贵港市人民政府关于进一步规范土地使用权交易市场的意见

贵政发〔2011〕32号

税谱^®提示：根据《 贵港市人民政府关于废止、修改和继续保留部分贵港市人民政府规范性文件的通知》 （ 贵政发〔2018〕14号）规定，决定继续有效

各县、市、区人民政府，市人民政府各组成部门、各直属机构：

为加强国有土地资产管理，规范土地市场秩序，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、国务院《关于促进节约集约用地的通知》 （ 国发〔2008〕3号)、国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》等法律法规及有关规定，结合我市的实际，现就进一步规范土地使用权交易市场提出如下意见。

一、健全完善土地招拍挂出让制度

（一）实行不同用途经营性用地差异化的供地方式。对商业、娱乐、高档公寓住宅用地要严格控制供地总量，并按照“价高者得”的原则，主要采取拍卖方式供地；对经营性项目用地竞争性不强或申请竞买人数不足两个的，可采取挂牌出让方式供地。

（二）改变经营性用地单一的公开出让方式。切实改变过去单一以出让方式有偿供应建设用地的做法，积极探索有利于土地节约高效利用的供地方式。对工业仓储类项目和其他生产经营周期较短的项目用地，可实行租赁制，采取招拍挂方式出租国有建设用地使用权，租赁期限一般为5到10年，最长不超过20年。

（三）健全完善土地出让信息公开制度。按照政府信息公开的要求，及时、准确、完整地将土地出让信息在中国土地市场网发布，并在土地有形市场和区内外媒体公开，让社会各界充分了解出让宗地的状况、周边环境和开发前景，吸引各地客商前来投资。

（四）推行土地使用权网上出让制度。积极推行国有土地使用权网上出让，逐步实现在网上发布出让公告、交易公告、结果公示；竞买人网上报名登记、报价、竞价，降低行政成本，提高办事效率，促进公开、公平、公正交易。

二、规范土地供应和基准地价更新工作

（五）严禁违规设置土地出让条件。在发布土地使用权招拍挂出让公告中，不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。确需设定特定条件的，必须设为对所有竞买人都公开、公平、公正的前置条件，开展公平竞争。

（六）进一步明确土地供应方式。政府保障性住房用地和《划拨用地目录》中确定的建设项目用地可以实行划拨方式供应，其他项目用地均实行有偿出让或租赁。属于工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地，以及同一宗地有两个以上意向用地者的，必须采取“招拍挂”等方式公开出让。

（七）严格执行土地供应价格最低价制度。土地供应价格不能低于法律、法规、规章和规范文件规定的最低价标准。

1.划拨土地供应价格必须同时符合下列条件：一是不低于征收土地的成本；二是在市中心城区建设规划范围内的土地不低于30万元/亩，在乡镇建设规划范围内的土地不低于20万元/亩。

2.商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地出让价格必须同时符合下列条件：一是不低于征收土地的成本；二是不低于周边相同土地使用条件并已成交的土地价格的70%；三是不低于同级别、同用途土地的基准地价、政策性计提的各项资金、市本级计提的资金之和。

3.工业用地出让价格必须同时符合下列条件：一是不低于征收土地成本；二是不低于同级别、同用途土地的基准地价的70%；三是不低于国家规定的贵港市工业用地出让最低价标准。

（八）切实规范土地出让价格评估行为。土地出让底价必须按照规定进行专业评估后以集体会审方式确定。强化对评估机构和执业人员的资质审查和管理，加强监督检查，建立诚信体系。以招标方式选定20家土地价格评估机构，并按以下办法进行监督考核：

评估机构的评估结果与招拍挂出让土地成交价或经市人民政府审批的土地出让价差额达30%以上的，出现第一次时予以书面告知，出现第二次时暂停评估业务入围资格6个月，出现第三次时，取消该评估机构的招标入围资格。

（九）严格实行基准地价更新制度。基准地价必须三年更新一次，保持基准地价的现势性。

三、加强二级土地市场管理

（十）完善划拨土地使用权入市管理制度。未经批准，划拨土地使用权不得改变用途，不得转让、出租、抵押。企业在破产或“退二进三”时，其国有划拨土地使用权用于商品房住宅开发的，应由政府统一收储并重新组织招拍挂出让。除商品住宅用地外，划拨土地使用权人将原低效利用的划拨土地改变土地使用条件用于商业、旅游、金融、保险、电信、娱乐等经营性项目使用的，应按规定实行有偿使用，补办土地使用权出让手续、补交出让金。从2012年1月1日起，划拨土地使用权补办出让手续的，不得用于商品房住宅开发，否则由政府统一收储并重新组织招拍挂出让。

（十一）加强对以划拨方式取得的个人住宅用地管理。以划拨方式取得的个人住宅用地因转让办理出让手续或原划拨土地使用权人不改变土地住宅用途申请办理出让手续的，必须经符合资质的评估机构进行评估后，按不低于同级别的住宅用地基准地价的15%补交土地出让金。

（十二）加强出让土地使用权的入市管理。以出让方式取得房屋建设用地使用权的，必须按出让合同的约定付清土地出让金，取得国有土地使用证，并完成开发建设总投资的25%以上后，方可将土地使用权转让。逾期未缴清土地出让金的单位和个人，不得参加新的土地使用权竞买，不得办理土地转让、抵押、出租登记手续。

（十三）严格实施土地用途管制。除因城市规划调整和国家政策允许改变土地使用条件外，任何单位和个人不得随意改变容积率、土地用途等土地使用条件。工业项目中配套的行政办公及生活设施用地，仅限于企业自用，不得进行商品房开发，不得单独办理土地登记手续。法律、法规、规章和规范性文件规定或出让合同约定因改变容积率和土地用途等土地使用条件应当收回土地使用权的，必须收回土地使用权重新招拍挂出让。

（十四）加强对改变土地使用条件的管理。对擅自改变土地使用条件或虽经批准改变土地使用条件但未按要求缴纳土地出让金的建设项目，不得组织竣工验收、备案。

经依法批准改变土地使用条件的，应当补交土地出让金，标准如下：

1.只改变容积率，不改变用途等使用条件的，应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的土地市场楼面地价×新增建设面积。

2.其他改变土地使用条件的，应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下土地使用权市场价格。

3.工业用地在出让期限内，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再补交土地出让金。

（十五）严禁保障性住房用地变更为经营性用地。保障性住房用地供应后，不得从事经营性房地产开发。因城市规划调整需要改变用地性质的，应由政府收回后重新招拍挂公开出让。以行政划拨方式取得的保障性住房建设用地，不得通过补办土地出让手续、补交土地出让金的方式进行商品住房开发建设与销售。

四、加大土地市场的监管力度

（十六）加强对各类项目供地的监管。要加强对土地出让公告和合同约定内容的适时监管，对发布公告中存在捆绑出让、超用地面积限额、“毛地”出让、超规定开发期限出让土地的，要责令立即撤销公告，调整出让方案重新发布出让公告。

（十七）认真做好建设用地供应备案工作。根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》 （ 国发〔2008〕3号)中“要将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况，作为建设项目竣工验收的一项内容。没有国土资源部门的检查核验意见，或者检查核验不合格的，不得通过竣工验收”的要求，国土资源管理部门要定期对已供的各类建设项目用地的开竣工、开发建设条件执行等情况进行实地巡查，发现有违法违规问题的，必须及时予以纠正或提请有关部门依法依规追究责任。同时，在建设项目竣工验收中，没有国土资源部门的检查核验意见，或者检查核验不合格的，不得通过竣工验收。

（十八）加强与相关部门的信息共享和沟通。各级国土资源管理部门要加强与发改、住建、规划、房管、财税等部门的协调，及时将土地收储、土地出让及土地开发利用等相关信息通报有关部门，取得相关部门对工作的理解与支持，共同培育发展土地市场，规范土地市场秩序。要充分发挥信息正面的宣传导向作用，正确引导合理投资和消费，稳定市场信心，稳定消费者心理预期，促进经济健康发展、社会和谐稳定。







贵港市人民政府

2011年12月26日