合同签订日期起算，未签订土地出让合同的从批文日期起算。土地出让合同约定用途的按出让合同约定的用途登记，土地用途与现行国标分类不一致的，由土地行政主管部门确定；土地出让合同未约定或约定不明的，由土地行政主管部门商规划部门确定。

3.已取得建设用地批文但批文未明确土地为出让，也未签订土地出让合同、未交清出让金、未办理土地登记手续的情况下，将未明确出让的土地分割转让或者将土地上的房屋出售给购地人或购房人的，按以下方式处理：

（1）购地人或购房人已办理房产证或宅基地证的，购地人或购房人申请以划拨土地方式办理不动产权证的，可以按土地划拨方式办理（商品房、公寓楼等套房除外）。购地人或购房人申请直接以出让方式办理不动产登记的，应当按本意见的规定补交土地价款后办理。

（2）购地人或购房人未办理房产证或宅基地证的，购地人或购房人只能申请以出让方式完善用地手续，并且应当按本意见的规定补交土地价款后办理。

4.经政府或职能部门批准开发建设，但未取得建设用地批文、未交清土地出让价款且未办理土地登记手续，将未明确为出让的土地分割转让或者将土地上的房屋出售给购地人或购房人的，购地人或购房人须补办规划手续，补缴土地出让金和相关税费后，可以办理不动产登记手续。

5. 集体所有土地上开发的商品住房，一律不得办理不动产登记。

6.土地出让金交纳的标准和方式

（1）土地出让金交纳的标准在原批准文件或出让合同中已经明确的，按原批准文件或出让合同确定价款，加上原批准文件日期或出让合同签订日期中国人民银行公布的同期贷款基准利率〔从评估期日至实际支付土地出让价款之日期间中国人民银行调整利率的，按调整的利率分段计算〕计算的利息作为补交总价款；没有相关批准文件或出让合同明确的，按购地购房合同（协议）期日评估确定补交土地价款，加上评估期日中国人民银行公布的同期贷款基准利率〔从评估期日至实际支付土地出让价款之日期间中国人民银行调整利率的，按调整的利率分段计算〕计算的利息作为补交总价款。

（2）补交的土地价款由转让方和受让方协商交纳，不交清土地价款不得办理用地手续。

四、办理流程

（一）涉及提高容积率、改变用途补交土地价款按下列程序办理：

1.土地使用权人向城乡规划主管部门提交调整规划申请和调整后的用地规划设计方案,申请应包括建设用地基本情况、原规划许可情况等内容。城乡规划主管部门核实相关情况后出具审查意见，内容包含项目提高容积率和改变土地用途的位置、建筑面积等情况。

2.土地使用权人凭城乡规划部门出具的审查意见以及原房产主管管理部门颁发的预售许可证以及房屋所有权证等相关材料向土地行政主管部门申请办理提高容积率或改变土地用途手续，土地行政主管部门审查后拟定方案上报市人民政府审批。

3.市人民政府批复后，土地使用权人应在规定期限内缴清土地价款及相关税费。未按时交清的，由有关征管部门在职责范围内向开发企业追缴。

（二）涉及补办用地手续按下列程序办理。

1.资格审查。

市国有资产管理部门（市国资委）或城区政府按管理职权对所开发、转让的房屋或土地进行调查、核实并对开发企业的国有性质予以确认。

2. 办理流程

（1）出让土地手续办理。

符合办理条件的申请主体向城乡规划主管部门申请办理规划手续，取得规划手续后向土地行政主管部门申请国有建设用地的出让和转让手续，土地行政主管部门按相关规定办理土地出让和转让审批手续，审批后依法办理不动产权登记。

（2）划拨土地手续办理。

符合办理条件的申请主体向城乡规划主管部门申请办理规划手续，取得规划手续后向土地行政主管部门申请国有建设用地划拨手续，土地行政主管部门按相关规定办理土地划拨审批手续，审批后依法办理不动产权登记。

（3）划拨土地补办出让手续。

符合办理条件的申请主体向城乡规划主管部门申请办理规划手续，取得规划手续后向土地行政主管部门申请国有建设用地划拨补办出让手续，土地行政主管部门按相关规定办理土地补办出让审批手续，审批后依法办理不动产权登记。

五、登记发证

已办理商品房屋预售许可、建设工程通过城乡规划主管部门竣工验收备案、购房人已取得房产部门的房屋买卖备案手续，但房地产开发企业在开发建设中存在超容积率、改变土地用途未补交土地价款的，购房人现申请办理不动产登记的，不动产登记机构应受理并予以办理；不动产登记机构在登记过程中发现可能有超容积率、改变土地用途等情形，应及时通知土地行政主管部门，土地行政主管部门依法处理后，将处理结果反馈不动产登记机构。

六、工作要求

（一）市土地、城市规划、房产等行政主管部门和城区政府应主动服务，密切配合，形成工作合力，按照依法、规范要求，共同有序推进我市涉房涉地历史遗留问题的解决。

（二）本意见正式实施后，市土地、城市规划、房产等行政主管部门和城区政府应加强监管，建立联动机制，切实做好已出让土地调整土地使用条件的相关监管工作。凡土地使用权人未经批准擅自改变土地使用条件的，市土地、城市规划、不动产登记等行政主管部门不得办理建设工程规划许可、报建、施工许可，项目竣工验收，房地产预售或销售许可、转让、出租、抵押，核发不动产权证等有关手续。对在监管过程中存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿行为的，由监察机关依法、司法机关依法、依纪追究有关人员的责任。

防城港市国有建设用地使用权延长年限处理意见

为维护土地市场秩序，规范土地利用管理，促进我市经济发展，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例例》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》和《协议出让国有土地使用权出让规范（试行）》等有关法律法规意见，并结合我市的实际情况，制定本意见。

一、处理范围

本意见用于防城港市城市规划区范围内的出让国有建设用地使用权。本意见正式实施之日前，已办理相关手续且交清土地出让金的不适用本意见,原已受理申请但未办结的（包含有批复但未交清价款、未批复、批复已失效等），须按本意见的规定重新申请办理。

二、申请延长土地使用权年限的条件

符合土地利用总体规划和城乡规划的土地属下列情形之一的，土地使用权人可申请延长国有建设用地使用权出让年限：

（一）土地原出让年限未达到最高出让年限，土地使用权人申请延长至该土地用途的最高年限。

（二）因政府原因未形成土地基本的开发条件，造成土地使用权人未能按原批准用途进行开发，现在受让土地虽已具备开发条件，但剩余出让年限较短不利于项目开发的。

（三）同一土地使用权人建筑物跨宗地建设经有关部门批准且建设的，其相并开发建设的各宗地土地使用权年限不一致，土地使用权人可申请延长其中年限较短的宗地的使用年限至相并开发建设宗地中土地使用权年限最长的宗地年限。

三、 不得延长土地出让年限的情形

（一）除本意见第二条第（二）、（三）款外，出让时土地使用权年限已达到法定最高出让年限。

（二）因土地使用权人自身原因致使出让土地未开发利用的，不得按照本意见第二条第（二）款的规定批准延长土地出让年限。

（三）法律法规规定的其他情形。

四、出让年限延长期

除本意见第二条第（二）、（三）款外，经批准延长国有建设用地使用权出让年限的，所批准延长的年限与原国有建设用地使用权出让合同约定的出让年限之和不得超过该土地用途对应的法定最高出让年限。

五、延长国有建设用地使用权出让年限应按土地行政主管部门依法受理评估时点对应的土地市场价格补交土地出让金差价。

土地出让金差价=批准延长土地年限后该宗土地可使用年期土地市场价格—延长土地年限前该宗土地可使用年期土地市场价格。

土地出让金差价由土地行政主管部门委托具有资质的评估机构评估并集体研究后报市人民政府确定。

六、经市人民政府批准延长国有建设用地使用权出让年限至最高出让年限的，土地使用权人需按照《土地出让变更协议》约定的期限交清土地出让金差额。逾期不交纳的，批准延长土地使用年限的文件自动失效，土地行政主管部门不再受理该土地使用权人延长国有建设用地使用权出让年限的申请。

七、延长国有建设用地使用权出让年限具体按以下程序办理：

（一）土地使用权人向土地行政主管部门提交延长土地使用年限申请，并提交土地权属证书原件、建设用地规划许可证原件等相关材料。

（二）土地行政主管部门对申请延长年限的土地四至范围、面积、用途和权属等情况进行内业审查核实。

（三）城市规划行政部门会同土地行政主管部门、房产行政主管部门等相关部门对申请延长年限土地的开发程度进行外业实地调查认定，并形成认定意见。

（四）经认定符合本意见第四条、第五条规定的，由土地行政主管部门将国有建设用地使用权延长年限申请材料以及认定符合延长土地使用年限的意见上报市人民政府审批。

经认定不符合本意见第四条、第五条规定的，由土地行政主管部门将土地使用权人的申请退回。

（五）经依法批准延长土地使用权年限的，由土地行政主管部门与土地使用权人签订《土地出让变更协议》，土地使用权人按协议约定交纳土地出让金差价。

（六）土地使用权人申请办理不动产变更登记。

八、在本意见实施过程中，如国家、自治区出台新的法律法规和政策，应根据新的法律法规和新政策及时进行相应调整。

九、土地行政主管部门负责指导、协调、受理并审查上报出让国有建设用地使用权延长年限工作。城市规划、房产等行政管理部门按照各自职责分工，各司其职，密切配合，协同做好出让国有建设用地使用权延长年限相关工作。