北海市人民政府关于印发北海市建设用地容积率指标管理暂行技术规定的通知
各县区人民政府，涠洲岛旅游区管委会，市政府各部门，各园区管委会，市直各事业、企业单位：
《北海市建设用地容积率指标管理暂行技术规定》已经市十四届人民政府第77次常务会议审议通过，现予以印发，请认真贯彻执行。
附件：北海市建设用地容积率指标管理暂行技术规定.doc
附图.doc
2015年7月2日
北海市建设用地容积率指标管理
暂行技术规定
第一章总则
第一条 为打造宜居北海，根据《中华人民共和国城乡规划法》、住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》、国土资源部《节约集约利用土地规定》等法律、法规、规章，制定本技术规定。
第二条 北海市城市总体规划确定的中心城区（不含铁山港）建设用地范围内，调整和出具已出让的商业服务业设施用地和居住用地的容积率指标适用于本规定，出具未出让的商业服务业设施用地和居住用地容积率指标参照本规定执行。
第三条 坚持公平、公正、公开、可持续发展原则，尊重历史现状，理念适当超前。坚持节约集约用地和宜居城市建设并重原则，按照全局统筹控制，局部因地制宜，开发强度适度，避免高强度建设，商业、商务等用地容积率高于居住用地的思路管理容积率指标，推进宜居城市建设。
第二章调整方法
第四条 根据北海市城市总体规划确定开发强度分区，结合地块区位条件、微观区位影响条件进行修正，综合确定地块容积率指标上限值，各地块容积率指标不得突破计算所得上限值。具体计算按公式1执行：FAR规划（上限值）＝FAR基准×（1+A1）×（1+A2）×（1+A3）×（1+A4）×（1+A5）。
公式1中FAR 基准——强度等级区地块基准容积率；A1、A2、A3、A4、A5——微观区位影响条件修正系数，A1为开发强度等级分区修正系数、A2为地块规模系数、A3为临路修正系数、A4为临海岸线修正系数、A5为临开敞空间修正系数。
混合地块容积率指标上限值在各用地性质分别计算后按拟混合的建筑面积比例进行分别加权。具体计算按公式2执行：FAR规划混合（上限值）＝FAR规划（居住）×居住建筑面积比例（%）+FAR规划（商业服务业设施）×商业服务业设施建筑比例（%）。
第五条 北海市中心城区城市建设用地开发强度划分为六个等级，如表1。具体范围以附图为准。
表1：北海市中心城区开发强度等级分区
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序号 |
强度分区 |
区位特征 |
开发特征 |
|
1 |
强度一区 |
城市主中心 |
高强度 |
|
2 |
强度二区 |
城市次中心 |
中高强度 |
|
3 |
强度三区 |
城市一般地区 |
中等强度 |
|
4 |
强度四区 |
城市老区及边缘地区 |
中低强度 |
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5 |
强度五区 |
南部滨海旅游岸线地区 |
低强度 |
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6 |
强度六区 |
冠头岭、鲤鱼地及历史文化名城控制区 |
按专项规划及相关规定执行 |
第六条 北海市居住用地基准容积率为2.5。商业服务业设施用地包括商业设施用地、商务设施用地、娱乐康体用地、公用设施营业网点及其他服务设施用地，基准容积率如表2。
表2：北海市中心城区商业服务业设施用地基准容积率控制表
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用地类别 |
用地面积≤1公顷 |
1公顷＜用地面积≤3公顷 |
用地面积＞3公顷 |
||
|
容积率 |
容积率 |
容积率 |
|||
|
商业服务业设施用地 |
商业用地 |
零售商业用地 |
3.0 |
2.8 |
2.5 |
|
批发市场用地 |
2.5 |
2.2 |
2.0 |
||
|
餐饮用地 |
2.5 |
2.2 |
2.0 |
||
|
旅馆用地 |
4.0 |
3.6 |
3.2 |
||
|
商务用地 |
金融保险用地 |
4.0 |
3.6 |
3.2 |
|
|
艺术传媒用地 |
3.5 |
3.2 |
3.0 |
||
|
其它商务用地 |
3.5 |
3.2 |
3.0 |
||
|
娱乐康体 用地 |
娱乐用地 |
3.0 |
2.5 |
2.0 |
|
|
康体用地 |
0.5 |
0.4 |
0.3 |
||
|
公用设施营业网点 |
加油加气站用地 |
0.5 |
0.5 |
0.5 |
|
|
其它网点用地 |
2.5 |
2.2 |
2.0 |
||
|
其他服务设施用地 |
3.0 |
2.5 |
2.0 |
||
第七条 各开发强度等级区内容积率指标在基准容积率的基础上，根据开发强度分区进行系数修正，修正系数如表3。
表3：中心城区开发强度等级分区修正系数
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序号 |
强度分区 |
居住用地修正系数 |
商业服务业设施 用地修正系数 |
|
1 |
强度一区 |
+0.1 |
+0.2 |
|
2 |
强度二区 |
+0.1 |
+0.1 |
|
3 |
强度三区 |
0 |
0 |
|
4 |
强度四区 |
-0.1 |
-0.1 |
|
5 |
强度五区 |
-0.3 |
-0.2 |
第八条 根据地块规模对地块容积率指标进行修正，修正系数如表4。
表4：北海市中心城区地块规模修正系数
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用地规模 |
≤0.3公顷 |
0.3～1公顷 |
1～3公顷 |
＞3公顷时，每增加1公顷（不足1公顷按1公顷修正），超过10公顷按10公顷为上限计算 |
|
|
修正系数 |
居住 |
-0.1 |
+0.2 |
0 |
-0.05 |
|
商业服务业设施 |
-0.2 |
+0.1 |
0 |
-0.05 |
|
第九条 临路条件修正系数依据地块周边毗邻城市道路的情况分为临红线宽度为40米及以上道路一条、两条、不临、临主干道四类。主干道以城市总规定义为准，主要包括北部湾路（贵州路以西、广东路以东段）、北海大道、西南大道、新世纪大道、浙江路、银滩大道、金海岸大道、云南路、四川路（北部湾广场以南段）、广东路（北海大道以南段）、上海路（北海大道以南段）、南珠大道、天津路、迎宾大道以及上述未列出的红线≥50米的道路。修正系数如表5。
表5：北海市中心城区临路条件修正系数
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临主要道路（≥40m）数量 |
临1条 |
临2条 |
不临 |
如临主干道额外 |
|
商业服务设施、居住用地修正系数 |
+0.1 |
+0.2 |
0 建筑高度＜54m |
+0.1 |
第十条 根据地块与海岸线距离对地块容积率进行修正，如地块跨不同距离范围则按其面积比例确定修正系数。海岸线为沙滩与绿化分界线或硬质堤线。临海岸线距离修正系数如表6。
表6：北海市中心城区临海岸线修正系数
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距岸线距离 |
≤200m |
200—500m |
|
|
修正系数 |
居住用地 |
-0.2 |
-0.1 |
|
商业服务业设施用地 |
-0.3 |
-0.2 |
|
第十一条 根据临开敞空间距离对地块容积率进行修正，如地块跨不同距离范围则按其面积比例确定修正系数。开敞空间为规划确定的面积不小于5公顷的综合公园或广场，不包括冠岭公园、银滩公园、海难公园、海滨公园、红树林、冯家江带状公园等滨海公园和广场。修正系数如表7。
表7：北海市中心城区开敞空间修正系数
|
距离综合公园、广场（≥5公顷）的距离 |
≤350m |
≤500m |
|
|
修正系数 |
居住用地 |
+0.2 |
+0.1 |
|
商业服务业设施用地 |
+0.2 |
+0.1 |
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第三章附则
第十二条 本规定自颁布实施之日起实施，暂行实施1年。
第十三条 本规定具体应用中的问题由市城乡规划主管部门负责解释。